Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#1576 05/07/2019 19h25

Membre
Réputation :   22  

cedREIM a écrit :

coriace a écrit :

Les taux sont quand même complètement hors marché.

Pour des emprunts SCPI pas tant que ça.
Parmi les propositions certaines me semblent même assez bonnes sur les taux.

Par contre moi ce sont les contreparties qui parfois me font tiquer… les montants à placer en contrepartie (surement des placements bancaires bof bof) ou a avoir des actifs sous gestion dans la banque (300K quand même pour BNP!), ou encore une garantie hypothécaire sur un bien immo !?!?

On remarque que, indirectement, via crédit logement ou garantie hypothécaire, pas mal de banques excluent de fait les locataires.

J’ai pris 300k de scpi que j’ai pu choisir comme je voulais au taux de 1,O5 sur 15 ans.
Donc quand je vois des taux à 1,70% plus une contrepartie, je trouve ça limite scandaleux de,la part des banques.

Hors ligne Hors ligne

 

#1577 05/07/2019 21h22

Membre
Réputation :   2  

Quelles étaient vos contreparties ou les garanties prises par la banque ? Déjà client historiquement ?

Hors ligne Hors ligne

 

#1578 05/07/2019 22h52

Membre
Réputation :   1  

Bonsoir,
Proposition de ma banque historique LCL pour financer 100k de Efimmo et 75k de Immorente.
Taux 1,05% sur 20 ans et 1,21% sur 25 ans, assurance individuelle 0,5% sur capital restant dû, frais dossier 700 euros,  caution Crédit Logement..
Intrinsèquement, c’est une bonne proposition, mais je trouve qu’ils ne tiennent pas compte de l’écroulement du taux d’intérêt de référence OAT, passé en territoire négatif ces dernières semaines.
LCL m’avait financé 100k de Primovie il y a 2 ans sur 20 ans à 1,20%, mais l’OAT était alors beaucoup plus haut, et donc la marge très réduite, ce qui rendait alors cette proposition très attractive.
Je me tâte…Alors que je viens déjà de rater la hausse du prix de la part sur ces 2 belles SCPI…Autant optimiser l’effet de levier, non ? Qu’en pensez-vous ?
Cordialement

Hors ligne Hors ligne

 

#1579 05/07/2019 23h51

Membre
Réputation :   22  

Shadow666 a écrit :

Quelles étaient vos contreparties ou les garanties prises par la banque ? Déjà client historiquement ?

Strictement aucune.
Je n’ai même pas mon cto et pea chez eux.

C’est par contre mon compte courant.

Je suis caution perso (sci) et nantissement des parts.

Hors ligne Hors ligne

 

#1580 06/07/2019 07h08

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Guitou a écrit :

Bonsoir,
Proposition de ma banque historique LCL pour financer 100k de Efimmo et 75k de Immorente.
Taux 1,05% sur 20 ans et 1,21% sur 25 ans, assurance individuelle 0,5% sur capital restant dû, frais dossier 700 euros,  caution Crédit Logement..
Intrinsèquement, c’est une bonne proposition, mais je trouve qu’ils ne tiennent pas compte de l’écroulement du taux d’intérêt de référence OAT, passé en territoire négatif ces dernières semaines.
LCL m’avait financé 100k de Primovie il y a 2 ans sur 20 ans à 1,20%, mais l’OAT était alors beaucoup plus haut, et donc la marge très réduite, ce qui rendait alors cette proposition très attractive.
Je me tâte…Alors que je viens déjà de rater la hausse du prix de la part sur ces 2 belles SCPI…Autant optimiser l’effet de levier, non ? Qu’en pensez-vous ?
Cordialement

Pour moi ca apparait comme mais ce n’est pas une bonne proposition car 0,5% d’assurance c’est 10x le taux d’une assurance déléguée… et ca vous ramène à des taux normaux…

Hors ligne Hors ligne

 

#1581 06/07/2019 10h50

Membre
Réputation :   55  

spot a écrit :

Autre proposition

Montant minimum de SCPI acquises/financées: 150k (pas de minimum par SCPI)
Durée/taux : 1,10% pour 15 ans  et 1,20% pour 20 ans
Assurance emprunteur : CNP
Frais de garantie SACCEF : environ 1.5%
SCPI acceptées: pas de liste précise mais pas de Corum
Pas de domiciliation ou apport d’épargne
Revenus exigés: 70k minimum

en MP pour plus de détails
quote=HHub]Impossible de répondre à des messages privés car les personnes semblent être banies.

Sur le financement Corum, les arguments que  j’ai entendus sont : une empreinte trop internationale et un risque plus important caractérisant le taux de rendement élevé.

Cependant vu les capitalisations, le risque n’est il pas maintenant dilué? il est certain que la rentabilité va baisser mais il y a encore de la marge vis a vis des moyennes des scpi.

