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#1 11/09/2018 09h55

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Bonjour,

Sur les conseils du forum, je vais prochainement mettre en location une maison de ville T3 (avec petit terrain) en meublée après de multiples travaux, ce qui me permettra de bénéficier du régime réel.

Je prévois de fournir une cuisine équipée avec frigo-Four-plaque-Hotte et un lave vaisselle

Le logement possède de nombreux placards intégrés avec rayonnage / penderie (entrée/séjour et chaque chambre)

En complément de la cuisine équipée, je pensais fournir :
- une table avec 4 chaises
- ustensiles de cuisine + vaisselle pour 4 a 6 personnes
- balai + serpillère + seau (tout en carrelage)
- Lit + chevet + couverture dans chaque chambre (un lit 140x90 chambre principale + 1 lit 90 dans l’autre)
- meuble sous vasque dans la salle de bain

Faut il prévoir d’autres mobilier (canapé, armoire de rangement, etc ..) ?

Je m’interroge sur la fourniture de la machine a laver. A proposer en option pour 10eur/mois ou à intégrer dans le loyer ?

Quel montant pour la caution sachant que le loyer est de 700eur (1mois ou plus ? 1000 eur ?)
Pour le contrat de location, prendre un modèle sur internet ou en papier avec plusieurs exemplaires  ou en rédiger un ?

Merci d’avance pour vos conseils

Mots-clés : lmnp, meublée, mobilier

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#2 11/09/2018 11h05

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Si vous voulez le strict minimum légal pour pouvoir le déclarer meublé, c’est réussi. Ne changez rien.

Si vous voulez que ça se loue bien, mettez-vous à la place des gens qui vont louer :
- fournissez de la vaisselle pour 12 (ils ont le droit de recevoir)
- une table avec rallonges, modulable 4 à 8 places. 4 à 6 chaises de base, plus 1 chaise dans chaque chambre rappatriable, plus 2 chaises pliantes (possibilité de recevoir 8 à 10 personnes)
-un canapé, une table basse et un meuble TV/hifi (fournir la télé, ça se discute, car il y a des gens qui vivent sans TV, c’est un choix)
- bien sûr une machine à laver
- un aspirateur (même avec du carrelage, il est plus agréable et rapide et hygiénique de passer l’aspirateur)
- quelques petits meubles sympathiques ici ou là
- un peu de déco pour que ça ait l’air un peu chaleureux, tout en restant très sobre.

Après, ça dépend un peu de quelle clientèle vous visez. Colloc de jeunes ? Jeune couple célibataire ?

Mais j’aurais quand même tendance à dire que, dans tous les cas, il vaut mieux fournir de beaux meubles et une déco sobre mais de goût, quitte à le faire payer (10 à 20 € de plus de loyer est envisageable !).

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2018 11h08)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 11/09/2018 11h32

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Désolé, mais même en mode minimal, c’est incomplet.

-rangement de vêtements
- quid du terrain : pelouse ? arbres ? prévoir au moins le minimum pour l’entretien courant de ce terrain, sauf à le déléguer.

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#4 11/09/2018 12h47

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Effectivement Bernard2k, l’objectif est d’être en conformité pour du meublé.

Je ne suis pas sur qu’il y et le potentiel pour augmenter le loyer et proposer des prestations supplémentaires d’où ma proposition de machine a laver optionnelle.

Je note tout de même la vaisselle en quantité plus importante et la table avec rallonge? Je souhaite éviter la fourniture d’un canapé pour des raisons d’entretien et hygiène entre locataire.

Pour répondre a xazh, les chambres possèdent un placard intégré de 2m avec étagère et penderie, cela me semble suffisant.

Concernant l’extérieur, je n’ai rien prévu. je pense que le locataire peut faire appel a une société ou à des amis, je n’ai rien vu concernant ce point.

