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#1 15/06/2013 17h33

Membre (2013)
Réputation :   0  

Bonjour,

Ne pouvant pas m acheter un appartement de 4/5 pièces sur Paris, je réfléchis à me lancer dans l’investissement locatif comme un certain nombre d’entre vous.

Pour des raisons pratiques et pour limiter le risque en investissant dans une région que je ne connais pas, je souhaite investir sur Paris ou en petite couronne.

Toutefois, je me pose la question d’investir dans le 93 (notamment Saint Denis ou Saint Ouen) où les prix au m² sont bien inférieurs à ceux de Paris avec des loyers finalement pas si faibles que ça.

La qualité de vie est certes moins sympa qu’à Paris mais ces 2 villes sont bien desservies.

Qu’en pensez vous?

Merci d’avance pour vos réponses !

Mots-clés : investissement locatif, paris, saint denis, saint ouen

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#2 16/06/2013 21h41

Banni
Réputation :   -3  

Bonjour,

Saint denis saint ouen argenteuil etc sont des villes où peu d’investisseurs veulent aller car ils ont peur d’aller chercher les loyers avec le fusil.
Les investissements y sont donc plus rentables. On peut y investir dans de bonnes zones en logement aux alentours de 7% (deux fois plus qu’à Paris) et à 10% dans de mauvaises zones.

En conclusion cela demande plus de savoir faire et de courage mais oui c’est une bonne idée :
les meilleures affaires se font en période de crise et là où personne ne veut aller.

Cordialement,
Guillaume

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#3 16/06/2013 22h26

Membre (2013)
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Réputation :   134  

Calcul simple ….

Si on veut un 8% de rentabilité brute, et avec un m2 loué 30€ par mois, ça nous ramène à un prix de 4500 € / m2.

Ça limite le périmètre en région parisienne.

Perso, je ne connais pas precisement ces coins, mais j’ai regardé récemment creteil ou le m2 est a 3500€, avant de renoncer.

En région parisienne, le locatif devient compliqué. Il faut choisir de sacrifier un paramètre important (l’emplacement, le cash, ou autre).

Bien entendu, il reste des affaires mais elles sont de plus en plus rares.

Maintenant, St Denis se transforme et il faut choisir son quartier, a defaut d’avoir des liens dans le coin ou une très très  bonne GRL.

Un autre calcul grossier et simpliste, les frais de notaire, c’est un an de loyer, idem pour les frais d’agence, de même pour les travaux (400 €/m2). Donc, dites vous que vous avez besoin au moins de quelques années de loyer avant de rentrer dans vos frais.

Guillaumega a parfaitement raison … même si entre la théorie et la pratique il y a un gap !

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#4 17/06/2013 10h04

Membre (2012)
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Réputation :   417  

La seine saint denis a voulu devenir une alternative aux couples et familles de cadres sup qui ne pouvaient pas acheter à Paris et ne voulaient pas habiter en banlieue lointaine mais vu les récits de certains proches, le pari ne semble pas gagné.
D’une, les prix ne sont pas si bas que ça, la taxe d’habitation/foncière reste élevée, l’insécurité quoiqu’on en dise, reste élevée et surtout on reste dans un département "socialiste" donc la cadre sup qui achète à saint denis dans le le neuf et voit 5 ans après que la mairie va construire des HLM … il vend le plus vite possible.

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#5 17/06/2013 19h57

Membre (2012)
Réputation :   38  

Bien vérifier la santé financiere de la copropriété.Franchement,je sais pas si c’est une bonne affaire d’acheter pour le rendement dans ces endroits.Meme si vous avez un rendement interessant et des locataires irréprochables la dégradation de la copro et du quartier rend l’investissement hyper hasardeux.
Peut-etre que des quartiers qui bénéficient d’un plan de rénovation urbaine peuvent gagner en standing mais en cette periode de restrictions budgetaire,j’éviterai.
Prospectez donc en province


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 17/06/2013 22h28

Membre (2013)
Réputation :   18  

Nous serions très réservés nous aussi si nous souhaitions investir dans le 93. La rentabilité peut-être intéressante mais elle rémunère un risque bien réel. Ce risque, si l’affaire tourne mal, peut aussi vous coûter votre sommeil …

A moins que vous ne viviez dans le quartier et que vous maitrisiez bien les risques ?


Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog Construire sa retraite | Auteurs de Immobilier : Investir malin pour préparer l'avenir

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#7 17/06/2013 22h49

Membre (2011)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   234  

Le dernier CGP que j’ai vu voulait me vendre un Duflot dans le 93, "mais Monsieur je vous garantis qu’il y a de bonnes affaires à faire dans le 93" qu’il m’a dit, juste avant que je parte en courant…


Left the Rat Race in 2013

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#8 12/08/2014 02h33

Membre (2014)
Réputation :   5  

Bonsoir,
Quelle image les gens ont du 93?
risque locatif au Raincy?Dégradations à gournay?(oui certainement mais pas plus qu’ailleurs)
Pensez vous que tout le 93 ressemble à Clichy sous bois?
Connaissez vous : Le raincy,villemomble,gournay,pavillons sous bois?
J’habite dans le 93 depuis l’âge de 8ans donc je n’aime pas l’image que ce département possède mais bon c’est un mal pour un bien car à cause de cette image il y a peu d’investisseur sur le coup alors qu’il y a de bonnes affaires à faire.

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#9 06/04/2020 13h10

Membre (2018)
Réputation :   5  

Bonjour à tous,

Dans la lignée de mon appel à retour d’expérience dans la région bretonne, je me suis dit que cela pourrait intéresser certains d’entre vous d’avoir un partage d’expérience suite à un investissement locatif d’une petite surface dans le 93 (zone 4) en Ile de France, département jouissant d’une mauvaise réputation en général, même si ça commence à changer.
Cela peut faire peur.
Pourtant j’ai décidé de me lancer.

Je ne vais pas entrer dans les détails pour une question de protection de mes données personnelles mais fournir des éléments qui pourraient aider, en particulier la recherche de locataire et le type de profil dans cette zone, plutôt que des chiffres de rentabilité

Investissement d’une petite surface: studette de 17m2 avec une cave.
J’ai mis 1.5 an pour le trouver de particulier à particulier. L’histoire de cette acquisition a été assez compliquée et tendue, très grosse concurrence d’acquéreurs…

Très bel immeuble de cachet, très joli cadre (jardins), à proximité de la gare RER = point fort du bien, avec en plus faibles charges et taxe foncière, ce qui reste rare de façon générale et d’autant plus dans le 93 où en général les TF sont élevées.

Loyer meublé: 530 € + 20€ charges

J’ai par ailleurs une expérience de bailleur à Paris même et dans le 92 petite couronne (biens proches métro à chaque fois).

Mes constats:

Dans le 93 la demande est beaucoup moins élevée, comme on peut s’y attendre.
J’ai mis 1.5 mois environ pour trouver un locataire avec un profil fiable.

- Les candidats locataires sont majoritairement issus de l’immigration ou étrangers (pas de jugement de valeur à mon niveau, je restitue des faits), avec un faible niveau d’éducation (français approximatif) et peu rigoureux (ne lisent pas les éléments de l’annonce par exemple, ne fournissent pas les éléments utiles demandés).

- Les revenus sont bas en général, SMIC voire moins (temps partiel).

- En général pas de garants, ou alors il s’agit de tiers non parentaux, ou alors des garants peu fiables ou alors VISALE.

- Milieux sociaux plutôt défavorisés, parfois en "urgence" de trouver un logement (difficultés sociales, ou en situation d’handicap/dépression, etc.)

- Parfois on reçoit des candidats issus de l’immigration, avec des revenus intéressants (ingénieurs) et plutôt sérieux apparemment mais sans caution parentale ou sans soutien familial (et potentiellement avec des charges familiales car souvent ils soutiennent financièrement leur famille restée au pays). Donc pour moi c’est un risque (peut être trop pointilleux mais je préfère prendre toutes précautions) et j’accorde beaucoup d’importance à la caution parentale et au milieu familial économique dont est issu(e) le/la locataire car en cas de coup dur il est bon de pouvoir s’appuyer sur sa famille.

- j’accorde aussi beaucoup d’importance au niveu d’étude, qui est en général bas voire inexistant (sauf cas des étudiants et profil ingénieur).

- Au niveau de la population étudiante, j’ai qques opportunités aussi avec ce public qui m’intéresse mais encore une fois les profils sont surtout des étudiants issus de familles modestes, boursiers sans garantie financière solide.

