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#1 26/01/2022 17h16

Membre (2020)
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Bonjour,

Ma mère à 6 appartements, elle en a l’usufruit et ses 3 enfants la nue propriété (je ne sais pas si c’est en totalité ou si elle a gardé un pourcentage).
Dans un objectif de succession et pour ne défavoriser aucun des enfants nous avions réfléchi a faire une SCI familiale pour conserver les biens pour des revenus complémentaires.
Nous ne voulons pas faire de la location meublé.

Notre notaire a mis notre dossier en bas bas de sa pile de dossiers, ce qui fait que je me suis fâché et j’ai demandé a ce qu’on arrête le projet si ça n’avançait pas. Le notaire c’est empressé de regler les problèmes et de me donner un rendez vous rapide.

Ma mère se servant des revenus pour complétement de retraite j’ai l’impression que la SCI a l’IS n’est pas la bonne solution pour elle et nous. Par contre elle ne gère rien et a la phobie administrative donc c’est moi qui lui gère tout.

On ne peut pas présager du futur mais pour l’instant il n’y a aucun problème entre les enfants et personne n’a un besoin d’argent a court et moyen terme.

mes 2 questions sont :

- qu’empoche le notaire sur la création de la SCI qui le fait enfin se bouger
- qu’elle est le montage le plus intéressant pour nous qui n’avons pas de crédit sur ces biens pour ma mère et pour moi, rester en indivision ou créer une SCI

Mots-clés : notaire, sci (société civile immobilière), succession

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[+1]    #2 26/01/2022 17h21

Membre (2017)
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Bonjour

Le nécessaire a déjà été fait pour la succession si la nu propriété a été donné

il faut voir si l’acte de donation est une donation partage (qui fige la valeur du don) ou une donation simple qui permettra a chacun de faire valoir la valeur de sa quotité reçu au moment de la succession

Aucun intérêt de mon point de vue a alourdir les frais en apportant le bien a une sci qu’elle soit a l’is ou a l’ir..

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#3 27/01/2022 17h18

Membre (2020)
Réputation :   10  

Pour info voici le devis qu’il m’a envoyer



en faite on a déjà payé lors de la fermeture de la succession de mon père.

A la question de savoir si c’est remboursable si on annule voici leur réponse :

Notaire a écrit :

Les frais vous seraient effectivement remboursés à l’exception des éventuels débours. Pour votre parfaite information, je vous joins le projet de taxe, il s’agit d’une provision sur frais. En cas de constitution de la SCI, je tiens à vous préciser qu’il en résultera un solde créditeur après finalisation des formalités postérieures.

je n’ai pas tout compris. si quelqu’un comprend quelque chose.

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[+1]    #4 27/01/2022 18h17

Membre (2013)
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Il y a des points incompréhensibles dans ce fil.

Sur la facture du notaire, a priori, pas de souci. Cependant, je n’ai pas compris s’il y avait la rédaction des statuts ou si les statuts étaient fait personnellement et sans vérification par un jurise ou s’il fallait penser à cela à part.

Par contre, dav parle de donation … mais je ne vois rien concernant une donation dans le premier post. On parle de succession, il me semble, donc sauf si les biens ont été donnée bien avant la succession, il n’y a pas de notion de donation simple ou partage qui intervienne ici.

Mais il s’agit d’une succession, et par conséquent, la première question qui me vient à l’esprit sur le plan technique, c’est le régime matrimoniale de vos parents, la date d’acquisition des biens (avant, après mariage) … ou plus simplement qui était propriétaire avant le décès de votre père ?

Parce que cela impacte la propriété post succession.

Le cas le plus classique : vos parents étaient en régime communautaire et tous deux propriétaires des biens acquis pendant leur mariage. Dans ce cas, il est fort probable que votre mère dispose de l’usufruit sur la moitié de votre père mais de la pleine propriété sur sa propre moitié.

Cela impacte le montage, puisque si la part issue de la succession est apportée pour sa valeur en succession si cette succession est récente, donc sans plus value théorique, mais la part non issue de succession peut déclencher une taxation au titre de la plus value virtuelle.

Votre mère peut elle financer cela ?

L’option rachat par une SCI s’étudie à part de l’apport, puisque non seulement il faudra justifier l’opération, mais surtout il faut valider la faisabilité du projet (qui dépend du coup des loyers, de la rentabilité, du financement possible ou non et du coup de la solvabilité des associés).

La facture du notaire ne répond qu’à un acte technique, elle n’envisage ni le coup fiscal induit par un apport ni l’intérêt effectif du projet sur lequel, vu le peu d’informations données, il est impossible de se positionner sérieusement.

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#5 27/01/2022 18h36

Membre (2020)
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Mon père est décédé une semaine après la déclaration de divorce.
Donc ma mère a récupéré la moitié des biens suite au divorce et l’autre moitié car c’était une dette que mon père avait envers elle suite au jugement du divorce.

Donc nous les enfants en pratique avons hérité des dettes de mon père envers notre mère.

Le jour du réglement de la succession notre mère nous a fait dons de la nue propriété des appartements.

Pour les statuts j’ai demandé à ce qu’ils me soient envoyés avant signature pour les vérifier donc c’est eux qui les rédige.

Tous les frais de donation ont déjà été réglé. Nous attendions le délais de renonciation à la préemption de la mairie pour faire le montage. Mais cela fait 7 mois et il ne se passe rien

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#6 27/01/2022 19h11

Membre (2013)
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Donc on change complètement de source pour le montage.

Il ne s’agit plus du tout de succession, concernant ces appartements, si votre mère était l’unique propriétaire et qu’elle vous a fait une donation … qui du coup est probablement une donation partage mais sans partage (vous êtes tous indivis sur tous les biens, et pas 1 bien pour tel enfant, un autre pour tel autre).

Dans ce cas, vous êtes probablement, les enfants, nu propriétaire de la totalité, et vous concernant l’apport ne dclenchera pas de plus value, puisque je comprends que la donation date de 7 mois (donc valeur actuelle supposée égale dans la donation et l’apport). Attention cependant si la donation a été sous valorisée, parce que le fisc pourrait considérer la valeur 2022 comme supérieure à la valeur en donation.

Pour votre mère, par contre, c’est un usufruit complet avec une acquisition dont la moitié date de bien avant la succession. Et donc il est fort possible que l’apport en SCI induise une plus value taxable, dont il faut déterminer le montant et la taxation, surtout si votre mère dépend des revenus de ces biens pour vivre.

Pas compris la question sur la préemption de la mairie. Tant qu’elle n’est pas informée de la mutation vers la SCI, elle n’a aucune raison de vérifier si elle veut préempter les biens dans le cadre d’une mutation. Cela dit, dans une mutation sous forme d’apport, je ne suis pas sur qu’elle puisse utiliser la préemption : il n’y a pas réellement de changement de propriétaire.

