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#1 03/04/2019 20h54 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Bonjour,
Ma femme et moi avons un projet immobilier de création de logements étudiants : pour ce faire, nous avons besoin de financer l’achat d’un immeuble, les frais y afférents ainsi que les travaux.
Nous détenons un fonds de commerce que nous revendons afin de financer notre projet.
Nous cherchons une solution pour éviter de sortir cet argent de notre société et ainsi échapper à la taxation sur les dividendes : 30%.
Nous avons pour cela une solution que nous aimerions soumettre à vos avis.
Nous voudrions acheter le bâtiment par le biais d’une SCI à l’IR que nous possédons déjà et louer ce bâtiment à notre société (transformée en SCI à l’IS).
Celle-ci se chargerait d’effectuer les travaux (le produit de la vente de fonds de commerce serait ici dépensé et donc non soumis à la taxation sur les dividendes), et elle sous-louerait les logements étudiants constituants le bâtiment.
En résumé, ma SCI à l’IR louerait le bâtiment à ma SCI à l’IS qui, elle, sous-louerait à des étudiants.
J’espère être clair………..
Pensez-vous que ce montage peut m’être reproché?
Dans ce cas, voyez-vous une autre solution à nous proposer?
Merci d’avance pour vos réponses
Bien à vous,
Pierre

Mots-clés : immobilier, sci ir, sci is, sous location

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#2 03/04/2019 21h26 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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On peut se demander pourquoi ce ne serait pas la société (appelons-la OLD) qui actuellement détient votre fond de commerce, et que vous envisagez de transformer en SCI IS, qui achèterait le bien à louer.

L’ajout de la société a l’Ir dans le montage que vous envisagez ne me semble pas apporter grand chose.

Si l’idée est que votre société  a l’IS dépense le cash quelle détient, suite à un acte de gestion qui de toute évidence lui serait nuisible, pour transférer la valeur de ce cash à une autre personne morale détenue par les mêmes associés, juste pour échapper à certains impôts, je doute que ce soit légal et sans risque.

Notez qu’il il est à craindre que le changement de statut de OLD (ou juste son changement d’activité), qui disposera alors de conséquentes réserves non distribuées, ne déclenche quelques impositions… Renseignez-vous la dessus.

Par ailleurs, pour votre nouvelle activité de location étudiante, il est probable que ce soit plutôt une activité de location meublée. Dans ce cas, mieux vaut éviter de loger l’immobilier dans une SCI , que vous visiez le statut de LMNP ou celui de LMP ( qui a beaucoup de similarités avec celui de commerçant, au moins en ce qui concerne les cotisations à la sécurité sociale des indépendants). Lisez ce qui concerne le LMNP et le LMP (sur ce forum, et ailleurs) avant de vous lancer….


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#3 03/04/2019 21h58 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Je n’ai pas précisé : il s’agit bien de locations meublées.
Ce montage nous permettrait de déclarer nos revenus locatifs en LMNP.
Si la société achète le bien immobilier, les loyers lui appartiendront il sera donc très coûteux de sortir l’argent de cette structure (salaires ou dividendes).

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#4 03/04/2019 22h03 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Quand vous parlez de taxation à 30% sur les dividendes, vous parlez de la flat taxe ?

Si oui, préférer l’imposition sur le revenu avec l’abattement de 40% changerait la donne ?

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#5 03/04/2019 23h11 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Changement d’activité = cessation d’activité, d’un point de vue fiscal = imposition des plus-values etc.

Demandez à votre expert-comptable.

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[+1]    #6 04/04/2019 00h32 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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pierre59230 a écrit :

Je n’ai pas précisé : il s’agit bien de locations meublées.
Ce montage nous permettrait de déclarer nos revenus locatifs en LMNP.
Si la société achète le bien immobilier, les loyers lui appartiendront il sera donc très coûteux de sortir l’argent de cette structure (salaires ou dividendes).

En aucun cas le montage que vous envisagez ne vous permettra d’être LMNP. En effet, pour être LMNP, il faut que l’activité de location meublée soit exercée par une personne physique, ou par une société transparente à l’IR dont les associés sont des personnes physiques (ou des structures transparentes détenues par des personnes physiques). Et avec votre montage, ce serait une SCI IS qui exercerait l’activité : donc pas LMNP, mais imposée à l’IS.

