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Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 15/11/2020 07h08

Membre (2015)
Réputation :   10  

Profil Pacsé 2 enfants, salarié. Revenu salariés 64k€ revenus immobiliers 6k€.
1 credit RP fin dans 4 ans
2 crédit studio fin dans 17 et 19 ans. (Autofinancés)

2 studio en LMNP 1 Marseille et 1 Toulouse.

Le bien :

- T4 vide, 70 m2 Faubourg Bonnefoy Toulouse . 3è étage d’un immeuble ancien de 7 étages, résidence sécurisée, gardien, ascenseur.
-  Metro à 5 min à pied
- Prix d’achat 129600 euros,
- Travaux estimés + meubles à 10k€ euros - réalisés en famille (mon père et moi) sol à refaire, détapisser et peindre, cuisine à remettre au toit du jour et rajout prise de terre dans les chambre, création d’une cloison pour créer la 3ème chambre (retour à la co figuration initiale du bien année 70)
- Je compte le louer en LMNP réel.L’appart sera meublé de façon complète. Fourniture de la fibre et abonnement Netflix.
- Loyer estimé : 400 x 3 colocataires = 1200 euros.
- Charge de 220 euros, travaux votés d’isolation par l’extérieur et de mise de compteurs individuels pour chauffage et eau chaude (4k€ subventionné 50%)
- Taxes foncière =je compte  800 euros annuel. L’ancien propriétaire a un relevé à 150 € mais est une personne de 80ans

Financement : financement à 75% maximum règle des 33%, 37 k€ apport, crédit de 113 000 euros sur 20 ans, taux fixe de 1,35% sans assurance, mensualité de 550 euros assurance

Rendement brut: 9,6%
Rendement net: 5,5% en comptant 1 mois de vacance par an. Devrait être légèrement améliorer avec la diminution des charges attendue.

Cash flow de 200€ (apport sur ce projet compte tenu de la limite bancaire). Equivalent à un cash flow nul si la banque avait prêté la totalité.

Dernière modification par Bypoy (15/11/2020 07h14)

Mots-clés : colocation, immobilier, toulouse

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#2 15/11/2020 10h04

Membre (2015)
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Bonjour,
Ne serait il pas plus efficace en terme de taux d’endettement de solder votre crédit RP avec votre apport ? Il reste 4 ans. Le capital restant dû doit être réduit?

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#3 15/11/2020 14h08

Membre (2015)
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Je ne souhaite pas, il reste en 60k€ de CRD sur la RP. Cela réduirait trop fortement mes liquidités en cas d’imprévus ou impayés sur un des biens.

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#4 15/11/2020 19h00

Membre (2015)
Réputation :   72  

Totalement d’accord avec vous sur les liquidités. Il faut toujours avoir une bonne marge. S’il vous reste 60 k€ sur 4 ans, votre mensualité doit être près de 1300 €. Si vous faites un remboursement partiel de 30 k€ et gardez la durée de 4 ans, vous baissez votre mensualité de 650€ et vous êtes du coup super à l’aise pour ce nouvel investissement.

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#5 16/11/2020 07h10

Membre (2015)
Réputation :   10  

Ça aurait pu être une solution, je n’y avait pas penser. Le financement est déjà obtenu à ce stade. Une autre donnée, je pense déménager de ma RP dans 2 ans, je ne sais pas si avec les frais de dossier du crédit je serai gagnant par rapport à déduire les intérêts d’emprunt sur 30k€.

De plus cela rassure la banque que je mette un apport également qui couvre les frais de notaire+ travaux. Pour le taux d’endettement,c’’est la règle des 33% qui s’applique qui sera limitante pour l’avenir.

L’ancien calcul par différentiel aurait permis de poursuivre les projets sans soucis selon la banque. En attendant un jour un retour à l’ancienne méthode de calcul.

Sur le projet en lui même, celà vous semble cohérent?

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#6 17/11/2020 11h50

Membre (2015)
Réputation :   10  

Les travaux attaquent samedi. Je viendrai faire un retour de mes prévisions en terme de coût des travaux ainsi que montant du loyer. Je compte le mettre en gestion en agence n’étant pas sur place. Avez-vous des conseils concernant le mode de gestion d’une colocation, agence classique ou spécialisée dans la colocation qui semble privilégier les baux individuels alors que les agences classiques semble privilégier un bail unique?

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[+1]    #7 17/11/2020 12h05

Membre (2018)
Réputation :   24  

Bonjour

Je pense que la colocation est déjà difficilement compatible avec la gestion par agence donc je me dirigerais vers une société spécialisée. Les agences traditionnelles ne sont pas forcément calibrées pour les spécificités de gestion en coloc ( turn over, compatibilité des colocs, ect… )

Déjà pour les petites surfaces les agences traditionnelles ont parfois un taux de vacances locatives élevées, je doute qu’il en soit différent pour la colocation.

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#8 14/09/2021 14h27

Membre (2015)
Réputation :   10  

Petit retour sur cet investissement finalisé. La fin des travaux à eu lieu fin février. Par rapport aux prévisions j’ai fait remplacer toutes les fenêtres et portes fenêtres par du double vitrage budget 7000€. Pour rénover un T4 c’est beaucoup de boulot mais les travaux ont été fait avec mon père, ce fût de bon moments partagés. Le plus dur a été de décoller toutes les tapisseries et sol existants mais le résultat est là.

Depuis avril, il n’y a eu que 2 chambres sur 3 d’occupées, la période n’était pas terrible et covid. Beaucoup de demande durant l’été et en septembre les 3 chambres sont louées à 430€ j’avais estimé 400, c’est plutôt une bonne surprise. Par rapport au marché, je ne suis plutôt bas, les autres tournent autour de 450-470.  J’ai un crédit à 540 ayant renégocié l’assurance (113000 emprunté).

Concernant l’agence, c’est finalement moi qui ai trouvé 2 des 3 locataires via LBC en sélectionnant les profils. Ils s’occupent de l’entrée/sortie dans les lieux des locataires et bail. Je devrai être muté à proximité de la colocation d’ici 18 mois, je récupérerai la gestion intégrale à ce moment là.

La banque me suit pour un petit projet à 60-70k€ mais je vais patienter jusqu’au déménagement et achat d’une nouvelle RP (maison) dans 18 mois, il me restera 30k€ de CRD sur le crédit RP actuel. Même si cela me démange de continuer, je dois rester patient.

Pour patienter j’aurais le studio de Marseille à rénover probablement l’été prochain s’il se libère, 2k€ pour cuisine, sol et murs avec augmentation du loyer de 100€ par mois après travaux.

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