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#1 16/01/2021 14h59

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Bonjour à tous,

Je fais appel à la communauté des IH car je suis devant une situation assez ennuyeuse.

Voici le contexte :

- Achat appartement VEFA en 2019 avec différé d’amortissement de 2 ans.

- Arrivée du Covid-19 = chantier à l’arrêt et autres causes habituelles de report de livraison, bilan : retard conséquent avec livraison début 2023.

- Fin du différé d’amortissement : octobre 2021

- Mensualité assurance comprise : 1500 €   

Je suis face à 2 situations :

Situation 1 :

- Poursuivre le paiement des intérêts + assurance au rythme des décaissements suivant l’avancée du chantier.

- Cette somme d’intérêts constitue un déficit reportable sur les futurs bénéfices fonciers.

- Pas d’amortissement du capital pendant cette période.

- Attendre janvier 2023 pour débuter l’amortissement du capital en même temps que la perception du premier loyer et de la réduction d’impôt (500 €/mois).

- D’ici janvier 2023 : placement du différentiel entre la mensualité de 1500 € et la somme payée (intérêts + assurance) sur CTO/PEA pour capitaliser sans perdre de temps.

Situation 2 :

- Commencer l’amortissement du capital dès octobre 2021 : 15 mois avant la fin théorique des travaux.

- Amortissement du capital sur cette période : environ 20 000 €

- Inconvénient : perte des intérêts reportables sur les bénéfices futurs ?

- Financièrement, payer la mensualité sans percevoir le loyer et la réduction d’impôt est faisable.

Merci pour vos précieux éclairages.

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, nue


Primum non nocere

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#2 16/01/2021 18h01

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Quel est le régime fiscal de la future location ? Ca a une certaine importance…


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 16/01/2021 18h37

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Bonjour,

Il s’agira d’une location nue dans un premier temps sous le régime Pinel.


Primum non nocere

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[+1]    #4 16/01/2021 19h04

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RadioInvest a écrit :

Situation 1 :
(…)
- Pas d’amortissement du capital pendant cette période.

- Attendre janvier 2023 pour débuter l’amortissement du capital en même temps que la perception du premier loyer et de la réduction d’impôt (500 €/mois).

Vous voulez dire que la banque accepterait de prolonger le différé ? Là aussi, il aurait fallu préciser, car ça ne va pas de soi.

Situation 2
(…)
- Inconvénient : perte des intérêts reportables sur les bénéfices futurs ?

Pourquoi diable les intérêts ne seraient-ils pas reportables dans ce cas ? Il n’y a aucune raison.

J’ai l’impression que votre confusion vient du fait que vous ne comprenez pas le mécanisme fiscal.

L’idée est : c’est un investissement destiné à une mise en location future. Donc, les intérêts peuvent être déclarés comme "charges" des revenus fonciers. Soit ils se déduisent de vos revenus fonciers actuels, si vous en avez déjà. Soit, si vous n’avez pas de revenus fonciers actuellement, ils seront reportés d’année en année jusqu’à ce que vous ayez des revenus fonciers qui vont les consommer.

Or, s’ils sont déductibles, c’est un mécanisme fiscal qui n’a rien à voir avec le fait de commencer à rembourser le capital ou non.

Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.

Dernière modification par Bernard2K (16/01/2021 19h14)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 16/01/2021 19h21

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Vous avez raison de le préciser ; pour l’instant pas de proposition concrète de la banque puisque je suis en pleine réflexion concernant la meilleure configuration à adopter (situation 1 ou situation 2), je ne les ai pas encore contacté de manière officielle.
Lors d’un précédent contact informel il y a plusieurs mois, une prolongation de 6 mois ne semblait pas leur poser de problème. Pour prolonger d’un an le différé, je ne sais pas encore qu’elle serait leur position.

L’enveloppe de déficit reportable sur les futurs bénéfices fonciers comprend les intérêts intercalaires pendant la construction + les intérêts du prêt amortissable ? Donc si j’opte pour la situation 2 en commençant l’amortissement du capital avant la fin des travaux et avant donc d’avoir un locataire, je pourrais mettre les intérêts du prêt dans cette enveloppe ?

Dans l’hypothèse où la banque accepterait une prolongation du différé (disons de 6 mois), quelle situation vous paraît la plus "intéressante" ou la "moins mauvaise" d’un point de vue patrimonial ?

Edit : Je viens de voir que vous rédigiez votre réponse Bernard2k pendant que j’écrivais la mienne.

