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#1 10/04/2019 16h13

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

après un projet qui n’a pas abouti faute de financement sur la même ville (étude de cas postée ici en avril 2018), j’ai maintenant des vues sur un immeuble de rapport de 3 appartements que j’envisage de passer en 4 appartements. L’ensemble immobilier est composé de cet immeuble de 200m2 avec une grange attenante (gros potentiel mais que je compte exploiter dans un second temps).
Le tout est situé dans une ville moyenne de 5K habitants dans le 17.

VOTRE PROFIL

Militaire, 22 ans. En concubinage, 1 enfant.
Revenus : 2k net mensuel
TMI : 14%
Crédit en cours : 715 euros / mois (Pinel avec CF-, loyer : 300 euros)

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables / Fiscales : Faibles mais je compte prendre un EC pour me suivre sur mes projets
- Artisanales : Correctes sur le second oeuvre (peinture, sols, déco)
- Sociales : Moyennes
- Temps disponible : Peu, juste les week-ends

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble de 3 appartements, 200 m2
- Année de construction : Malgré plusieurs visites je n’ai pas pensé à demander
- 2 Étages, luminosité correcte, pas d’ascenseur
- Inhabité depuis environ 5 ans
- Chauffage individuel
- Compteurs commun d’eau avec sous-compteur, compteur individuel pour l’électricité
- Décoration : Va être refait avec la réno

LOCALISATION DU BIEN

En centre ville d’une ville de 5000 habitants en charente-maritime, à 20 min de la mer et 20 min d’une ville de 75 000 habitants.
La ville est considérée par certains comme une ville polluée par les PL qui passent par le centre ville. Ils travaillent actuellement sur le contournement de la ville pour les PL, ce qui à moyen terme peut je pense faire prendre de la valeur au bien. En effet, la ville se situe dans le marais poitevin (tourisme), l’aéroport de La Rochelle est en plein développement et la proximité de l’Ile de Ré attire énormément de touristes dans la région l’été.
Le bien est très bien situé en plein centre-ville, à 2 pas du marché, du canal, avec vue sur l’église. Parkings à proximité.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire :
En négociations, j’espère pouvoir en tirer 105K frais d’agence et de notaire inclus.
- Loyer envisagé :
T2 48 m2 : 450 euros
Studio 28 m2 + terrasse 30 m2 : 300 euros
T2 40 m2 : 400 euros
T4 65 m2 : 620 euros
Total : 1770 euros / mois (hypothèse basse pour les banques)
En réalité, je pense exploiter le studio en saisonnier et les loyers pratiqués dans cette ville sont supérieurs à 10 euros / m2.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)

- Travaux immédiats
J’ai budgetisé environ 100K de travaux répartis comme suit :
Menuiseries extérieures : 13K
Changement de tous les ouvrants (double vitrage) + volets.
Plaquiste : 25K
Plusieurs créations de SDB, des murs à isoler notamment.
Electricité : 36K
Toute l’électricité est à refaire pour chaque appartement + pose d’un compteur divisionnaire pour 2 appartement (car 3 compteurs déjà existants et création d’un 4ème appartement).
Dans ce devis est inclus le chauffage.
Plomberie : 30K
Idem tout à refaire, des SDB a créer. Tout est inclus à ce prix y compris les meubles de SDB, cabines de douche, nouveaux WC, ballons etc).

Voilà pour les devis actuels en l’état, je suis en négociations avec les artisans pour les abaisser au maximum. J’espère me rapprocher de ces tarifs en optimisant au mieux ces devis :
Menuiseries extérieures : 12K
Plaquiste : 22K
Electricité : 31,5K
Plomberie : 24K
Tout cela d’après mes calculs d’optimisation. J’attends le retour des artisans concernant cela.
Je m’occuperai sur le chantier des travaux de peinture et de pose des sols dans 2 des appartements.
En prenant une rallonge de 10K pour les imprévus et les cuisines, j’arrive à un devis total de 99,5K pour les travaux.
Je compte, à moyen terme, faire appel à un maçon pour repiquer toutes les pierres ce qui donnerait une belle plus value à la rénovation de l’immeuble (compter au moins 10K je pense).
Etant donné que la réno se fera appartement par appartement, j’ose espérer que ce dont je m’occupe sur le chantier ne fera pas prendre de retard sur la mise en location.
Ca fait une réno totale à 500 euros / m2, c’est bas mais je pense pouvoir le tenir en m’occupant de ce dont je suis capable de faire (peinture, sols et déco).