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#5 11/09/2018 14h41

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La maison meublée, c’est pour du saisonnier, non? Un T3, c’est pour une famille, qui possède déjà ses meubles. Quelle clientèle visez-vous?

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#6 11/09/2018 14h59

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Effectivement il s’agit d’une location longue durée orientée famille

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#7 11/09/2018 16h21

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Tracoh : il ne faut pas enfermer les logements, et leurs locataires potentiels, dans des catégories trop étanches.

Mes parents ont loué un T3 en meublé pendant 20 ans et les locataires se trouvaient facilement et étaient très contents du logement. Son point fort était d’être de plein pied avec du jardin ; presque tous les locataires avaient des chats ; et aucun n’avait d’enfants !

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2018 16h23)


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#8 11/09/2018 16h43

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Fort bon exemple. Notez tout de même que la part de l’immobilier dans le budget des Français a augmenté depuis 20 ans, et que les couples candidats locataires qui peuvent se permettre de prendre une chambre en plus ne sont pas légion.

Mais si il existe des témoignages sur la location meublée de surfaces supérieures au T2 (hors colocation), qu’ils se manifestent afin d’étayer le projet de Geek.

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[+1]    #9 11/09/2018 16h54

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geek a écrit :

Pour répondre a xazh, les chambres possèdent un placard intégré de 2m avec étagère et penderie, cela me semble suffisant.

Concernant l’extérieur, je n’ai rien prévu. je pense que le locataire peut faire appel a une société ou à des amis, je n’ai rien vu concernant ce point.

Pas vu les placards dans le message d’origine. C’est suffisant, personne n’impose un dressing digne de Paris Hilton dans chaque location meublée.

Par contre, pour le jardin, désolé, mais vous louez un meublé, donc, cf la 11 de la liste, avec tout le nécessaire pour l’entretien normal du bien.

Si vous louez le T3 avec une pelouse, vous ne pouvez pas imposer au locataire d’engager un jardinier ni d’acheter une tondeuse, cela contreviendrait à la définition même du meublé : il est fourni avec le nécessaire pour le ménage courant. Sauf à sortir le jardin de la location … et à l’entretenir vous même.

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#10 11/09/2018 22h23

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pour Trahcoh : j’ai déjà eu quelques contacts de couple en retraite qui cherche un logement avec terrain et la cuisine tout équipée est un plus important pour eux. Dommage que je ne propose pas de garage, c’est une question qui revient souvent.

pour xazh : sortir le jardin de la location ? je n’envisage pas de l’entretenir moi même ou alors je propose  ce point en option comme la machine a laver ? Libre au locataire de choisir. Qu’en pensez vous ?
Le principe de proposer des prestations optionnelles est il compatible avec le principe du meublé. Pour les résidences étudiant, on trouve des logements avec une offre de service (laverie etc)

Dernière modification par geek (11/09/2018 22h25)

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#11 12/09/2018 01h08

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Je suis un tantinet rigoriste.

A titre personnel, en présence d’un jardin, je laisserai à disposition du locataire, en meublé, le strict minimum pour entretenir le jardin. Donc :
- en présence d’un gazon raisonnable, une tondeuse, éventuellement mécanisque ou un modèle électrique de base.
- des arbustres : un simple sécateur suffira
- peut être un rateau de base pour ramasser les feuilles.
- un tuyau d’arrosage pour "rincer" une terrasse ou une cour en dur si le terrain se résume à cela.

Le tout s’adaptant à l’extérieur. Par exemple, sur un bien que je possède, le "terrain" se résume à une terrasse d’un côté avec des bacs vides, et une cour en "dur". Un balai spécifique pour la terrasse et 2 tuyaux d’arrosage suffisent  pour l’entretien de cet extérieur tel qu’il a été proposé.

Si le locataire veut mette  de la terre dans les bacs, à lui de trouver le matériel pour le faire.

