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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/08/2018 13h32

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Bonjour,

Voici un projet de location saisonnière courte durée que nous étudions avec ma conjointe. Le bien est situé en Yvelines (78), très proche de Versailles, de Paris et d’une ville possédant beaucoup d’entreprises, d’écoles et de lieux de culture.
Le vendeur souhaite se séparer de son studio n’habitant plus dans le coin.

VOTRE PROFIL

- Couple salarié / Freelance – 29 ans - Environ 5K revenu net / mois. TMI 30%.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables - basique
- Fiscales - basique
- Artisanales – Aucune mais je possède un réseau de personnes qui peut m’aider
- Sociales - OK
- Temps disponible - OK étant donné la localisation du bien (très proche de mon lieu d’habitation)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Studio de 21 m²
- Année de construction : Je ne sais pas
- Étage, nombre de lots, luminosité, espaces verts : Etage RDC. Avec jardin privatif de 23m². 8 lots dans la copropriété. studio lumineux avec petite cave.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? je ne sais pas
- Chauffage : individuel électrique avec ballon électrique mais plaque de cuisson au gaz.
- Fenêtre double vitrage. Plutôt bien isolé.
- Compteurs d’eau et d’électricité : Individuel
- Décoration : vieille et réaménagement à prévoir.
- Copropriété en procédure : non
- Ascenseur : non

LOCALISATION DU BIEN

- 78 Yvelines, grande couronne
- A 5 min à pied du Centre-ville – 7 min à pied du Tram et RER
- Ville relativement calme et bien desservie par les transports, très proche de Versailles et Paris Tour Eiffel (20 à 25 minutes de transport)

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire (hors négo) : 130 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : En se basant sur un taux d’occupation de 70%, 1155€ par mois
- Rentabilité brute = 10%
- Travaux immédiats : Environ 5 000€ (Estimation selon nous…). Uniquement réaménagement et décoration à refaire car studio propre, déjà un peu rafraichi et bien isolé.
- Taxe foncière - 350 €
- Charges de copropriété – 240 €

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport – Montant des notaires qui devrait s’estimer à environ 10 000€
- Type de crédit amortissable
- Taux du crédit avec assurance – J’ai pris 1,85 % (estimation meilleur taux), taux assurance = 0,36%
- Durée du crédit : 25 ans
- Mensualité : 625€ / Mois
- Épargne de précaution : 15 K€

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée réel normal LMNP
-> Donc obligation de prendre un expert-comptable

CASH FLOW
- Positif : 150 € / Mois

QUESTION

Le bien me semble avoir beaucoup de potentiel et est très bien placé pour accueillir tant des touristes venus pour des vacances que des touristes professionnels. La rentabilité de 10% me semble bonne pour l’emplacement (grande couronne île de France).
Etant donné que nous sommes sur notre tout premier investissement locatif, nous souhaitons avoir votre avis afin de voir si le projet est crédible/viable ou non ? Toute critique est bonne à prendre. Si nous avons oublié quoi que ce soit comme information, n’hésitez pas à nous le dire.

Pour information :
• L’objectif étant de faire du cash flow positif afin de pouvoir réinvestir chaque année (dans l’idéal) pour plus tard (5 à 10 ans ?) ne vivre que de ce métier et se construire un patrimoine.
• Nous souhaitons gérer seuls la location, de temps à autre prendre l’aide d’une femme de ménage mais c’est tout.
• Nos souhaitons créer un déficit foncier (5000€ de travaux est-ce suffisant ?)
• Pour le calcul de rentabilité et de cash flow, normalement tout a bien été pris en compte (Charges eau / électricité / gaz, internet, comptable, frais de ménage, taxe foncière, charges de copro, mensualités de crédits, CFE, Impôts (30% + 17,2%), assurances etc.)

Un grand merci d’avance à tous ceux qui prendront un peu de leur temps pour nous répondre.

Mots-clés : ile de france, immobilier, location saisonnière, yvelines

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#2 27/08/2018 13h56

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En lisant les détails de votre projet 2 petites choses me viennent rapidement en tête.
Vous mentionnez ne pas savoir si c’est un syndic bénévole ou professionnel, c’est un point important car les frais peuvent être non négligeable chez un syndic professionel, de plus si vous ne savez pas c’est donc que vous n’avez pas lu encore les PV d’AG qui pourraient détenir de précieuses informations tel que des travaux prévus prochainement ou d’autres problèmes.
Je vous conseille fortement de vous les procurer.

Petite précsion encore, en LMNP vous n’allez pas declarer de revenus foncier mais des BIC, par conséquent vous allez pouvoir amortir le bien, les murs … sur de nombreuses années.
Faites une estimation sur rendement locatif pour savoir pendant combien temps vous n’aurez pas de bénéfice.

Ceci mis à part, ça semble être un beau projet avec une rentabilité tres correcte pour la région.