- Taxe foncière : 1K
- Assurance PNO : pas d’estimation précise mais j’ai pris 300 euros / an pour mes calculs
- Assurance GLI : non

- Rentabilité nette : 7,88% (Source Rendement Locatif)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Emprunt à 110%
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : Pas encore pris contact avec les banques
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution : Je n’ai quasiment pas d’épargne de précaution et ça pourrait poser problème pour les banques

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location nue, déficit foncier et bascule en LMNP quand la fiscalité l’exigera.

CASH FLOW

- 522 euros / mois la 2ème année (Source Rendement Locatif)

Voilà pour le projet global, j’ai néanmoins quelques questions concernant le déficit foncier. Pourrai-je déduire la totalité des travaux sachant qu’il y’a création d’un 4ème appartement ?
Il n’y a pas de création de compteur, juste des cloisons déplacées.
Concernant les banques, les points qui posaient problème sur mon précédent projet sont réglés (ils voulaient un retour sur mon premier appart qui était en construction à ce moment la).
Mes comptes sont propres, jamais en découvert mais je n’ai quasiment pas d’épargne de précaution car j’ai eu besoin ces derniers mois d’utiliser la totalité de ce que je gagnais (déménagement, frais voiture etc).
Le cashflow est largement positif, ma grosse interrogation étant ma capacité à tenir le budget travaux mais je travaille actuellement dessus.

Je compte demander un emprunt à 110% sur 25 ans avec un report de remboursement d’au moins 12 mois afin de me créer une trésorerie en cas de pépin et pour financer les travaux d’esthétique (maçon) bien qu’ils ne soient pas urgents.

A noter qu’à moyen terme j’aimerai passer par un architecte pour rénover la grange. Mettre un bon budget travaux, création de copropriété sur l’ensemble immobilier et revente avec plus value de la grange rénovée. Ca pourrait me permettre de rembourser une bonne partie du prêt sur l’immeuble ou bien de créer du cash pour un éventuel autre projet.

A long terme, pourquoi pas revente lot par lot mais on y est pas encore.

Merci pour vos retours !

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport

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#2 10/04/2019 17h09

Membre (2015)
Réputation :   64  

Bonjour,

Plusieurs points d’ombre à votre projet.

Les dépenses de construction de votre 4ème logement ne sont pas déductibles de vos revenus fonciers. Néanmoins vous pouvez les amortir (et uniquement les amortir) en cas de location meublé, ce qui j’espère pour vous est le cas au moins pour les 2 logements qui auront le même compteur électrique car c’est uniquement dans le cas de la location meublé qui vous avez le droit de pratiquer un forfait charge incluant l’électricité.

Pas d’épargne, cela risque d’être un gros point noir pour votre financement. Si vous en obtenez un, ne soyez pas trop pointilleux sur le taux car ce sera déjà bien d’être financé.

Faites faire les devis, sur un projet à gros travaux comme celui-ci, vous en aurez besoin pour monter votre dossier bancaire. Cela vous permettra de voir si vous restez dans votre enveloppe travaux.

Cabines de douche à éviter dans la mesure du possible, c’est un nid à galère (fuites, etc…). Préférez mettre une vrai douche et payer un peu + cher.

Bon courage dans la suite de votre projet, tenez nous au courant


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#3 10/04/2019 19h26

Membre (2018)
Réputation :   0  

Merci pour votre réponse Stinky.

Oui c’est en effet le cas pour cet étage que je compte exploiter en meublé (ces 2 appartements sont en fait actuellement le R+1 l’immeuble).

Est-il courant d’exploiter un immeuble à moitié en nu pour faire du déficit foncier et à moitié en meublé ?
J’ai, de ce fait, beaucoup de mal à me projeter dans la fiscalité plus complexe et le site rendement locatif ne m’est d’aucune aide pour ce cas bien particulier.
Si quelqu’un connait un expert comptable compétent dans le 17 je suis intéressé !

Pour l’épargne je le sais, j’espère qu’un dossier bien monté fera pencher la balance. Je suis également ouvert et commercial avec les banquiers, je compte proposer la domiciliation de mes revenus et j’ai également quelques comptes et livrets à ouvrir (ma compagne me suivrait si changement de banque, et j’ai un livret à ouvrir pour mon fils qui vient juste de naître).