Mais en fournissant ce qui serait nécessaire pour entretenir en l’état, on désarme le locataire qui tenterait une modificatoin de bail pour non conformité (moins courant maintenant, mais c’était un sport courant lorsque le bail meublé était moins protecteur du locataire)

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#12 12/09/2018 07h54

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Ok xazh mais ou stocker ce matériel car je ne dispose pas de garage ?
D’ou mon idée d’une prestation optionnelle

Sur le principe, que pensez vous de prestation optionnelle pour le lave linge ou l’entretien de l’extérieur ?

intéressant cette discussion, je vois aussi que je n’ai rien prévu pour brancher le tuyau d’arrosage.

Dernière modification par geek (12/09/2018 10h44)

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#13 02/10/2018 10h10

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Bonjour

Je reviens vers vous car j’aurai besoin de conseil suite à un appel pour la location

Une agence spécialisée en RH est mandaté pour chercher un logement pour un cadre recruté par une entreprise locale. Cette personne dispose à priori d’un revenu important 3000eur.

A mon interrogation sur le garant, l’agence m’indique utiliser couramment le dispositif visale.

Le contrat de location sera au nom de ce cadre mais elle parle difficilement Français.

Je pensais demander 2 mois de caution.
J’ai lu des avis plus ou moins positifs sur visale alors que je partais initialement sur un garant.
Est ce que visale intervient en cas de dégradation du logement à la sortie ?
Faire un contrat de location à une personne venant de l’étranger ? quelle garantie/recours  ?

Je rencontre prochainement l’agence et la cadre en question mais j’ai des difficultés à me faire une opinion.

merci pour votre aide

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#14 24/10/2018 07h51

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Bonjour

Le bien est loué.
Je souhaitait vous faire un retour sur cette location.

Déjà, beaucoup de demandes pour les raisons suivantes :
- présence d’un petit jardin avec terrasse
- cuisine entièrement équipé y compris lave vaisselle
- tous les murs peints en blanc
- tous les luminaires posés

Du coup, les locataires peuvent entrer dans le logement "directement avec les valises" sans travaux, cela intéresse aussi bien un jeune couple qui ne possède qu’un minimum d’équipement que des retraités qui souhaitent un petit logement sans le soucis d’installation et de maintenance de l’électroménager

Pour le reste du mobilier, j’ai proposé la liste évoqué précédemment mais les locataires préfèrent conserver leur lit et table.

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#15 24/10/2018 08h13

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Formidable!

Quel est le coût total de ce projet svp?

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[+1]    #16 24/10/2018 08h27

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145K pour un loyer de 690eur

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[+1]    #17 24/10/2018 08h44

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Soit 5.7% de renta brute

Pour réponse aux questions sans réponse (ce sera pour votre prochain locataire), je demande toujours 2 mois de loyer et j’ai très peu de candidats qui changent d’avis lorsque je leur annonce. Certes, ça leur fait 3 mois à débourser de suite mais j’estime que c’est un gage sur la solvabilité du locataire. Parfois, je décompose la caution en 2 chèques (la moitié de la caution encaissée 2 mois après l’état des lieux, le temps qu’ils récupèrent la caution de leur ancienne location).

Pour visale, j’ai pratique avec des locataires sans souci donc non significatif hormis un peu de lourdeur (Attention, garantie limitée à 600€ en province).

Pour les étrangers, pas de souci, je ne demande pas de caution car par expérience, ils sont bien plus respectueux que les français. J’évite les candidats en provenance de 2 pays car j’ai systématiquement eu à relancer pour obtenir les loyers. Sachez que les étrangers ont besoin des attestations de loyer pour renouveler leur carte de séjour/travail, donc ils sont très réglos en général.

Sur l’état des lieux, indiquez que vous fournissez la chaise et le lit, mais "repris par le propriétaire à la demande du locataire". Ça prouvera que vous avez mis à dispo les meubles que le bailleur en meublé à obligation de fournir.

Dernière modification par lachignolecorse (24/10/2018 08h54)


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