Bonjour,

Il s’agira d’une location nue dans un premier temps sous le régime Pinel.

Vous avez raison de le préciser ; pour l’instant pas de proposition concrète de la banque puisque je suis en pleine réflexion concernant la meilleure configuration à adopter (situation 1 ou situation 2), je ne les ai pas encore contacté de manière officielle.
Lors d’un précédent contact informel il y a plusieurs mois, une prolongation de 6 mois ne semblait pas leur poser de problème. Pour prolonger d’un an le différé, je ne sais pas encore qu’elle serait leur position.

L’enveloppe de déficit reportable sur les futurs bénéfices fonciers comprend les intérêts intercalaires pendant la construction + les intérêts du prêt amortissable ? Donc si j’opte pour la situation 2 en commençant l’amortissement du capital avant la fin des travaux et avant donc d’avoir un locataire, je pourrais mettre les intérêts du prêt dans cette enveloppe ?

Dans l’hypothèse où la banque accepterait une prolongation du différé (disons de 6 mois), quelle situation vous paraît la plus "intéressante" ou la "moins mauvaise" d’un point de vue patrimonial ?

Edit : Je viens de voir que vous rédigiez votre réponse Bernard2k pendant que j’écrivais la mienne.

Dernière modification par RadioInvest (16/01/2021 19h27)

Canyonneur75 a écrit :

- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas

C’est tout à fait juste, mon notaire m’avait précisé qu’avec les décrets d’urgence sanitaire en particulier pendant le 1er confinement très strict de mars 2020, les délais avaient été rallongés et que cette période d’inactivité sur les chantiers n’entrait pas dans les 30 mois.
Ma crainte dès le premier confinement et voyant les retards s’accumulaient, c’était que lors d’une mise en location en janvier 2023 (soit bien plus de 30 mois après la signature de l’acte authentique) le fisc ne retienne plus le dispositif Pinel. Je ne sais pas s’il existe des précédents.

Canyonneur75 a écrit :

- Déduction de intérêts d’emprunt :
- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.

Bernard2K a écrit :

Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.

Je vous remercie pour la précision quant au fait que l’ensemble des intérêts (ceux du différé et ceux de la phase d’amortissement sans loyer perçu) alimentent l’enveloppe de déficit reportable.

@Bernard2K : vous faites également référence aux 30 mois depuis la date de signature de l’acte authentique concernant votre réserve au sujet de la déductibilité des intérêts sur 4 années fiscales pour une mise en location à la fin de 4e ou début de la 5e année ?

Les intérêts payés en 2019 ont bien été déclarés en 2020. Tout est à jour d’un point de vue fiscal. 

Je vais essayer de trouver s’il existe des précédents où le fisc a refusé le dispositif Pinel a un investisseur suite à de multiples retards (indépendants de sa volonté évidemment) liés au promoteur/entreprises de construction ayant entrainé une mise en location > 30 mois après la date de signature de l’acte authentique.

A la lumière de ces éléments, pour quelle situation opteriez-vous : situation 1 ou 2 ?

Merci !

Oui dans un cas comme dans l’autre les intérêts seront dans l’enveloppe de déficit reportable.

Mais je me disais, que si ma trésorerie me permet de régler la mensualité sans recevoir le loyer+réduction d’impôt, autant capitaliser parce que sinon à ce rythme là, l’appartement ne m’appartiendra pas de sitôt !

L’idée de base c’est quand même d’avoir le moins de CRD au moment de la revente…