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#1 27/09/2018 17h48 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonjour à tous,

J’en appel à vos connaissances car j’ai du mal à trouver des informations précises sur ma situation et j’hésite d’ailleurs à l’exposer ici ou sur l’autre partie du forum immo.

Je vais faire une offre d’achat sur une studette de 14 m2, que je vais rénover et mettre en location LMNP.
On m’informe que la studette est comprise dans un lot plus grand sous l’appellation de salle de jeu. L’agent immobilier me dit que je ne payerai donc pas de foncier. Mais une fois la studette achetée, ne sera-t-elle pas découpée du lot pour se voir assignée une TF égale à sa proportion dans le lot ?

Également, je suis un peu dans le flou concernant les faibles durées hors airBnB. Je me demandais comment vous procédiez pour les gens qui demandent à louer le logement 4 mois ? Un bail classique d’un an avec préavis d’un mois ? S’il faut 8 mois d’habitation à un locataire pour que son lieu de résidence soit alors reconnue comme étant sa résidence principale, peut-on encore faire un bail personnalisé avec une durée de 4 mois simplement ?

L’absence de TF changerait considérablement le CF.

En prenant un mois de vacances locative, en LMNP micro-BIC, le CF estimé est de 11€, sans apport, crédit sur 20 ans.

Merci d’avance de vos éclaircissements.

Mots-clés : bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition

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#2 27/09/2018 21h27 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Pas assez de chiffres pour vous répondre correctement.
En lisant je comprends que vous envisagez de la location très courte durée qui dégagera un cash flow de 11€… si votre loyer en courte durée n’est pas au minimum du double d’un meublé classique, ça ne vaut pas le coup et encore moins l’investissement personnel !

Pour les baux plus long hors plateformes, je fais un bail d’un an avec préavis donné par le locataire à la signature du bail.

Détaillez si vous souhaitez plus de réponses.

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#3 27/09/2018 21h41 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Je ne voulais pas faire de location courte durée type airBnB, dans l’idéal je louerai à l’année. Mais il y a beaucoup de demande pour des durées allant de 4 à 6 mois donc je me demandais comment gérer ça, si le bail classique d’un an tout en sachant qu’il partirait après 4 mois serait suffisant ou si nous pouvions faire un bail de 6 mois puisque le logement ne serait reconnu comme étant sa résidence principale.

Je pense pouvoir louer le logement sans vacance locative, le CF serait alors de 40€ mensuel pour un petit investissement. J’achèterai le bien 28 000€, 1500 euros de rafraichissement, un montant encore à déterminer pour le meubler. Ce n’est pas un gros CF mais c’est un achat bien en dessous des prix du marché par ici et me permet malgré tout de rajouter un bien dans la colonne des actifs. Si effectivement je n’avais pas de TF, alors le CF augmenterait. Mais je suis un peu sceptique sur cette histoire de TF …

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#4 27/09/2018 22h46 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Bonsoir,

Yoan 14 a écrit :

Je vais faire une offre d’achat sur une studette de 14 m2, que je vais rénover et mettre en location LMNP.
On m’informe que la studette est comprise dans un lot plus grand sous l’appellation de salle de jeu. L’agent immobilier me dit que je ne payerai donc pas de foncier. Mais une fois la studette achetée, ne sera-t-elle pas découpée du lot pour se voir assignée une TF égale à sa proportion dans le lot ?

Le montage tel que décrit me semble très curieux.

Le lot (il semble qu’il s’agit d’une copropriété) est considéré comme une entité globale par le service de la publicité foncière. Il peut y avoir plusieurs propriétaires indivis d’un lot avec des droits exprimés en % (par exemple 40% et 60%) mais sans que ces droits correspondent à des parties désignés du lot (par exemple un étage…).

On peut imaginer qu’une convention d’indivision règle le fonctionnement et le partage des charges…mais entraine des contraintes nombreuses… Vous pouvez être bloqué en cas de mésentente avec l’autre indivisaire et avoir des difficultés à trouver un acheteur sans décote si vous souhaitez un jour revendre ce bien…

Le partage du lot est envisageable mais entraine un formalisme vis à vis de la copropriété (et des coûts) et vis à vis de la commune qui peut le subordonner à la mise à disposition d’une place de parking. Par ailleurs, il conviendra de vérifier que le local satisfait aux normes d’habitabilité…

Je vous recommande de vous entourer des conseils d’un notaire (bien entendu indépendant de celui du vendeur) tant le montage proposé par l’agent immobilier semble problématique…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (27/09/2018 22h46)

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#5 27/09/2018 22h57 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Merci pour la réponse.

