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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 10/04/2018 00h48

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

après avoir lu une bonne dizaine de posts du forum sur la division d’un immeuble en plusieurs lots, je pense que mon projet est viable. Malgré tout n’hésitez pas à me reprendre si je fais fausse route, les différentes règlementations (compteur EDF, eau, place de parking, déclaration au fisc etc) ont l’air complexes en matière de division.
J’ai fais une offre à proximité de chez moi (30 min) pour une maison de ville de 96 m2 avec garage que je compte diviser et louer en 3 lots (1 studio au RDC, un T2 à l’étage et le garage).

VOTRE PROFIL

Militaire, 21 ans.
Revenus : 2k net mensuel
TMI : 14%
Crédit en cours : 400 euros / mois (Pinel en cours de construction) à partir de 2018

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Moyenne
- Fiscales : Moyenne mais j’y travaille
- Artisanales : Moyenne (de la famille qui travaille dans le bâtiment)
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : Très peu (un membre de ma famille qui est du métier peut superviser les travaux)

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison de ville (1 étage) avec son garage
- Année de construction : inconnue
- Surface : 96 m2
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité depuis quelques années
- Pas de chauffage actuellement
- Décoration : tout à refaire

TRAVAUX

Inhabité depuis quelques années, tout est à refaire dont la toiture. Je n’ai pas encore tous les devis en main mais j’ai estimé les travaux à 55 000 euros, en sachant que je m’occupe de la démoliton et des finitions (peintures et sols).
Devis actuels :
Toiture : 15 000 euros
Electricité : 6000 euros
Menuiserie : 7000 euros
Plaquiste : 11 000 euros

Devis en cours :
Plomberie : ?

J’ai tout arrondi au dessus, je me prends une marge de sécurité.

LOCALISATION DU BIEN

En centre ville d’une ville de 4500 habitants en charente-maritime, à 20 min de la mer et 20 min d’une ville de 75 000 habitants.
La ville est considérée par certains comme une ville polluée par les PL qui passent par le centre ville. Ils travaillent actuellement sur le contournement de la ville pour les PL, ce qui à moyen terme peut je pense faire prendre de la valeur au bien. En effet, la ville se situe dans le marais poitevin (tourisme), l’aéroport de La Rochelle est en plein développement et la proximité de l’Ile de Ré attire énormément de touristes dans la région l’été.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 59 000 négocié à 50 700 euros
- Loyer envisagé : pour mes estimations je vais juste me baser sur le studio + le T2 : 900 euros
Le garage sera du bonus
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Pas de délégation
- Travaux : 55 000 euros
- Taxe foncière : 700 euros
- Assurance PNO : 90 euros (à estimer plus précisément)
- Rentabilité brute : 9,3%
- Rentabilité nette : 7,49%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0, crédit à 110%
- Taux du crédit avec assurance : en attente de la réponse du courtier
- Durée du crédit : 20 ans
J’essaye d’inclure dans mon crédit un report de remboursement d’au moins 6 mois le temps de faire les travaux
- Épargne de précaution : 10 000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au réel (déficit foncier)

CASH FLOW

171 euros / mois (données rendementlocatif.com)

Plusieurs interrogations :
- Je souhaite ne laisser que le compteur EDF actuel (pas de création de second compteur), idem pour l’eau et louer "tout compris" sans régularisation de charge. Je sais que c’est risqué mais à moi de bien calculer les frais avant d’annoncer le coût des charges d’eau et d’électricité au futur locataire.
Avantages : J’évite de gros frais de création de compteur (et de déplacement car l’actuel est dans le garage).
Inconvénient : Impossible de diviser à la revente.
Est-ce bien légal ?
- Même question pour l’eau.
- Pourrais-je imputer l’ensemble de mes travaux de rénovation sur du déficit foncier ? D’après cette citation de :

Bernard2K a écrit :

- lorsque la division ne s’accompagne que des travaux d’amélioration et d’entretien "normaux", sur un appartement qui était déjà affecté à l’habitation, et sans augmentation de la surface habitable totale, cela peut être déductible (jurisprudence de 1983 ci-dessus). Même si l’on déplace quelques cloisons (ce n’est pas du gros oeuvre).
- lorsque la division s’accompagne de travaux sur le gros oeuvre (percements d’ouvertures notamment) ou de travaux très importants, ou d’une augmentation de surface habitable, alors c’est non éligible (jurisprudence de 1980 ci-dessus).

oui, quelqu’un peut me confirmer ?
- Je vois que beaucoup de monde sur ce forum conseille de prendre son propre notaire. Comment le choisir ? Qu’apporte-t-il de plus qu’un notaire "classique" ?
- Est-il possible de faire entrer dans la maison 2 cables "telecom" (j’entends par la téléphone / internet) bien distincts (donc pour 2 appartements séparés) s’il n’y a qu’un seul compteur EDF ?
- Quid de la déclaration au fisc dans mon cas ou un seul lot est déclaré ?

