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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 29/08/2020 13h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je rejoins votre forum afin de discuter et d’apprendre à propos de ma situation et de futurs investissements. Voici ma présentation :

Situation personnelle :

-Homme
-31 ans
-PACSé
- sans enfant
-France, bouche du rhone

Situation professionnelle :

-Salarié
-CDI
-2 ans d’ancienneté
Approche en terme de flux :

-2400€ et 2000€ pour madame
-Dépenses courantes : 400€/mois chacun pour le restant (resto, clopes, sorties)
-Fiscalité : TMI 30%
-Capacité épargne annuelle: 10000€.
-Epargne 50k€

Approche en terme de patrimoine :

-Résidence principale : propriétaire résidence principale achetée il y a 1an et avec apport, crédit basique (280 000€ restant, 1.6%, Credit agr.); 1300€/mois de remboursement de crédit.
- SCI IR familiale : 2 appartements loués (210k€), 1 crédit restant 800€/mois sur 12ans , loyers (1000€)

Pour conclure : en tant qu’investisseur, mes objectifs sont de me constituer un patrimoine petit à petit afin d’avoir une rente financière stable qui me permettrait soit d’arrêter de travailler dans plusieurs années, soit de pouvoir plus profiter de la vie (voyages, études des futurs enfants, etc…) et d’avoir une retraite plus sereine.

J’ai pour projet d’agrandir les biens de mon patrimoine avec une création d’une nouvelle SCI avec l’achat d’un ou deux appartements dans les mois à venir.
Ma préoccupation du moment est de trouver ma stratégie sur les divers montages à réaliser pour mes futurs achats.
Je suis en train de faire un tableau comparatif sur excel pour compararer une SCI IR et une SCI IS.
La où je coince c’est sur le calcul du capital de la SCI IS après la plue-value de la revente.

Pour résumer simplement :
Achat 200k
Amortissement 4k / an
Crédit 20 ans
Durée détention 20 ans
On laisse les bénéfices chaque année dans la SCI
Revente 220k

Pour le calcul de la plus-value : j’ai bien compté les amortissements. Par contre doit on ajouter les frais de notaire et d’agence dans les amortissements?
Pour le calcul du capital de la SCI après la revente: Bénéfices de chaque année + 220k- plus value. Est ce correct?
Et après si on veut sortir de l’argent on aura la Flat Tax à 30 %.

En tout cas merci de m’avoir lu, de m’accueillir parmi vous et j’espère rapidement pouvoir échanger avec vous!

Mots-clés : amortissement, plus-value, sci (société civile immobilière)

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[+1]    #2 29/08/2020 14h08

Membre
Réputation :   28  

Bonjour,

Dans l’objectif de revendre, je ne pense pas que la sci a l’is soit la meilleure option pour vous.
Concernant les frais liés à l’achat vous avez aussi le choix de les rentrer l’année N en charges.

Pour la revente concernant votre exemple si vous amortissez le bien pendant 20 ans a 4K/an la valeur comptable du bien sera donc 200k-80k amortissement soit 120k.
Peu être un peu plus si vous effectuez des travaux que vous pourrez ajouter à la valeur du bien.
Si vous vendez à 220k vous aurez donc 100k de plus value a rajouter au bilan de votre société l’année de la vente.
Si votre société n’a plus de déficit et qu’elle est bénéficiaire grâce au loyer, les 100k se rajouteront au bénéfices.
Mettons qu’au bout de 20 ans votre sci génère 10k de benef par an, ça vous feras 110k de bénéfices taxés. 38k a 15% et 72k a 25% ( en espérant que ça ne change pas d’ici 20 ans…) soit quasiment 24k d’impôt. Avant flat tax…

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#3 29/08/2020 15h36

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Réputation :   2272  

jarod139 a écrit :

La où je coince c’est sur le calcul du capital de la SCI IS après la plue-value de la revente.