Cela prend donc un certain temps de trouver un locataire un minimum sécurisé avec un peu d’assise financière non seulement pour payer le loyer en temps et en heure autant que possible mais aussi pour entretenir le bien, dans le minimum des réparations locatives.
Difficultés aussi d’obtenir les informations financières et justificatifs. Beaucoup de locataires contactent sans avoir préparé de dossier et essaient d’esquiver la question de leurs revenus/garanties financières…, ce qui ne fait pas très sérieux.

Au final j’ai pu mettre en place à l’heure actuelle un très bon locataire fonctionnaire avec une caution parentale solide (propriétaire et tous deux salariés avec le père en fonction de directeur donc bons revenus, très présents pour leur fils).

A Paris, pour comparaison, cela ne prend que quelques jours pour trouver de très bons profils.
En petite couronne 92, cela peut prendre entre 1 et 3 semaines.

Voilà pour l’instant, peut-être que tout ceci semblera des évidences pour certains, mais au moins c’est basé sur une expérience concrète même si encore récente.
Je ne regrette pas mon investissement car c’est ce à quoi je m’attendais plus ou moins et c’est juste à prendre en compte pour se réserver des bons délais de recherche de locataires surtout si vous avez une rotation régulière.

Tout autre avis sur la zone du 93 bienvenu et en espérant avoir éclairé certain(e)s ! :-)

Dernière modification par Alex75 (06/04/2020 21h05)

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Favoris 1   [+1]    #10 22/04/2020 19h57

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Bonjour,

Votre post n’a pas suscité de réactions jusqu’ici, peut-être parce que peu de forumeurs ici sont adeptes du 93 et de ses délices…

Pour avoir investi à deux reprises dans ce département (une première fois en 2016 puis une seconde fois en 2018), je peux vous livrer un rapide retour d’expérience.

Premier bien (acquis en 2016) :
- Il est situé dans une commune très populaire de la première couronne.
- Le prix était canon mais ce n’était pas sans contrepartie (logement à rénover + remise à niveau des parties communes à prévoir + gros impayé de charges à traiter). Je me suis positionné après avoir mené mon enquête et senti une bonne dynamique au sein de la copropriété et un potentiel de valorisation de l’immeuble intéressant. Pour être tout à faire honnête, je suis en train de "payer" le prix d’achat fortement "discounté" dont j’ai profité en 2016 puisque, pour faire avancer les choses au niveau de la rénovation des communs et le recouvrement des charges, j’ai intégré le conseil syndical et j’y consacre beaucoup de mon temps.
- Aucun souci pour trouver un locataire fiable avec des papiers en règle et des revenus officiels et déclarés (j’ai eu autant de demande que pour une studette que je loue dans Paris intra-muros, ce qui m’a permis de faire le tri parmi les candidatures).

Deuxième bien (acquis en 2018) :
- Je cherchais à l’origine dans la même commune où j’ai investi en 2016 mais impossible de trouver quelque chose de correct. J’ai donc élargi mon champ de prospection et ai jeté mon dévolu sur une commune beaucoup plus tranquille de la deuxième couronne.
- Le prix négocié était correct, sans plus, mais la situation de la copropriété était beaucoup plus simple que dans le cas précédent (seul l’appartement était à rénover ; les parties communes sont en très bon état et il n’y a pas d’impayés de charges).
- En dépit d’un positionnement identique à celui de ma précédente opération (très bon niveau de prestation offert aux locataires afin de me démarquer de la concurrence et d’attirer les meilleurs profils), j’ai remarqué une moindre demande "qualitative" (j’ai eu beaucoup de contacts lors de la mise en ligne de mon annonce mais sensiblement moins de profils intéressants que pour mon appartement précédent ; peu importe au final : j’ai malgré tout eu le choix entre trois ou quatre bons dossiers, ce qui est largement suffisant).

Le 93 fait figure d’épouvantail mais de manière injustifiée à mon sens (j’envisage d’ailleurs de me remettre sérieusement en chasse dans quelques mois). Un investissement dans ce département nécessite simplement, comme pour tout investissement immobilier, d’être attentif à l’emplacement (au sein d’une même commune, la situation peu changer du tout au tout d’un pâté d’immeubles à un autre, voire d’une rue à l’autre) et d’être particulièrement sélectif pour éviter les immeubles à problèmes qui y sont nombreux (marchands de sommeil, trafics en tous genres, situation financière du syndicat des copropriétaires irrémédiablement compromise, soucis d’insalubrité impossibles à résorber…).

