Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 29/08/2019 12h12

Membre
Réputation :   20  

Bonjour à tous,
je vous sollicite car j’ai en vue un immeuble de rapport, mais quelques points restent en suspens.

VOTRE PROFIL

- Couple de salariés en CDI, 32 et 28 ans, TMI à 30, revenus confortable et patrimoine suffisant

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: Bonnes
- Fiscales: Débutant
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): non, mais proches dans plomberie/elec
- Sociales: très bonnes
- Temps disponible: week-end + vacances + qq heures dans la semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison transformée en immeubles de 8 lots… sans déclaration !
- Année de construction: 1980
- 1 étage, pas d’ascenseur
- 6 occupants + 2 non-loués (1 car pied à terre + 1 en travaux)
- pas de syndic, tout est fait "maison"
- pas de compteurs individuels eau ou elec !
- Volets isolants
- Jardin plat autour de l’immeuble
- pas de copro
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- 94, Bonneuil sur marne
- 15 minutes du métro 8
- 2 minutes du bus

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire: 402 840€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé: 430€ X 8 "car loué que a des chinois"
- Taux de vacance envisagé :6% mais une annonce teste sur le boncoin donne 20 appels en 30 minutes

- Travaux immédiats: rafraîchissement sur 2 apparts + le cout de la déclaration en immeuble
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire). RAS
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture); RAS

- Taxe foncière hors TEOM: 2500€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 100€ ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés. Ne sais pas

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire: 11,91%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 10,80%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: a voir avec Banquier
- Durée du crédit: 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) -->je suis preneur de vos conseils

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif ou négatif ?CashFlow positif

Remarque 1) les studios ne sont loués qu’à des chinois (proprio chinois je pense clairement raciste), en-dessous du marché--> opportunité de remonter les loyers avec le marché d’après l’annonce teste sur le bon coin.

Remarque 2) Les propriétaires ont transformés la maison en immeuble sans rien déclarer à personne.

Mes Questions:
Votre avis sur l’opération au global
Votre avis sur le fait de déclarer l’immeuble "a posteriori" de sa transformation --> Est-ce que la mairie va me recaler ?
pas de compteurs individuels --> Suis-je obliger d’en faire poser ? Quel coût ?
Pour la fiscalité, du LMNP au réel me semble le plus raisonnable, qu’en pensez-vous ?

Cdt,

Mots-clés : amortissement, immobilier, location


L'argent, c'est de la liberté frappée.

Hors ligne Hors ligne

 

#2 29/08/2019 12h24

Membre
Réputation :   72  

Clairement, ça pue. Rien n’est carré en apparence, alors quid de ce qui est caché ? Les baux ? Les travaux ? L’entretien ?

Quid de la situation des locataires ?
Vu que ça ressemble à de la location par appartenance communautaire, les locataires en place vont ils continuer à payer le nouveau propriétaire ?
Comment séparer les consommations d’eau et d’électricité ?

Alors je ne connais pas le marché parisien et ses complexités, mais la comme ça, jamais de la vie je ne m’intéresse à cet immeuble.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 29/08/2019 20h16

Membre
Réputation :   20  

Merci Smad pour votre réponse,

Les baux existent mais sont juridiquement instables puisque l’immeuble n’est pas déclaré comme tel.

Concernant les travaux, une visite avec des pro me confirme qu’aucun travaux lourd ne se cache dedans.

Concernant la situation des locataires, étant toutes des étudiantes chinoises, rien à craindre de ce côté là. Cependant une fois les loyers augmentés, le turn-over fera jours et je ferait rentrer des locataires basés sur leur garantie de paiement et non pas sur une préférence communautaire.

La séparation eau et électricité est possible via la pose de compteurs sur chaque studio, mais a un coût non-négligeable. Est ce que des membres du forums l’ont déjà fait.

En tout cas merci pour votre retour,


L'argent, c'est de la liberté frappée.

Hors ligne Hors ligne

 

#4 29/08/2019 21h58

Membre
Réputation :   31  

Est ce envisageable de considérer le bien comme loué en mode colocation ?


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 29/08/2019 22h57

Membre
Réputation :   12  

Je vous déconseille très fortement d’acheter un bien divisé non déclaré car une simple visite du service urbanisme de la ville et vous serez obligé de remettre à l’identique c’est à dire de retransformer en un seul logement…
Idem si l’ARS ou le service d’hygiène ou la CAF le decouvre
Il arrive parfois qu’une simple dénonciation d’un voisin ou d’un locataire mécontent sur le départ entraîne une autre conséquence : si enedis découvre que l’immeuble est découpe illégalement ils vous suspendent l’électricité de l’immeuble jusqu’à obtention des autorisations necessaires. Je l’ai vu sur Roubaix. Et le propriétaire se retrouve avec un immeuble sans aucune rentrée d’argent…
Ne jouez pas avec la légalité… Même pas cher ça craint

Vous pouvez faire de la COLOCATION et là vous pouvez garder un seul lot mais le problème c’est qu’il faut acheter vide ce qui n’est pas votre cas. Les locataires actuels doivent avoir chacun un bail donc ça ne marche pas. Et rien ne dit que la législation sur la COLOCATION ne va pas être plus exigeante à l’avenir

Dernière modification par Stephanejudd (29/08/2019 23h02)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 30/08/2019 07h44

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   341  

Etes vous certain de vos premiers calculs de rentabilité?
430x8x12/402840=10.2%
Je vous laisse faire le calcul pour la rentabilité nette. Vous oubliez les travaux annuels, la cfe, l’expert-comptable.. si vous êtes en meublé…

Pour la "décomposition" de l’immeuble  ce n’est pas un souci. Chaque locataire reçoit il sa taxe d’habitation ? Si oui, c’est que le propriétaire actuel a fait le nécessaire auprès des impôts (formulaire h2). Si vous restez en meublé avec forfait de charges, aucun souci. Si le propriétaire n’a pas fait les formulaires h2, c’est à vous de le faire (sinon vous paierez la taxe d’habitation), avec le risque de voir la taxe foncière fortement augmenter (ça m’est arrivé).

Que donne le DPE?
Pour ajouter un compteur edf pour chaque appartement, il faut vous renseigner auprès d’Enedis. Beaucoup en ont rêvé, peu l’ont fait.

Si le fond, récupérer un immeuble avec uniquement des chinois est un peu spécial. Pourquoi cela? J’ai acheté un immeuble avec une partie avec uniquement des locataires chinois et pour cause, ce sont les seuls qui ne sont pas regardant sur la qualité du logement si le loyer est bas. Est ce le cas?

A vous d’estimer la remise en état du bien. Il n’y a pas de souci avec les étrangers pour le paiement du loyer (moins qu’avec les français). Par contre, ils partiront d’eux même rapidement s’ils ne se sentent plus chez eux et là, vous devrez rénover les biens en série (budget et bras à prevoir) car personne d’autre que des chinois n’accepteront de vivre dans des taudis (mes chinois sont tous partis à la fin de l’année scolaire, jai relooué un an plus tard, le temps de faire les travaux).

Dernière modification par lachignolecorse (30/08/2019 08h22)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#7 31/08/2019 06h49

Membre
Réputation :   20  

Merci pour vos réponses:
Quelques précisions suite à vos remarques.

Le bâtiment n’est pas un taudis, il est en bon état. Il n’est loué qu’a des chinois car la propriétaire ne parle pas Français.

Le Loyer peut-être remonté à 500€, les annonces sur le boncoin donnent d’excellent retours. Dans Ce cas nous arrivons à (48000/412840= 11,6% en comptant les travaux).

L’accord trouvé avec la propriétaire qui indique dans son discours que tout est nickel d’un point de vue administratif et technique est que nous allons au compromis, mais que chaque problématique trouvé d’ici là serait à leur charge. Merci pour Lachnignolecorse pour le formulaire H2, je le demanderai, ainsi que pour la preuve du passage d’Enedis et les compteurs d’elec.

Concernant la mairie, j’ai appelé moi-même l’urbanisme puis l’habitat: Objectif qu’ils fassent leur enquête dès maintenant. Toute la remise au carré  (genre paiement d’une pénalité si pas de place de parking) doit être fait par le proprio actuel.


L'argent, c'est de la liberté frappée.