Dans mon cas il s’agit vraiment d’une limitation de la société de cautionnement SACCEF.
Je ne connais pas ses motivations mais du coup, comme la SACCEF autant que je sache couvre une grande partie du groupe BPCE, cela a un gros impact.

Hors ligne Hors ligne

 

#1582 07/07/2019 12h43

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   642  

Bonjour,

Je souhaite investir dans des SCPI de rendement en pleine propriété, avec emprunt pour bénéficier d’un effet de levier (je n’y investirais pas aujourd’hui au comptant).

L’idée est de faire un crédit sur 15 ans qui correspond plus ou moins à l’âge de nos retraites (nous sommes modestes rentiers, quand activité il y a, elle n’est pas économiquement indispensable)

J’ai obtenu un accord de principe auprès du CMutuel qui me convient (mais il y a un gros mais…) et me pose aussi question. Je n’y connais pas grand chose en SCPI, même si j’ai rapidement fait mes devoirs, et vient solliciter l’opinion des connaisseurs.

L’accord porte sur un emprunt de 100 k€ avec nantissement des parts pour garantie (+/- 300€ par SCPI) avec un taux d’environ de 1,2% hors assurance. Chaque SCPI étant souscrite pour un montant minimum de 30k€ (je tiens à diversifier le panier) cela revient donc à acquérir 3 SCPI différentes pour un montant plus ou moins équivalent.

Les SCPI seraient logées sur un CTO (sans frais) et les frais de dossier du crédit inexistants ou symboliques.

Un point important c’est qu’un financement à crédit de SCPI se fera avec cette banque ou ne se fera pas.
En effet, j’ai un passé médical proche qui ne me permet pas de prendre assurance pour le crédit sur ma tête. Les revenus du travail "passion" de ma compagne sont insuffisants pour y prétendre selon des principes généralement admis. Nous pourrions apporter des avoirs en contreparties mais il hors de questions de prendre des Ass vie, CTO, PEA etc pleins de frais pour obtenir cette opération.

Seule l’antériorité des rapports avec cette banque permet d’obtenir un crédit sans contrepartie.

Cependant, ce terme de sans contrepartie est discutable. Mon interlocuteur habituel (directeur d’agences) n’a pas l’accréditation pour vendre des SCPI. Cette commercialisation passe obligatoirement par un CGP, je les ai rencontrés ensemble.
Les conditions proposées sont normalement acquises pour les produits distribués par la banque (La française) et je n’aime pas beaucoup cette société de gestion. J’ai obtenu qu’ils puissent étudier une proposition un peu différente, avec le risque que des contrepartie soient demandées.

J’ai donc à priori deux possibilités, revenir avec une demande le plus proche possible de leur offre ou une autre qui s’en écarte radicalement.

Hypothèse 1, dans le sens de la banque a écrit :

3 SCPI :
- Epargne foncière
- Pierval Santé
- Epargne Pierre
(ou une autre si vous avez suggestion)

Si cette proposition ne correspond pas vraiment à l’attente de la banque elle permet tout de même d’acquérir Epargne Foncière qu’ils mettent en avant et Pierval dont ils ne parlent pas mais est tout de même distribué par La Française.

Le Hic pour moi c’est Epargne Foncière qui me semble avoir de mauvais ratios :
Distribution supérieure au résultat net depuis 10 ans
TOF généralement autour de 90 %
Frais de gestion (hors gros travaux) assez élevés 12%

Actifs de qualité moyenne principalement pour la part de l’immobilier commercial (fusion avec la mauvaise SCPI bloquée Multicommerce en 2012) et premier client et 3ème Carrefour Market et Conforama, on a trouvé bien mieux… (leurs poids n’est pas énorme non plus)

Une gestion discutable alignée sur les intérêts de la société de gestion (et du CMutuel) bien plus que sur ceux des associés.
Achat en indivision avec d’autres SCPI encore pires du groupe, sauvetage en cas de déroute (comme le cas de Multicommerce en 2012), actifs de 20 ans revendus en moins value régulièrement, malgré une hausse continue du prix de l’immobilier. Conseil de surveillance phagocyté et qui ne surveille rien du tout. Statuts plusieurs fois modifiés contre l’intérêt des associés. Achat pour la SCPI par la société de gestion de produits qu’elle se commercialise à elle même (comme des OPCI ce dernier trimestre).
La gouvernance, me semble un point essentiel pour un investissement et clairement elle n’est pas terrible ici (malheureusement pas exceptionnelle mauvaise non plus)

Malgré tous ces points négatifs, les choses me semblent être en très légère amélioration lors du dernier exercice. Augmentation du TOF, de la RAN et de la VR

Hypothèse 2, contrariante à la banque a écrit :

