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#1 09/07/2019 20h07 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Bonjour, je sollicite votre avis sur ce premier achat locatif, car je me sens un peu perdue et j’ai besoin de vous ! je suis novice en la matière donc merci à tout ceux qui prendront la peine de me répondre.

VOTRE PROFIL

Professeur des école, 27 an, 2600 euros par mois (revenus de mon conjoint non pris en compte car il est en CDD signé récemment)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : aucune
- Fiscales: aucune
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : que de la bonne volonté
- Sociales : bonnes
- Temps disponible : suffisamment

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : maison individuelle
- Année de construction 1960, 100 m2 de surface habitable, 350 m2 de terrain, inhabité, en ruine

LOCALISATION DU BIEN

- 97490
- Centre-ville, en face d’une boulangerie (mon rêve )
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? oui
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire 186000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 950
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)  4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 9%

- Travaux immédiats 60 000

- Taxe foncière hors TEOM 1200

Voici la situation :
Le bien : une grande maison abandonnée à rénover totalement en centre ville qui sera divisée en 2 par un mur. Au niveau foncier et fiscal, cette division n’existe pas.
prix du bien : 176 000 FAI, le propriétaire refuse de descendre le prix, mais je garde espoir
prix estimé des travaux : 60 000 euros (toit, plomberie, électricité, fenêtre…)

option 1: habiter une partie en résidence principale et louer l’autre partie \ tout en sachant que je vais très probablement être mutée hors département sous peu donc une option potentiellement plus possible dans le temps (les sommes sont données par mois et souvent évaluées au dessus pour une marge d’erreur)
loyer perçu et  imposable : 950 euros
"loyer"  payé personnellement:  950 euros
remboursement du crédit du prêt immobilier : 1100 euros (sur 25 ans, apport de pas grand chose )
taxe foncière et TEOM: 150 euros
(facultatif mais conseillé?) gestion du bien (agence, comptable…): 100 euros

option 2: louer les deux parties (les sommes sont données par mois)
loyer perçu et  imposable : 1900 euros
crédit du prêt immobilier : 1400 euros (mensualités plus élevées car le crédit pour investissement locatif est sur 20 ans selon ma courtière)
taxe foncière et TEOM: 150 euros
(facultatif mais conseillé?) gestion du bien (agence, comptable…): 170 euros

Je suis dans la tranche des 14% pour l’imposition.

Ma question concerne la rentabilité du bien. Comment procéder pour éviter qu’il ne devienne un poids pour nos finances plutôt modestes (à cause de l’impôt sur le revenu)? j’ai lu beaucoup de choses positives sur la location meublée au régime réel avec création de déficit foncier ?

Merci à vous

Dernière modification par Derdriu (09/07/2019 20h40)

Mots-clés : division, immobilier, maison

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#2 09/07/2019 21h45 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Bonjour,

déjà, tant qu’à diviser, autant diviser vraiment : soit deux parcelles au cadastre, soit une copropriété de deux lots. Pour le jour où vous revendrez, ça se vendra plus cher en deux morceaux. Même si vous ne le faites pas tout de suite, il faut bien vérifier la faisabilité technique (scinder les accès, les arrivées et évacuations de fluides, deux voire trois compteurs électriques, etc). Ca vaut donc le coup de demander l’avis d’un géomètre.

Ensuite, les travaux… 100 m² en ruine, 60000 € ? Vous avez chiffré cela comment ? Il faut impérativement préciser ces travaux, leur coût, leur durée… Novice et gros travaux sur une maison entière, vous allez au-devant des ennuis. C’est faisable bien sûr, mais c’est compliqué de commencer la course à pied par un marathon.

Sinon, la rentabilité est pas mal. Le gars vend sa ruine un peu cher, mais bon.

Sur la fiscalité : en meublé, le BIC LMNP au réel est effectivement intéressant, du fait qu’on peut déduire toutes les charges et aussi l’amortissement du bien. Si ça peut se louer meublé, c’est effectivement l’idéal.

Dans ce cas, oubliez "déficit foncier" qui est du vocabulaire des revenus fonciers au réel, donc de la location nue (PAS meublée).

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#3 10/07/2019 09h29 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Merci pour votre réponse !