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#11 22/04/2020 20h20

Membre (2018)
Réputation :   5  

Très intéressant Tchouikov. Haha je ne sais pas si c’est le département du 93 qui fait peur aux investisseurs du forum, peut-être mais en ce moment on en parle quand même beaucoup avec le grand paris de toute façon donc tous ceux qui s’intéressent à l’ile de france ont forcément regardé de ce côté à un moment ou à un autre.

Je m’intéresse à votre profil de locataire fiable "avec des papiers en règle et des revenus officiels et déclarés"
Sincèrement j’en ai eu aussi, mais le pb a été avec leurs garants, soit inexistant, soit VISALE, soit un garant que j’essaie d’éviter (pas de leur famille, et déjà locataire, avec éventuellement une famille à charge). J’accorde en effet pas mal d’importance aux garants et je ne souhaite pas de Visale.
Dans l’idéal, j’aime bien les deux parents garants, propriétaires de leur domicile principal.

Est-ce qqc que vous prenez en compte aussi ou vous ne demandez pas de garant ?

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#12 22/04/2020 20h31

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

J’ai pour ma part tous mes biens dans le 93, première couronne, tous <10 minutes du métro. De manière générale, ce n’est pas de toute quiétude, mais assurément "moins pire" qu’on peut le lire dans les journaux ou l’entendre à la TV.

Je partage un peu de feedback.

Locataires

Je pense que la proximité de mes biens de stations de métro aide à trouver des locataires, car je n’ai à ce stade pas eu de problèmes à ce sujet. A noter que les biens ont tous été rénovés intégralement. Le profil est en général jeune actif ou jeune étudiant, parfois venant de province et évitant les loyers trop élevés de Paris.

Je filtre les candidatures en demandant un contact écrit (pas de tél dans l’annonce) et un dossier avant la visite. De manière générale je dois sans doute filtrer 3 "candidatures" sur 4 via ce biais : annonce non lue, communication douteuse (du genre "salut, dispo ?"), ou pas de suites lors de la demande de dossier. A l’arrivée, j’ai toujours trouvé dans des délais raisonnables (max 2 semaines).

Les profils restent tout de même fragiles, avec un besoin de relance fréquent pour le loyer, et en ce moment une discussion pour délai de paiement (étudiante avec Visale ne pouvant faire son job étudiant de serveuse).

Copropriété

Concernant les copropriétés, ce n’est pas de tout repos. Etat souvent moyen, et comportements douteux : dégradations en tout genre, dépôts sauvages d’encombrants et problèmes de propreté au sens large, marchands de sommeil en mode 6 personnes dans un studio, impayés, tentatives d’appropriations de parties communes …

Bref, c’est le gros point noir, et les locataires s’en plaignent parfois. Malheureusement, ce n’est pas facile de faire avancer les choses avec des syndics souvent passifs et des propriétaires qui en général ne comprennent / connaissent pas bien les "règles du jeu"… quand ils ne sont pas des marchands de sommeil !

Bilan

Pour le moment, "ça tourne", la rentabilité "spot" est bonne (~8%), et il y a un vrai potentiel de valorisation dans le temps avec le développement du Grand Paris. Mais ce n’est pas pour tout de suite… et il y a un vrai travail de suivi d’ici là.

Est-ce que je le referais ? En tout sincérité, je pense partir sur des projets plus "calmes" à l’avenir, afin de repartir le risque et déléguer plus.

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#13 22/04/2020 20h34

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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@Alex75 :

J’exige systématiquement un garant ou l’éligibilité du candidat locataire au bénéfice du cautionnement Visale.

Je préfère éviter les GLI car je sais qu’en cas de sinistre, la compagnie d’assurance va en tout premier lieu chercher la moindre faille dans le dossier pour opposer au bailleur un refus de prise en charge. Ceci dit, je me rabattrai sur cette solution si je souhaite louer à un candidat locataire qui n’a pas de garant à me proposer ou n’est pas éligible à la garantie Visale, mais il faudra alors qu’il rentre au centime près dans les critères de solvabilité imposés par l’assurance et me procure l’intégralité des documents qu’elle exige (même si certains peuvent être compliqués à obtenir). 

Dans le cas de mes locations du 93, j’ai ainsi mis en place dans un cas le cautionnement Visale et, dans l’autre, un garant physique (membre de la famille).