Concernant la succession de votre père, je ne comprends pas non plus .. si votre père avait une dette, la succession était elle positive ou non ? Si la dette de votre père vers votre mère excédait le reste de ses biens, il eût peut être été préférable d’abandonner la succession de proche en proche, de sorte que la dette s’efface d’elle même (perte pour votre mère, mais si vous avez accepté la dette, vous devez la rembourser ou votre mère doit l’abandonner, ce qui constitue une donation)

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#7 27/01/2022 20h47

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Vous avez bien compris la situation, pour les deux points demandant explications :

- pour le droit de préemption en juillet 2022 lors de la succession et de la donation (surement partage). Le notaire nous a indiqué que les mairies avait le droit de préempter les biens je pense plus du au fait de la donation que de l’héritage. ll nous a dit qu’après cette période on pourrait apporter les biens au seins de la SCI avec les 6 appartements plus la maison de mes grands parents qu’on a en indivision avec mon frère et ma sœur.

- Pour ce qui est de la dette, au moment d’accepter la succession nous ne savions pas l’état des finances de mon père. Au final elle était quand même positive pour nous de quelques 100K€ après avoir payé la dette de ma mère.

Ma mère ne l’a pas abandonner et elle l’a récupéré sous la forme des appartements. Puis elle a fait la donation partage en utilisant le droit de donation de 100 000 euros par enfant et en complétant pour le reste pour payer les taxe en plus.

Les appartements non pas été sous valorisés donc la valeur actuelle est égale à la donation.

xazh a écrit :

Pour votre mère, par contre, c’est un usufruit complet avec une acquisition dont la moitié date de bien avant la succession. Et donc il est fort possible que l’apport en SCI induise une plus value taxable, dont il faut déterminer le montant et la taxation, surtout si votre mère dépend des revenus de ces biens pour vivre.

Pour info ma mère ne fait pas partie de la SCI je ne sais pas si cela change quelque chose a ce que vous énoncez  mais  si elle doit encore payer quelque chose cela n’est pas en faveur de la création de la SCI.

Le notaire indiquait aussi que le fisc pouvait peut être tiquer sur une SCI sans aucun revenu ni dépense. Faut il alors attendre plus le décès de ma mère pour créer cette SCI?

Donc pour résumer pour vous il n’y a pas de problème avec le devis du notaire ce qui est déjà un bon point.
Si vous pouvez m’éclairer sur les débours cela serait fort aimable, faut il suivant le devis risquer de perde 650 euros.

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[+1]    #8 27/01/2022 21h22

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MaturinF a écrit :

Le notaire nous a indiqué que les mairies avait le droit de préempter les biens "

Non, pas pour une donation entre ascendants / descendants, art L213-1-1 du code de l’urbanisme.
La préemption est possible pour une donation par exemple à un neveu, mais pas aux enfants directs.

La mutation vers une SCI, par contre … j’avoue sécher sur ce cas (et pas le courage de vérifier)

MaturinF a écrit :

Pour ce qui est de la dette, au moment d’accepter la succession nous ne savions pas l’état des finances de mon père.

Un excellent rappel du fait qu’il est possible de faire une acceptation à concurrence de l’actif net, ce qui permet de formaliser que l’acceptation d’une succession ne devient valide que si après évaluation, l’actif de succession est réellement positif.

Ce qui permet d’éviter d’hériter de dettes non couvertes par un patrimoine.

MaturinF a écrit :

Pour info ma mère ne fait pas partie de la SCI je ne sais pas si cela change quelque chose a ce que vous énoncez  mais  si elle doit encore payer quelque chose cela n’est pas en faveur de la création de la SCI.

Je vais commencer à m’agacer un peu, là. Reprenez votre premier post, et dites moi s’il est réellement représentatif de la question, vu votre dernier post ?

Evidemment, ca change les choses. Primo, votre mère n’étant pas partie de la SCI, elle ne transfère pas ses droits, donc pas de taxation potentielle d’une plus value (qui au passage se calculerait sur la part qu’elle possédait hors reprise de la dette de votre père, du coup, rapport à la situation avant votre dernier post).

Ce qui montre qu’il est impératif d’être précis lorsque vous venez demander conseil, sinon nous tournons autour de questions sans rapport avec votre situation, et nous pouvons vous guider vers des solutions répondant… à un problème qui n’est pas le bon.

Donc votre question est :
- nous sommes 3 héritiers
- suite au décès de notre père, notre mère est devenue pleinement propriétaire de biens, pour partie suite à divorce, pour partie en compensation d’une dette de notre père vers notre mère
- suite à cette pleine propriété, elle a décidé de nous donner la nue propriété de l’ensemble de ces appartements
- pour gérer ces indivisions, nous envisagions de transférer la nue propriété de ces 6 appartements dans une SCI nous appartenant aux 3 enfants.

Et tout de suite, ce n’est plus du tout la même chose.

Sur le cout notarié, cela semble correct. Reste la pertinence du montage, et vu que vous n’avez ni donné les bons éléments au départ, ni réellement exprimé vos questions sur la pertinence du montage, je ne sais plus vraiment quel est le but de ce fil.

Vous crééez une SCI purement pour gérer la propriété … sans ressources propres pour les éventuelles dépenses en cours de vie de la SCI. L’essentiel du questionnement doit être l’intérêt du montage, donc les anticipations de vie de chacun des associés, de leurs avenir, perspectives, questionnements, etc … et là, soit vous savez déjà parce que vous avez étudié cela à part, soit vous passez à côté de la question réellement importante.

Une SCI créée sans raisons clairement identifiées, c’est une palanquée de soucis dans 5 ou 10 ans.

Par exemple… Imaginons que votre frère / soeur se marie, ameublit (apporte en communauté) ses parts, accepte un enfant d’un premier lit puis décède suite à un accident sur une piste bleue (désolé, c’est l’exemple du mois sur mon secteur, rapport à l’actualité). Qu’avez vous prévu pour le fonctionnement de cette SCI ?

C’est ce genre de question qui prime pour une SCI purement de possession de nue propriété sans aucune perspective de location du vivant de votre mère.

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#9 28/01/2022 09h13

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Bonjour,
Tout d’abord veuillez m’excuser des imprécisions, mais avoir écrit mon questionnement a fait que j’ai posé des questions au notaire en parallèle depuis le 1er message.

Je pensai au message n°1 que ma mère était associé à la SCI, j’ai demandé au notaire et hier j’ai eu la réponse

Notaire a écrit :

Enfin, seuls vos apports en pleine propriété de la maison de XXX et de la nue-propriété des biens immobiliers reçus dans la donation-partage sont prévus. Votre mère n’est pas associée

Donc maintenant je sais que c’est une donation partage et que ma mère n’est pas associé et cela explique pourquoi  mes questionnements evoluent entre le 1er et le dernier message. Veuillez encore m’en excuser.