A savoir que j’ai testé la demande locative dans la ville et elle est bien présente. Fait intéressant, le prix des loyers est presque aussi élevé que pour un bien identique 30 km plus loin, dans la ville de 75 000 habitants. Peut-être le déséquilibre entre l’offre et la demande dans cette ville…

Merci pour vos retours.

Dernière modification par Harden (10/04/2018 23h18)

Mots-clés : division, immobilier, maison

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#2 10/04/2018 01h08

Membre
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Réputation :   281  

Pour l’électricité, vous ne pouvez pas refacturer au locataire sa consommation. Vous devez le faire au forfait. A vous de bien "viser".

Pour l’eau pas de souci, par contre, je vous conseille de mettre un sous-compteur par appartement. Vous refacturez l’eau sous forme de charge, régularisée une fois par an.

D’un point de vue fiscal, faites vous un permis de travaux ou construire? Si non, toutes vos dépenses peuvent être passées en charge (attention au libellé des factures). 

Pour la taxe d’habitation, il faut envoyer au centre des impôts un formulaire h2 pour chaque appartement. Les locataires recevront directement leur taxe d’habitation.

Pour les lignes téléphoniques/internet, aucun souci. Vous pouvez en mettre autant que vous le souhaitez. Passez juste la gaine avec une sortie en façade. Le premier locataire qui souscrira devra faire venir un technicien pour raccorder la prise intérieure au bornier.

Pour le notaire, c’est juste un conseil. Il vous aidera s’il y a des anomalies à régler et vous conseillera. Par expérience, je trouve cette pratique à double tranchant car la commission du notaire qui fait la vente est partagee avec le votre, ce qui peut conduire à ne pas faire les choses trop vite parfois.

Dernière modification par lachignolecorse (10/04/2018 01h22)


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#3 10/04/2018 03h46

Membre
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Bonjour Harden,

Bravo pour vos ambitions et projets. Cette decoupe est tres interessante, vous posez des questions tres pertinentes dont je suivrai les reponses, n’ayant malheuereusement pas les competences pour vous repondre.
Je voudrais attirer votre attention sur les points suivants

Harden a écrit :

- Je souhaite ne laisser que le compteur EDF actuel
- Même question pour l’eau.

Je ne sais pas si cela est legal, je dirais oui.
Mais je crois que vos locataires prefereront regler ce qu’ils depensent plutot qu’un forfait qu’ils estimeront toujours trop cher et toujours a l’avantage de leur voisin ou au votre. Cela peut repousser de potentiels locataires ou les faire partir prematurement ou engendrer des discussions desagreables.
Je vous invite a faire le devis et a inclure les frais necessaires a la divison eau/elec pour chaque loggement. Votre investissement est pour du long terme, et le budget travaux est deja important. Sur la duree vous y gagnerez. C’est mon opinion, pas une verite, pour alimenter votre reflexion.

Harden a écrit :

- Loyer envisagé : pour mes estimations je vais juste me baser sur le studio + le T2 : 900 euros
Le garage sera du bonus
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

Je vous invite a etre plus prudent sur l’estimation des loyers et taux d’occupation. Sur un village de 4500 ames avec passage de camions… Pourquoi les gens vont-ils louer chez vous ? Soyez objectif et realiste. Vous parlez de pollution et de travaux, vous vous voulez du cashflow maintenant ou dans 5 ans apres les travaux ? Pas de place au hasard ici, il en va du succes de votre investissement.
Studio + T2 donc des jeunes. Ne vont-ils pas preferer la ville d’a cote ? Cette ville est saturee ou au contraire pleine de logements vacants ? Contactez des agences. Y-a-t-il vraiment une demande locative a cet endroit (qui n’est pas la ville d’a cote)?
L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! Vous pourrez faire toute l’optimisation que vous voudrez, si les gens ne louent pas, pas de loyer percu et vous continuerez a rembourser. Je vois ici quelques elements a creuser avant de vous engager sur 20 ans. Pardon du rappel qui peut paraitre severe mais c’est CAPITAL.

Harden a écrit :

- Je vois que beaucoup de monde sur ce forum conseille de prendre son propre notaire. Comment le choisir ? Qu’apporte-t-il de plus qu’un notaire "classique" ?

Votre notaire peut etre n’importe lequel, mais pas celui du vendeur. Vous ne connaissez pas le vendeur ni son lien avec son notaire. Mieux vaut un notaire inconnu, qui lui saura identifier des points qui seraient a votre desavantage. Je parle d’experience. Demandez a une relation les coordonnees de son notaire, il fera l’affaire ! Ce sera toujours mieux que le notaire du vendeur, et sans surcout.

Bonne continuation
CoolHandLuke

Dernière modification par CoolHandLuke (10/04/2018 03h59)

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#4 10/04/2018 23h14

Membre
Réputation :   0  

Merci à vous deux pour vos réponses, j’ai bien pris note de vos remarques.

@lachignolecorse

Pour l’électricité, vous confirmez ce que je pensais. En revanche je ne savais pas que l’on pouvait procéder comme ça pour l’eau.

Les travaux prévus au niveau de la toiture (rénovation complète) nécessiteront une déclaration de travaux. Le ravalement de la façade n’est pas encore prévu mais s’il reste un peu de budget il aura lieu et nécessitera aussi une déclaration de travaux.
Si j’ai bien compris, seules les dépenses ne nécessitant pas de déclaration de travaux en mairie peuvent être passées en charges ?

@CoolHandLuke

Concernant l’électricité, je ne suis pas de votre avis. J’ai déjà été locataire dans ce cas et au contraire, moins de paperasse et "moins besoin de faire attention" puisque quoi qu’on consomme le prix est le même. Après ce raisonnement est évidemment moins avantageux pour le propriétaire…
Je vais quand même faire effectuer les devis pour les compteurs EDF mais j’ai bien peur de faire exploser le budget avec le déplacement du compteur principal et la création d’un second (voire 3ème compteur si je loue le garage séparément). Et quid des lieux communs ? Il y’a un couloir aussi qui dessert les 2 appartements.
Voila pourquoi le "forfait" me parait le plus viable.

J’ai déjà demandé une estimation de la valeur locative des deux appartements une fois rénovés à l’agence. Je compte en appeler d’autres pour sonder le terrain.
Quoi qu’il en soit je ne pense pas être trop optimiste. C’est certes un village de 4500 habitants mais à 20 min de la mer dans un secteur assez touristique.
Et ce n’est pas non plus une ville extrêmement polluée, certes il y’a du trafic mais rien d’anormal. Et je pense que ça va bouger à moyen terme (détournement de la RN qui traverse la ville pour les PL). Les travaux n’impacteront donc pas le centre ville mais les alentours pour créer une autre nationale de contournement de la ville.
Je vise plutôt de jeunes travailleurs que des étudiants (la première fac est à 25 min). La ville est un point de passage obligé entre plusieurs villes de plus grande taille équidistantes d’environ 20 km chacunes.
A mon sens, il y’a beaucoup plus de demande que d’offres de logements de petites surfaces (en témoigne ma fausse annonce sur leboncoin).
Encore une fois, c’est mon ressenti. J’en saurai plus quand j’aurai contacté plusieurs agences.

Je suis d’accord avec vous pour "l’emplacement", si je veux être sûr de louer constamment j’investis sur La Rochelle en logement étudiant. Mais le prix d’achat n’est pas le même du tout et la renta encore plus difficile à trouver.
J’essaye de sortir un peu des grandes villes pour trouver de la renta. Je pense que dans mon département, ce genre de ville est le bon compromis.

C’est noté pour le notaire, merci pour vos précisions.

EDIT : Je tiens aussi à préciser que je vais m’attacher à abaisser au maximum le coût des travaux.
Les prix actuels résultent d’un seul devis par corps de métier. Une fois les clés en main je ferai faire beaucoup plus de devis afin de sélectionner le plus avantageux pour moi.

Dernière modification par Harden (10/04/2018 23h20)

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