Les devis sont déjà réalisés, j’essaye maintenant de les réduire pour rentrer dans mon enveloppe. C’est là le plus difficile !

Concernant les cabines de douche, je suis d’accord avec vous. Mais les écarts de prix sont conséquents entre une simple cabine de douche et une vraie douche…

Merci en tous cas pour votre retour !

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#4 11/04/2019 14h47

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Bonjour,

Ne baissez pas trop vos devis, dans l’optique de la demande de prêt. Vos avez besoin de devis pour que les banques vous prêtent la totalité (205 k€). Lorsque vous aurez obtenu l’emprunt, il sera temps de faire un round de négociation avec les artisans.
Vu que vous avez très (trop) peu d’épargne de précaution, il vaut mieux avoir une bonne surprise avec des travaux moins cher que prévu (et donc un prêt pas entièrement consommé) que l’inverse.

J’ai rigolé en lisant un total de travaux de 99,5 k€. Même les pros (architecte, économistes du bâtiment) n’arrivent pas à chiffrer un budget prévisionnel à 500 € près ! A votre place, je serais quand même inquiet de me lancer dans ce projet avec si peu d’épargne, donc si peu de capacité à faire face à un renchérissement du projet. Avez-vous une solution de dernier recours (emprunter à des proches ?). Car se retrouver avec un immeuble qu’on n’arrive pas à finir par manque de fonds, donc avec des loyers qui ne rentrent pas, alors qu’il faut payer les mensualités du prêt, c’est vraiment un scénario catastrophe.

Pour ce qui est louer un immeuble pour partie imposé en BIC, pour partie imposé en revenus fonciers, ça arrive souvent. Il suffit par exemple d’avoir des appartements loués meublés en étages, et un local commercial au rez-de-chaussée (qui est forcément en revenus fonciers).

Quand une dépense ou une recette est affectée clairement à l’un des deux types de location, pas de problème. Quand c’est commun, on fait des pro-ratas (à la surface le plus souvent, à moins qu’une autre clé de répartition n’apparaisse plus logique). En pratique, à moins que vous n’ayez le goût des chiffres, ça veut dire que votre expert-comptable devra faire les deux comptas : meublé, et revenus fonciers. Ce qui n’est pas si évident que ça pour un expert-comptable (car en revenus fonciers, on retient la date d’acquittement pour rattacher une dépense à une année ou l’autre ; comptabilité de trésorerie et non pas comptabilité d’engagement comme ils ont l’habitude).

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2019 14h52)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#5 11/04/2019 16h46

Membre (2018)
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Bonjour et merci pour votre réponse Bernard2K,

je peux toujours présenter les premiers devis aux banques. Elles ne sont pas censées être au courant des négociations et des nouveaux devis qui me sont arrivés entre les mains.

Pour le budget travaux, ça peut paraitre amateur en effet !
J’ai en fait pris les devis en l’état et déduit les points que je vais faire retirer des devis et faire moi-même, ce qui m’a amené à 99,5K. Mais ça reste à préciser évidemment…

Je n’ai en réalité pas vraiment de solution de secours. La rénovation va se faire appartement par appartement donc en principe les loyers vont rentrer au fur et à mesure et s’il manque des fonds ça ne bloquera la réno que d’un seul appartement (le T4 soit le plus gros).
J’espère décrocher un report de remboursement d’au moins 12 mois ce qui me permettrait d’accumuler un peu de trésorerie pour finir la réno du dernier appart en cas de pépin durant les travaux.

Merci pour votre réponse sur la comptabilité, il me reste à trouver un EC !

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#6 11/04/2019 17h21

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Bernard2K a écrit :

A votre place, je serais quand même inquiet de me lancer dans ce projet avec si peu d’épargne, donc si peu de capacité à faire face à un renchérissement du projet. Avez-vous une solution de dernier recours (emprunter à des proches ?). Car se retrouver avec un immeuble qu’on n’arrive pas à finir par manque de fonds, donc avec des loyers qui ne rentrent pas, alors qu’il faut payer les mensualités du prêt, c’est vraiment un scénario catastrophe.

Sans vouloir vous faire peur, il me semble que c’est la problématique principale de votre projet et que les banques risques de frisonner à cette idée.
Peur de travaux inachevés par manque d’argent, procédure avec locataire, loyer impayé, comment faire face sans épargne ?