Dernière modification par Tchouikov (22/04/2020 20h37)

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[+4]    #14 22/04/2020 22h05

Membre (2020)
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Bonsoir,

Je me permets un petit témoignage, d’un point de vue non pas d’investisseur mais de native de ce département où j’ai longtemps habité :
La commune du 93 que j’ai récemment quittée (et qui me manque malgré sa réputation abominable) est celle où gisent un bon nombre de nos anciens rois alors même que la plupart des logements sont bien loin d’évoquer la vie de château. J’y ai grandi puis vécu assez longtemps. Je me souviens d’un patrimoine honteusement gâché car, malgré tout, certains immeubles du centre-ville ont un réel charme, les maisons qui entourent le jardin d’une institution éducative (je ne sais trop comment la nommer, mais bon, vous l’avez reconnue) ont un réel caché.
Au début des années 2000/2010, nous avons vu arriver massivement ceux que l’on nommait alors "les bobos". Fuyant les loyers prohibitifs de Paris, ils venaient s’installer à nos côtés, ravis de pouvoir se payer une chambre supplémentaire pour leur projet de progéniture. La mairie a accompagné ce mouvement, préemptant certains bâtiments pour subventionner l’ouverture de commerces qui ne correspondaient pas trop aux attentes des autochtones mais visaient davantage à attirer ces gens, lesquels doivent correspondre à votre profil du locataire idéal (un bon niveau de français, une famille financièrement stable etc.). Moi, comme un grand nombre des enfants d’immigrés qui ont eu la drôle d’idée de réussir à l’école, j’alimentais ma schizophrénie en militant dans des groupes d’extrême gauche le week-end et en sympathisant avec ces bobos le mercredi quand nous allions récupérer nos légumes bio à l’AMAP. Voilà pour le décors.

Mes constats :
1. L’immense majorité de ces nouveaux arrivants sont restés dans cette commune jusqu’au moment où leurs enfants ont dû être scolarisés. Avant cela, ils étaient largement prioritaires pour les places en crèches (puisqu’ils étaient des parents actifs) et ils ont naturellement apprécié ce service (difficilement accessible en bien d’autres communes) mais quand est venu le moment de "la vraie école", alors là, ce n’était plus possible. Pour un certains nombre de T3 dont je pourrais donner l’adresse exacte, cela revenait à un turn-over de locataire tous les 3/4 ans. J’imagine que si les profils de ces locataires sont excellents, cela ne doit pas poser de problème de gestion. Mais d’un point de vue sociologique quand on vit là, c’est assez bizarre. Surtout que ces locataires partaient tous avec plus ou moins le même discours : "La ville est super : on ne manque de rien, Paris est à 10 minutes de RER, notre appart’ était TOP. Mais, le quotidien, c’est pas possible ! C’est la jungle !" Bilan : alors que beaucoup s’étaient dit que ces nouveaux arrivants allaient "tirer la commune vers le haut", la situation globale n’a pas vraiment cessé d’empirer.
2. Pour ce qui est des plus petites surfaces et des propriétaires qui veulent louer à des étudiants, il faut quand même être conscient que les universités du 93 ont une réputation pire que médiocre et que les mauvaises langues vont jusqu’à dire qu’elles servent surtout à fournir un "faux" statut d’étudiant à des gens qui vivotent à la petite semaine.

Du coup, il me semble en effet difficile d’envisager dans ce genre de commune un investissement locatif confortable à gérer, du moins en l’état actuelle des choses. Je (re)précise que ce point de vue est étayé d’une expérience de résidente et non d’investisseur.

Bonne soirée


C'est une étrange entreprise que celle de faire rire les honnêtes gens. Molière (CEDF)

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#15 22/04/2020 22h58

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Bonjour,
Je suis investisseur dans le 93. Pouvez vous préciser le nom des villes dans lesquelles vous avez investi?
Je suis désolé mais faire ce débat sans citer les quartiers où les villes n’a aucun sens.
La réalité de la ville du Raincy n’est pas la même que celle de Stains.

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#16 22/04/2020 23h00

Membre (2015)
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Bonjour,

Alors je connais bien le sujet ayant habité la moitié de ma vie dans le 93.
Mais un peu comme partout il y a quand même deux 93.
Celui ou j’ai habité pendant 15 ans (Montfermeil), le dur mais très convivial, humain et mixte. Et l’autre (Le Raincy ou Gournay) ou la un salaire médian au dessus de la moyenne et assez nettement, quasiment aucuns logements sociaux.

Entre les deux, prix des biens du simple au double, pas le même types de locataires.

Dans quelle ville êtes vous?

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[+1]    #17 23/04/2020 00h04

Membre (2015)
Top 20 Immobilier locatif
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Je rejoins ce qui a été dit, pour l’essentiel, notamment pour les bobos adeptes du déménagement scolaire: ils aiment la théorie du "vivre ensemble" et refusent la pratique du "vivre avec"…
Cinq ans après mes premiers investissements, j’en retire des satisfactions, avec un bon rendement locatif de 7% brut et une plus-value d’environ 20 % avec aussi des petits échecs. Un bailleur doit investir du temps, de l’argent et des connaissances, que pour ma part je n’avais pas, sinon on se fait avoir par la copropriété, les réparations diverses et variées, les locataires… L’essentiel reste d’acheter au bon endroit, c’est à dire près d’un bon moyen de transport, à 5 minutes (7 max) d’un RER ou encore mieux, d’un métro correct, pour espérer une plus-value. Et parmi les lignes de métro, la 13 est très, très désagréable… Pour être clair, quand j’ai été sérieux et impliqué, soit à l’achat, j’ai eu du succès, et quand je me suis relâché, notamment sur la gestion quotidienne, cela a été beaucoup moins brillant…
L’ennui est que les prix ont bien augmenté. Quand je me suis rendu dans des agences immobilières, j’étais accueilli comme un membre de la famille il y a cinq ans, comme un ami il y a 3 ans et demi, et le même agent ne s’est même pas levé quand je suis arrivé il y a 6 mois : les agences disposent de listes d’acheteurs potentiels, leur seul problème consiste à rentrer des mandats de vente. Bref, il y a cinq ans, je pouvais jouer deux cartes, la rentabilité et la plus-value, maintenant il ne m’en reste qu’une, la plus-value, en raison de la hausse des prix…
Si je tente une nouvelle affaire, je pense plutôt aller en province, dans une ville de 10 000 à 50 000 habitants avec une forte rentabilité, pour obtenir une sorte d’auto-financement du bien, sans copropriété.
J’ajoute que pour ce type d’investissement dans la banlieue pauvre de Paris, il vaut mieux être un homme pour négocier. Si Paris est une ville nettement féminine, la banlieue nord première couronne (Aubervilliers, Saint-Denis etc.) est très majoritairement masculine avec une culture d’islam dominante. Je suis de type européen et assez costaud, mais dans certaines situations je n’étais pas "tranquille et relax". Pour autant, à mon sens, la "boboïsation" va se poursuivre, elle est très bien lancée à Pantin et elle continuera ailleurs.

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (23/04/2020 00h48)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 20/07/2020 08h42

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Bonjour à tous
Avec un énorme retard lié au fait que je n’ai jamais reçu les notifications de réponse à ce sujet.
J’ai du retrouver un locataire en juin et m’y suis prise 3 mois à l’avance. J’ai trouvé mi juin un bon profil, donc plus dur que la première fois peut être du au confinement ou à la période  (avril/mai/juin) contre juillet/août la 1e fois. Profil jeune cadre ingénieur (mais CDD) avec parents fonctionnaires cautions et propriétaires.

  Pour fideliser ce genre de profil malheureusement c’est difficile, il m’a déjà prévenu vouloir partir à l’étranger l’an prochain.

Je sus dans une "bonne" commune du 93 mais ça reste quand même difficile de trouver de bons profils sécurisés.

Les bons profils préfèrent en général être sur Paris.  Le locataire que je viens de placer  (on croise les doigts sur sa fiabilité) s’est rabattu sur le 93 uniquement parce que n’ayant pas de CDI il ne trouvait pas à se loger a paris. Pour moi ce n’était pas bloquant car son profil est sérieux et solide et il y a les parents derrière, habitant de plus en île de France,  en cas de soucis.

Un autre critère se rajoute maintenant avec le Covid,  je m’assure que le locataire pourra teletravailler….

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#19 12/08/2020 12h12

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Bonjour à tous,

Je connais des difficultés à trouver des candidats locataires avec des cautions parentales ou à défaut physiques fiables. Bien souvent les gens n’en ont même pas du tout.