Le bien répond aux normes d’habitation à priori. Il a également une place de parking allouée. Il est vendu tel quel mais le propriétaire possède une autre studette et un grand appartement qui apparemment, bien que vendu séparément, font partie du même lot. L’agent immo m’a l’air honnête mais également un peu dans le flou et après s’être renseigné avec le syndic et un notaire m’a annoncé que je n’aurais pas de TF.

Je pense faire une offre pour verrouiller l’affaire puis utiliser mon temps jusqu’au compromis pour aller parler de ça avec mon futur notaire et vérifier que tout est dans les clous.

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#6 27/09/2018 23h09 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Après il ne s’agit que d’une TF pour un petit lot donc pas d’impact important sur le cash flow…10 max de différence?

L’investissement est faible donc ca ne sert à rien de se prendre la tête sur le cash flow.

Vous gagnerez à la revente. Dans 5 à 10 ans, en particulier si vous avez bien acheté.

Par contre acheter un lot commun à un autre copropriétaire, c’est étrange.

Et les charges de copro ça se passe comment?

Sinon n’est-il pas possible de faire un simple contrat de location (comme pour un garage) si le locataire ne veut pas en faire sa résidence principale?

Dernière modification par Philref92 (27/09/2018 23h19)

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#7 28/09/2018 12h04 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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La TF mensuelle devrait correspondre à 20% de la TF totale d’après l’agent immo, ce qui ferait du 30 euros mensuel. Le CF doublerait presque, ce n’est pas énorme mais j’essaie d’optimiser au mieux et chaque euro compte.
Même si c’est un petit investissement, il me sert d’entrainement, il me sert à apprendre de nouvelles choses tant au niveau de la fiscalité qu’en négo ou en travaux, c’est important pour moi de le gérer comme je gèrerai les futurs plus gros investissements. D’autant + qu’étant nouveau dans le coin, j’ai tout intérêt à partir du bon pied avec la banque je pense.

Après l’offre d’achat, j’irai voir avec un notaire et repousserai la signature du compromis jusqu’à l’obtention des documents et la régularisation de la situation pour être sûr.

Je réfléchis à une clauses suspensive dans l’offre qui me met à l’abri en cas de problème avec la TF mais je ne trouve pas comment tourner ça. Si quelqu’un a une bonne idée ?

Dernière modification par Yoan14 (28/09/2018 12h09)

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[+1]    #8 28/09/2018 12h14 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Il existe des lots principaux et accessoires,

Le lot que vous visez semble être un lot accessoire,

Dans le règlement de copropriété (RC)  il peut (cela arrive plus souvent que l’on pense) être interdit de céder un lot accessoire sans le lot principal.

C’est triste mais la plupart des agents immobiliers ne lisent pas les RC,

Quand vous dîtes que votre lot n’est pas soumis à la TF c’est parce qu’il est englobé dans le lot principal.

A première vue je fuirai très vite cet agent immo et je passerai sur un autre projet d’achat.

Si vous souhaitez néanmoins poursuivre, je vous invite à :

- Prendre connaissance du RC pour vous assurer que la vente est réalisable
- Prendre connaissance de l’Etat descriptif de division pour vous assurer de l’existence du lot accessoire
- Oublier les conseils de l’agent immobilier et ne traiter qu’avec les notaires (le votre + le vendeur)

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#9 28/09/2018 12h24 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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Merci pour ces conseils précieux, je vais lui demander le RC également et ne signerai rien sans avoir pu mettre toute la situation au clair.

Je verrouille avec l’offre et j’épluche tout ensuite, quitte à faire trainer le compromis.

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[+2]    #10 28/09/2018 17h29 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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La question me semble être : est-ce que cette studette a une existence légale ? Pour qu’elle puisse être vendue, il faut qu’elle soit un lot défini dans le règlement de copropriété et au cadastre également, me semble-t-il. On ne peut pas vendre une pièce de son appartement sans qu’il soit officiellement divisé !