Vous avez intérêt (sans jeu de mot) à développer un excellent argumentaire tourné vers votre capacité d’épargne pour les rassurer. Cela sera d’autant plus difficile pour le moment, que vous ne l’avez pas mis en place.

Eviter d’emblée toutes les banques à comité Théodule pour ne conserver que celles dont votre interlocuteur sera décisionnaire (C Mutuel, CIC, C Epargne)

Dernière modification par DDtee (11/04/2019 17h24)


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#7 11/04/2019 17h46

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Merci DDtee pour votre réponse,

c’est le problème majeur et j’en ai bien conscience. Mais je crois vraiment en ce projet et je vais tenter le coup avec les banques, je n’ai rien à perdre à essayer.
Je peux aussi attendre le temps de me constituer une épargne de précaution mais le temps d’épargner le nécessaire le bien sera vendu et malgré mes recherches assidues je ne trouve pas de biens comme ça avec bonne renta tous les jours.

Le premier appartement va être rapide à rénover, c’est celui qui est en meilleur état et il peut apporter un loyer assez rapidement.
Je pense intégrer à mes calculs une assurance GLI pour rassurer les banques même si je ne pense pas en prendre en réalité.

Je vais me concentrer à monter un dossier bancaire impeccable pour faire pencher la balance de mon côté.

Pour les banques, je pensais me diriger vers le Crédit Agricole (qui m’avait semblé ouvert sur mon précédent projet) et la Banque Postale (qui, selon ce que j’ai entendu, appréciait mon profil -> fonctionnaire ou assimilé et - 30 ans).
Je suis actuellement au Crédit Mutuel et je souhaite en changer. De plus d’après ma conseillère, ils ne prêtent jamais au delà de 20 ans…
C’est noté pour le CIC et la Caisse d’Epargne je vous remercie.

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#8 11/04/2019 18h06

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Quand on a un dossier limite, il est plus facile de convaincre un intermédiaire en face de soi, décisionnaire, qu’un comité que l’on ne rencontre pas.
En décision collective, il me semble que la notion de risque est abordée avec plus de circonscription encore, aucun ne voulant se faire remarquer comme un élément acceptant du risque pour ses collègues (c’est mon opinion qui est discutable)

Effectivement le C Mutuel ne fait pas de longues durées, dans mon coin (les caisses sont régionales) pas au delà de 15 ans.

L’expérience que j’ai chez crédit patate c’est qu’au début ils prêtent volontiers sans trop d’exigence et qu’au bout de quelques projets ils veulent des contre-parties douteuses coûteuses (comme des AV pleines de frais)


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#9 11/04/2019 21h26

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Il y a très très peu de banques qui prêtent sur 25 ans. Avec le montant de vos travaux et la faiblesse de votre épargne, vous ne pouvez pas vous permettre d’écarter les banques qui prêtent "seulement" sur 20 ans.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#10 23/04/2019 16h32

Membre (2018)
Réputation :   0  

Bonjour,

prise de contact aujourd’hui chez un EC qui m’annonce ses tarifs : 800 euros / an pour la déclaration LMNP (peu importe le nombre de biens déclarés en meublé).
Cela vous parait honnête comme tarif ?

Sinon la négociation mène son cours, j’ai fait une offre agressive qui a été refusée. Je laisse le propriétaire réfléchir je suis à priori le seul sur ce bien. Mais il n’est pas dans le besoin et ne semble pas pressé…
Dans tous les cas je ne suis pas disposé à faire une offre au dessus de la valeur que j’estime de ce bien.

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[+1]    #11 24/04/2019 02h51

Membre (2017)
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Bonjour,

Concernant la partie EC c’est "dans la moyenne". Après c’est comme tout, vous pouvez toujours trouver moins cher.
Sinon, une solution plus économique est celle des comptables en ligne, certains membres le font et semblent satisfait (mais je n’ai plus les noms en tête).
Ce qui compte c’est de voir si le contact passe, et surtout si le LMNP est une spécialité qu’il maîtrise.

Concernant la négociation, il vaut mieux rater une bonne affaire qu’en faire une mauvaise, gardez toujours cela à l’esprit.

A vous lire,

Zappaty

Dernière modification par zappaty (24/04/2019 02h53)

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