Qui risque de générer un refus ou une demande de contrepartie que nous ne souhaitons apporter.
Cette hypothèse ne peut se formuler qu’en disant mon opinion de La Française et il sera difficile d’y revenir ensuite…

- Efimmo
- Pierval Santé
- Epargne Pierre


Au stade de mes recherches actuelles, c’est le triple choix que je ferais aujourd’hui mais j’ai beaucoup hésité avec d’autres SCPI et suis à l’écoute de vos suggestions

Merci pour celles et ceux qui ont eu le courage de lire jusqu’au bout.
Si je devais résumer l’ensemble de mes interrogations en une seule question, elle serait Epargne Foncière jouable ou catastrophe ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1583 07/07/2019 13h45

Membre
Réputation :   16  

Bonjour,

Simple suggestion, si vous ne savez pas trop pour la 3ème SCPI je pense qu’une 3 ème hypothèse pourrait être de ne prendre uniquement que les deux SCPI qui vous semblent de qualité (Et avec une meilleure diversification de leurs actifs); à savoir épargne pierre et pierval santé dans votre exemple.

Une diversification de 2 lignes de 50k€ me semble tout à fait correcte, ça leur ferait en plus moins de travail et pour vous moins de frais même si c’est dérisoire.

En terme de probabilités du risque, en éliminant d’office celle qui semble la moins solide, vous êtes à mon avis à votre avantage

Hors ligne Hors ligne

 

#1584 08/07/2019 09h29

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   642  

Xan12 a écrit :

Une diversification de 2 lignes de 50k€ me semble tout à fait correcte, ça leur ferait en plus moins de travail et pour vous moins de frais même si c’est dérisoire.

Mer*i pour votre suggestion qui serait en fait un 2bis. Moins de travail pour le banquier est un élément sans doute aussi à considérer.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #1585 08/07/2019 09h34

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   158  

Si j’avais le choix, je ferais Immorente, Efimmo et Pierval Santé. Epargne foncière est à éviter absolument à mon humble avis.

Hors ligne Hors ligne

 

#1586 08/07/2019 16h08

Membre
Réputation :   75  

coriace a écrit :

Shadow666 a écrit :

Quelles étaient vos contreparties ou les garanties prises par la banque ? Déjà client historiquement ?

Strictement aucune.
Je n’ai même pas mon cto et pea chez eux.

C’est par contre mon compte courant.

Vous conviendrez que c’est quand même une belle contrepartie, compte tenu de vos revenus > 200K annuel ;-)

Kabal a écrit :

Epargne foncière est à éviter absolument

J’aurais peut-être été moins catégorique que Kabal, mais je partage certaines réserves sur cette SCPI.


Parrain ING : ASMYFZA

Hors ligne Hors ligne

 

#1587 10/07/2019 21h37

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,
j’ai pour projet depuis quelques mois l’investissement en scpi dans une sci à l’IS. J’ai une tmi à 41% et je souhaite souscrire dans 2-3 scpi pour un investissement total de 250/300k€.

J’ai rencontré quelques cgp mais aucun ne me présente une solution convenable (pas de SCI possible, obligation d’investir dans la Scpi maison, taux d’intérêt entre 2.5 et 3% à 20 et 25 ans).

Auriez-vous un conseil pour m’orienter dans ma recherche du bon interlocuteur ? (Je suis en région parisienne)

Merci !

Hors ligne Hors ligne

 

#1588 11/07/2019 10h12

Membre
Réputation :   55  

Comme beaucoup d’entre vous ont pu l’expérimenter, les banques ne sont pas friandes de SCI à l’IS.
Elles préfèrent avoir des schémas simples qui rentrent plus facilement dans leur grille d’analyse.
Ceci dit, avec un peu de pédagogie on arrive à faire passer des projets et ce à des taux compétitifs.

Hors ligne Hors ligne

 

#1589 22/07/2019 10h43

Membre
Réputation :   17  

Bonjour. Je confirme que le financement est un point un peu dur. Ma banque (BNP) me suit sur un financement sur 100K€ mais uniquement sur des SCPI "maison" qui ne sont pas démembrables; alors que je cherchais à acheter de la NP en in-fine avec nantissement des parts en garantie. Je vais continuer à chercher, mais sans possibilité de leur apporter ma domiciliation bancaire (emprunt fraichement renégocié), je crains de ne pas être un prospect très intéressant…

Dernière modification par Jay69 (22/07/2019 10h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#1590 22/07/2019 12h53

Membre
Réputation :   55  

Jay69 a écrit :

Ma banque (BNP) me suit sur un financement sur 100K€ mais uniquement sur des SCPI "maison" qui ne sont pas démembrables

La BNP se caractérise par son côté « psychorigide », en effet : toute la maison, rien que la maison.