Le capital (social) de la SCI sera exactement le même après revente qu’avant.
J’ai un peu l’impression que vous mélanger les notions de "capital (social)" et de "valeur vénale". Ça n’a pas grand chose à voir… (ma voiture avec 7cv fiscaux et 160 ch reste à 7 cv fiscaux et 160 ch, même si sa valeur vénale diminue chaque année à l’argus (pour certaines voiture elle augmente d’ailleurs à l’argus)).

jarod139 a écrit :

Pour résumer simplement :
Achat 200k
Amortissement 4k / an
Crédit 20 ans
Durée détention 20 ans
On laisse les bénéfices chaque année dans la SCI
Revente 220k

Pour le calcul de la plus-value : j’ai bien compté les amortissements. Par contre doit on ajouter les frais de notaire et d’agence dans les amortissements?
Pour le calcul du capital de la SCI après la revente: Bénéfices de chaque année + 220k- plus value. Est ce correct?
Et après si on veut sortir de l’argent on aura la Flat Tax à 30 %.

La plus-value sera le prix de vente (net des frais à la charge de la SCI) moins la valeur comptable résiduelle (valeur lors de l’inscription au bilan, moins les amortissements, plus les éventuels travaux immobilisés).
Si les frais de notaire et d’agence ont été inclus dans la valeur d’inscription au bilan, ils ont été amortis (en partie ou totalité). Si on les a comptabilisé en charges (c’était possible il y a quelques années, j’ignore si ça l’est toujours), ils ont déjà diminué le résultat de la SCI (et ne pourront pas le faire une seconde fois en diminuant la plus-value).

La plus-value constatée lors de la vente du bien n’aura aucun impact sur le capital (social) de la SCI, mais elle en aura un sur le (elle s’ajoutera au) résultat de l’exercice durant lequel elle aura lieu (et sur la trésorerie de la SCI, et sur la valeur vénale de la SCI).
La SCI devra alors payer de l’IS sur ce résultat (s’il est positif, ce qui est probable, même si des reports déficitaires des années précédentes peuvent le diminuer si les loyers rapportaient moins que les charges et les amortissements).
Et si, ensuite, la SCI décide (en fait : si les associés de la SCI décide, en AG) de distribuer ce qu’il reste dans la SCI (du produit de la vente moins l’IS payé), chacun des associés devra payer l’impôt (avec la fiscalité actuelle : soit PFU de 12.8% de 100% des dividendes distribués (ou du boni de liquidation), soit au barème IR sur 60% du dividende, en plus de 17.2% de prélèvements sociaux sur 100% du dividende). Mais la SCI peut aussi décider de conserver ces fonds et d’investir dans un autre bien.


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#4 29/08/2020 18h18

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Si on comparait avec une sci ir pour votre exemple :
On va dire que vous dégagez 4% de rentabilité nette de vos 200k en location nu. Ce qui donne 8k de revenu foncier. Régime micro foncier, abattement de 30% soit 5,6k imposé à 30% et 8k (ou 5,6k je ne suis pas sûr que la Csg s’applique avant abattement) a 17,2%.
Ce qui donne 3k d’impôt par an soit 60k d’impôts au bout de 20 ans.

Pour la revente vous n’aurez la plue-value que sur 20k.

Édit: pas de plue-value car vous aurez des abattements ainsi que des travaux à déduire, même si vous revendez à 250k.

Dernière modification par 77PourCent (29/08/2020 18h20)

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[+1]    #5 29/08/2020 19h37

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Le régime IS sera plus favorable si :
     - votre TMI IR est élevé, et le rendement dégagé est élevé (mieux vaut payer un peu d’IS et 30% de PFU au final, plutôt que 41% d’IR + 17 2% de PS chaque année).
     - vous avez des contraintes de trésorerie (mieux vaut payer 60k dans 20 ans,  une fois le bien vendu, que 3k/an durant 20 ans), avec un financement 110% à crédit sur 20+ ans, et un risque de ciseau fiscal (typique si à l’IR);

A TMI 30% , et avec un rendement (faible) de 4%, et sans contrainte de trésorerie, opter pour l’IS sera rarement le plus favorable.

PS : en régime micro, on prend les recettes brutes (pas la rentabilité nette) pour en déduire 30% (évaluation forfaitaire des charges), pour IR comme pour PS.


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