Un point à éclaircir, avec l’aide de votre notaire, sur la base du réglement de copropriété, de l’état descriptif de division et de l’extrait du cadastre.

Pour ce qui est de faire de la location "moyenne" durée, de quelques mois, c’est très simple :
- si votre locataire établit sa résidence principale dans le local que vous lui louez, le bail est soumis à la loi de 1989 ; vous ne pouvez louer qu’au minimum 9 mois pour du meublé à un étudiant, 1 an pour du meublé autre, 3 ans pour du nu ; le bail est automatiquement reconductible sauf l’étudiant.
- si votre locataire a une résidence principale effective ailleurs, alors vous lui louez une résidence secondaire ; ce n’est pas soumis à la loi de 1989, mais au code civil (comme une location saisonnière de vacances, ou encore la location d’un garage, d’une cave…). On marque ce qu’on veut dans le bail pourvu que les deux parties en soient d’accord. Donc, aucun problème pour louer 3 à 6 mois, par exemple. Notez bien que ce n’est plus de la location saisonnière (maxi 3 mois), mais de la location de résidence secondaire.

Précautions à prendre :
- bien marquer dans le bail "le locataire déclare que sa résidence principale est établie telle (autre!) adresse"… "loue le local… à usage de résidence secondaire". "Les parties conviennent expréssement que, le local loué n’étant pas affecté à la résidence principale, le présent bail constitue un louage de chose conformément aux articles 1709 et suivants du code civil".
- s’assurer que la situation du locataire est bien celle où il a une résidence principale effective ailleurs ; cas d’un étudiant qui continue à habiter officiellement chez ses parents, de la personne en formation ou en mission pour quelques semaines et quelques mois mais qui rejoindra son conjoint et ses enfants dans la RP à la fin de la mission/formation. On rappelle que la résidence principale est celle où la personne "a ses intérêts personnels et familiaux" ; il faut donc qu’il ait de fortes attaches à sa RP, qu’il continue à être domicilité officiellement là-bas et que ce que vous lui louez soit bien un "pied-à-terre". Sinon, vous n’avez pas le droit de faire un bail "code civil".
- attention aux durées anormalement longues ; au-delà de 6 à 9 mois, il va devenir difficile de soutenir que vous pensiez que ce n’était pas sa RP (au cas, par exemple, où le locataire porte le pète pour obtenir la reconnaissance d’un bail loi 1989). Pour des durées aussi élevées, autant faire un bail loi 1989 (un an en meublé) en disant au locataire qui souhaite ne rester que 8 mois qu’il n’aura qu’à résilier à temps et que ça fera 8 mois effectifs. Remarquez, même pour 4 mois c’est possible de faire un bail loi 1989 de un an en meublé, là aussi le locataire n’aura qu’à résilier à temps.

- expliquer au locataire que, s’agissant d’une résidence secondaire, des aides telles que les APL sont exclues.

PS : 14  m² ou un tout petit peu moins ? 33 m3 de volume, ou moins ?
Louer un tel logement peut être illégal si la division en logement date d’après 2000. Et j’aurais tendance à dire que si la studette est officiellement une "salle de jeu", c’est la vente en cours qui lui donne la statut de logement et constitue donc la division effective. Attention donc à ce qu’elle respecte strictement ces minima de surface et de volume sous peine d’acheter une bombe à retardement juridique (même si ces divisions illégales semblent très rarement poursuivies, il suffit d’un locataire mauvais coucheur et d’un juge motivé pour perturber durablement votre sommeil !)

Cf ce message : Perecastor [69] : étude de cas immobilier (valoriser un immeuble avec des lots non cadastrés ?)

Dernière modification par Bernard2K (28/09/2018 23h52)

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#11 29/09/2018 17h11 → Yoan14 [28] : étude de cas immobilier (studette sans foncier ?) (bic (bénéfices industriels et commerciaux), fiscalité, immobilier, imposition)

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La studette fait 14.3 m3 en Carrez, 17 en surface au sol.

J’ai fait une offre aujourd’hui et ai inclus une clause suspensive selon laquelle les notaires devaient pouvoir se mettre en relation et mettre tout ça au clair avant la signature du compromis.

En cas de problème, je pourrais me désengager. Et si des frais sont à prévoir pour le découpage, je renégocierai le montant du bien.

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