Effectivement j’ai envisagé la division concrète, mais la remets à plus tard par manque de moyens; je pense amorcer avec un compteur pour chaque lot et des accès séparés. Je me renseignerais pour le géomètre.
Cependant un  agent immobilier m’a prévenu qu’il y a plus de difficulté à vendre un bien ainsi coupé en deux ( à cause de la mitoyenneté / copropriété à deux sans doute ?) et de garder à l’esprit une possible remise "en un seul lot"

Le mot ruine que j’ai employé est peut être un peu fort… très abandonné et très sale serait plus approprié.
Pour les travaux, j’ai eu un devis global d’une société de réhabilitation immobilière qui a forcément chiffré un peu plus que les 60 000 que j’ai annoncé. J’ai demandé un devis plus détaillé pour voir sur quels aspects je peux gagner de la marge, avec notamment un membre de la famille qui est du bâtiment et qui est prêt à nous aider. Avec des compromis et de l’huile de coude j’espère que ça rentrera dans le budget…

Le monsieur qui vends la maison sait qu’elle est bien placée et c’est pour cela qu’il refuse de baisser, malgré son état.

C’est au niveau de la fiscalité que je ne m’en sors plus.

L’ensemble des travaux de rénovation que nous allons faire seront ils pris en compte pour réduire voire annuler les imports sur le revenu locatif ?
Un comptable m’avait dit que seuls certains types de travaux sont pris en compte.
Ma courtière n’a pas l’air très emballée par l’idée d’un crédit d’investissement locatif car les mensualités seraient plus élevées. Mais ce serait perdre le bénéfice de tous les travaux, intérêts du prêt etc… Pour l’impot sur le revenu locatif
Et si en l’espace de quelques mois les travaux sont effectués, que je m’installe dans le logement brièvement puis le met en location LMNP au régime réel … J’ai pas l’impression que ce soit très légal non ?

Dernière modification par Derdriu (10/07/2019 09h37)

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[+2]    #4 10/07/2019 13h38 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Sur la division, l’intérêt du géomètre, c’est de faire un point approfondi sur la faisabilité technique. Même si vous ne faites pas maintenant, prenez des notes, ça servira plus tard.
Il s’agit notamment, avec le géomètre :
1) de clarifier ce qui peut être fait : deux parcelles distinctes, ou une copro de 2 lots ? Il saura vous le dire.
2) d’orienter vos travaux. Par exemple, si deux parcelles distinctes sont possibles, ça vaudra sans doute la peine de dépenser un peu plus pour bien séparer les réseaux. Si au contraire la division (en vue de vendre séparément) pose plein de problèmes, il faudra faire une séparation légère et réversible, seulement pour le temps de la location, puisque les futurs acheteurs chercheront peut-être une maison d’un seul tenant.

Sur l’intérêt de diviser : déjà, méfiance envers ce que disent les AI, en général.

Il est certain qu’une copro de 2 lots présente des inconvénients. C’est pourquoi la division en 2 parcelles
serait idéale.

Quant à dire comme l’AI que, en copro de deux lots, la somme des deux ventes serait inférieure à la vente un seul morceau, je trouve qu’il va vite en besogne. En général, les petites surfaces se vendent plus cher, au mètre carré. Et il arrive fréquemment qu’un marchand de biens achète une maison puis la divise et la revende en 2 ou 3 lots de copropriété ; s’il fait ça, ce n’est pas pour perdre de l’argent.

Sur la fiscalité : vous mélangez encore entre revenus fonciers et BIC. Prenez le temps de vous former correctement jusqu’à ce que vous arrêtiez de confondre les deux !

location nue = revenus fonciers (au réel) : effectivement il y a des limites aux travaux éligibles. Ils doivent être de réparation, d’entretien ou d’amélioration seulement. En particulier, tout agrandissement de la surface habitable (comme d’aménager un garage ou un comble) est non éligible. Cf : Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

location meublée = BIC (au réel). On est dans une logique de comptabilité d’entreprise. Tous vos travaux contribuent à votre objet d’entreprise, à savoir louer un bien meublé, donc ils sont tous éligibles.
Ils ne sont pas déduits en charges mais amortis, comme l’achat lui-même.

