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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 19/09/2019 14h13

Membre
Réputation :   10  

VOTRE PROFIL

- Pacsé, 32 ans , 14% ( 2 enfants), revenus du ménage 61k

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: je délègue à un comptable en ligne 2 studios actuellement en LMNP.
- Fiscales bonne
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) polyvalent
- Sociales
- Temps disponible très peu en gestion, prend 1 semaine de congés pour réalisation des travaux lors de l’achat

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : studio
- Année de construction 1975
- Étage 1 sur 3, luminosité bonne  surface (16,5m2), sans ascenseur
- Occupé par famille 4 personne ayant fait une demande HLM
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage collectif, réseau de chaleur de Toulouse
- Volets PVC
- Espaces verts dans la copropriété non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels oui linky pour électricité
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? 1 propriétaire debiteur sur 120 lot vente aux enchères forcée, la copro devrait récupérer les sommes dues
- Concierge  oui pour 2 immeubles
- Décoration : vieillotte

LOCALISATION DU BIEN

- Département 31, ville Toulouse
-  périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique  proximité immédiate université
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 35850€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé loyer actuel 320€ Charges comprises 100€ de charges incluant chauffage et eau chaude.
- Taux de vacance envisagé 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 7,5%

- Travaux immédiats non bien occupé
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 4000€ dès départ du locataire actuel
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) peu de visibilité

- Taxe foncière hors TEOM 330€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 70€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés 2,5%

- Rentabilité brute : actuelle 7,33% et future au départ du locataire 9% (loyer passant à 390€)
- Rendement opérationnel brut : Actuelle 6,2% et future 7,9%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 0€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,40
- Durée du crédit 20 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) 0€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) 10k
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Auncun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier) micro foncier avec le locataire actuel puis meublé à son départ régime LMNP réel

CASH FLOW

- Cash flow négatif -60€ sur situationavec locataire actuel puis positif de 50€ après travaux et passage LMNP. Le bail actuel se termine en août 2020 reconductible 1 fois si le locataire ne donne pas son congès d’ici la.

Dernière modification par Bypoy (20/09/2019 11h57)

Mots-clés : occupé, studio, toulouse

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#2 19/09/2019 15h01

Membre
Réputation :   64  

Qu’entendez-vous par "Le bail actuel se termine en août 2020 reconductible 1 fois"?

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#3 19/09/2019 18h24

Membre
Réputation :   110  

Un studio de 16,5m2 à 35k à Toulouse, ça doit pas être un quartier super sympa… Vous vous sentez de gérer cette typologie de bien ?

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[+1]    #4 19/09/2019 19h34

Membre
Réputation :   26  

Vous achetez un logement insalubre. Il faut au moins 34 m2 pour loger 4 personnes.

locservice.fr a écrit :

Pour avoir le droit de proposer son logement en colocation, un propriétaire doit s’assurer de sa décence, et notamment des règles de surface minimale. Il faut savoir qu’en fonction du type de bail proposé (bail collectif ou bail individuel), ces règles varient.

Dans le cas d’un bail unique ou bail collectif : la surface minimale de l’ensemble du logement doit être de 16 m2 pour 2 personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire. Cela donne par exemple :
- 25 m2 pour trois personnes
- 34 m2 pour quatre personnes
- 43 m2 pour cinq personnes
- etc.

Ceci explique le prix. Si vous achetez avec cette famille en place et que quelqu’un vous dénonce à la mairie (un voisin ou la famille elle même) quelles seront les conséquences pour vous?

De plus, 1975 = probablement aucune isolation thermique donc revente difficile, ou travaux d’isolation par la façade coûteux et quasi certains vu l’évolution des mentalités et des politiques sur les questions de réchauffement climatique. Vu le montant des charges vous payez le chauffage des voisins. Les charges représentent 1/3 du loyer, c’est une aberration.
Vous achetez un bien intrinsèquement peu qualitatif. La rentabilité que vous en tirez en vaut elle le coup?

Bref, c’est sûr que vous achetez pas cher, mais des fois il vaut mieux accepter de payer un peu plus pour quelque chose qui a un peu plus de valeur. Le pas cher coûte très cher.

Dernière modification par Macaxeira (19/09/2019 19h35)

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[+1]    #5 20/09/2019 10h01

Membre
Réputation :   83  

Je confirme que vu les tarifs indiqués, le quartier est clairement sensible. Mirail ou Empalot ne m’étonnerait pas.
Une famille avec 2 enfants dans un tel studio ne doit pas avoir de gros revenus. Même en ayant un a priori positif sur la volonté des gens à payer leur loyer (aucun impayé dans mon expérience sur un environ 210 loyers encaissés bien que je n’ai jamais loué à des richissimes personnes), un incident arrive vite et il vous sera impossible d’avoir gain de cause avec ce type de profil. Au pire vous serez condamné pour logement insalubre.

Vu la difficulté à obtenir un HLM, même avec une situation précaire ce que laisse supposer le descriptif, je pense qu’il vous faudra attendre longtemps avant de pouvoir changer de locataire.
Vu les locataires en place et la localisation, je n’ouvrirai pas les yeux sur ce bien à moins de 15-20% de rendement brut. En fait, je ne les ouvrirai pas du tout car c’est hors de mon scope de recherche mais chacun a une relation au risque qui lui est propre.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#6 20/09/2019 10h10

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Réputation :   10  

Bonjour,

Concernant les locataires, cas le plus dévaforable, je suis contraint de garder les locataires actuel jusqu’à août 2023 qui correspond à Août 2020 (fin du bail actuel)+ 3 ans si j’ai bien compris. Sur le site café du patrimoine j’ai lu:

"Lorsque la fin du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition du bien acheté occupé, le congé pour reprise donné par le nouveau propriétaire ne peut prendre effet que dans un délai de deux ans suivant la date d’acquisition."

