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#1 05/11/2021 15h21

Membre (2017)
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Réputation :   105  

Bonjour,
En 2005 mes parents me transmettent dans le cadre d’une donation partage, un terrain a priori constructible, situé dans les Hautes Pyrénées au centre d’un petit village de 300 âmes, où je passais une partie de mes étés enfant.
De presque 6000m2, la donation est évaluée à environ 65k. Mais l’évaluation est faite sans recherche approfondie de la valeur intrinsèque.

Loin de mon domicile et de ma vie agitée, c’est au bout de quelques années (2015) que j’entreprends de contacter la mairie en signalant mon intention de valoriser le terrain (terme volontairement flou).
Le maire déclare être intéressé par l’achat du terrain par la mairie pour le lotir ( et attirer de jeunes couples qui permettraient de conserver l’école du village).
Je suis d’accord, tout heureux de ne pas avoir à effectuer de recherches pour trouver un acheteur.
J’ai essayé d’évaluer le terrain: les paramètres clefs que j’ai pu lire seraient la distance au centre ville (c’est en plein centre) la taille de la ville (c’est à peine plus grand qu’un hameau), les offres de foncier et d’immobilier. Je me dis qu’on devrait être supérieur au zéro absolu de 10 euros le m2 et propose 200 000 euros, soit un peu plus de 35 euros le m2.

Las, non seulement la mairie tergiverse, mais je ne reçois jamais de contre offre. Je comprends que le maire n’a pas la main, malgré des échanges où il maintient son appétit et me convainc de baisser jusqu’à 170 000 quand je pense que l’affaire peut-être conclue, en 2017. La communauté de communes, un schéma urbain du conseil général font  que d’autres priorités mettent l’achat de mon terrain de coté.

En juin 2021 le Plu nouveau sort, et mes parcelles deviennent à urbaniser en priorité. Je suis au courant car un arrangeur foncier (promoteur?) me contacte pour acheter mon terrain. De nos échanges je comprends que viabiliser le terrain coûterait  seulement 7000 euros au promoteur.
En un mois je reçois une proposition ferme avec conditions suspensives. 325 000 euros.
Bien sûr le prix me convient (divine surprise) pour lotir 14 parcelles à 250 000 la maison neuve (mon terrain de 5900+ m2, plus celui de 1200m2 de la voisine font l’intégralité du lotissement).

Je ne me rends pas bien compte de la marge que peut espérer le promoteur, à supposer qu’il vende toutes les parcelles. Je me trouve bien naïf d’avoir autant sous-évalué ce terrain. Je ne me rends pas bien compte non plus de la probabilité d’échec de la vente compte tenu des conditions suspensives.
La principale étant « obtention par l’acquéreur d’une garantie financière d’achèvement conditionnée à une pré Commercialisation  de 40% ».  La durée de validité de la promesse de vente étant de 15 mois.
J’ai demandé à mon notaire de négocier les conditions suspensives et d’accepter l’offre (baisser de 40 à 35%, mettre une pénalité au bout de quelques mois si dédît). A ce stade l’autre propriétaire a accepté l’offre avec une parcelle comme paiement partiel.

Je m’interroge aussi sur les conséquences fiscales.   J’espère que la promesse de vente se signera en décembre ou janvier, et la vente en mai 2023. (La donation a eu lieu en avril 2005) .

Mots-clés : immobilier, promoteur, terrain

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[+1]    #2 05/11/2021 15h52

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
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Réputation :   504  

Bonjour,

Un terrain en centralité est toujours intéressant, ce genre de bien devient rare et conduit souvent la collectivité à reconstruire la ville sur la ville dans la perspective du "ZAN" désormais officielle.

Votre terrain vaut donc de "l’or" et le promoteur local s’empresse de bloquer l’affaire. Peu ou presque lui importe le tarif, son objectif est désormais de revendre l’opération avec sa marge (10 ou 15% ?) d’où la condition suspensive. Si jamais ces ventes sont impossibles, vous verrez que nonobstant toutes les précautions prises dans l’avant contrat, sauf à partir au contentieux, vous vous retrouverez sans un kopeck de bénéfice.

S’il y a un PLU, je pense qu’un tel terrain fait obligatoirement l’objet d’une "OAP" : Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) - Outils de l’aménagement
sauf à méconnaître les dispositions du code de l’urbanisme (illégalité…mais c’est un autre débat).

Et donc avez-vous demandez au promoteur un bilan financier pré opérationnel basé sur les conditions réglementaires du PLU pour asseoir votre décision  ? Si oui vous pouvez nous en partager les détails, sachant que viabiliser 6000 m2 (+1200) avec 7000 € "seulement" me surprend énormément (terrain en bande accès direct présence de tous les réseaux : admettons mais quid de l’OAP car dés lors c’est une opération absolument minable en terme d’urbanisme, sauf à recomposer un alignement urbain etc).

Pour l’aspect fiscal, le notaire de la succession est maître du jeu à mon avis.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 05/11/2021 19h37

Membre (2016)
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Votre terrain vaut de l’or.
Le promoteur ne partagera pas le pré-bilan financier, sauf à ajuster les chiffres pour créditer sa propal.
A moins que vous n’ayez signé une exclusivité, vous pouvez faire monter les enchères en contactant d’autre promoteurs régionaux.
Ces conditions suspensives sont classiques et très peu de promoteurs développent à risque, sauf ce que le prix d’acquisition proposé ne reflète ce risque.
La consultation d’autre promoteur pourra aussi répondre sur l’intérêt de ce terrain et ainsi jauger le risque d’activation des conditions suspensive. En effet, si tous vous font des offres fermes, c’est que l’intérêt acquéreur final existe.