Toujours en BIC, il y a une subtilité car il y a deux cas possibles :
1) si achat et mise en location la même année, en principe vous pouvez déduire les frais d’achat, et vous pouvez amortir les travaux pour leur valeur réelle (sur factures).
2) Si la mise en location a lieu sur une année différente de l’achat, vous devez alors faire expertiser la valeur vénale (valeur de revente) et c’est cela qu’il faut amortir ; mais les factures de travaux ne seront pas amorties. Comme votre maison aura augmenté de valeur d’au moins autant que le montant des travaux réalisés, généralement on n’est pas perdant.
Dans les faits, c’est la notion d’exercice qui compte. Or le premier exercice d’une entreprise peut aller jusqu’au 31/12 de l’année N+1, N étant celle de sa création. Il semble donc possible, si achat en 2019, d’appliquer le cas 1) pourvu que la mise en location intervienne avant le 31/12/20. Par contre, ne pas oublier de déposer le P0i et de prendre un expert-comptable dès le début (donc dès l’année d’achat), sinon après c’est la foire.
A ce sujet, lire : (24/31) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Naturellement, si vous vous réservez l’usage d’un des deux logements, vous ne pourrez pas déduire/amortir cette partie-là des travaux. Il faudra soit faire des factures distinctes selon les logements (c’est encore le mieux), soit faire un pro-rata.

Sur le financement : si vous déclarez un achat de RP, puis en faites une location, c’est un mensonge à la banque. La peine pouvant être l’exigibilité immédiate du prêt, et vu que vous ne pouvez pas rembourser,  ça vous force à vendre. Dans les faits, c’est extrêmement rare, et vous ne seriez pas la première à le faire. Mais je vous le déconseille. Cf. Faut-il mentir aux banques pour réussir dans l’immobilier locatif ?

Désolé de le souligner, mais vous posez des questions de débutant. C’est particulièrement inquiétant de vous voir aller sur un projet aussi complexe alors que vous avez des questions aussi basiques. Si vous persistez dans ce projet, très bien, mais alors : FORMEZ VOUS. Passez PLEIN DE TEMPS à lire ce forum, à lire plein de ressources, des bouquins… Vous ne pouvez pas faire cela en dilettante comme vous faites actuellement. Sinon vous allez faire des grosses bourdes, et ce n’est pas par forum interposé que l’on pourra répondre aux milliers de questions qui ne manqueront pas de se poser à vous sur un tel projet.

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2019 14h07)

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#5 10/07/2019 15h23 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Je ne peux qu’aller dans le sens de Bernard.
Vous devriez rencontrer un notaire et un géomètre afin de vous assurer de la faisabilité et du coût qui sera incontournable à un moment ou un autre.
Vous semblez au stade "débutante" : n’ayez qu’une confiance mesurée dans les propos des agents immobiliers et des entrepreneurs.
Si vous n’avez jamais géré de chantier, considérez qu’il y a des normes et que les bricolages entre copains ne sont pas toujours aussi économiques que ça si on ne sait pas exactement ce que l’on fait. L’étape de conception est primordiale. Avez-vous un contact compétent pour expertiser la maison et préparer le chantier ?

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#6 10/07/2019 17h35 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Merci à vous d’avoir pris le temps d’écrire ces messages très instructifs.

Je débute en effet mais j’essaie de faire de mon mieux dans le temps qui m’est imparti : nous avions décidé d’acheter notre résidence principale il y a quelques mois car les loyers sont exorbitants… En faisant des recherches je suis tombée sur ce forum qui m’a fait envisager une autre manière de penser l’immobilier qui rejoignait finalement notre état d’esprit : sortir de la course des rats.
Dans cette recherche (je dirais même combat exténuant) je suis seule face à un entourage familial qui me déconseille de "jouer avec mes sous". Par ailleurs je suis maman de deux enfants (trois si on compte le mari ? 😂) Et je grappille le temps par ci par là pour essayer de faire avancer mon projet. Je précise également que je suis une personne extrêmement peureuse de nature. Donc vos conseils sont précieux !

Je vais m’entretenir avec un comptable / géomètre/ notaire pour mon affaire
Également me faire un petit mémo sur revenus foncier et BIC pour ne plus me tromper

Il est clair que dans mon cas la location meublée BIC au réel est intéressante. Il me reste à simuler ensuite avec les informations apportées par les différents acteurs (courtière, comptable, devis rénovation…)

Concernant les travaux, je suis actuellement en contact avec une société spécialisée dans la rénovation de vieux bâtiments. Ils me préparent un devis détaillé. Je vais également prévoir de faire d’autres devis par d’autres sociétés pour comparer.
Mon beau père était chef de chantier, il nous accompagnera également autant que faire se peux.

