Alex44 [72] : étude de cas immobilier (maison de ville à diviser)

048e · #26

Bonjour,

Pourriez-vous acheter un terrain pas trop loin, et "créer" des places de parking là bas ? Je crois que ça peut marcher. A voir avec la mairie.

Iqce · #27

Bonjour,

En fait vous donnez entre les lignes une partie des réponses.
Oui, le PLU s’applique.
Mais le législateur à bien compris que cette application stricte était contre productive dans certains cas en matière de densification urbaine et au final d’économie d’espace. Du coup le contrôle de légalité des services de l’Etat (préfecture) ne s’exerce quasiment jamais sur ce point !

Donc la seule bonne solution rapide et économique consiste de mon expérience à négocier avec la collectivité.
Voici une piste d’action (?).
Faites une DP "pour rien" mais qui fait clairement ressortir la création de logement sans places de parking.

- la collectivité, prévenue en amont, laisse passer => vous avez un accord tacite, comme prévu par la loi
- la collectivité retoque la DP sans la refuser, mention "travaux non concernés par le code de l’urbanisme" (puisque vous ne touchez pas aux façades etc) => vous avez un accord sur le non respect du PLU !

Dernière modification par Iqce (09/05/2022 09h25)

alex44 · #28

ICQE,

En fait j’ai déjà un accord de DP, pour la réfection de la facade, et la changement des tous les ouvrants.
Il n’y a ai pas fait mention de 2 logements…

Aussi, je n’ai pas besoin de DP pour la création, puisque je ne touche à rien en création!
La demande est actuellement au CU Opérationnel…

Là ou je suis encore perdu, c’est que même si il refuse, ou demande des informations complémentaires sur le CU opérationnel… Le certificat donne une information de possibilité de réalisation de projet, ce n’est pas l’autorisation de réalisation en elle même. Aussi je n’ai pas de demande à leur faire en terme d’exécution dans les faits par la suite (à l’exception de la numérotation du deuxième logement? et encore…).

Je me demande si les services des eaux, ou d’Enedis peuvent demander un document de mairie pour l’ouverture d’un nouveau compteur/ tabouret de TAE?

Bernard2K · #29

alex44, le 06/05/2022 a écrit :
Bonjour à Tous,

Alors j’ai bien avancé! Tous les devis sont fait, tout rentre dans le budget pour faire 2 logements sympa de 100M² chacun!
Dossier prêt a poster à l’ANAH, pour subventions et conventions… Et là PAtatra!

La mairie me réponds à ma demande de création de logement que :
l’article 12 du nouveau PLU demande la création d’une place de parking pour chaque nouveau logement!
Qui l’eu cru dans un bled de 3000 habitants?

Je compatis à vos difficultés.

Il me semble que lire le PLU est un préalable à un achat. Le PLU peut contraindre très fortement ce qu’on a le droit de faire avec le bien que l’on achète, selon la zone où il se situe, donc il conditionne vraiment la qualité d’un bien et sa valeur.

C’est étonnant que vous ayez travaillé d’arrache-pied sur le projet de rénovation complète, jusqu’à être prêt à déposer le dossier à l’ANAH, mais que vous ayez zappé l’étape de la lecture du PLU. Il y a sûrement une bonne raison à votre façon de procéder. De façon à ce que cela soit instructif pour tout le monde, pourriez-vous expliquer pour quelle raison c’est arrivé ?

alex44 · #30

Tout simplement car c’était tellement évident que c’était possible… et beaucoup l’on fait dans la rue… Avant le PLU qui est très récent !
La commune est de 3000 habitants je ne me suis pas méfié de la bureaucratie !

L’erreur bête !
Bon même si je dois revendre de suite je ne suis pas perdant.

Mais l’on sera sur un achat revente et pas du tout la même optimisation fiscale…

Dernière modification par alex44 (09/05/2022 19h27)

Iqce · #31

Relisez moi…?
NB 1 : le code ne prévoit pas la possibilité de demander des infos complémentaires au niveau d’un CU (cela se pratique peut être mais c’est illégal)
NB 2 : le CU avec projet (b) se prononce essentiellement sur la constructibilité et accessoirement sur la faisabilité de l’opération
NB 3 : c’est bien la DP qui autorise…

alex44 · #32

N’ayant pas besoin de DP pour faire, et n’ayant pas de contrôle… je peux foncer!

Orhoas · #33

Bonjour,

Je ne suis pas sur que vous pouvez foncer, sans demander l’autorisation à la mairie pour la création du logement.

Au même titre que le permis de louer, la loi Alur a mis en place le "permis de diviser". C’est une obligation de déclaration à la commune pour des travaux de création de logement dans un bâti existant, travaux qui étaient jusqu’à maintenant non soumis à autorisation. Concrètement, si votre commune a délibéré pour mettre en place cette obligation, vous devrez en principe déposer une DP.
Et donc respecter le PLU qui vous impose de créer une place de stationnement pour le logement créé.

Dans la mesure où le PLU est tout récent, il ne serait pas improbable que votre commune en ait profité pour mettre en place ce permis de diviser.

Là où je travaille, ça été fait lorsque le nouveau PLU a été mis en place en 2015, soit juste après l’adoption de la loi Alur.
Et c’est clairement écrit dans le PLU :
"Conformément aux articles L111-6-1-1 et L111-6-1-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, toute division de logement conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant est soumise à autorisation préalable de travaux. Dans le cadre d’un dépôt de demande d’autorisation préalable à la division, le projet devra prévoir au minimum une place de stationnement par logement résultant de la division et respecter les normes de stationnement pour les vélos".

Dernière modification par Orhoas (09/05/2022 21h15)

Iqce · #34

alex44, le 09/05/2022 a écrit :
… sauf a faire sans autorisation ce qui n’est pas dans mes principes.

Je suis parti de ce postulat.

Et au passage, oui, les concessionnaires doivent s’enquérir de l’autorisation, ainsi que vos artisans. Mais bon là on est dans la théorie, quoiqu’il y ait jurisprudence en la matière. Autorisations administratives : obligation de conseil des artisans - Itinéraires avocats
Et imaginons que vous ayez un contrôle/PV avec remise en état sous astreinte, qu’allez vous faire de vos locataires ? Parce qu’il faudra les reloger à vos frais.
Bref, vos questions sont légitimes mais à un moment il faut peser les choses, laisser l’affect ou l’ego de coté, je crois hélas que c’est vite vu cf info d’Orhoas.

PS : Orhoas, votre citation me semble tout à fait claire, ce n’est pas le PLU qui parle de la division, c’est un renvoi informatif sur une autre codification. Au titre de l’indépendance des législations, on pourrait donc avoir une DP urba tacite MAIS un refus d’AP au titre du code de l’habitat.

Dernière modification par Iqce (10/05/2022 08h15)

albundy · #35

Alex44 : quelle est la suite ?
Ce sujet m’intéresse particulièrement. J’ai annulé un projet de division il y a trois ans a cause des places de parking à créer. J’ai donc rénover la maison sans division.
Ce qui intéressant (façon de parler…) c’est que dans mon cas le PLU a été revu l’an dernier et a notamment assoupli grandement les obligations de création de places de parking suite aux directives nouvelles de concentration urbaine et d’artificialisation des sols

alex44 · #36

Et bien j’ai fait comme vous!

Je suis partit sur une rénovation d’une immense maison! ce qui réduit un peu ma renta (encore!) finalement heureusement que le dossier est en apport de déficit de foncier (Ratio Achat/Travaux de 1/3)

Mais ce ne sera pas l’affaire du siècle… Nous verrons si nous irons y habiter quelques années avant la revente à 10 ans… Ce qui pourrait changer la donne!

J’ai cependant pensé et je vais réaliser les arrivés, d’eau et autres circulation, en prévisions d’une future division si le PLU/Règles venait à changer!
Aussi je pense que la Colocation peut être envisager si il y a de la demande biensur…

alex44 · #37

Bonjour A tous!

alors ça y est! c’est fini!

Quelle aventure… je pourrait revenir plus en détails sur certains points, mais pour résumer:

la maison était en moins bon état que prévu! pas de vice cachés, mais en démontant l’on a découvert de vilaines choses notamment des poutres de charpente et de plancher. Donc de suite 10K€ en dehors du budget charpente.
Un plancher c’est fortement détérioré lorsque l’on a enlevé la tomette du sol 3000€…

L’ensemble des travaux sont de la rénovation, et ne sont pas de la construction/reconstruction. Même la charpente qui a été reprise en quasi totalité à garder des éléments d’origine.

Au final:
Achat 57000
FDN+frais de caution 8000
Crédit travaux 150000
Surcout travaux 20000€ (peut être 25000 vu le nombre de petites dépenses par ci par là, les dépannage Amazon, Brico…)

Cout total 240000€.

Subvention ANAH 30000€
Etiquette C, 162KW

Disons que la maison me revient à 210000€ (Estimée 300K€ avant mise en location(en tenant compte du marché actuel, sortie de covid 315K€ sans soucis!)

Loyer 950€/mois soit 11400€ (plafond 975€ de l’anah)
renta brute 5.4%
Ce qui est assez minable… sachant que j’y ai passé des journées entières! et que c’était à 200Kms de chez moi, clairement j’ai regretté! mais il faut assumer, et je l’ai fait!
Mes beau parents en récente retraite habite à 40m ce qui était un support non négligeable, sans quoi je n’aurai pas acheté.

Dans les points positifs non négligeables:
-170000-30000= 140000€ de déficit foncier
Puisque j’ai tous mes autres locatifs qui génèrent 25K€ de bénéfices (sur 56K€ d’encaissé grâce aux convention ANAH (Borloo/Cosse), donc 4 ans sans bénéfices à venir.

Crédit d’impots:
35% de 11400€= 3990€
Ce qui me fera bénéficier sur 6 ans de 23940€ de réduction d’impôt.

Maison avec une vrai valeur historique/patrimoniale, qui pourra faire l’objet d’un coup de coeur en cas de revente.

La maison possède 2 salle d’eau, et 3wc.
Elle pourra être louée en colocation à 1650€/Mois à la fin de la convention.

Par contre je dois reconnaitre que l’accompagnement pour toucher les subventions et la relation avec l’anah a été plus simple que je l’imaginais.

Bref je tenais à vous faire un petit résumé, et je peux rentrer dans plus de détail sans soucis.
Je vais poster quelques photos pour vous montrer

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