Si les locataires obtiennent leur HLM avant je pourrai alors récupérer le bien plus tôt.

Je ne souhaite pas qu’il y ai 4 personnes dans le studio à l’avenir (plutôt adapté pour un étudiant) mais je ne peut pas rompre le bail actuel conclus avec le précédent propriétaire. Les locataires disent également vouloir quitter l’obtention dès attribution d’un HLM plus grand.

Je pourrai ensuite récupérer le bien afin d’engager des travaux et de meubler le bien. Je passerai le loyer à 390€ CC, les charges ne pèseront alors 1/4 du montant du loyer. Je loue actuellement un studio meublé pour ce montant sans problème.

La nouveauté dans ce projet est l’achat du bien occupé qui justifie la décote que je suis en train de négocier. 32000 + 3850 de frais notarié. Je n’ai pas trouvé d’éléments concernant lel’occupation d’un sutdio par 4 personnes hormis pour l’obtention des aides de la CAF (allocation de logement social)

Le bien est effectivement situé au Mirail, je souhaite changer le profil du prochain locataire en rendant le bien plus qualitatif. La proximité de la fac aide, pas de problème pour trouver un étidiant pour mon premier bien dans le secteur.

Dernière modification par Bypoy (20/09/2019 10h13)

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[+1]    #7 20/09/2019 11h27

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Pour la reprise du logement, c’est encadré par la loi. Vous ne pouvez pas le reprendre pour le louer à quelqu’un d’autre.

Comme déjà vu sur ce forum, à l’échéance il faut le reprendre soit pour y loger (vous ou un proche), soit pour vendre. Sinon, il faut négocier avec le locataire qu’il parte en échange d’une somme d’argent.

Bonne réflexion,

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[+1]    #8 20/09/2019 13h28

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Outre tout ce qu’ont dit les copains, j’ajoute : charges de copro hyper élevées (100 € locataire pour 16,5 m² soit 72 €/m², et si on ajoute la part restant à charge du bailleur, on monte à combien ?). Et pour un appartement familial de 90 m², on est à combien, 550 €/mois ? Qui peut supporter cela ? Les procédures pour impayés de charges doivent être fréquentes. Une seule en cours, vous êtes tout à fait sûr ? Vous avez lu attentivement les CR d’AG de ces 3 dernières années, pas d’autre cas mentionnés ?

Avez-vous regardé sur Patrim et DVF les prix de vente dans cette copropriété en particulier, depuis 10 ans ? Je ne serais pas étonné qu’on y trouve des prix parfois très bas.

Le problème avec un tel appartement surpeuplé, c’est qu’on rentre dans la cour des miracles. Tout est possible :
- nombre de personnes différentes entre la réalité et le bail
- noms différents entre les occupants réels et le bail
- bail mal torché (non signé, ou non paraphé, ou non conforme aux obligations du moment où il a été signé, ou absence d’état des lieux)
- aides sociales perçues grâce à de fausses déclarations (femme seule avec enfants, l’homme n’existe pas officiellement bien qu’il soit là : cas très fréquent)
- HLM demandé : vraiment ? Vous ont-ils montré copie du dossier envoyé, avec la date d’envoi ? Ce dossier est-il sincère (composition familiale déclarée est conforme la composition réelle) ? Il ne faut croire que ce que l’on voit.
- impayés de loyers actuels ou plus anciens. Éventuellement cachés volontairement par le bailleur ("bon, écoutez, je suis trop gentil, je vais vous aider : je vous donne l’argent pour le loyer, que vous versez immédiatement sur mon compte bancaire, en ma présence". Et au bout de 3 mois de ce stratagème, il peut vendre l’appartement en prouvant par ses relevés de compte le versement régulier des loyers).
- évidemment, problèmes d’hygiène divers et variés et problèmes de dégradations (difficile de tenir propre et rangé à 4 dans 16,5 m²).
- peut-être insécurité et nuisances dans la copropriété. Pour l’anecdote, je regardais des studios vraiment pas chers dans une copro. Je tape le nom de la copro dans google actus, et je tombe sur : "le meurtre à la copro machin est un règlement de comptes sur fond de trafic de drogue. Témoignage d’un habitant : "c’est vrai que c’est souvent très bruyant dans l’immeuble, alors cette fois-ci, on ne s’est pas rendu compte qu’il s’était vraiment passé quelque chose"". Youpi.

En matière de prix, il n’y a pas de limite vers le bas. Certains appartements de certaines villes peuvent se vendre 5000 €. Parfois, même à 5000 € ça reste invendu, et avec raison.

Aussi, l’intérêt du prix de ce studio, en relation avec les inconvénients avérés et les risques encourus, c’est à vous de l’évaluer. Pour le moment, vous avez une remarquable propension à minimiser les inconvénients et les risques. C’est vous qui voyez…

Dernière modification par Bernard2K (20/09/2019 13h42)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#9 20/09/2019 13h58

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Je vais continuer de creuser suite aux remarques notamment le dossier de demande HLM et le bon versement des loyers antérieurs.

Les charges sont de 100€ au total dont 66 € récupérable auprès du locataire.

Pas d’autre impayés dans la copropriété, il ne s’agit que de studios et T2.

Dernière modification par Bypoy (20/09/2019 14h00)

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#10 27/09/2019 15h43

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Finalement le bien a trouvé preneur à 47000€ loin de mon offre à 32000 €, je n’ai donc pas de regret. Je continue les recherches.

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