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#7 10/07/2019 18h21 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Derdriu a écrit :

LOCALISATION DU BIEN

- 97490
[…]
en sachant que je vais très probablement être mutée hors département sous peu donc

Bonjour,

Si vous êtes mutée dans un autre département que la Réunion, il faut compter combien va vous coûter la gestion du bien. Car, il me semble, ce sera difficile de faire un saut le samedi pour faire visiter le bien lors des changements de locataires. 😊

Profitez bien de ce très beau coin de France.

🌴🌴🌴🌴

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#8 10/07/2019 19h17 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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L’agence que j’avais contacté m’avait annoncé prendre 7% du loyer pour une gestion locative et 9% si on prends l’assurance loyers impayés avec.

En effet le saut sera difficile surtout que j’ai extrêmement peur des avions.

Et oui la Réunion est un endroit magnifique, mais quand on y vit depuis sa naissance on a parfois des envies bizarres qui motivent d’aller sur le continent: acheter des yaourts pas cher, voir la neige, aller à Ikéa, prendre une voiture rouler rouler rouler et atterrir dans un autre pays c’est fou !
Mais on fini toujours par très vite revenir au pays.

En tout cas pour ceux qui voudraient venir à la Réunion… Allez y c’est trop cool.

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#9 10/07/2019 19h27 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Dernière modification par SamyInvest (10/07/2019 19h30)

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[+1]    #10 10/07/2019 20h13 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Je ne sais pas à quelle échéance vous envisagez votre mutation.

Peut-être devriez vous clarifier vos projets.

Vous vous embarquez dans un premier projet immobilier ambitieux et prenant. Avoir des entrepreneurs ne vous dispensera pas de passer beaucoup d’heures sur le chantier pour le suivi, à des dépassements de budgets imprévus, des augmentations de délais.

Sans présumer de vos compétences, sans expérience dans le domaine, je crains que vous n’alliez au devant de déconvenues qui vous gâchent cet investissement.

Pour vos affirmations sur le dynamisme du secteur de votre investissement et son potentiel de valorisation, je serai plus pragmatique. Je ne sais pas dans quel quartier de Ste Clotilde se situe votre projet, mais ce n’est pas spécialement une zone attractive en fonction du type de locataire que vous recherchez.

Si vous êtes effectivement mutée, peut-être devriez vous attendra pour investir proche de votre prochaine affectation. Et dans un projet moins compliqué pour comprendre un peu mieux l’investissement locatif. Sur le papier, tout à l’air simple. En pratique, il y a beaucoup à apprendre et cela se passe rarement comme prévu.

Cela vous permettra aussi de mieux vous familiariser, à travers ce forum ou d’autres lectures, sur les expériences partagées et un certain nombre de notions mentionnées par les autres intervenants.

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#11 10/07/2019 21h02 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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’Professeur des école, 27 an, 2600 euros par mois’

Bonjour,
désolé pour le hors-sujet, mais je suppose que les 2600 euros/mois ne sont pas votre seul salaire
de professeur des écoles, vous avez d’autres sources de revenus ?

Pour votre affaire : si une simple division cadastrale est possible, c’est évidemment une meilleure solution que la mise en copropriété. Elle devrait être possible si il n’y a aucune partie commune et aucune superposition entre les 2 logements (attention aux caves !).

Votre géomètre-expert  devrait être de bon conseil : à la différence de l’agent immobilier, il ne touchera aucune commission sur la vente du bien.

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#12 10/07/2019 21h29 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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J’avais complètement zappé la localisation. J’avais cru que c’était en Ile de France !

Pour les prix de vente et les loyers, je ne pourrai donc rien vous dire. A vous de bien vérifier vos hypothèses. 950 €/mois pour 50 m², vous êtes sûre ? Qui peut se payer cela, seulement des "métros" ?

De même, sur la pertinence de diviser, à vérifier selon le marché local. En IDF, je pensais qu’une maison de 50 m² avec petit jardin se vendrait très bien ; à la Réunion, je n’en sais rien.

