Bastlebast [62] : étude de cas (appartement loué nu au réel sans déficit et passage en LMNP)

bastlebast · #1

Bonjour à tous,

Je viens d’acheter un studio actuellement loué en nu. Au départ du locataire je le meublerai pour faire du LMNP au prochain locataire.

Avec un rapide calcul, le régime au réel est plus avantageux (calcul suivant : )
Loyer HC 2018 : 1 674 €
Charges copro déductibles 2018 : 210 €
Taxe foncière au prorata de l’année : 290 €
PNO 2018 (7 mois) : 60 €
Intérêts emprunts sur 2018 : 285 €
Assurance du prêt sur 2018 : (est-ce déductible ?) : 30 €
Commission de prêt : 500 €
J’oublie peut être des charges déductibles ? pas de travaux prévu, soit une déduction de 1 375€, donc le revenu imposable serait ~ 300 €.

1er Q: L’obligation de rester en nu au réel pendant 3 ans est-elle valable uniquement avec du déficit foncier ? Ici je n’ai pas de déficit à imputer aux prochaines années, l’imposable restant positif, je pourrai passer en LMNP avant 3 ans ?

2e Q : Si l’étudiant part en juin 2019, je pourrai déclarer les revenus fonciers de janvier à juin au réel, puis avec le prochain locataire les revenus bic (LMNP) de juillet à décembre, au forfait ?

Merci d’avance pour vos retours,

Bonne journée

Dernière modification par bastlebast (05/06/2018 11h21)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

Bernard2K · #2

1) Obligation de rester en nu pour 3 ans seulement si déficit foncier imputé sur le revenu global. Par exemple, si vous avez du déficit sur le bien A mais suffisamment de revenus locatifs sur un bien B pour que l’ensemble des revenus fonciers reste positif, vous n’avez pas cette obligation. Donc là, sans déficit du tout, vous pouvez passer en meublé quand vous voulez.

2) Oui, sur votre déclaration, vous déclarerez en revenus fonciers les recettes et charges des 6 premiers mois, et en BIC les recettes et charges des 6 mois suivants. Notez que vous ne pouvez être micro-BIC sur ce second bien que si le premier meublé que vous louez est aussi en micro. Autrement dit, l’ensemble des biens loués meublés par un contribuable est forcément au même régime : micro ou réel.

pierrejacques11 · #3

Je précise que si par contre vous continuez à louer nu alors l’option pour le réel est effectivement pour une durée de trois ans, même sans déficit foncier.

Bernard2K · #4

Vous avez raison de préciser : si option au réel, et que la location nue se prolonge, cette option a une durée de 3 ans irrévocable, donc on ne peut pas revenir au micro-foncier si ça nous chante. Par contre cette option est forcément interrompue par tout événement qui provoque la sortie du bien du régime des revenus fonciers (passage en meublé, reprise pour habiter, vente…).

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