Les raisons identifiées de créé une SCI sont :

Le but numéro 1 et principal de la SCI était d’en devenir gérant et de soulager ma mère de tout le coté administratif qu’elle ne peut plus gérer. Du fait de son absence dans la SCI la réponse est donc pas d’intérêt de ce point de vue.

Le but numéro 2 était à son décès qu’aucun de ses 3 enfants ne se retrouvent avec 2 biens de qualité non équivalente même avec une somme compensatoire.
Actuellement, nous voulons tous les 3 garder les 6 appartements pour avoir un complément de revenus et les mutualiser. Par contre, d’après vos remarques, je comprends qu’il n’y a pas d’urgence a la créer maintenant, car toute situation peut changer entre maintenant et au décès de notre mère.

J’ai l’impression que du fait de la situation il faudrait plutôt attendre le décès de ma mère pour refaire le point sur les situations personnels et les aspirations des trois enfants.
A ce moment là nous pourrions décider tous les 3 de créer une SCI si le projet de la mutualisation et du complément de revenus est toujours d’actualité pour nous trois et écrire des statuts plus en phase avec la situation du moment.

Le notaire lui me fait remarquer  :

Notaire a écrit :

Concernant la SCI, je vous invite à bien à réfléchir car l’indivision n’est pas une situation idéale. Elle est fragile car l’un des indivisaires peut vouloir sortir de l’indivision à tout moment et requiert l’unanimité pour vendre.

La SCI présente l’avantage de ne nécessiter qu’une majorité qualifiée, mais aussi d’avoir un gérant qui a les pouvoirs pour agir au quotidien. En outre, elle permet la transmission plus souplement sur les générations futures.

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#10 29/01/2022 00h00

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Sur la partie gestion, vu que la SCI ne sera pas pleinement propriétaire des biens, ce n’est pas la SCI qui loue, mais votre mère. Donc que vous gériez à sa place n’a effectivement aucun lien avec la SCI.

L’indivision, vulgairement, c’est la dictature de la minorité (un peu moins vrai, puisque la majorité des deux tiers offre déjà beaucoup de possibilité), ce qui rend la gestion lourde. Avant la mise en place de la majorité des 2/3, il fallait l’unanimité pour quasiment toutes les décisions, sauf mise en place d’une convention donnant pouvoir à l’un.

C’est en ce sens qu’une SCI offre de multiples avantages, puisqu’elle va permettre de contractualiser, pour simplifier, via ses statuts les relations entre les associés de la SCI dans sa gestion. Donc, je serai relativement d’accord avec le notaire sur le fait qu’une SCI offre une gestion bien plus fine de ces biens qu’une indivision.

Reste qu’il ne suffit pas de le dire, il faut réfléchir au fonctionnement de la SCI pas uniquement sur la question mettre en commun et ne pas vendre. Il faut réfléchir et porter solution à :
- mariage / divorce / décès d’un associé
- donation vers un tiers, héritier légitime ou non
- remariage d’un conjoint survivant
- idem avec les enfants

Imaginez. Votre frère décède en laissant ses parts à son épouse. Celle-ci se remarie. Vous vous retrouvez associé avec votre ex-belle soeur et son nouveau conjoint qui n’est plus de la famille. Patrimonialement, c’est légitime, mais sur la gestion réelle de la SCI, vous n’êtes plus du tout dans la situation de gérer ces 6 biens avec votre fratrie, mais potentiellement avec des étrangers.

Si la belle-soeur doit vendre ses parts à un tiers pour assumer les droits, vous vous retrouvez potentiellement avec un investisseur complètement externe qui a trouvé le moyen d’acheter à bas prix ces parts, en espérant pouvoir provoquer la vente des biens et en tirer une plus value relativement rapide.

Il faut donc anticiper ces situations pour décider si les statuts doivent limiter ou non les droits des associés.

Sur le plan purement financier, l’apport immédiat semble plus logique, puisque vous n’aurez pas de plus value taxable. Dans 5 ans, c’est moins évident. Primo parce que les biens peuvent prendre de la valeur, secundo parce que la part NP dans la pleine propriété va grandir lorsque votre mère prendra de l’âge, ce qui de fait va générer une plus value virtuelle taxable

Par contre, la SCI sera créée sur des biens ne rapportant pas de ressource, alors qu’il y a aura nécessairement des frais de fonctionnement : un compte, quelques dépenses que les nu propriétaires peuvent devoir assumer. Il faut donc penser à cela, dans la gestion, pour faire les apports nécessaires.

Je n’ai pas l’intention de vous décourager de créer une SCI, mais de vous obliger à ne pas le faire sur un coin de table : les statuts doivent être réféchis avec un soin particulier, pour éviter dans 10 ans de venir pleurer parce que vous n’aviez pas pensé que …

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[+1]    #11 29/01/2022 09h44

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Je rejoins xazh sur le fait que vous êtes très imprécis. Ce n’est pas facile de vous aider à y voir clair alors que vous ne lâchez les informations qu’au compte-gouttes.

Ainsi, c’est bien tardivement que vos motivations sont enfin explicitées (alors qu’on devrait toujours partir des motivations pour trouver la solution adaptée) :

Le but numéro 1 et principal de la SCI était d’en devenir gérant et de soulager ma mère de tout le coté administratif qu’elle ne peut plus gérer. Du fait de son absence dans la SCI la réponse est donc pas d’intérêt de ce point de vue.

Le but numéro 2 était à son décès qu’aucun de ses 3 enfants ne se retrouvent avec 2 biens de qualité non équivalente même avec une somme compensatoire.
Actuellement, nous voulons tous les 3 garder les 6 appartements pour avoir un complément de revenus et les mutualiser.

Ce n’est que grâce au notaire, que vous citez, que nous apprenons que votre mère ne serait pas associée, donc que la SCI n’aurait pour associés que la fratrie et donc que la nue-propriété des appartements :

Notaire a écrit :

Enfin, seuls vos apports en pleine propriété de la maison de XXX et de la nue-propriété des biens immobiliers reçus dans la donation-partage sont prévus. Votre mère n’est pas associée

Et c’est aussi grâce au notaire que nous apprenons que la "maison de XXX" est en pleine propriété ce qui change la donne ! Car cela fait potentiellement des revenus pour la SCI, contrairement aux biens en nue-propriété !

Pour ma part, je trouve qu’on y verrait plus clair avec les infos suivantes :
- combien de frères et soeurs ?
- régime marital et nombre d’enfants de chacun.
- la maison de XXX : combien vaut-elle ? Qu’allez-vous en faire : la vendre, la louer ? Y a-t-il des travaux à prévoir avant vente ou location, et pour quel montant ? Si location, quel loyer ?

Sur les remarques de xazh concernant la rédaction des statuts : oui, c’est vrai qu’il faut réfléchir à chaque cas de figure possible, et adapter les statuts pour qu’ils permettent de faire face correctement à tous les cas de figure. Malheureusement, je pense que c’est difficile à faire.