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#3 27/08/2018 14h17

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La rentabilité est très correcte car vous faites de la location saisonnière (sinon, on est plutôt sur du 3 à 5% dans votre région..)
Avez-vous vérifier la réglementation de la ville cible ? La réglementation de la copropriété (qui pourrait l’interdire) ?
Avec la loi ALUR, la location saisonnière est devenue plus contraignante. Aussi, prévoyez un plan B dans le cas ou la réglementation se durcirait d’avantage à moyen / long terme.

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#4 27/08/2018 14h25

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Bonjour,

Je trouve pour ma part que la rentabilité / cash flow est faible par rapport à l’investissement en temps et énergie. Vous aurez beau en acheter 5 comme ça, certes vous allez vous créer un capital assez rapidement mais difficile d’en vivre.

Il me semble que d’autres membres du forum qui investissement dans le 78 arrivent à faire une opération blanche en meublé classique (pas de courte durée).

Je rejoins également Tanuky sur le problème de la réglementation. En effet je n’ai pas entendu parler de condamnations en dehors de Paris mais quand on voit la tournure que ça prend, je n’en serais pas étonné.
Combien pourriez-vous le louer en meublé? Sûrement aux alentours de 600 max donc cash flow négatif sur 25ans.

Une bonne négociation pourrait changer la donne et rendre l’opération plus intéressante.

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#5 27/08/2018 16h53

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FrancoisM a écrit :

Il me semble que d’autres membres du forum qui investissement dans le 78 arrivent à faire une opération blanche en meublé classique (pas de courte durée).

Etant également du 78, je connais bien les prix achat / location du département.
Pour obtenir un rendement > 8% (pour avoir un cashflow nul ou légèrement positif), il faut vraiment avoir de très très bonnes connaissances techniques (très grosses rénovations / transformation de logement) et un très bon réseau (avoir les bonnes affaires avant quelles soient publiées).

En effet, le marché 78 étant très tendu (comme toute l’ile de France), les logements (surtout petites surfaces) partent très vite sans négociation. Il y a peu d’offre et bcp de demande (RP et investisseurs) !

La collocation est encore peut-être un bon compris mais cela nécessite un investissement avec un ticket d’entré bcp plus important.

Dernière modification par Tanuky (27/08/2018 16h54)

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#6 27/08/2018 17h13

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Il me semble que c’est Sandtia qui a fait ça : Info - Forums des investisseurs heureux

En effet il y a eu de gros travaux, c’est ce qui a créée la rentabilité actuelle.

Je ne dis pas ça pour décourager KLImmo qui au final fera ce qu’il veut. L’affaire n’est pas mauvaise mais je ne ferais pas de courte durée pour ce cashflow à part si l’appartement était en plein Paris, que je pourrais y faire habiter mes enfants quand ils seront en âge d’étudier.

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#7 27/08/2018 19h58

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FrancoisM a écrit :

Je ne dis pas ça pour décourager KLImmo qui au final fera ce qu’il veut. L’affaire n’est pas mauvaise mais je ne ferais pas de courte durée pour ce cashflow à part si l’appartement était en plein Paris, que je pourrais y faire habiter mes enfants quand ils seront en âge d’étudier.

Je suis d’accord avec vous. La location saisonnière est très chronophage. On peut aussi tous sous-traiter mais dans ce cas, la rentabilité se rapproche d’une location standard.

Dans Paris, le principal problème est la réglementation ! Il faut notamment convertir un local commercial / bureau en habitation en parallèle de l’investissement saisonné. Autant dire, l’usine à gaz…

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#8 28/08/2018 20h31

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Merci d’avoir pris le temps de répondre et pour vos conseils très constructifs.

@Herrecir40 : Effectivement nous n’avons pas encore pris connaissance de ces éléments mais nous aurons ces réponses lors de notre 2ème visite.
Pour l’amortissement, nous serons en déficit foncier pendant 2 ans.

@Tanuky : Pour la réglementation de la ville il n’y a pas d’interdiction car celle-ci ne se situe pas en zone tendue ou petite couronne. Cependant nous allons effectivement se renseigner avant de se lancer pour être sûrs que cela est possible. De même pour la copropriété (même si selon l’agent immobilier il n’y a pas d’interdiction à sa connaissance).

@FrançoisM : Vous avez raison ce n’est pas un cash-flow extraordinaire mais le but est ici de se faire la main sur un premier investissement et proche de chez nous. Nous ne comptons pas faire 5 achats de ce type mais avant de se lancer dans des projets plus conséquents, nous préférons commencer petit avec un cash-flow de ce type au minimum. 😊
Pour info, ce cash-flow de 150€/mois n’est valable qu’à partir de la 3ème année car nous ne paierons pas d’impôts sur les revenus BIC d’ici là. De plus nous avons bien l’intention de mieux négocier le prix mais nous voulions déjà avoir votre avis là-dessus avant de faire une offre. 😉

Nous avons une question qui nous permettrait de mieux estimer la valeur du bien. Celui-ci possédant un jardin privatif de 23m², cette surface en plus fait-elle bien grimper le prix et si oui à combien pouvons-nous environ l’estimer ?

Autre question, êtes-vous en général réticent à acheter un bien en RDC ? Car il me semble que le bien subit une décote à la revente.

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