Dernière modification par RadioInvest (16/01/2021 19h27)


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[+1]    #6 16/01/2021 19h24

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Le cas m’inspire deux commentaires :

- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas

- Déduction de intérêts d’emprunt :
Les intérêts d’emprunts pendant la période de construction peuvent être imputés en charges (voir BOI-RFPI-BASE-20-80), côtes 50 et 280.
Le déficit foncier ainsi généré n’étant pas déductible des autres revenus, il sera déductible des revenus fonciers des 10 années à venir.

- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.

Canyonneur

Edit : recoupe certains aspects du message de Bernard2K

Dernière modification par Canyonneur75 (16/01/2021 19h50)

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#7 16/01/2021 19h40

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Canyonneur75 a écrit :

- Éligibilité à la réduction Pinel : il est précisé, à la côte 115 du BOI-IR-RICI-360-10-10, que "Pour le bénéfice de la réduction « Pinel », l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition."
Un rescrit a permis une augmentation du délai en cas de force majeure (arrêté municipal de péril).
Il me semble important de valider l’éligibilité dans votre cas

C’est tout à fait juste, mon notaire m’avait précisé qu’avec les décrets d’urgence sanitaire en particulier pendant le 1er confinement très strict de mars 2020, les délais avaient été rallongés et que cette période d’inactivité sur les chantiers n’entrait pas dans les 30 mois.
Ma crainte dès le premier confinement et voyant les retards s’accumulaient, c’était que lors d’une mise en location en janvier 2023 (soit bien plus de 30 mois après la signature de l’acte authentique) le fisc ne retienne plus le dispositif Pinel. Je ne sais pas s’il existe des précédents.

Canyonneur75 a écrit :

- Déduction de intérêts d’emprunt :
- La situation 1 générera plus d’intérêts déductibles (l’amortissement étant différé - le capital restant du reste constant) que la situation 2, mais cela va rester très marginal. Je ne comprends pas votre questionnement sur la déductibilité des intérêts dans le cas 2.

Bernard2K a écrit :

Après, je ne mettrais pas ma main au feu qu’on puisse ainsi déclarer des intérêts comme charges de revenus fonciers pendant 4 années fiscales (2019, 2020, 2021, 2022), sans que la mise en location vienne le justifier a posteriori. Mais en tout cas, s’il y a un problème pour cette déductibilité, il vient du délai de mise en location, et n’a rien à voir avec le différé.

Je vous remercie pour la précision quant au fait que l’ensemble des intérêts (ceux du différé et ceux de la phase d’amortissement sans loyer perçu) alimentent l’enveloppe de déficit reportable.

@Bernard2K : vous faites également référence aux 30 mois depuis la date de signature de l’acte authentique concernant votre réserve au sujet de la déductibilité des intérêts sur 4 années fiscales pour une mise en location à la fin de 4e ou début de la 5e année ?


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#8 16/01/2021 21h02

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Déjà : avez-vous bien compris que, pour les intérêts soient déductibles, il faut les déclarer dans sa déclaration d’impôt, chaque année ? Pour l’année 2019, donc la déclaration de mai 2020, avez-vous bien déclaré le montant de ces intérêts ?

Je ne faisais pas allusion aux 30 mois du Pinel, mais au fait que les impôts ne peuvent redresser que sur 3 ans (de façon très générale, indépendamment du dispositif Pinel). Du coup, quand une situation doit venir justifier a posteriori des déductions faites précédemment, ils aiment bien que la justification en question (ici, la mise en location) intervienne au plus tard la 3e année.


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#9 16/01/2021 21h43

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Les intérêts payés en 2019 ont bien été déclarés en 2020. Tout est à jour d’un point de vue fiscal. 

Je vais essayer de trouver s’il existe des précédents où le fisc a refusé le dispositif Pinel a un investisseur suite à de multiples retards (indépendants de sa volonté évidemment) liés au promoteur/entreprises de construction ayant entrainé une mise en location > 30 mois après la date de signature de l’acte authentique.

A la lumière de ces éléments, pour quelle situation opteriez-vous : situation 1 ou 2 ?

Merci !


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#10 16/01/2021 22h06

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Comme déjà écrit, ça n’a aucune influence fiscale. La principale influence est sur votre trésorerie, car payer presque 2 ans de remboursement sans avoir encore le loyer qui rentre, ça coûte !


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#11 16/01/2021 22h38

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Oui dans un cas comme dans l’autre les intérêts seront dans l’enveloppe de déficit reportable.

Mais je me disais, que si ma trésorerie me permet de régler la mensualité sans recevoir le loyer+réduction d’impôt, autant capitaliser parce que sinon à ce rythme là, l’appartement ne m’appartiendra pas de sitôt !

L’idée de base c’est quand même d’avoir le moins de CRD au moment de la revente…


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