- Dans le vrai fonctionnement d’une SCI, je pense qu’une grande proportion des gens ne prêtent pas attention à leurs statuts. Ils gèrent tant bien que mal, souvent mal, sans faire référence attentivement aux statuts. Donc, quoi qu’il soit marqué dans les statuts, peu importe, puisqu’ils ne l’appliquent pas. De même que bien peu de gens lisent les modes d’emploi et les recettes. De même que bien peu de gens lisent la loi. La lecture des textes est très souvent remplacée par une culture orale ("on fait comme ça parce que Untel a dit qu’il fallait faire comme cela" ; Untel ayant une forme d’autorité, c’est lui la référence).
- parmi la faible proportion de gens qui lisent les statuts et les appliquent, c’est seulement au fur et à mesure qu’ils les lisent et les appliquent, qu’ils se rendent compte progressivement des conséquences de ce qui y est écrit. Il faut plusieurs années à "vivre avec des statuts", pour bien comprendre comment ça détermine le fonctionnement de la SCI (ou d’une autre société ou d’une association). A ce moment-là, on peut se dire "qu’est-ce que telle disposition est chiante, en pratique ! On aurait dû faire mieux gaffe lorsqu’on a crée les statuts !". Il faut avoir "vécu avec des statuts" pour devenir compétent en rédaction de statuts.

Vu vos nombreuses imprécisions et votre faible goût pour le juridique, MaturinF, j’ai bien peur que, si vous mettez le nez dans la rédaction des statuts, vous n’arriviez à rien d’utile. Voire même à du contreproductif : les statuts rédigés par des "naïfs" sont parfois une horreur à appliquer, car pleins d’imprécisions et de trucs quasi-impossibles à appliquer. La bonne volonté lors de la rédaction initiale produit parfois des horreurs inapplicables, ou en tout cas imprécises ; on le voit souvent dans les statuts d’associations loi 1901.

L’alternative au fait d’intervenir soi-même dans la rédaction, c’est d’exprimer vos besoins en termes courants, et de laisser quelqu’un de compétent l’intégrer dans les statuts. Encore faut-il qu’il soit vraiment compétent et vraiment à l’écoute de vos besoins. Ca se fait dans un dialogue de bonne qualité et en y passant du temps, pas avec 3 échanges de mails. Mais même arriver à cela, j’ai des doutes, car pour exprimer ses besoins, il faut avoir une bonne notion du fonctionnement d’une SCI et des points d’achoppement possibles et ça, c’est par l’expérience et la culture juridique qu’on l’acquiert.

Au total, je vous donnerais comme conseils : prenez les statuts proposés par le notaire, ils ont le mérite d’être éprouvés. Lisez-les très attentivement et plusieurs fois en essayant de comprendre comment ça s’applique, en pratique. N’y changez quelque chose que si vous êtes absolument sûr de ce que vous faites et que votre notaire valide cette modification. Quand vous aurez vécu quelques années avec ces statuts, vous aurez peut-être identifié ce qui vous dérange en pratique, et il sera alors toujours temps de faire une AGE pour les modifier.

Dernière modification par Bernard2K (29/01/2022 09h54)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#12 29/01/2022 10h07

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Dans les différents  messages, il est évoqué une donation partage portant sur 6 biens immobiliers avec réserve l’usufruit.

Pour être  efficace et partage, il ne doit pas rester d’indivision et chacun devait avoir une affection de biens immobiliers.

Sinon cela est une donation simple avec ses conséquences.

Une donation-partage portant sur un bien immobilier unique | Mon notaire - Ma succession

S’il y a bien eu donation partage alors avec la SCI, vous allez recréer une association oú il ne devrait plus en avoir.

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#13 29/01/2022 19h27

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Merci pour votre aide, je m’excuse pour les imprécisions initiales, mais c’est bien car je ne comprends pas tout qu’elles sont présentes. Je pose des questions et j’essaie d’apprendre, je n’ai personne autour de moi qui a une SCI.

@Bernard2k:

- combien de frères et sœurs ? 3 enfants --> 2 garçons, 1 fille (43, 40 et 38 ans)

- régime marital et nombre d’enfants de chacun. --> 2 pacsés, avec 1 enfants pour un couple et 2 enfants pour le second couple, 1 en union libre depuis peu sans enfant.

- la maison de XXX : combien vaut-elle ? Qu’allez-vous en faire : la vendre, la louer ? Y a-t-il des travaux à prévoir avant vente ou location, et pour quel montant ? Si location, quel loyer ? --> je ne veux pas la mettre dans la SCI, pour l’instant elle est en réparation pour servir de maison secondaire de famille. Dans 5 à 10 ans, soit on la vend si je reste en région parisienne soit je l’achète à mes frère et sœur si je rentre dans ma région d’origine. Eux n’en veulent pas, mais ne sont pas pressé de la vendre car c’est la maison de nos grands parents et il y a un lien sentimentale. L’agence immobilière dit que c’est peut probable de pouvoir la louer car il y a peu de personne qui sont interessés pour louer une maison entre 1500 et 2000 euros car il faut 3 fois de revenu en loyer et qu’ils achète à la place, il faudrait faire de la colocation et j’ai pas du tout envie.

Si on met en place la SCI je compte bien faire ce que vous indiquez partir de la base du notaire et faire des ajustements par mail au notaire pour interdire à des personnes étrangères de rentrer dans la SCI.

Nous avons tous les 3 des finances assez intéressantes et des situations contractuelles qui nous permette de pouvoir avoir le choix à tout moment de racheter les parts d’un des trois enfants sans avoir à vendre tout ou parti des appartements.

@HHub j’avoue ne pas avoir compris votre message. Après vérification il s’agit bien d’une donation partage.

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[+1]    #14 29/01/2022 21h11

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S’il y a partage alors chaque enfant à  un lot constitué par un ou plusieurs immeubles. Est ce bien le cas dans le document de donation ?

Si oui alors chaque enfant est indépendant des autres et récupère la pleine propriété lors de l’extinction de l’usufruit.

Dans ce cas pourquoi vouloir mettre en place une SCI où chaque enfant serait de nouveau lié  aux autres?

Mais je pense que la donation n’a de partage que le nom et qu’il s’agit dans les faits d’une donation simple car pas de lot défini pour chacun des enfants.

Juridiquement, il ne peut pas y avoir partage d’un unique bien immobilier ou de plusieurs s’il n’y a pas de lots en valeur équivalente.

Ne faut-il pas simplement concrétiser une réelle donation partage : se mettre d’accord pour la répartition de chaque bien immobilier à chacun et ceci pour la valeur définie à la date de ce fameux partage. (principal avantage de la donation partage par rapport à  une donation simple)

Avec une réelle donation partage, je ne vois pas l’intérêt de la SCI.

Demandez à  votre Notaire en quoi la donation est bien partage.

En relisant les messages, je ne vois pas comment votre Notaire peut parler de donation partage et d’indivision pour justifier la SCI.

