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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 05/08/2018 20h04

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

j’ai besoin de conseils car entre les banquiers et ce que l’on trouve sur internet je ne sais pas quoi faire.

Situation actuelle

Je suis propriétaire d’un appartement que je loue.
Il me reste 85K€ (valeur 110K€) à rembourser sur une mensualité de 535€ et je le loue 600€ par mois
Ma compagne a elle aussi un appartement dans lequel nous vivons.
Il lui reste 60K€ (valeur 100k€) à rembourser avec une mensualité de 350€, valeur locative 500€
Nos revenus: entre 5000 et 6000€

Prêt conso : j’ai 200€ par mois (reste 8500) elle a 200€ pour une voiture (8500€)

Nous allons nous marier en septembre et nous avons fait un contrat de mariage.
J’ai comme objectif d’acheter ma boite mais je ne veux pas avoir de bien à mon nom donc ce que j’aurai sera à notre futur enfant.

Nous avons vu un terrain qui nous intéresse et nous voulons y faire un bon bout de vie.

Nous aimerions créer une sci en is pour y mettre les 3 biens dont la RP et donc lui verser un loyer.
Le but est de pouvoir y déduire toutes les charges liés aux appartements et d’être imposé à 15% sur les résultats de la SCI.

Question:La SCI en IS va emprunter pour acheter les 3 biens donc est ce que nous pouvons déduire les emprunts bancaires (capital&intérêts) de ces revenus fonciers donc des loyers ?   

Est ce que c’est une bonne idée par rapport à notre situation ?

Merci d’avance

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, sci (société civile immobilière)

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#2 05/08/2018 23h49

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Vous aurez surement des personnes tres compétentes sur le sujet dans le forum .
Pour ma part j’ai touche un peu a tous les sujets evoques mais je n’ai pas d’expertise averée.

Ce que je peux vous dire c’est qu’en lisant :
- pas de bien a votre nom
- achat au nom de l’enfant
- SCI a IS et RP

les voyants sont a peu pres tous au rouge..

Vous allez vous creer tous les problemes imaginables et il me semble ne pas en resoudre un seul.

le point le plus important :

J’ai comme objectif d’acheter ma boite mais je ne veux pas avoir de bien à mon nom

pouvez vous detailler ce point ?  je ne comprends pas le lien et il semble la source de toutes vos contraintes.

je  vous laisse rechercher un peu sur le forum vous semblez y venir pour la premiere fois.

pour aiguiller un point https://www.devenir-rentier.fr/t8197

Cdt

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#3 06/08/2018 12h31

Membre
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse.

Je n’ai pas encore d’enfant.
Je crée un sci avec ma femme et moi
J’y intègre nos deux appartements (1 chacun) et cette SCI achète un terrain et construit notre future maison
Je fais un enfant
Je rachète ma boite
Je donne la nu propriété de mes biens à l’enfant.

Je ne souhaite pas avoir de biens à mon nom pour éviter une saisie si problème avec la société.
C’est une "grosse" structure avec une trentaine d’employés

Comme vous l’avez très bien vu je m’y intéresse que depuis 5 jours donc excusez mon manque de connaissance.

J’ai eu la réponse comme quoi le capital remboursé ne pouvait pas être déduit seulement les intérêts.
Par contre si je fais construire au nom de la SCI il semblerait que je puisse récupérer la TVA de la construction et en louant les appartements avec de la TVA  je diminue les revenus foncier donc baisse des bénéfices.

Désolé des erreurs de compréhension.

Merci d’avance

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#4 06/08/2018 12h38

Modérateur
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Réputation :   2271  

Si votre objectif est de protéger des biens des créanciers de votre "boite", comme on peut plus ou moins le comprendre à la lecture de votre message, je pense que vous devriez clairement l’expliciter, et que ce que vous envisagez (mettre ce que vous aurez au nom de votre futur enfant) n’est pas la solution la plus adaptée, et présente également de gros inconvénients.

Loger sa résidence principale dans une SCI présente de multiples inconvénients (lire site:www.devenir-rentier.fr résidence principale sci - Google zoeken et résidence principale SCI - Google zoeken), encore plus quand la SCI est aussi utilisée pour des investissements. Il faut avoir identifié de sérieux avantages, en relation avec votre situation ou vos objectifs, (et je n’en vois guère dans vos messages et présentation) pour qu’assumer ces inconvénients aient un intérêt.

Outre le fait qu’il existe des moyens de protéger la résidence principale d’un entrepreneurs, et même que c’est automatique (lire Le patrimoine personnel d’un entrepreneur peut-il être saisi ? - professionnels | service-public.fr par exemple) sauf en cas de fraude, il est probable que, si vous avez besoin de financement bancaire pour votre entreprise, la banque exigera des garanties (et si vous ne pouvez les apporter : pas de financement) et le fait que votre enfant soit un prête-nom sera alors un gros inconvénient.