Hors ligne Hors ligne

 

#8 31/08/2019 08h46

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

Bonjour,

déjà, je ne comprends pas l’intérêt d’acheter cher la rentabilité créée par autrui. S’il est rentable d’acheter une maison et de la transformer en immeuble, pourquoi ne le faites-vous pas plutôt que d’acheter ce qu’a fait autrui ?

Par ailleurs, je suis étonné du manque dans votre présentation d’une information capitale : la surface habitable.

Il est certain que la façon la plus simple de louer des studios aménagés dans une maison non officiellement divisée, c’est de faire des baux individuels de colocation. On explique aux locataires qu’on est "obligé de faire comme cela" et 99 % n’ont verront aucun inconvénient (ils veulent juste se loger). Les 1 % restant, vous ne les prenez pas. Ca ne résout pas le problème à long terme, notamment en vue d’une revente à la découpe, mais au moins c’est légal. Vu que les étudiantes ne vont pas rester éternellement, en faisant signer des baux de colocation aux nouveaux entrants, vous auriez assaini la situation en 2 ou 3 ans maxi. Là, en dénonçant la proprio aux autorités, vous l’avez mis dans la mouise et vous aussi. Vous pensez que ça pourrait se régulariser avec le paiement d’une taxe parking, mais ça a été supprimé depuis des années ! Le risque est l’obligation pure et simple de revenir à l’état antérieur. Nul ne sait jusqu’à quels emmerdements le bureaucratisme peut vous poursuivre. Vous avez ouvert la boîte de Pandore. Quelle mauvaise idée !

Enfin, bien sûr c’est une mauvaise idée que d’acheter un truc pas carré comme cela, en tout cas pas sans une forte décote.

Ca fait trois mauvaises idées au total :
- acheter cher la rentabilité créée par autrui, plutôt que de la créer soi-même
- acheter un truc pas carré
- dénoncer la situation aux autorités plutôt que de se donner la possibilité de régulariser discrètement et progressivement.

A mon avis, vous avez mené ce projet en dépit du bon sens.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

#9 31/08/2019 09h16

Membre
Réputation :   20  

Bonjour Bernard et merci pour votre réponse,

Concernant l’achat de la rentabilité créé par autrui:

En effet, il aurait mieux valu acheter un terrain et tout construire soi-même, la valeur n’aurait été créé que par moi. Cependant, n’étant pas maçon smile , je fait comme beaucoup dans ce forum, j’achète un immeuble de rapport. Le propriétaire a porté le risque de transformation, et il le vend a un prix/m² inférieur au prix du marché. Il me semble que c’est donc une bonne Affaire.

Concernant l’écart à la réglementation, c’est un pré-requis à l’achat: Toute mise au normes à la demande de la mairie se ferait aux frais de l’actuel propriétaire, j’y veillerai bien dans le compromis. Je serai aussi attentif à la bonne déclaration aux impôts (merci lachignolecorse).

Quant à l’appel aux autorités, la déclaration du présent propriétaire étant que tout est carré et donc qu’il ne baissera pas son prix plus bas, le but est de le tester. Si c’est effectivement aux normes, le service habitat rentrera bredouille et je serai certain d’acheter un bien conforme à la législation.

PS: La surface habitable totale est de 180m²

Au plaisir de vous lire,


L'argent, c'est de la liberté frappée.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 31/08/2019 10h24

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   2058  

choozpatate a écrit :

Quant à l’appel aux autorités, la déclaration du présent propriétaire étant que tout est carré et donc qu’il ne baissera pas son prix plus bas, le but est de le tester. Si c’est effectivement aux normes, le service habitat rentrera bredouille et je serai certain d’acheter un bien conforme à la législation.

Quelle est la probabilité qu’une propriétaire, qui ne parle pas français, soit 100 % aux normes ? Déjà les francophones ayant fait des études supérieures ont du mal à tout respecter, tellement il y a des obligations dans tous les sens. Comment peut-elle respecter des textes qu’elle ne peut pas lire et dont elle ignore même l’existence ?

Probabilité inférieure à 0,1 % à mon avis. Du coup, la question n’est pas "est-ce aux normes" mais "est-ce que les services inspecteurs vont relever et porter le pet, ou bien vont-ils être un peu coulants ?".

A mon avis, cette dame chinoise est partie pour 2-3 ans de galère administrative. Vous pouvez oublier ce projet et passer au suivant.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur