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Forums des investisseurs heureux

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#1 01/06/2017 17h46 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Après deux investissements en cours via une SCI a l’IR, je cherche a continuer d’investir.

Mes buts sont les suivants:
- préparer une transmission de mon (futur) patrimoine a mes enfants
- pourquoi pas pouvoir sortir un peu d’argent ne serait-ce que pour les études de mes enfants
- préparer nos retraites (a ma femme et moi-même)
- préparer les vieux jours de nos mamans

Le tout ayant des but assez contradictoire puisque certains a moyen termes et d’autre a (très) long terme.

Pour avoir connu avec mon grand-père une succession délicate (il avait une SCI pour sa résidence principale, mais la mésentente de ses enfants ont conduit a la vente du bien), je souhaite faire deux SCI pour chacun de mes enfants.

Pour préparer les vieux jours de nos mamans, et afin d’augmenter notre capacité d’emprunt, nous voulons les associer au projet (elles sont d’accord).

Nous avons plusieurs bien en vue (des immeubles, environs 200K€, avec 24K€ de revenu annuel).
Nos calculs nous montrent que nous devrions payer beaucoup d’impôts, au point de tout sortir des SCI et encore rajouter 8.000€ au bout…

J’hésites donc a opter pour une SCI a l’IS, mais dans ce cas difficile de sortir des dividendes d’ici une dizaine d’années.

Bref, des problèmes classiques du choix de SCI a l’IR ou a l’IS.

Je me demandais donc s’il n’était pas possible de faire deux SCI a l’IS, possédant chacune 96% d’une SCI a l’IR (les 4 autres % seraient détenus par les 4 personnes physiques)…
Les investissements se feraient via les SCI a l’IR, et les impôts seraient donc payés a 96% par celle a l’IS. Le cash resterait dans les SCI a l’IR pour continuer les investissements.

Est-ce possible, et quels sont les limites?
Y a-t-il un risque de redressement par le fisc?

Et il reste un point a eclaircir, celui de la récuperation des part des SCI a l’IR au bout de 10-15 ans afin de pouvoir sortir les bénéfices, sans passer par celles a l’IS.

A+

Ohe

Mots-clés : holding, immobilier, sci (société civile immobilière)

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#2 01/06/2017 18h55 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

Membre
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Bonjour,
En cas d’achat via une sci à l’is; vous dites devoir attendre une dizaine d’années avant de sortir des dividendes. Pourquoi donc ?
D’après mes calculs, avec un financement à 105% ( vous amenez la moitié des FdN) sur 20 ans à 1.5% + 0.18% d’assurance sur 2 têtes; vous aurez 1050 euros de prêt mensuel alors que vous toucherez 2000 euros de loyer mensuel.
Donc vous avez un cashflow de 950 euros brut ; soit en arrondissant 500 euros net après avoir payé tous les autres frais (crl,pno, TF, IS)
Largement de quoi se verser quelques dividendes annuels de suite sans attendre 10 ans !
Votre projet me semble en effet tout indiqué pour l’acheter via une sci à l’is. Apres je ne suis pas assez spécialiste des autres montages pour "chapeauter" tout cela via une autre sci mère et laisse donc les autres forumeurs vous eclairer.

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#3 01/06/2017 19h30 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

Membre
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Bonjour,

Merci pour la reponse.

En fait nous envisageons d’acheter 4 immeuble (tous dans le même ordre d’idée).

Nous devons apporter 20.000€ pour le paiement des assurance et autres frais annuels.

Nous apporterions aussi 5K€ par immeubles, pas plus.

Ce qui fait que sur 2.000€/immeuble de revenu brut, il faut déduire 400 de charges mensuelles (TF, CRL, GLI, PNO, IS, assurance crédit,petites charges communes, …) et le crédit de 1.200 environs.

Il reste donc 400€/immeuble effectivement.

Mais si je les sort de la SCI IS, il ne me reste ’plus que’ 220€/immeuble…

Si j’opte pour l’IS, la sortie du cash est doublement taxée. Dans ce cas il est largement plus rentable de laisser le cash dans la SCI, et de reinvestir (soit en achetant un autre immeuble, soit en remboursant un crédit).

Le problème se situe plutôt dans 15 ans, lorsque les réinvestissements auront permis d’avoir d’autres immeubles.

La sortie de cash d’une SCI a l’IS est taxée comme des plus value, soit a 45% (TMI + CRD)

A+

Ohe

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#4 01/06/2017 19h52 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Attention pour la SCI à l’IS, vous semblez ne pas prendre en compte dans les calculs le fait qu’il faille amortir le bien et ce, même si celui-ci se trouve dans une SCI à l’IR !

Je m’explique, le traitement du résultat de la SCI à l’IR sera différent pour les associés personnes physiques (les 4%) et l’associé personne morale (les 96%) :
- la quote-part de 4% de la SCI à l’IR sera traité comme un revenu foncier classique : TMI+15,5%
- la quote-part de 96 % de la SCI à l’IR détenu pa la SCI à l’IS devra être retraité en appliquant les règles des sociétés à l’IS (principalement l’amortissement du bien).

Concrètement, la liasse 2072 de la SCI à l’IR sera décomposée en deux parties, une partie avec les associés personnes physiques et la seconde avec l’associé personne morale soumis à l’IS.

Il vous faut affiner vos calculs mais en fonction des règles d’amortissement définis pour le bien (méthode des composants), la quote-part du résultat qui appartiendra à la SCI à l’IS sera potentiellement plus faible (s’il y a plus d’amortissements chaque année que de capital remboursé) ou plus élevée (s’il y a plus de capital remboursée chaque année que d’amortissement).

Afin de poursuivre votre raisonnement, vous devez intégrer ce point dans vos calculs.

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#5 01/06/2017 21h14 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Merci pour votre réponse, c’est effectivement la ou commence mon ignorance…

La SCI a l’IS doit donc pratiquer de l’amortissement, a concurrence de ses parts dans l’autre SCI, c’est cela?

En cas de revente du bien, comment serait calculé la plus value alors?

Et comment seraient calculé la valeur des part de la SCI a l’IR afin de les racheter?

A+

Ohe

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#6 01/06/2017 22h32 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Réputation :   

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour votre réponse, c’est effectivement la ou commence mon ignorance…

La SCI a l’IS doit donc pratiquer de l’amortissement, a concurrence de ses parts dans l’autre SCI, c’est cela?

En cas de revente du bien, comment serait calculé la plus value alors?

Et comment seraient calculé la valeur des part de la SCI a l’IR afin de les racheter?

A+

Ohe

Oui c’est cela, si la SCI IS possède 96% de la SCI IR, il faut pratiquer un amortissement à hauteur de 96 % sur XX années avec une décomposition du bien (terrain non amortissable, construction, façade etc).

En cas de revente, la PV est celle des particuliers pour les 4% (4% du prix de vente - 4% du prix d’achat) et celle des professionnels pour les 96 % (96 % du prix de vente - valeur nette comptable des 96% possédés).

Les 4% seront imposés à l’IR et les 96% à l’IS.

Pour la valeur des parts de la SCI à l’IR, j’aurais tendance à dire que c’est fonction de la valeur de la SCI.
Si l’immeuble vaut 100 (et pas forcément acheter 100) et qu’il y a 80 de dettes (emprunt), la SCI IR vaut 20. Donc les personne physique ont 4% de 20 et la SCI à l’IS a 96% de 20. Je ne suis pas sur que l’amortissement rentre en compte dans la valeur des parts, car un actif immobilier contrairement à un véhicule ou une machine, ne perds pas forcément de valeur au gré de son amortissement.

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#7 02/06/2017 09h36 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

Merci pour ça.

Donc il y a effectivement amortissement du bien et imposition a l’IS. On est donc quasiment dans le même cas que s’il y avait une seule SCI a l’IS…

En cas de revente des parts de la SCI a l’IR aux 4 associés, il y a des couts, mais est-ce que dans ce cas l’immeuble serait vendu avec la plus value du régime de l’IR?

A+

Ohe

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#8 02/06/2017 18h48 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour ça.

Donc il y a effectivement amortissement du bien et imposition a l’IS. On est donc quasiment dans le même cas que s’il y avait une seule SCI a l’IS…

En cas de revente des parts de la SCI a l’IR aux 4 associés, il y a des couts, mais est-ce que dans ce cas l’immeuble serait vendu avec la plus value du régime de l’IR?

A+

Ohe

Vous voulez dire en cas de revente des 96 % des parts possédés par la SCI à l’IS aux associés possédant les 4 % restants ?

Je ne suis pas sur de moi, mais je dirais que si nous avons pratiqué l’amortissement du bien pour la quote-part des 96%, selon toute logique, il faudrait appliquer les plus values professionnelles pour la plus-value. Le calcul se ferait donc sur la base de 96% du prix de vente - (96% du prix d’achat - amortissements pratiqués).

Ce raisonnement est logique, on ne paye pas (ou peu) d’IS sur 96% du résultat, il est cohérent de payer une plus-value à la sortie.

On peut résumer très grossièrement que :
- SCI IR = impôts tous les ans + impôts à la sortie uniquement si prix de vente > prix d’achat
- SCI IS = peu ou pas d’impôts pendant la phase d’amortissement + imposition substantielle à la sortie car il y a quasiment à cout sur une plus-value du fait de l’amortissement.
Pour la SCI à l’IS, la plus-value maximum si on va au bout de la phase d’amortissement est de 33 1/3% du prix de vente à la sortie.

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#9 02/06/2017 21h42 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour

Jo0505, dans la plus value maximum évoquée il me semble que vous oubliez la fiscalité des dividendes : après abattement de 40% c’est CSG CRDS + IR, et ça fait grimper la facture  !

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#10 02/06/2017 23h04 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Jo0505 a écrit :

ohennequin a écrit :

Bonjour,

Merci pour ça.

Donc il y a effectivement amortissement du bien et imposition a l’IS. On est donc quasiment dans le même cas que s’il y avait une seule SCI a l’IS…

En cas de revente des parts de la SCI a l’IR aux 4 associés, il y a des couts, mais est-ce que dans ce cas l’immeuble serait vendu avec la plus value du régime de l’IR?

A+

Ohe

Vous voulez dire en cas de revente des 96 % des parts possédés par la SCI à l’IS aux associés possédant les 4 % restants ?

Oui, c’est ça.

Donc dans ce cas les parts sont évaluées (300K€ par exemple).
J’achète les parts et j’apporte donc les fonds a la SCI a l’IS.
Elles sont taxée a la plus value pro?
Il reste donc environs 200K€ sur le compte

La SCI a l’IS n’ayant plus rien, je récupère, les fonds, la aussi (re)taxé en tant que dividende…
Il me reviens 110K€ en poche, le cout du rachat étant donc de 190K€…

Et je récupère une SCI a l’IR, avec ses bâtiments et en cas de revente une imposition sur les plus value classique.

Il y doit y avoir donc un moment préférable pour ce rachat?

Ou je me trompe quelque part?

A+

Ohe

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#11 02/06/2017 23h50 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Tom76 a écrit :

Bonjour

Jo0505, dans la plus value maximum évoquée il me semble que vous oubliez la fiscalité des dividendes : après abattement de 40% c’est CSG CRDS + IR, et ça fait grimper la facture  !

C’est exact mon calcul s’arrête au niveau de la SCI à l’IS, je n’ai pas évoqué la sortie de la trésorerie de cette SCI IS puisque celle-ci a, en partie du moins, vocation à être transmise aux enfants.
Il faudra bien évidemment allez jusqu’au bout du raisonnement avant de faire un choix.

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#12 03/06/2017 23h17 → Ohennequin [SCI] : étude de cas immobilier (SCI IR + IS) (holding, immobilier, sci (société civile immobilière))

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Bonjour,

le but serait de récupérer la SCI a l’IR, soit en se débarrassant de celles a l’IS, ou en rachetant les parts de l’IR.

Ou sinon, créer une SCI a l’IS, faire les investissements comme prévu, puis a terme créer une SCI a l’IR détenu a 1% par la SCI a l’IS et y apporter les plus values en compte d’associé.
Puis racheter la part a la CI a l’IS.
Mais que deviens le compte d’associé de la SCI IS dans ce cas?

A+

Ohe

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