Il est possible de transformer une donation simple en donation-partage a posteriori. Il  "suffit simplement" de faire une « réintégration des anciennes donations » chez un (bon?) Notaire.

Dernière modification par HHub (29/01/2022 23h19)

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[+1]    #15 02/02/2022 01h58

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Sur le principe de la donation-partage, la difficulté concernant la donation indivise tient essentiellement à deux décisions successives de 2013 (mars et novembre).

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 6 mars 2013, 11-21.892, Publié au bulletin - Légifrance
et
Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 20 novembre 2013, 12-25.681, Publié au bulletin - Légifrance

En l’espèce, dans les deux cas, il y une donation partage établissant un "demi partage" …

Dans le premier cas, un héritier se voyait attribuer des biens précis, les 5 autres étant en indivision sur un lot, avec compensation financière du premier envers les 5 autres. Dans le second cas, le donateur incluait une condition à la donation-partage : que l’un des donataires accepte dans l’acte de donation une licitation à prix prédéterminé de ses droits dans les biens immobiliers au profit de ses 2 collatéraux.

Dans les deux cas, il y a recours contre la donation … parce qu’à un moment donné, au moins l’un des héritiers se sent lésé dans ce montage.

La Cassation retient que le partage n’est pas réellement fait dans l’acte initial, et requalifie.

De là découle deux positions / stratégies.

L’une stricte, celle dont parle HHub : il ne peut en aucun cas y avoir de donation partage en présence d’une indivision. C’est réglé.

L’autre, moins restrictive, se base avant tout sur la loi de 71 : la donation-partage est possible en indivision … mais suppose qu’à un moment, le donateur effectue un partage de son vivant, par acte séparé (cassation 2019, loi de 71).

Dans cette seconde position, l’élément critique pourrait être la réalisation du partage à temps. Mais on peut aussi se poser la question du non partage, qui induit la possible requalification, et vider l’intérêt d’une requalification … en évitant ce qui génère la demande.

Quelle est la source de ces deux décisions ? L’un des héritiers se considère lésé par la donation contestée. Pour faire simple : il n’a pas eu, au final (ie : au décès), la part prévue par la donation, l’évolution des sous éléments de la donation n’étant plus réparti comme initialement. La requalification induit un recalcule des droits civils des héritiers à la date du décès, ce qui réaligne sa part sur celle des autres.

Conséquence, si on peut régler cette apparente inéquité, la donation-partage reste requalifiable techniquement, mais cela n’a plus d’intérêt de chercher la requalification : la répartition reste la même.

Du vivant du donateur, le vente pure et simple provoque un partage de fait. Chacun recoit ce qui était prévu. Fin de débat. Post décès du donateur, l’indivision maintenue entière sur l’ensemble des héritiets devient similaire au résultat d’un testament réalisant la même opération, à la fiscalité près et sous réserve de l’arrivé d’un nouvel héritier non prévu dans la donation. Les droits civils étant les mêmes que la donation effectue le partage ou non, il n’y a plus de raison de demander la requalification.

Dans cette seconde stratégie, il convient alors de prévoir la possibilité de partager par acte séparé et de très sérieusement cadrer l’aliénabilité des droits de chacun, pour empêcher une situation pouvant induire la source du conflit.

Pour revenir à la question du fil, le but a priori d’une donation partage en indivision, c’est d’éviter que la modification de valeur de chacun des biens par la suite engendre un écart entre les droits effectifs des héritiers plus tard. Ce qui peut arriver si la donation force un partage sur des biens dont la valeur va probablement évoluer de facon différente dans le temps. La SCI permet alors de conserver la mise en commun de ces biens tout en provoquant un partage de fait, la loi prévoyant justement que l’apport à une société est un partage, vu que les parts représentent des droits personnels. MAis la SCI n’ayant pas été créé avant la donation ni prévue dans la donation, il faudra que l’unanimité pour l’apport, et la pleine compréhension des conséquences. L’unanimité pour l’intégration et le maintien un certain temps dans la SCI est la clé pour que ce partage effectif interdise un recours plus tard.

Sur la question des statuts, bien sur, un néophyte ne peut pas penser à tout. Mais un bon pro engendrera une discussion pour définir le niveau de détail nécessaire des statuts.  Vous conviendrez tous que certaines situations sont loin d’être rare de nos jours : séparation, remariage, enfants de plusieurs lits, prédécès. Ne pas anticiper … c’est parier. Parier en conscience, ok. Parier par manque de réflexion ….

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#16 02/02/2022 11h17

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J’ai relu vos messages plusieurs fois pour essayer d’y voir plus clair mais c’est difficile pour moi, veuillez m’en excuser si je fais encore preuve d’approximations:

HHub a écrit :

S’il y a partage alors chaque enfant à  un lot constitué par un ou plusieurs immeubles. Est ce bien le cas dans le document de donation ?

Non nous n’avons pas réparti les appartements en disant un tel est pour t.oi, celui la pour t.oi et ainsi de suite.

HHub a écrit :

Dans ce cas pourquoi vouloir mettre en place une SCI où chaque enfant serait de nouveau lié  aux autres?

Nous voulons être lié pour lisser le risque de problème sur 6 appartements plutôt que 2 par personnes et éviter que dans 10 20 ou 30 ans il y ai un gagnant et des perdants. De plus pour des raisons personnelles mon frère et ma sœur ne veulent pas s’occuper de toute la gestion des biens et moi cela ne me dérange pas.

HHub a écrit :

Mais je pense que la donation n’a de partage que le nom et qu’il s’agit dans les faits d’une donation simple car pas de lot défini pour chacun des enfants.

Au vu de vos différents messages ça a l’air d’être le cas. Je pense poser la question au notaire en disant :

Du fait de la non attribution de biens propres au différents enfants lors de la donation peut on parler réellement de donation partage et non de donation simple?

xazh a écrit :

Dans cette seconde position, l’élément critique pourrait être la réalisation du partage à temps. Mais on peut aussi se poser la question du non partage, qui induit la possible requalification, et vider l’intérêt d’une requalification … en évitant ce qui génère la demande.

Je suis désolé mais j’ai beau relire la phrase je ne la comprends pas, mais si je me réfère a la suite de votre message cela parle plus du cas générale de la donation partage en indivisons et des contestations que de mon cas particulier.

xazh a écrit :

il faudra que l’unanimité pour l’apport, et la pleine compréhension des conséquences. L’unanimité pour l’intégration et le maintien un certain temps dans la SCI est la clé pour que ce partage effectif interdise un recours plus tard.

Si je comprends bien votre message c’est qu’il faut que les trois enfants soient d’accord sur le projet et cela pendant un laps de temps assez long pour qu’il n’y ai pas de problème plus tard.

Si nous n’avons pas réparti les biens actuellement et qu’ils sont donc repartis forcement équitablement 1/3 1/3 1/3 si quelqu’un contestait la donation partage dans le futur que pourrait il réclamer de plus qu’un 1/3 des parts de la SCI.

je vous remerci.e fortement pour votre aide

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#17 02/02/2022 13h14

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MaturinF a écrit :

xazh a écrit :

Dans cette seconde position, l’élément critique pourrait être la réalisation du partage à temps. Mais on peut aussi se poser la question du non partage, qui induit la possible requalification, et vider l’intérêt d’une requalification … en évitant ce qui génère la demande.

Je suis désolé mais j’ai beau relire la phrase je ne la comprends pas, mais si je me réfère a la suite de votre message cela parle plus du cas générale de la donation partage en indivisons et des contestations que de mon cas particulier.

Oui, c’est le cas général. Je vais essayer de faire plus simple pour que vous compreniez le principe.

En présence d’une indivision, le partage n’est fait, ce qui transforme la donation partage en donation simple. Dans une donation simple, on reconstitue au jour du décès le patrimoine successoral en réintégrant la donation simple réactualisée. A ce moment là, le risque est que la part effective de chacun ne corresponde plus à la part initiale réactualisée.

Prenons la décision de novembre 2013. L’un des enfants est contraint, par l’acte de donation, de transférer ses droits indivis contre un montant prédéterminé, correspondant à la valeur de sa part dans la donation au moment de la donation. Dans votre situation, imaginons que l’un des droits accepte de répartir son tiers vers les 2 autres contre l’équivalent en cash.

Pour simplifier chiffrons. Disons que la donation totale vaut 300k, chacun disposant d’un droit équivalent à 100k au moment de la donation.

Mettons nous 30 ans plus tard. Celui qui a cédé ses droits contre 100k cash a choisi de voyager, de faire la fête, etc … Les autres ont gardé les biens qui valent maintenant 600k.

On reconstitue la donation au moment du décès : elle vaut, actualisée 600k. L’un a recu 100k, les autres 250k. La répartition 1/3 chacun n’est plus respectée, les 2 autres doivent compenser.

Si tous acceptent de vendre les biens initialement, chacun touche 100k, le partage est terminé. Si tous accepte de maintenir strictement le statut indivis jusqu’au décès, tous sont encore en indivision 30 ans plus tard, tous sont encore "propriétaire" d’un tiers du tout, actualisé ou non.

Donc en présence d’une indivision complète dans une donation partage, si on impose la vente unanime à un tiers et l’interdiction d’aliéner autrement, on force le maintien stricte de l’indivision jusqu’au décès, et de fait, plus de raison de demander la requalification (ou plutot, la requalification ne change rien à la répartition des droits dans ce cas, donc inutile de payer un avocat pour rien)

MaturinF a écrit :

xazh a écrit :

il faudra que l’unanimité pour l’apport, et la pleine compréhension des conséquences. L’unanimité pour l’intégration et le maintien un certain temps dans la SCI est la clé pour que ce partage effectif interdise un recours plus tard.

Si je comprends bien votre message c’est qu’il faut que les trois enfants soient d’accord sur le projet et cela pendant un laps de temps assez long pour qu’il n’y ai pas de problème plus tard.

Même raison que ci dessus. Pour créer la SCI sur l’ensemble des biens, il faudra bien l’unanimité. Pour éviter qu’un montage de ce type juste après la donation ne puisse être considéré comme un moyen de détourner la loi, il faut éviter que l’un d’entre vous, dans la foulée, cède ses parts de SCI aux autres, sinon un juge pourrait considérer que c’est une manoeuvre … et considérer que c’est induti par la donation, avec les mêmes risques à terme.

MaturinF a écrit :

Si nous n’avons pas réparti les biens actuellement et qu’ils sont donc repartis forcement équitablement 1/3 1/3 1/3 si quelqu’un contestait la donation partage dans le futur que pourrait il réclamer de plus qu’un 1/3 des parts de la SCI.

Non, plus sioux. Si l’apport à la SCI se fait unanimement, le partage est fait. Il n’y a plus de requalification possible. Mais s’il vend rapidement ses parts, il peut éventuellement arguer que c’était induit par la donation, et vu que la justice est en mode égalitariste à outrance en ce moment, il n’est pas complètement impossible qu’elle considère que la création de la SCI est induite par la donation, comme la vente rapide non uniforme.

On revient alors au cas précédent : si la justice considère que la SCI est "intégrable comme générée par la donation", alors potentiellement dans 30 ans, celui qui a vendu trop vite ses parts de SCI parce qu’il voulait du cash pourrait demander à obtenir le complèment par rapport à la valeur actualisée de la SCI.

Notez surtout que le risque vient du démembrement : la valeur des biens va mécaniquement progresser du fait de la disparition de l’usufruit. Celui qui aujourd’hui cède ses droits pour la valeur en NP va de facto être lésé au moins de la perte de l’US correspondant.

(je sais, c’est un peu idiot, celui qui décide de vendre assume le risque, mais la justice semble considérer que peu importe, il doit obtenir ce qu’il aurait eu s’il n’avait pas pris la décision de vendre)

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#18 02/02/2022 13h58

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Je vais expliquer un peu différemment. Une donation-partage fait deux choses :
1) elle partage
2) elle fixe la valeur au moment de la donation.

Fixer la valeur, c’est surtout utile pour le cas où chaque personne peut faire des choses différentes avec ce qui est donné.

Exemple typique : soit une donation simple d’argent à trois enfants, 100 k€ chacun. Pierre dépense son argent, Jacques achète un appartement, et Nicole achète 100 k€ d’actions du futur Amazon. Vingt ans plus tard, décès du donateur. Valeur au moment du décès : le don à Pierre : toujours 100 k€, valeur de l’appartement de Jacques 200 k€, valeur des actions de Nicole 2 M€. Ces montants devraient donc être rapportées à la succession ; autrement dit, vu que Nicole a "reçu" 2 M€, elle n’a droit à rien au décès ; et même elle doit une soulte à ses frères. Nicole trouve cela injuste : elle a investi de façon plus avisée, donc elle mérite son gain ; et pourtant elle s’en retrouve pénalisée !

La donation-partage évite ce problème en fixant la valeur au moment de la donation. Si on reprend l’exemple ci-dessus, avec 100 k€ chacun, cette fois-ci sous forme de donation-partage, il n’y aucun problème de répartition entre les héritiers au moment du décès.

Donc, le risque d’une donation-partage qui ne serait pas vraiment partage, c’est qu’elle soit rapportable à la succession, pour des valeurs différentes selon les personnes.

Je reste très étonné qu’un notaire ait fait une donation-partage ne portant que sur des biens indivis. Il devrait savoir qu’il ne peut pas faire de donation-partage sans partage. Je vous encourage à vérifier encore une fois que c’est bien désigné dans l’acte comme donation-partage.

Notez tout de même que, pour que quelqu’un remette en cause la valeur de la donation-partage, encore faut-il qu’il ait été insatisfait ; donc, encore faut-il qu’il ait l’impression d’avoir reçu moins que les autres. Avec des biens en indivision qui sont apportés à une SCI, vous avez tous reçu la même chose, et vous êtes d’accord pour en faire tous la même chose. Donc, je pense que, même si la donation-partage était contestable sur le principe, en pratique elle ne sera pas contestée, et c’est bien le plus important !

Dernière modification par Bernard2K (02/02/2022 14h08)


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#19 02/02/2022 15h21

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Bernard2K a écrit :

Je reste très étonné qu’un notaire ait fait une donation-partage ne portant que sur des biens indivis. Il devrait savoir qu’il ne peut pas faire de donation-partage sans partage. Je vous encourage à vérifier encore une fois que c’est bien désigné dans l’acte comme donation-partage.

En prenant la position "il ne peut pas faire de donation partage sans partage" vous partez sur la version 1, en excluant la 2. Mais techniquement, le notaire peut parfaitement faire une donation partage sans partage, puisque la loi elle même le prévoit (art 1076 CC)

Donc version 2 de facto possible … Mais nécessitant des précautions.

Cela dit, la donation partage en indivis restait l’usage depuis des années, et même après 2013. Le cas typique, y compris ici, c’est la donation démembrée de sa RP vers ses enfants, dans un but purement d’optimisation de la succession, sans considérer la difficulté potentielle du partage non effectif.

Bernard2K a écrit :

Notez tout de même que, pour que quelqu’un remette en cause la valeur de la donation-partage, encore faut-il qu’il ait été insatisfait

Version 2 + précautions. Si le partage n’est pas effectif, mais qu’il n’y a pas d’insatisfaction, il n’y a pas de problème. Si, pour simplifier au maximum, il n’est pas possible de vendre le bien tant que le donateur est vivant, il n’y a pas d’insatisfaction : la répartition de la valeur au moment du décès étant exactement celle prévue lors de la donation, il est inutile de contester la nature de la donation.

On peut parier sur la bonne entente des donateurs. Je préfère une bonne anticipation.

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[+1]    #20 04/02/2022 15h21

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quelques réflexions :
- Les appartements rapportent un loyer à votre mère. Mais elle ne sait pas gérer, donc vous gérez pour elle. A distance, si j’ai bien compris, car vous n’êtes pas dans la même ville. Vous allez donc déployer des efforts de gestion sans que ça ne vous rapporte rien, avec la difficulté de l’éloignement.
- La maison des grand-parents va être rénovée puis inhabitée, sauf peut-être y passer quelques vacances. Voilà donc un bien totalement improductif.

De plus pour des raisons personnelles mon frère et ma sœur ne veulent pas s’occuper de toute la gestion des biens

Magnifique ! Entre votre mère et sa phobie administrative, et votre frère et votre sœur qui ont des raisons personnelles pour ne rien faire, ils sont tous d’accord pour vous laisser le boulot ! Ca s’appelle quand même du parasitisme !

Au total, :
- votre frère et votre soeur sont d’accord pour vous laisser faire tout le boulot
- tous les trois, vous êtes d’accord pour que ça ne rapporte pas un copec (sauf un peu à votre mère).

Mes remarques :
- premièrement, ce n’est pas normal que vous fassiez tout le boulot. Vous avez beau être d’accord, moi j’ai le droit de ne pas avoir envie de contribuer à vous laisser exploiter.
- deuxièmement, désolé mais vous ne m’avez pas impressionné par votre compréhension des choses juridiques et par votre capacité à gérer. Vous allez gérer parce que ça arrange tout le monde, mais allez-vous bien gérer ? Aurez-vous les coudées franches pour gérer, ou bien allez-vous, en plus, être gêné par votre frère et votre soeur qui ne veulent rien foutre mais qui seront néanmoins tout-à-fait capables de retarder et d’empêcher vos décisions de gestion ? Que ce soit en SCI ou en indivision, c’est à peu près aussi lourd et compliqué à gérer, et ça comporte à peu près autant d’occasions à faire des erreurs. Déjà gérer seul un bien immobilier, ce n’est pas simple, mais alors en SCI ou en indivision, ça rajoute encore de la complexité. Au final, ils risquent de vous reprocher de ne pas avoir bien géré ! Votre bénévolat ne sera encore pas assez bien pour eux ! Franchement, cette situation porte en germe bien des malentendus et brouilles familiales potentielles.
- troisièmement, ce n’est pas une bonne chose de laisser cette maison des grand-parents être improductive. Elle pourrait rapporter beaucoup, que ce soit en location classique, ou en location saisonnière, ou encore en location moyenne durée (genre CDD, missions d’intérim, etc). La laisser vide par flemme et sentimentalisme mal placé (on ne veut ni la vendre ni en faire quelque chose d’utile), je ne trouve pas cela bien.

Franchement, je ne trouve rien de bon dans ce que vous prévoyez, donc je n’ai plus vraiment envie de vous aider. C’est un peu comme si un obèse me demandait de l’aider à cuisiner en me disant : "j’hésite, à votre avis, dans mes pâtes au confit de canard, il faut mettre plutôt du beurre ou de l’huile ?" : euh, en fait, je n’ai pas envie d’aider, parce que je désapprouve ce qui est fait, parce que le choix du beurre ou de l’huile ne changent pas vraiment le problème, et parce que je désapprouve ce vers quoi ça conduit.


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#21 04/02/2022 16h33

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Bernard2K a écrit :

- troisièmement, ce n’est pas une bonne chose de laisser cette maison des grand-parents être improductive. (…)  La laisser vide par flemme et sentimentalisme mal placé (on ne veut ni la vendre ni en faire quelque chose d’utile), je ne trouve pas cela bien.

Sans oublier les risques de squat si elle est inhabitée pendant de longues périodes


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #22 04/02/2022 17h39

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Bonjour,

Mon objectif dans le cas évoqué est d’apprendre la gestion de biens immobiliers.
Si vous lisez ma présentation, il arrivera un temps ou ma femme va récupérer les biens immobiliers de ses parents, on le souhaite le plus tard possible mais cela arrivera, cela rajoutera plus d’une dizaine d’appartements, autres résidences et exploitation viticole.

Partant de zero c’est le crash assuré, partant d’une expérience acquise sur les années on arrivera surement a s’en sortir d’une meilleure façon , non optimal je vous l’accord mais moins mauvaise.

Un jour un intervenant du forum m’a dit :

Dangarcia a écrit :

Voulez-vous dire que conserver ce patrimoine sur des placements non rentables est du gâchis ? Que vous êtes en quelques sorte obligé d’en tirer un rendement maximum ?
À part être le plus riche du cimetière (dans le meilleur des cas) ou en perdre une partie en faisant de mauvais placements, je ne vois pas ce qui vous motive.

Cette phrase ma fait réfléchir et oui il est vrai je n’ai pas besoin d’en tirer le rendement maximum.