Cela vaut pour le département du 93 (Ile de France).
En province en indre et loire ville étudiante et à paris le problème est moindre.
Pour moi c’est impératif, étudiant ou actif.
Et je me demandais quelle était votre expérience si jamais comme moi vous exigez une caution solidaire (en particulier parentale) ?

Merci de vos retours d’expérience !

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#20 12/08/2020 12h27

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Vous demandez impérativement une caution même à une personne déjà insérée dans la vie active (en CDI) ?

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[+2]    #21 12/08/2020 12h55

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INTJ

Je me mets à la place d’un actif de 45 ans, qui est en CDI ou fonctionnaire, il ne va pas appeler ses parents ( s’ils sont encore en vie et ont une retraite confortable ) ou des amis pour leur demander d’être caution solidaire pour une location.


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[+2]    #22 12/08/2020 13h03

Membre (2018)
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Cette histoire de caution parentale, ça me gonfle.

Il y a 5 ans, on m’en a demandé une sur Lyon, alors que je suis fonctionnaire depuis 20 ans - et que je possédais des actifs pour acheter 5 fois le bien en question.

Pas envie d’emm*** mes vieux parents avec ça…

Finalement, j’ai choisi un autre proprio - moins formaliste.

Bref, cela peut être un plus qui devient un moins


Gare aux gourous

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[+2]    #23 12/08/2020 13h16

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Si vous vous mettez a la place d’un actif Parisien de 45 ans … c’est souvent ce qui est demandé sauf a vraiment exploser les ratio du Salaire equivalent a 3 fois le loyer..

et apres on demande a une caution *5 …

Je trouve l’ensemble assez peu ancre dans la realité ( quant au decile de population qu’on touche puisqu’en plus ce sont ceux ne souhaitant pas etre proprietaire)

Pour ma part, je n’utilise la caution que pour les etudiants ( systematique) et jeunes actifs si le loyer devient une part importante de leur depense ( 40% du salaire +Aide ). Et si le candidat passe bien et qu’il a preparé son dossier, je ne refuse pas VISALE.

Cdt

Ps : meme experience que Kundera a Paris , la demande est ridicule quand on a vraiment le choix, blessante a partir d’un certain moment et n’aide pas a demarrer sur de bonnes bases

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#24 12/08/2020 13h19

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La demande de caution solidaire est compréhensible pour un étudiant, une personne à la situation "précaire" ( auto-entrepreneur, intermittent du spectacle … ) mais ça fera fuir les locataires solvables qui iront louer ailleurs.

Seule exception : en zone tendue ( Paris intra-muros ), vous avez tellement de candidats qu’il y aura toujours un candidat solvable avec caution solidaire en plus.


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[+1]    #25 12/08/2020 14h10

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Je confirme le caractère vexatoire de la demande systématique d’une caution (qu’elle soit parentale, ou autre).

Lorsque j’étais étudiant, et que j’ai dû me loger, l’exigence de cette caution était, me semble-t-il, normale et logique.

Quand j’ai décroché mon premier job (salarié, CDI, statut cadre, et période d’essai validée), à 26 ans, j’ai été relativement vexé qu’il me soit demandé une caution, alors même que mon salaire représentait environ 5 fois le loyer pratiqué. J’ai toutefois été contraint de me plier à cette exigence, en présence d’un marché locatif extrêmement tendu et d’une relative difficulté à trouver un logement.

Quand, à 28 ans, et cette fois avec ma compagne, nous avons cherché une maison en location, il nous a, là encore, été demandé une caution parentale. Cette fois, c’en était trop. Nous avions des statuts corrects (moi toujours salarié en CDI, ma compagne en profession libérale), et nos revenus représentaient 12 fois le loyer pratiqué, de sorte qu’une demande de caution nous paraissait inopportune. Nous avons finalement refusé de prendre ce logement.

Au-delà de la tracasserie que représente l’acte de caution à remplir, c’est plus l’image qui nous est renvoyée : un enfant qui a encore besoin de ses parents. A un âge où, bien souvent, on souhaite s’émanciper et faire notre vie, il est relativement vexant de se voir exiger par un tiers d’être "accompagné" par ses parents. 

Pour des locataires qui se trouvent en situation précaire, solliciter une caution se justifie. Sauf à être dans un marché locatif tendu et à avoir une facilité à trouver de nouveaux locataires, exiger systématiquement une caution peut avoir pour effet de faire fuir les meilleurs profils.


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