Sinon, je connais quelqu’un qui a fait construire en Martinique, c’était la grosse galère. Il passait sur le chantier 2 fois par jour, pour vérifier et encadrer le travail des ouvriers, et il a rattrapé des conneries énormes (absence de ferraillages pour les balcons par exemple !). Bien qu’il ait confié le chantier à une entreprise ayant pignon sur rue, elle lui envoyait des "jobbeurs", c’est à dire des travailleurs au black payés à la journée, et évidemment très peu qualifiés. Il y a manifestement besoin de plus de vigilance et de surveillance qu’en métropole (où ce même genre de comportements arrive aussi, mais moins me semble-t-il).

Si c’est un peu le même état d’esprit à la Réunion, vous avez intérêt à surveiller votre chantier ! Si votre beau-père est du coin et qu’il est retraité (vous parlez de son métier au passé), c’est une excellente chose, et il va falloir qu’il y soit quasiment en permanence. En revanche s’il n’est pas sur place, il ne va pas beaucoup vous aider. Il pourra vous donner quelques avis au vu de photos, mais ça sera à vous de surveiller quotidiennement le chantier et les entreprises.

Je précise pour les défenseurs de la Réunion (il en existe sans doute) : je n’ai pas dit que c’était comme ça à la Réunion, car je n’en sais fichtre rien ! Je dis seulement "si c’est comme en Martinique…"

Dernière modification par Bernard2K (10/07/2019 21h41)

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#13 10/07/2019 21h59 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Pour répondre rapidement parce qu’il est tard chez nous :

Non je n’ai pas d’autre travail à côté, c’est d’ailleurs interdit dans ma profession si je me souviens bien.

Pour les chantiers, je me doute bien qu’il peut y avoir des magouilles, la Réunion étant championne là dedans.

Pour le loyer, il y a quelques mois nous cherchions une maison avec jardin à louer dans cette zone pour moins de 1000 euros, et il y avait peu d’offres, on était en concurrence avec d’autres personnes sur plusieurs locations.

Je me demande si le jeu en vaut la chandelle finalement, vu que je ne connais pas bien les règles du "jeu". Si je ne vais pas plutôt perdre temps énergie argent et vie de famille pour un hypothétique bien par la suite !

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#14 10/07/2019 23h49 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Pour le montant des travaux,surtout avec ce que vous prévoyez (créer deux logements complets avec cuisine,salle d’eau,électricité) partez plutôt sur une hypothèse haute que basse.
Il y a parfois des mauvaises surprises ,surtout dans les bâtiments anciens,que même un entrepreneur sérieux ne peut estimer au départ et qui conduisent à des dépassements.
En métropole,il est souvent donné une base de 1000 euros par m2 pour une rénovation complète si on fait faire les travaux par une entreprise.

Pour la même raison,ce n’est pas forcément avantageux de prendre le moins disant dans les différents devis.Cela peut être quelqu’un qui vous proposera des matériaux moins durables ou du personnel moins qualifié.
Comme l’on dit plusieurs contributeurs,le suivi d’un chantier est essentiel.Cela peut être fait par vous ou par une personne de confiance,mais il faut être sur place régulièrement.
Si c’est une personne de la famille,il faut qu’elle soit vraiment volontaire au départ du projet pour que cela ne soit pas une charge pour elle.

Dernier point:dans votre premier message,vous demandez comment éviter que ce bien devienne un poids pour vos finances à cause de l’impôt sur le revenu.
Je pense que ce n’est pas l’impôt sur le revenu qui risque de poser problème,car en régime fiscal LMNP,vous n’en paierez pas durant plusieurs années.
Ce sont plutôt les charges non prévues (travaux complémentaires,réparations à votre charge) ,l’éventuelle vacance locative,les frais de gestion qui risquent de vous empêcher d’avoir un cash-flow positif et donc être plus compliqués à gérer.

J’espère que mon message ne vous semblera pas trop pessimiste mais il est très important de tout étudier avant de se lancer et vous avez entièrement raison de bien peser avant d’investir.

Ce forum est une mine d’informations qui m’a été très utile.N’hésitez pas à parcourir les contributions sur l’investissement locatif.

Bonne étude de votre projet.

Dernière modification par creusois (10/07/2019 23h50)

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#15 11/07/2019 11h43 → Derdriu [97490] : étude de cas (maison de centre ville à diviser en deux) (division, immobilier, maison)

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Avez-vous songé à l’immobilier papier ? (Je suis encore à réfléchir sur votre désir d’investissement + mutation programmée avant 8 ans).

🌴🌴🌴🌼

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