Je suis conscient de ma situation privilégiée, avec la possibilité de placer le curseur entre bonheur et rentabilité où je l’entends.
Ainsi nous éprouvons du plaisir à conserver la maison de mes grand parents où a vécu mon père.

J’éprouve aussi du plaisir évidement a aider ma mère, mais aussi mon frère et ma sœur et dans le futur ma femme. La aussi je place le curseur sur bonheur d’aider mes proches que sur le retour sur investissement.

J’éprouve du plaisir a conserver les biens immobiliers que ma famille et ma belle famille ont acquis.

Non ce n’est pas la meilleur solution de garder des biens avec des rentabilités faibles mais si cela me fait plaisir et cela fait plaisir par la même à mes proches ou est le problème? Non ce n’est pas la meilleure des idées d’avoir a terme une surexposition à des biens immobiliers, mais vais je me retrouver à la rue suite à cela non. Et oui cela va me prendre du temps et de l’argent mais j’en suis conscient et je l’accepte, c’est un investissement sur moi. Le moi de dans 10 ans sera surement content d’avoir acquis ses compétences de plus on apprends encore plus de ses erreurs.

Enfin n’étant pas spécialement dépensier et ayant un travail plaisant, relativement bien rémunéré et sans risque de perte d’emploi j’ai une deuxième corde a mon arc en pouvant repartir de zéro en cas de problème (brouille femme, enfants, famille) et j’ai un matelas de ressource si ce rajoutait l’impossibilité de travailler.

Par contre je vous remercie de vouloir m’aider à ouvrir les yeux sur la situation, comme d’autre le font pour alex est ses achats URW mais pour moi aussi je fais des choix, surement pas les plus pertinents mais ils sont assumés en connaissance de cause.

J’espère que même si nous ne sommes pas d’accord sur la situation vous pourrez éprouver du bonheur a savoir que vous m’avez aidé.
En tout cas pour moi cela m’a aider.

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#23 04/02/2022 18h23

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C’est une façon de voir. Personnellement, j’aurais poussé en direction de la solution suivante :
- partager les biens. 6 appartements, ça fait deux chacun. Ou bien 3 appartements l’un, 3 appartements l’autre, et le troisième reçoit la maison. En tout cas, trouver le partage le plus équilibré, pour limiter les soultes.
- gérer seulement les biens qui sont à vous.
- tirer le meilleur revenu des biens qui sont à vous.
- aider le frère et la soeur à gérer leurs biens, mais sur le mode "apprendre à pêcher plutôt que donner des poissons". Donc, leur apporter une aide vers une gestion en autonomie, sans faire à leur place. Si vous faites à leur place, et que demain vous en êtes incapable pour une raison X ou Y, qui va gérer ? Ils se diront alors "zut, on aurait dû apprendre avec Maturin tant qu’on pouvait encore, maintenant c’est trop tard".

Dernière modification par Bernard2K (04/02/2022 18h24)


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#24 04/02/2022 19h35

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Je crois qu’il y a une petite confusion …

La gestoin des biens en location ne concerne pour l’instant aucun des enfants, ils ne sont que nu propriétaire. Apprendre à gérer à la place de maman, pourquoi pas. Dans l’optique de conserver y compris après le décès de maman les biens, je rejoins Bernard sur le fait que les frères / soeurs doivent y prendre part, au moins sur la partie "comment je gère / pourquoi" parce que demain soit il faudra qu’ils mettent la main à la pâte, soit il faudra qu’ils acceptent, dans le sens "sans critiquer", la gestion qu’ils auront abandonnée.

Mais de l’autre côté, il y a la question de la possession des biens. Et là, il faut rester un peu réaliste. Le partage 2 biens chacun, c’est une notion propre juridiquement, mais source d’animosité : les biens n’évolueront pas de facon unifié. Ce qui peut engendrer de la rancune. C’est d’ailleurs la raison principale du maintien de l’indivision sur ces biens ou la question d’une SCI posée ici : maintenir, pour tous les enfants, une uniformité sur la valorisation à terme de ce patrimoine.

Ce n’est pas forcément la solution techniquement optimale, mais il ne suffit souvent pas de gérer l’optimum financier. Il faut tenir compte des humeurs immédiates et à terme de chacun, surtout en matière de donation / succession.

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#25 01/03/2022 14h21

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bonjour,
J’ai enfin une réponse du notaire deja sur la question de la donation partage qui n’avait pas l’air d’en etre une :

Notaire a écrit :

→ Nous choisissons le canevas d’une donation-partage quand bien même il n’y a pas de véritable partage (car on laisse tous les biens en indivision) simplement parce que si un jour l’un des enfants rachète la part de ses frères et sœurs, alors la fiscalité de cet achat sera celle d’un partage, soit 2,5 %, parce que l’acte initial s’intitulait « donation-partage », en lieu et place de la fiscalité de la vente (5,81 %) qui s’applique si l’acte initial avait été une donation simple.
→ en outre, dans la mesure où, lorsque nous avons fait la donation-partage, il était convenu que nous procéderions à l’apport des biens donnés à une SCI, nous étions confortés dans le bénéfice des dispositions de l’article 1078 du code civil (effet fixateur des valeurs retenues dans la donation-partage lorsqu’au décès du donateur l’on doit vérifier la valeur de ce qui a été donné à chaque enfant) puisque l’article 1076 prévoit que le partage réel peut intervenir dans un deuxième temps, en présence du donateur, et que l’apport à une SCI est juridiquement assimilé au partage réel.

Il dit aussi de la maison de mes grands parents

Notaire a écrit :

→ Nous avions préconisé d’intégrer cette maison dans la SCI parce que vous la détenez en pleine propriété tandis que les autres biens vous ne les détenez qu’en nue-propriété. Ainsi, à l’égard des biens détenus en nue-propriété, il n’y aura pas véritablement d’activité pour la SCI tant que votre mère sera en vie puisque c’est elle qui encaissera les revenus et contribuera aux charges, travaux, etc… Aussi, si la SCI n’était titulaire que de biens en nue-propriété, l’on pourrait subir la critique d’une certaine fictivité faute de vie sociale. L’apport d’un bien détenu en pleine propriété permet de contrer cette critique puisque ce bien, lui, générera nécessairement une activité sociale, par le paiement de travaux, l’encaissement de loyers, etc…
Le risque fiscal de requalification de la SCI pour défaut d’activité est sans doute très relatif.
→ si finalement vous ne souhaitez pas intégrer ce bien dans la SCI, il faudrait trouver un autre moyen pour que la SCI ait une vie sociale. La détention d’un portefeuille de parts de SCPI ou d’action au nom de la SCI pourrait alors convenir ; nous ferions d’ailleurs non pas une SCI classique mais une société civile à spectre plus large pour permettre la détention d’un portefeuille.

Comme nous avons reçu quelques parts d’une même SCPI nous allons, je pense, les mettre à la place de la maison des grands parents.

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