Dans l’hypothèse (non souhaitée ce jour, mais pas impossible donc à ne pas exclure pour un avenir plus ou moins lointain) où vous vous sépareriez un jour de votre compagne, le montage que vous envisagez aujourd’hui se révélerait un véritable boulet pour vous. Dans l’hypothèse (plus heureuse, et pas improbable) où vous auriez un jour un autre enfant (ou plusieurs), le montage mis en place aurait aussi toutes les chances d’être un boulet à tirer (impossibilité de répartir correctement le patrimoine entre les enfants, et coûts induit pour s’en approcher). Il est peu approprié de chercher à sur-optimiser, en préparant ainsi sa succession quand on a encore plus de 50 ans d’espérance de vie et avant même la naissance de son premier enfant !

PS : Si vous récupérez la TVA sur votre construction -ce qui n’est possible que si la construction répond à certains critères, et une construction pour louer nu ensuite n’y répond pas, il faut une location meublée avec divers services pour y avoir droit- il faudra facturer de la TVA sur les loyers, et reverser cette TVA au fisc. Formez-vous (les CCI proposent des formations…), et entourez-vous de professionnels du droit et de la comptabilité (entre autres) dans votre entreprises, car vous semblez avoir des connaissance assez limitées pour gérer une entreprise…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #5 06/08/2018 16h07

Membre
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Réputation :   2058  

Il manque certaines précisions :
- quelle est la structure de la "boîte" que vous rachetez (nom propre, SARL, SAS ?)
- vous avez fait un contrat de mariage, lequel ?

Une petite correction :

J’y intègre nos deux appartements (1 chacun) et cette SCI achète un terrain et construit notre future maison
Je fais un enfant
Je rachète ma boite
Je donne la nu propriété de mes biens à l’enfant.

Dans ce montage, vos bien ne vous appartiennent plus, ils appartiennent à la SCI. Vous ne pouvez donc pas donner la nue-propriété de vos biens à votre enfant, mais seulement la nue-propriété des parts sociales de la SCI.

GBL fait une très bonne remarque : une entreprise a presque toujours besoin d’emprunter ; pour cela, les banques demandent quasi-systématiquement des garanties au chef d’entreprise. En organisant votre insolvabilité, vous risquez fortement d’organiser par la même occasion l’impossibilité pour votre entreprise de recourir au crédit !
Réfléchissez plutôt, avec un expert-comptable par exemple, et pourquoi pas aussi avec la banque actuelle de votre boîte, aux futurs besoins de financement de l’entreprise, aux types de garantie que la banque demande alors, et comment donner ces garanties de façon proportionnée, adaptée au besoin, de façon à ne pas vous retrouver en chemise si ça tourne mal.
Mais dites-vous tout de même que devoir donner en garantie une partie de ses biens personnels est le sort de beaucoup de chefs d’entreprises.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#6 06/08/2018 20h16

Membre
Réputation :   5  

swanito a écrit :

Merci pour votre réponse.

Je n’ai pas encore d’enfant.
Je crée un sci avec ma femme et moi
J’y intègre nos deux appartements (1 chacun) et cette SCI achète un terrain et construit notre future maison
Je fais un enfant
Je rachète ma boite
Je donne la nu propriété de mes biens à l’enfant.

Je ne souhaite pas avoir de biens à mon nom pour éviter une saisie si problème avec la société.
C’est une "grosse" structure avec une trentaine d’employés

Comme vous l’avez très bien vu je m’y intéresse que depuis 5 jours donc excusez mon manque de connaissance.

J’ai eu la réponse comme quoi le capital remboursé ne pouvait pas être déduit seulement les intérêts.
Par contre si je fais construire au nom de la SCI il semblerait que je puisse récupérer la TVA de la construction et en louant les appartements avec de la TVA  je diminue les revenus foncier donc baisse des bénéfices.

Désolé des erreurs de compréhension.

Merci d’avance

Je suis chargé d’affaires dans une banque, des dossiers de MBO j’en vois donc quelques uns par an et je vais donc vous donner mon regard personnel sur la situation telle que je l’analyserais.

Premièrement, sachez que, sur ce type d’opérations, le passage par la case caution est obligatoire, surtout sur une première opération. Attendez vous à poser à minima 50% du crédit sollicité en caution personnelle et solidaire. Oui, la banque sort souvent le gros parapluie …

L’analyse va porter bien évidemment sur la structure reprise mais également, à valeur égale, sur le repreneur. Son expérience, sa personnalité mais aussi son patrimoine et son organisation. Le chargé d’affaires qui enverra le dossier en analyse devrait s’expliquer sur votre montage avec RP logée dans une SCI à l’IS (ce que la banque déteste au plus haut point). Comment le justifiera-t-il ? De la même manière que vous l’avez fait ? Ca ne tiendra pas et l’avis en pâtira fortement. C’est votre image et la croyance en votre projet qui en seront affectés. Avant même toute analyse de la cible …

C’est un très beau projet que de reprendre son entreprise. Mettez toutes les chances de votre côté. Vous avez jusqu’ici investi, et plutôt bien. Appuyez vous sur ça, montrez ce talent d’entrepreneur et de décisionnaire plutôt que de chercher un montage alambiqué pour réduire la portée de votre caution, car si celle-ci se limite à votre patrimoine financier, il a plutôt intérêt à être important (cf. disproportionnalité de la caution).

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