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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/09/2020 12h48

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

J’ai une question qui tourne autour des 33% d’endettement et de la capacité d’emprunt, mais malgré tout je n’ai trouvé aucune réponse claire nul part, d’où mon inscription sur ce forum.

Imaginons le cas suivant :

Monsieur et madame Albert gagnent 3500 euros par mois. Ils ont 500 euros de loyer, et aucune autre charge, aucun autre revenu.
Il leur reste donc 3000€.
Ils peuvent techniquement avoir des mensualités de 1000€  puisque 33% de 3000€ = 1000 (j’arrondis en gros, hein, tout est simplifié).

Ils veulent acheter un immeuble de rapport (pour en faire un investissement locatif) à 300 000€ sur 20 ans, ce qui donnerait des mensualités de 1500€ par mois. La banque accepte car le loyer mensuel que rapportera l’immeuble est de 2000€ (cash flow positif éhé). Or 75% (pris en compte par la banque) de 2000€ = 1500€. Ajouté aux 3000 de salaires hors loyer, ça fait 4500€. Or 33% de 4500 = 1500€.
BREF, leur prêt est accordé, sauf qu’ils ont atteint les 33%.

Ma question est alors la suivante : s’ils arrivent à épargner 1000€ par mois sur deux ans, pourront ils réemprunter pour de nouvelles mensualités à hauteur de 1000€ ? Autrement dit, et c’est ce qui justifie que je mets ce sujet dans les discussions générales et non dans les études de cas précis :
est-ce que, de manière générale, on peut emprunter à hauteur de ce que l’on a prouvé pouvoir épargner ?
Alors je sais que vous allez me dire que ça dépend, notamment du reste à vivre, etc, (et c’est sûr que ça dépend toujours car il y aura toujours des banques qui accepteront et d’autres non), mais de manière générale, est-ce que les banques sont plutôt favorables ou défavorables à prêter, indépendamment des 33%, pour ce qui a été prouvé possible d’épargner sur deux ans ?
Dans le cas de monsieur et madame Robert, qui ont de plus un cashflow positif, est-ce qu’ils auront facilement un nouveau prêt à hauteur de ce qu’ils épargnent mensuellement ?

Si la réponse est négative, à quoi sert le cash flow et comment mettre en oeuvre l’effet de levier…? Car un bien peut s’autofinancer tout seul, mais jamais 33% de 75% d’un loyer ne sera supérieur à une mensualité… Donc en gros monsieur et madame Robert seraient de toute façon bloqués sur 20 ans…? Merci de m’éclairer.

Dernière modification par Rubbio (21/09/2020 12h53)

Mots-clés : apport, cash flow, immobilier, locatif, rentable, résidence principale

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#2 21/09/2020 12h53

Membre (2018)
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Top 20 Année 2021
Réputation :   224  

Votre question est bien bien plus longue (30 fois plus à la louche) que votre présentation de ce jour sad

Mais question intéressante quand même… pour la communauté !

Dernière modification par Aigri (21/09/2020 12h54)


Donne un cheval à celui qui dit la vérité, il en aura besoin pour s'enfuir.

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#3 21/09/2020 13h05

Membre (2020)
Réputation :   0  

Effectivement, désolé. J’ai rajouté des choses smile

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Favoris 1   [+2]    #4 21/09/2020 13h05

Membre (2018)
Réputation :   56  

Bonjour,

Dans la banque pour laquelle je travaille, la réponse est très simple : non.

Par ailleurs, le calcul de l’endettement n’est pas bon, on ne va pas déduire les 500 euros de loyer aux revenus des Albert.

Le calcul étant charges/revenus * 100.

Donc ils sont déjà endettés à 500/3500 * 100 = 14,28%.

En étant beaucoup plus pragmatique, on ne déroge pas aux 33% d’endettement, excepté pour 15% du montant total des prêts accordés (en montant, pas en nombre). Ces 15% seront réservés aux clients présentant l’enjeu le plus fort (comprendre générant le PNB annuel le plus élevé).

Donc ce qui sera regardé, ce n’est pas tellement le projet, mais la relation commerciale qui en résultera.

PS: la pondération des loyers à venir n’existe plus chez nous. Ce qui donne un léger coup de pouce aux projets locatifs.

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#5 21/09/2020 13h35

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Allez, dans la continuité de ma présentation, je voudrais présenter mon cas particulier pour recueillir conseils et avis.
Je suis marié et en CDI. Avec ma femme nous gagnons 3000€ par mois, nous venons d’arriver dans la vie active. Nous avons un 90m2 que nous louons 580€ par mois charges comprises (l’immobilier est très peu cher dans notre coin). Nous avons un bon plan, dans un an, pour louer une petite maison à un membre de ma famille pour également 600€ environ par mois. Cette petite maison pourrait nous suffire pour les 5 prochaines années à venir, après ce sera sûrement un peu petit (avec les enfants) et on achètera alors sûrement quelque chose pour résidence principale.
On a un apport de 70 000€. On voudrait donc, plutôt que de le laisser dormir 5 ans, en profiter pour faire un investissement locatif tant que les taux sont bas, et puis parce que ça rapporte plus que de laisser cet argent à la banque :p
On a vu un immeuble de rapport que nous sommes allés visiter l’autre jour, voilà ses "stats" :
Prix : 299 000€ mais peut se négocier 285 000€ normalement (car c’est à ce prix que quelqu’un l’avait négocié et signé avant le confinement mais qui a dû annuler à cause de la crise sanitaire ! (qui sait, il est peut-être sur ce forum !)
6 apparts tous loués.
Loyers annuels des dernières années (hors charges évidemment) : 26 916€ (2 243 par mois)..
Pas de travaux.
Taxe foncière : 3600€
Taxe assurance non occupant et autre : 800€ par an je crois.
Les proprios vendent car ils veulent passer à autre chose (vieillesse, et leurs enfants n’en veulent pas).
Bonne demande locative.
Donc une rentabilité de 9% et quelques brute et environ 7% nette après taxes, impôts…).
Honoraires charge vendeur…

Frais de notaire estimés : 8% de 290 000€ = 23 200.
Prix total à payer : 290 000 + 23 200 - 70 000 = 243 200.
Sur 25 ans ça fait des mensualités entre 1034 et 1069 selon le taux.
Comme l’immeuble est pas tout près (2 heures de route aller, 4H aller retour) on passera sûrement par une agence. Mais malgré tout je peux espérer un cash flow positif d’environ 500€ (ou bien suis-je trop optimiste ?).

Calculons les mensualités que je pourrais toujours emprunter APRES achat :
3000 (salaire) + 1682,25 de loyer pris en compte (c’est 75% x 2243€) - 580 de loyer = 4102,25.
33% x 4102,25 = 1353,74.
Sauf que j’aurais alors déjà une mensualité de 1050€ environ. 1350 - 1050 = 300€.

Si j’achètes une résidence principale, j’aurais bien sûr le loyer de 580 qui disparaitra, mais malgré tout cela n’augmente ma capacité de mensualité que de 33 % x 580 = 191€.

Je ne pourrai avoir des nouvelles mensualités que de 300 + 191€ = 491€ ce qui est maigre pour espérer acheter une belle résidence principale, même avec les apports et économies que j’aurais pu mettre de côté pendant 5 ans…
Alors, faut-il que j’investisse, ou cela va-t-il casser complètement ma capacité d’emprunt par derrière, et ce pendant 25 ans, même avec un cash flow positif ?
Imaginons que j’arrive à épargner 1300€ par mois pendant 5 ans (ce que je crois possible après cet achat). La banque accepterait-elle de me prêter pour des mensualités de 1300 par mois, puisque j’aurais prouvé que je peux épargner ça sur une longue durée ?

je résume tout mon questionnement : cet investissement va-t-il bloquer ma capacité d’emprunt, ou au contraire, avec les 500 de cash flow positif, montrer à la banque qu’elle peut me prêter encore davantage. Vaut-il mieux, pour mon cas qui veut acheter une RP dans 5 ans, investir dans du locatif ou mettre un apport plus conséquent de côté…

Merci beaucoup pour vos réponses !

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#6 21/09/2020 14h09

Membre (2017)
Réputation :   97  

Bonjour,
Quelques pistes de réflexion à la lecture de votre projet qui, s’il se concrétise, vous ferait passer d’un patrimoine net de 70k alloué 100% monétaire, à un patrimoine brut de 240k alloué 100% foncier locatif.
- une épargne financière de 70k peut, sur la base de performances passées qui ne présagent pas des performances futures, s’apprécier de 5%/an sur une exposition type Actions. Donc devenir potentiellement 89k à horizon 5 ans. Cette épargne est 100% liquide.
- un immeuble concentre le risque sur un seul bien, et une seule zone géographique
- … il est toujours possible de créer une copropriété de 6 lots, et d’en vendre un ou plusieurs à la découpe à échéance 5 ans. Si l’opération reste exceptionnelle, elle reste de l’ordre de l’arbitrage patrimonial et est bien tolérée par l’Administration
- l’immeuble, selon sa forme de possession, génèrera potentiellement des revenus fonciers qui feront croître votre TMI, donc vos impôts
Le choix des vecteurs d’investissement (épargne financière vs. immo locatif) dépendant beaucoup des convictions et affinités de chacun.

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#7 21/09/2020 14h28

Membre (2017)
Réputation :   97  

@Caine, j’avais déjà entendu parler de l’enveloppe "dérogative" pour 15% des clients, mais c’est une première pour la suppression du coef de 70% pour les revenus locatifs !

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#8 21/09/2020 14h33

Membre (2014)
Réputation :   116  

Bonjour

Je vais repondre de maniere un peu detourner a vos questions, mes excuses.

pour la regles " dure" des 33% il faut savoir qu’il y a 15% de derogation pour les primo accedants, avec votre profil cela doit etre assez facile d’avoir le sesame … mais je ne prendrais pas le risque pour dans 5 ans ..

Pour votre projet immobilier actuel j’avoue avoir un peu de mal… pourquoi ( quand on est dans une region agreable et peu chere ) aller investir a 2h de route  en payant une agence  pour une rentabilité qui n’est pas exceptionnelle . ( correcte mais c’est tout..; le net  " apres agence et impot"  risque d’etre faible )

Le projet me semble trop gros pour le moment : premier projet , loin, risque pour le futur .. et rien d’exceptionel " en face pour prendre ce risque.
partez sur plus petit, faites vous la main, financez a credit et placer votre apport actuel pour la RP .

a combien estimez vous la valeur de l’appartement que vous louez ? de la maison que vous prevoyez de louer ?
faite la comparaison entre " achat et location " meme a 5 ans ans votre region , cela peut ne pas etre perdant.

( un exemple il doit y avoir mieux : https://www.vousfinancer.com/credit-imm … t-location )
Personnellement une strategie que j’envisagerai a votre place est le " saut de rp ".
- achat  " contenu " avec du " potentiel " .. et de l’huile de coude . revente avec plus value a 5 ans ( travaux et mise en valeur )
- eventuellement un petit locatif a coté .

- rachat dans 5 ans ( a peu pres ) d’une RP plus  grande.

cdt

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#9 21/09/2020 14h35

Membre (2017)
Réputation :   34  

J’avais entendu : plus de pondération par contre on ne prend pas les loyers mais le revenu foncier imposable (ce qui poserait un vrai problème pour les LMNP (revenu imposable = 0))
Quelqu’un peut confirmer ?

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#10 21/09/2020 14h37

Membre (2014)
Réputation :   116  

Ce n’est pas pour le Coeff de 70% ( il y avait des derogations " dans le passe la dessus " ) mais pour la regle en " dure" des 33% d’endettement.

ps : ce sujet est un doublon du Cas d’etude.

https://www.devenir-rentier.fr/t25249

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#11 21/09/2020 15h13

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Rubbio a écrit :

On a un apport de 70 000€. On voudrait donc, plutôt que de le laisser dormir 5 ans, en profiter pour faire un investissement locatif tant que les taux sont bas, et puis parce que ça rapporte plus que de laisser cet argent à la banque :p

Ça fait des années que les taux sont bas et compte tenu de la situation actuelle et future on peut envisager qu’ils le restent encore longtemps. Investir votre épargne peut effectivement vous rapporter davantage que la conserver sur un compte bancaire mais il y a plusieurs façons d’investir.

Rubbio a écrit :

Frais de notaire estimés : 8% de 290 000€ = 23 200.
Prix total à payer : 290 000 + 23 200 - 70 000 = 243 200.

Le prix total est de 313 200 avant négociation, 243 200 c’est le montant de l’emprunt dont vous avez besoin.

Rubbio a écrit :

Calculons les mensualités que je pourrais toujours emprunter APRES achat :
3000 (salaire) + 1682,25 de loyer pris en compte (c’est 75% x 2243€) - 580 de loyer = 4102,25.
33% x 4102,25 = 1353,74.
Sauf que j’aurais alors déjà une mensualité de 1050€ environ. 1350 - 1050 = 300€.

Là vous faites des calculs basés sur des loyers que vous n’avez pas encore perçus issus de la location d’un bien que vous n’avez pas encore acheté avec un crédit que vous n’avez pas encore obtenu !

Il serait peut être plus judicieux de revoir vos priorités : investir dans le locatif tout de suite ? ou acheter votre résidence principale dans quelques années ?
Si la résidence principale est votre priorité commencez par planifier cette acquisition : quand comptez-vous l’acheter ? quel budget ? quel financement possible ? en particulier quel montant d’emprunt minimum ?

Et voyez ensuite si un investissement locatif réalisé avant peut vous empêcher de réaliser votre objectif numéro un.

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#12 21/09/2020 15h14

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Rubbio a écrit :

est-ce que, de manière générale, on peut emprunter à hauteur de ce que l’on a prouvé pouvoir épargner ?

Au delà de la pragmatique réponse de Caine, votre question m’amène à penser qu’avec un peu d’humour en prime, un joyeux commerçant manipulant beaucoup d’espèces non déclarées pourrait ainsi emprunter presqu’autant que ce qu’il détourne si cette logique était mise en œuvre : une vraie solution de quasi blanchiment innovante.

Blague à part, je pense que Caine a tout résumé…

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#13 21/09/2020 18h30

Membre (2020)
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Bonjour Rubbio,

Votre projet est très intéressant sur le papier.
2243€ de loyers mensuels pour un bien à 285k€ est un très bon rendement brut que vous pouvez fortement améliorer avec un bon levier de financement.

J’ai fait 3 simulations différentes de votre projet:
A- Revenus fonciers et aucun apport: Cash-flows mensuels négatifs de 143€/mois avec 1’265€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 15%;
B- Revenus fonciers et 70’000€ d’apport: Cash-flows positifs de +128€/mois avec 978€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 7,5%;
C- LMNP et 70’000€ d’apports: Cash-flows positifs de +251€/mois avec 978€ de mensualités sur 25 ans. Rendement net de 9%.

Simulation Rubbio sur ipalio

Ces simulations incluent le recours à une agence locative (coût = 1 mois de loyer) ainsi que des charges de copropriété de 224€/mois soit 10% des loyers, afin de couvrir les charges courantes et petits entretiens. C’est sûrement la différence avec votre estimation initiale de 500€ de cash flows positifs par mois.

Vous pouvez également faire un apport inférieur afin d’atteindre un cash-flow neutre et conserver le reste de votre épargne pour d’autres projets.

En espérant que cela vous aide à y voir plus clair.

Au plaisir d’échanger smile


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