Le statut LMNP ou LMP s’apprécie au niveau d’un foyer fiscal, lorsqu’il fait sa déclaration d’IRPP (IR des Personnes Physiques). Le résultat (bénéfice, ou résultat nul, ou perte) de l’activité de location meublée est alors déclarée en temps que BIC.

Si votre fond de commerce était exploité via une société imposée à l’IS (vu les confusions que vous semblez faire, je préfère être précis), le plus simple, si vous n’avez plus l’intention d’exercer l’activité en question, est de liquider la société, et donc de sortir les bénéfices mis en réserve (avant ou lors de la liquidation), en payant les 30% de PFU (ou l’IR + 19.2%, si c’est plus avantageux, sachant que l’option concernera l’ensemble de vos revenus mobiliers de l’année en question). Si vous êtes en âge de prendre votre retraite, ça peut être une bonne option (car il y a des exonérations associées).
Ensuite, investissez les fonds récupérés de cette cession de manière classique, en diversifiant les actifs (en partie sur un bon contrat d’ssurance-vie, en majorité sur le fond euros; en partie sur des PEA, sur des fonds indiciels pour vous simplifier la vie (voir LIVRE - Epargnant 3.0 : le livre sur le Lazy Investing), le solde sur livrets restant disponible).

Pour l’activité de locaton meublée étudiante, l’optimum est sans doute d’acquérir le bien immobilier en direct (ou via une SARL de famille, ou une SNC, transparente à l’IR, mais il y a aussi quelques inconvénients… La SCI est à proscrire.), éventuellement (selon votre régime matrimonial) en indivision avec votre conjoint (avec une convention d’indivision), en finançant avec un emprunt long (15 ans ou +) à 100% si possible, au besoin en apportant en garantie un nantissement sur une partie de l’investissement qui aura été fait avec les fonds récupérés de la cession du fond de commerce et de sa trésorerie résiduelle (discutez avec la banque avant d’investir vos fonds, pour "assurer le coup"). Faites-vous assister par un expert-comptable habitué à l’activité de location meublée  (et lisez Le statut avantageux de LMP et Le statut avantageux de LMNP et De la magie du LMNP au régime réel…).

Si vous ne comprenez pas le "pourquoi" de ces suggestions, vous devriez sans doute encore vous former (en lisant sur ce forum, et ailleurs) avant de vous lancer.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#7 04/04/2019 09h56 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Dans ce dossier, la connaissance ne serait-ce que du TMI de Pierre59230 est quand même importante. Ne serait-ce que pour déterminer le poids de la fiscalité des éventuels revenus fonciers de la SCI à l’IR. Si le TMI est élevé, je rejoins l’idée première de GBL quand il évoque la possibilité de n’utiliser que la SCI IS. 

Par ailleurs je pense que la transformation société commerciale IS (?) en SCI IS peut se défendre, si cette société commerciale IS (?) ne possède plus que des liquidités à l’actif et qu’elle n’a pas d’avenir commercial.

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#8 04/04/2019 11h06 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Je comprends votre argument, je ne peux pas déclarer les revenus locatifs en LMNP.

Pour schématiser :
Je transforme mon EURL en SCI à l’IS pour que celle-ci exerce l’activité de locations meublées (elle finance les travaux grâce à sa trésorerie) : elle va donc être imposée à l’IS sur les loyers perçus (par exemple : 5000€ mensuels).
Etant donné que l’immeuble sera acheté par moi-même, la SCI à l’IS va me verser un loyer mensuel (dans notre exemple 5000€).
La SCI à l’IS ne fait donc pas de bénéfices (5000€ perçus des loyers reversés dans le loyer de l’immeuble de 5000€), elle ne paye donc pas d’impôts société.
Et moi, je dois déclarer les 5000€ en revenus fonciers.

