Florence76 : étude de cas immobilier (maison de ville ou appartement)

Bonsoir et bienvenue Florence.

Le statut de LMNP est valable si vos revenus locatifs sont inférieurs à vos revenus du travail ou à 23k€.

Cela me semble donc applicable pour vous.

De plus, au réel simplifié vous pouvez passer toutes les charges en comptabilité, et amortir les biens.

Du reste, l’immobilier « payé », c’est à dire sans effet de levier bancaire, et « en direct », c’est à dire avec un réel besoin de gestion, est une classe d’actif qui semble peu attrayante en termes de retour sur investissement monétaire et temporel.

Merci beaucoup Piwai et Pierrot31 pour vos retours qui m’aide à y voir plus claire.

Vous avez beaucoup de biens à gérer ? Vous louez en nue, en meublé ?

@Pierrot31, concernant le réel, j’y pense sauf que les deux biens ont été achetés il y a 30 ans.
Un des deux a même été acheté 66K euros net vendeur. De ce que j’ai vu sur Internet si je ne dis pas de bêtises, le comptable prend en considération la valeur à l’achat et non le prix à aujourd’hui qui serait bien supérieur. De plus, pas sûr que les frais de notaire et d’agences lors de l’achat soient déductibles aujourd’hui si je passais en réel. Idem pour les notions d’amortissement…
Sur ce bien-là au micro-bic, je suis imposé sur 3720 euros suite à l’abattement de 50%.

Pensez-vous qu’à première vue, au réel les charges pourraient être supérieures ?

Merci par avance pour votre retour.

Bonne soirée

Florence

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C’est la référence en la matière.

A voir mais il y a de grandes chances pour que vous ne soyez pas imposable sur vos revenus BIC avant longtemps… Il faut voir la date de la succession, la valeur déclarée, enlever la quote part de foncier….

En plus, ce sont des biens avec beaucoup de charges…

Le micro bic a été calculé par l’état à son avantage…

Dernière modification par Pierrot31 (04/03/2021 23h59)

Bonsoir à tous,

Je vous remercie infiniment de vous pencher sur mon cas.

@perecastor, pour répondre à vos questions, je souhaite m’en servir d’hypothèque pour investir et disposer de revenus complémentaires. J’ai pourtant des demandes proche de chez moi en appartement T3 (comme quoi, cela doit dépendre du secteur). Vous n’avez pas trop de turn over sur vos T2 ? Vous avez privilégié d’aller sur des immeubles au profit de d’appartements isolés ?

Merci Pierrot31 et Trahcoh pour vos précisions.
J’ai fait le calcul en prenant un de mes deux biens hérités (loué 7440 CC/an) et en effet, le réel se révèle être le plus intéressant.
Voici les revenus imposables obtenus sauf erreur de ma part (via le simulateur je déclare mon meublé) pour avoir un premier aperçu :

A noter que je n’ai pas mis d’amortissement de meubles ou travaux car d’une part je n’ai pas de meubles à acheter (ils sont déjà présents dans les biens) et d’autre part les gros travaux ont été réalisés. J’ai inclus toutefois dans mes calculs 1000 euros/an pour prévoir des frais d’entretien. la valeur actuelle du bien à 140 000 euros a été faite par un agent immobilier du secteur.

Régime réel : 7440 - 4 165 (valeur actuelle de 140 000 euros) - 2037 (taxe foncière + CFE + charges de copro non récupérables + frais du comptable) - 1000 (entretien du bien) = 238 * 28,2% (étant sur une tranche à 11%) = 67 euros.

Micro-Bic : 3 720 * 28,2% : 1 049 euros.

Même si contrairement au Micro-Bic, j’ai au réel les frais comptables et la CFE à payer (montant de 200 euros sur mes deux biens), je pense que sur 2 biens, cela peut valoir le coup (d’autant plus que j’envisage l’achat d’un 3ème bien).

Il me reste à lever l’option (pour déclarer les revenus 2022 au réel, je dois le faire avant février 2022 de ce que j’ai vu).

J’anticipe quelque peu mais si jamais à plus long terme je souhaite poursuivre l’investissement locatif et de partir sur un 4ème bien en meublé, étant actuellement célibataire aux yeux de l’administration fiscale et qui plus est sans enfant (même si j’ai actuellement un compagnon qui ne souhaite pas s’associer et investir à mes côtés mais avec qui je songe à terme me marier ou me pacser).
De plus, lors de l’achat du 3ème bien, mes revenus professionnels seront moins élevés que mes revenus locatifs. Je ne pourrai plus poursuivre le statut LMNP (sauf si jamais je me marie/pacse car le foyer serait sur deux parts).

Avez-vous déjà connu quelqu’un dans cette situation.
Mise à part le fait d’augmenter mes revenus professionnels, que me conseillerez-vous à terme ? une structure juridique en particulier ?

Merci d’avance pour votre retour,

Cordialement

Florence

Merci tout d’abord lachignolecorse pour la réponse apportée.
Je me suis trompé dans mon message. Lors de l’achat de mon 3ème bien locatifs (j’ai eu l’accord de la banque pour le prêt avec 20% d’apport), je serai en dessous du seuil des 23 000 euros (de peu certes) et donc je resterai au LMNP.

Comme je prends goût à gérer les 2 biens que j’ai pu hériter, je me demande (j’anticipe sûrement un peu trop) comment cela se passerait si à terme je souhaite partir sur un 4ème.

Lorsque je serai amené à rédiger une seule déclaration fiscale avec mon compagnon, cela ne posera pas de soucis pour rester LMNP étant donné nos deux revenus professionnels. mais quid d’une séparation ou d’une baisse de nos revenus pro…?

Il y a sinon l’option d’être à partir du 4ème bien en nue au réel même si en effet l’imposition sera plus forte.

Pour les meubles, même s’ils sont déjà dans l’appartement, vous faîtes une attestation de valeur et vous les passez en comptabilité.

Je vous invite à vous rapprocher d’un expert comptable plutôt que de faire votre comptabilité toute seule (même avec un site Internet). Tout le monde ne partage pas mon avis mais au moins, vous avez un interlocuteur. Il s’agit d’une "vraie" comptabilité, vous pouvez même déduire des frais kilométriques pour les trajets en rapport avec vos locations.

Ensuite, si le passage en lmp vous inquiète et que vous souhaitez investir à nouveau, en retardant l’imposition,  il y a les SCI à l’IS, ou le déficit foncier (par exemple). Des avantages et des inconvénients dans chaque cas: de nombreuses files sont là, sur le site, pour vous aider.