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#4 05/11/2021 20h02

Membre (2015)
Top 20 Année 2021
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   504  

Si, ça se communique ; surtout si derrière il y a une notion d’intérêt général avec parti prenante de la collectivité (si OAP + terrain en centralité => il ne s’agit sans doute pas que de produire du logement privé au final et on peut avoir un programmiste au passage)…Bien sur que les chiffres sont faussés en revanche wink mais c’est mieux que rien, et lire 7000 e pour viabiliser 7200 m2 cela pose le contexte des négociations, à confirmer sous toutes réserves cf supra.
Sources : Bouygues, Promogim dans le 13 par ex. Peut-être est ce différent ailleurs.


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#5 07/11/2021 16h46

Membre (2017)
Top 20 Obligs/Fonds EUR
Réputation :   105  

Le promoteur m’a, dés le début, communiqué le lien relatif à l’OAP qui précise pour le village concerné:

A. MIXITE FONCTIONNELLE
▪ Le secteur est à vocation mixte à dominante résidentielle et accueillera préférentiellement des constructions à usage de logement.
▪ Il s’agit de conforter des espaces d’habitat en lien avec le cœur du village.
▪ Les constructions à usage économique ne sont autorisées que si elles sont cohérentes et compatibles avec la vocation résidentielle (commerces, services de proximité, …)

L’échéancier prévisionnel permet une ouverture à l’urbanisation de la zone à court terme, à partir de l’approbation du PLU intercommunal.
Un habitat individuel groupé ou individuel est préférentiellement attendu en lien avec le schéma d’aménagement. Néanmoins, cela n’interdit pas ponctuellement de l’habitat collectif de petite dimension.

Les 7000 euros de frais de viabilisation mentionnés au téléphone sont probablement limités aux raccordements. Il y a un parking, et toutes sortes de contraintes, de voie goudronnée qui très vraisemblablement inflatent considérablement ce montant qui avait aussi surpris mon notaire. Le promoteur a déclaré vouloir vendre 70 000 euros la parcelle nue, ou 280 000 euros la maison et la parcelle. Sachant que ce n’est pas le constructeur. Et que sur 14 parcelles je ne peux dire combien sont sur mon terrain, si ce n’est l’estimation de 6000/8000m2= 75% soient 10,5 parcelles sur 14.

Il y avait aussi 2 autres propositions que j’ai déclinées (mais pas l’autre propriétaire, local): 1 parcelle+ 270 000 euros; ou bien 2 parcelles + 210 000 euros. je préfère aucune parcelle et 325 000 euros, habitant à l’autre bout de la France de ce village.

Ma connaissance de cette vallée et mes échanges avec le maire et plus récemment ce promoteur, me rendent relativement optimistes quant à la demande de maisons neuves. les terrains à construire étant rares.
Beaucoup d’inconnues dans un monde qui m’échappe largement…Je crois que le prix du foncier dans une maison neuve est tellement variable d’un terrain à l’autre qu’il m’est impossible d’estimer un juste prix.

Message édité par l’équipe de modération (07/11/2021 17h30) :
- ajout de balises Quote

Dernière modification par Flavius (07/11/2021 16h52)

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[+1]    #6 08/11/2021 11h06

Membre (2019)
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Pourquoi ne pas tenter une contre-proposition à un prix a priori exorbitant, pour voir comment réagit l’autre partie ? Genre 500 000 € si ça vois paraît cohérent, ou plus…

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[+1]    #7 08/11/2021 11h30

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Vous ne pouvez pas faire confiance aux chiffres fournis par le promoteur car il peut vous dire ce qu’il veut. C’est utile pour comprendre l’équilibre général du projet mais vous ne pouvez pas vous y fier.

A votre place, je verrai les points suivants à approfondir :
- établir les prix courants dans le coin pour un terrain à construire (en prenant en compte que l’hypercentre coûte plus cher) et pour une villa neuve. A noter aussi qu’il ne réalisera peut-être pas que des villas : en hypercentre, de petits immeubles de plusieurs logements peuvent être plus rentables.
- le sérieux de ce promoteur. Renseignez-vous par tous moyens (regarder son site internet, ses autres projets, ses états financiers, voir si son nom ressort dans Googles Actualités, etc.).
- étudier les alternatives :
- alternative n°1 : faire monter le prix. elbolo propose une stratégie de négociation.
- alternative n°2 : mettre en concurrence. Contactez les autres promoteurs/lotisseurs du coin. Mais, si la voisine a déjà signé une promesse de vente avec lui, ça coince pas mal vos possibilités de négociation avec un autre promoteur.
- alternative n°3 : faire vous-même. En payant des gens dont c’est le métier (urbaniste et/ou architecte pour commencer), vous pourriez diviser, lotir, viabiliser, et vendre chaque parcelle séparément. C’est un peu de travail mais ça peut rapporter gros.

En tout cas, ne signez rien tant que vous n’êtes pas sûr de votre choix.

Ne pas négliger le coût de la simplicité et de la tranquillité. Dans la proposition actuelle, ça vous rapporte 325000 € et vous n’avez absolument rien à faire. Le lotisseur va marger grassement, mais c’est ce qui rémunère son travail et toutes les complications qui vont avec. Essayer de gratter plus, c’est possible et même probable, mais ça complique d’autant.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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