Pour rappel : Je cherche une solution pour éviter de sortir l’argent (trésorerie résultant de la vente du fonds de commerce) de ma société à l’IS (EURL), afin de ne pas payer d’impôts sur les dividendes (environ 60 000€ d’impôts tout de même).
Dans ce montage, l’EURL (nouvellement SCI à l’IS) finance les travaux grace à sa trésorerie.
L’argent ne sort donc pas de la structure et échappe à l’impôt.

Pour répondre à pierrejacques11
Mes revenus locatifs s’élèveraient à 68400€ par an, après simulation le taux de prélèvement à la source 2019 serait de 8.4% pour un montant de 5755€.
je n’aurait, pour l’instant pas d’autres revenus.

Dernière modification par pierre59230 (04/04/2019 11h20)

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#9 04/04/2019 11h49 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Jai l’impression que vous oubliez que vous devrez, en plus de l’IR, payer 17.2% de prélèvements sociaux sur vos revenus fonciers…

Pour ne pas sortir l’argent de votre SCI IS (mais lors du changement d’activité et de type de société, jai l’impression quil faudra déjà passer à la caisse), vous devriez envisager que cette SCI investisse, par exemple dans de l’usufruit de parts de SCPI (cherchez un peu sur le forum ce que certains font ainsi, par ex Malolechat).
Mais il faudra aussi un jour vous résoudre à sortir ce cash… et en ce moment ne payer que 30% de PFU, est peut-être une opportunité (sous Hollande vous auriez payer au barème de l’IR -soit 30% pour vous- en plus des prélèvements sociaux -15.5% à l’époque, 17.2% à présent)


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#10 04/04/2019 16h02 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Déjà, dix années de gestion juridique, comptable et fiscale de la SCI IS vous auront bouffé votre gain d’IR sur la liquidation de la société.

De plus, créer une société sans aucune volonté de faire des bénéfices ou d’en tirer une économie, autre que fiscale, çà ne colle pas à la définition qui en est donnée par le Code civil :

La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d’affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l’économie qui pourra en résulter.
(…)

Conclusion : profitez donc de votre faible TMI ou de la flat tax tant qu’il en est encore temps !

Dernière modification par pierrejacques11 (04/04/2019 16h02)

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#11 04/04/2019 17h08 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Je dis peut être des bêtises mais en aucun cas une EURL peut devenir une SCI, IR ou IS.

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#12 04/04/2019 17h38 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Bonjour,
Quelle est le montant attendu suite à la vente du fonds de commerce par l’EURL ? De combien parle t’on ? 50k ? 500k ?

Avec 68.400 EUR de loyers prévisionnels, l’acquisition porte sur combien ? 850k ? 1M ?

De prime abord le statut de LMNP devrait pouvoir répondre à vos critères d’activité, avec les avantages que cela comporte

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#13 04/04/2019 18h38 → Pierre59230 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS sous-loue à SCI à l'IR) (immobilier, sci ir, sci is, sous location)

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Flyz57 a écrit :

Je dis peut être des bêtises mais en aucun cas une EURL peut devenir une SCI, IR ou IS.

Ce n’est pas ce qu’on peut lire en cherchant avec google.com/search?q=transformer+EURL+en+SCI  (il faut transformer l’EURL en SARL, puis la SARL en SCI, en respectant à chaque étape les conditions et le formalisme).

Ceci dit, ça ne semble avoir un intérêt réel que si l’EURL possède au départ un bien immobilier (qui ne sera pas loué meublé, ou équipé), et si l’activité envisagée est appropriée pour une SCI (ce qui n’est PAS le cas de la location meublée, qui peut d’ailleurs tout à fait être réalisé dans le cadre d’une EURL…).

Donc une alternative à ce que j’ai suggéré plus haut serait : conserver l’EURL, au besoin modifier son objet dans ses statuts (bien plus facile que la transformer en SCI), et faire acquérir l’immobilier et réaliser l’activité de location meublée par l’EURL (mais il faudra toujours sortir un jour du cash de l’EURL, si cet argent doit vous servir à vivre) (et si l’EURL est à l’IS, vous ne serez pas sous le statut LMNP ou LMP, mais devrez quand même -comme gérant majoritaire- cotiser à la securité sociale des indépendants).


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