Sinon, que ce soit sur le plan juridique ou économique, n’importe quelle SCPI de rendement peut être démembrée, le problème vient surtout du fait que BNPP REIM ne sait/veut pas organiser le marché de l’offre et la demande d’USF et/ou de NP temporaires, donc impossible de trouver une contrepartie par leur intermédiaire.

En revanche, si vous arrivez chez eux en leur présentant à la fois l’acquéreur de la NP et l’acquéreur de l’USF + une convention de démembrement, je ne vois pas au nom de quoi ils pourraient vous empêcher de souscrire ! Il ne faut pas oublier que, de toute façon, eux comme les autres sont bien obligés de gérer les démembrements consécutifs aux donations ou aux successions…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

Hors ligne Hors ligne

 

#1591 22/07/2019 13h23

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Jay69 a écrit :

…/… le financement est un point un peu dur. Ma banque (BNP) me suit sur un financement sur 100K€ mais uniquement sur des SCPI "maison" qui ne sont pas démembrables; alors que …/…

Il ne vous reste plus qu’à démarcher d’autres banques, car (après lecture de votre présentation) il en existe à même de répondre à vos besoins.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#1592 29/07/2019 07h48

Membre
Réputation :   3  

Bonjour à tous,

Est ce que certains non résidents fiscaux français ont réussi à se faire financer dernièrement?
Jusqu ici, des refus de mon côté…

Au plaisir de lire vos expériences

Hors ligne Hors ligne

 

#1593 29/07/2019 08h30

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

non résident fiscal comme vous.

D’après ma banquière, je peux avoir un crédit immobilier dans 2 cas:
- acheter des SCPI maison. J’ai deja testé cette solution. 
- acheter un bien physique en France. Pas encore testé.

Un crédit conso n’est également pas possible.

Hors ligne Hors ligne

 

#1594 29/07/2019 08h43

Membre
Réputation :   34  

J’ai pu me faire financer 250k de SCPI, avec tres peu de restriction de choix dans la liste.
Plus de détails dans ma file, même si elle n’est pas tout à fait à jour (je n’ai pas reçu la totalité des documents confirmant l’achat des parts, j’attendais de les avoir pour faire la maj).

Edit : En écrivant la réponse ça me semblait évident mais en la relisant ça ne l’est pas : je suis non-résident fiscal Français.

Dernière modification par Waffle (29/07/2019 09h40)

Hors ligne Hors ligne

 

#1595 29/07/2019 09h04

Membre
Réputation :   4  

Pour les non résidents avez vous essayé le Crédit Foncier ? J’ai réussi à faire 3 crédits chez eux sur 3 SCPI différrentes.

Hors ligne Hors ligne

 

#1596 29/07/2019 10h00

Membre
Réputation :   20  

Le crédit foncier ne fait plus crédit depuis le début d’année suite à son intégration avec BPCE  pour cause de faible rentabilité je crois.

Hors ligne Hors ligne

 

#1597 29/07/2019 10h00

Membre
Réputation :   3  

Le crédit foncier a cessé son activité et ne propose plus de prêts depuis le 1er mars.

Edit: KingFlan a été plus rapide que moi de quelques secondes.
BPCE avait un réseau trop dense avec l’ensemble de ses marques, c’est aussi pourquoi ils ont souhaité fermer le Crédit foncier et se concentrer sur le reste de leur réseau.

Dernière modification par intuitive (29/07/2019 10h04)

Hors ligne Hors ligne

 

#1598 29/07/2019 11h53

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   642  

Un petit retour d’expérience avec le Crédit Mutuel.

Si obtenir un financement à crédit de SCPI ne pose manifestement pas de problème, il semble difficile d’obtenir autre chose que des produits maison (La Française).
Je parle ici du réseau principal (je suis en Région Centre Val de Loire), cela peut être différent dans les régions dissidentes du groupe comme en Bretagne.

J’ai une potentielle ouverture chez Caisse d’épargne, certain d’entre vous ont-ils une expérience avec ce réseau ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

#1599 30/07/2019 08h23

Banni
Réputation :   5  

Bonjour,
Il existe des possibilités auprès de Crédit Mutuel mais avec des restrictions (montant minimum par SCPI, choix limité mais plus varié que La Francaise).
Il y a aussi l’offre du CFCAL, avec la aussi des contraintes (Prise de garantie hypothécaire notamment et certains frais un peu élevés par rapport à d’autres offres). Toutefois, le choix des SCPI est libre (meme Corum pour ceux qui se poseraient la question).

Hors ligne Hors ligne

 

#1600 30/07/2019 09h56

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   642  

Stinger77 a écrit :

Il existe des possibilités auprès de Crédit Mutuel mais avec des restrictions (montant minimum par SCPI, choix limité mais plus varié que La Francaise).

Pouvez vous en dire plus sur ces choix ?
Ne parlez vous pas du réseau Arkéa que je citais comme cas à part ? C’est en tout cas le cas du CFCAL que vous nommez !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur