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#1401 01/03/2019 23h27

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Quelle garantie est prise par le prêteur ? Les parts sont-elles nanties ?
On ne connait pas votre âge ni votre patrimoine mais a priori envisager de s’endetter sur 20 ans pour souscrire une SCPI si récente investissant en devises me parait au minimum de l’inconscience.
Vous devriez y réfléchir et diversifier votre patrimoine.

Dernière modification par kc44 (02/03/2019 02h28)

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#1402 02/03/2019 00h27

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Bonsoir, j’ai 29 ans et un patrimoine de 100k environ, 30k sur corum origin et le reste sur un pel / compte courant. Aucun emprunt en cours.
J’arrive à épargner 2k par mois environ, et je me décide enfin à tenter de mieux placer mon argent.
Je compte également ouvrir un pea et une assurance vie.
Après m’être renseigné, les scpi me paraissent intéressantes à crédit et c’est la raison pour laquelle je me suis tourné vers un courtier. Investir 100k sur 20 ans à crédit en scpi dans ma situation ne me paraît pas si inconscient que cela, mais peut-être que je me trompe.

Mais c’est aussi pour avoir des avis comme le vôtre que j’ai posté sur ce forum. Je l’admet je suis assez tête brûlée.

Après je suis tout à fait d’accord avec vous concernant le fait que tout mettre sur corum xl me semble osé.

A part cela, pas de nantissement des parts, la seule "garantie" c’est le placement de 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

Dernière modification par Anis (02/03/2019 02h01)

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[+2]    #1403 02/03/2019 11h39

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Votre vision globale sur vos investissements est bonne car diversifiée entre plusieurs enveloppes (PEA, AV, livrets, scpi).

Concernant les SCPI, investir 100 K€ via un effet de levier est intéressant mais tout miser sur une seule d’entres elles est trop risqué si on compare ce montant investi avec le reste de votre patrimoine (ça fera 50%).

Avec un montant de 100 K€, je partirai sur 4 SCPI par exemple pour le même montant en mixant bureaux / commerce / autres (santé, hôtels, entrepôt) et au niveau géographique (paris / province / étranger). Tout cela va sécuriser votre investissement, permettra de faire baisser le risque moyen et donc augmenter le gain final en cas de pépin sur une des lignes.

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#1404 02/03/2019 15h13

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Anis a écrit :

A part cela, pas de nantissement des parts, la seule "garantie" c’est le placement de 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

J’avoue être très surpris par l’absence de nantissement des parts. En êtes-vous bien sûr ?
Si c’est le cas il faudra me présenter votre banquier !

Pour ma part, les conditions que j’ai obtenu pour mes trois prêts sont les suivantes (auprès du Crédit Agricole pour financer mes Corum Origin, à chaque fois sur 15 ans) : le premier prêt de 100 000 € sans apport, puis au delà, le deuxième prêt (100 000 €) et le troisième prêt (200 000 €) avec à chaque fois 10 % d’apport personnel.

Mais toujours avec nantissement des parts.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#1405 02/03/2019 18h39

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J’ai envoyé un mail au courtier pour le nantissement, je vous tiens au courant.

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#1406 02/03/2019 19h34

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Il y a toujours une garantie, soit Crelog, soit un autre organisme, soit un nantissement de quelque chose (parts, PEA, AV autre). 10% de couverture ca me parait non réaliste, il y a surement un loup.

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#1407 03/03/2019 18h35

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La nantissementt est la sûreté à laquelle on a le plus souvent recours, simple et efficace pour un coût raisonnable.
En matière d’apport/contrepartie, 10% est en effet possible sans qu’il y ait rien de suspect car il s’agit de mobiliser de l’épargne sous des formes variées: compte sur livret, Pel, assurance vie. Comme débattu longuement dans ce fil, chaque établissement de crédit a son approche et du coup les offres donc assez hétérogènes.

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#1408 03/03/2019 19h10

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Si vous trouvez une banque qui vous prête 300 000 euros pour acheter des SCPI et qui ne prend en nantissement ou garantie des actifs représentant pour 10% du montant soit 30 000 euros, je serai très intéressé pour les rencontrer.

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#1409 03/03/2019 21h06

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@Roudoudou
Je crois qu’il y a une mauvaise interprétation de votre part: vous confondez la garantie, soit un nantissement à 100% des parts de SCPI, à la contrepartie "commerciale"  qui correspond à 10% du montant financé.
Cela  répond à votre doute ?

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#1410 04/03/2019 09h35

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spot a écrit :

@Roudoudou
Je crois qu’il y a une mauvaise interprétation de votre part: vous confondez la garantie, soit un nantissement à 100% des parts de SCPI, à la contrepartie "commerciale"  qui correspond à 10% du montant financé.
Cela  répond à votre doute ?

Je partage votre propos. Au sein de la banque, il y a toujours une double approche : "risque" et "commerciale". Selon les banques, les périodes et/ou les clients, c’est l’une ou l’autre qui prime. Ce qu’un ancien responsable su service crédit (qui s’adressait à son collègue responsable commercial) résumait ainsi : « Vous, c’est le développement dans la sécurité… nous, ce serait plutôt la sécurité dans le développement ! »

Par définition, on ne doit apprécier une garantie que dans la perspective de sa mise en œuvre. Donc on peut considérer qu’il est logique que le montant de l’apport corresponde peu ou prou à la dépréciation immédiate de la SCPI du fait des frais d’acquisition, de façon à ce que, dès le départ, le prix de retrait des parts soit équivalent aux encours de sommes prêtées. Ensuite bien sûr, l’amortissement diminue le risque du prêteur mois après mois…

S’agissant des contreparties commerciales, pour le coup on est effectivement dans la négociation. Le banquier est un commerçant qui veille à la rentabilité des opérations qu’il engage. Depuis bien longtemps, les banques les plus performantes ont mis en place des indicateurs permettant d’apprécier le PNB de chaque client et/ou de chaque opération.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#1411 04/03/2019 09h44

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La garantie prise par la banque couvre le risque de non paiement. Donc elle doit être de 100% de crédit car si vous êtes criblé de dettes par ailleurs, la banque ne pourra utiliser la valeur de votre actif pour se rembourser. Elle devra partager avec tous les autres créanciers.

D’où cette stratégie de nantissement ou autre assurance crédit. Malgré un patrimoine couvrant plusieurs fois mes encours crédit, le CMB m’a demandé le nantissement pour des SCPI en PP.

La stratégie commerciale vise à faire que ce nouveau partenaire financier devienne votre principale banque. D’où souvent la demande de transférer de l’épargne et les comptes courants. Dans le cadre d’un crédit habitation principale, les comptes courants sont demandés car ce sont eux qui apportent le flux financier régulier (salaire) qui va permettre le remboursement du crédit. Pour un investissement locatif, comme les salaires sont en général domiciliés dans la banque qui a prêté pour la RP, cette demande est secondaire.

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#1412 04/03/2019 19h04

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Bonjour,

Je reviens avec différentes propositions de deux courtiers différents, et j’aimerais votre avis.
Il s’agit d’un crédit de 100k.

Pour info j’ai déjà 30 parts de Corum Origin

Courtier 1:

1ere proposition vivement conseillée par le courtier :

Corum XL, prêt sur 20 ans, taux à 1.90, pas de domiciliation des comptes ni nantissement, mais 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

2ème proposition : les mêmes conditions que pour CORUM XL mais pour n’importe quelle scpi. Une seule et unique SCPI par 100k.

3ème proposition : Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur Pierval santé, 50k sur Novapierre Allemagne
Domiciliation des comptes, 20k d’épargne à mobiliser

Il m’a conseillé Novapierre Allemagne plutôt que Epargne Pierre pour la fiscalité avantageuse

Courtier 2:

Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur pierval santé, 50k sur Epargne Pierre

Le courtier a t-il un intérêt à vendre du CORUM XL plutôt qu’une autre SCPI ?

Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Sachant que je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Sinon personnellement je pense partir sur le prêt sur 20 ans pour un meilleure levier et une seule SCPI, je considère plutôt Epargne Pierre.

Dernière modification par Anis (04/03/2019 19h06)

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#1413 04/03/2019 19h08

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Attention, les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles des revenus de Novapierre Allemagne

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#1414 04/03/2019 20h33

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La 2eme proposition du courtier 1 est bien mais le fait d’investir sur une seule SCPI est un bloquant pour moi (si je devais faire le choix pour moi) pour un premier investissement.

Donc :
-> Pour la déductibilité des intérêts du prêt et le rendement du montage : courtier 2
-> Pour éviter de payer trop d’impôts (TMI 30% par ex.) : courtier 1 et 3eme proposition car les revenus de Novapierre Allemagne seront peu taxés et ceci compensera le rendement un peu plus faible qu’avec Epargne Pierre.

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#1415 04/03/2019 20h42

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spot a écrit :

@Roudoudou
Je crois qu’il y a une mauvaise interprétation de votre part: vous confondez la garantie, soit un nantissement à 100% des parts de SCPI, à la contrepartie "commerciale"  qui correspond à 10% du montant financé.
Cela  répond à votre doute ?

Ah ok je dois tout mélanger… cependant j’ai toujours parlé de garantie dans mes échanges.

Mea culpa.

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#1416 04/03/2019 21h55

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Réputation :   -4  

Anis a écrit :

Bonjour,

Je reviens avec différentes propositions de deux courtiers différents, et j’aimerais votre avis.
Il s’agit d’un crédit de 100k.

Pour info j’ai déjà 30 parts de Corum Origin

Courtier 1:

1ere proposition vivement conseillée par le courtier :

Corum XL, prêt sur 20 ans, taux à 1.90, pas de domiciliation des comptes ni nantissement, mais 10% du prêt en épargne chez la banque prêteuse.

2ème proposition : les mêmes conditions que pour CORUM XL mais pour n’importe quelle scpi. Une seule et unique SCPI par 100k.

3ème proposition : Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur Pierval santé, 50k sur Novapierre Allemagne
Domiciliation des comptes, 20k d’épargne à mobiliser

Il m’a conseillé Novapierre Allemagne plutôt que Epargne Pierre pour la fiscalité avantageuse

Courtier 2:

Prêt sur 15 ans à 1.55, 50k sur pierval santé, 50k sur Epargne Pierre

Le courtier a t-il un intérêt à vendre du CORUM XL plutôt qu’une autre SCPI ?

Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Sachant que je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Sinon personnellement je pense partir sur le prêt sur 20 ans pour un meilleure levier et une seule SCPI, je considère plutôt Epargne Pierre.

J’irai sur la proposition 1. Corum XL affiche un rendement remarquable et un objectif proche des autres que vous avez cité. La fiscalité est 100% étrangère ce qui permet d’être peu fiscalisé par rapport à Épargne Pierre Notamment. De plus, Corum XL a un objectif de revalorisation de 5%/an annualisé ce qui peut faire une grosse différence sur le TRI.

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#1417 04/03/2019 22h12

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A moins qu’un prêt de 100k ne soit pour vous qu’un petit effort, je n’imagine pas que vous alliez en investir la totalité sur une seule SCPI ! En encore moins sur Corum XL qui s’annonce elle même comme atypique (risques de change). D’autant que vous affirmez préférer un risque modéré !

Seule l’une des solutions à base de Pierval me paraîtrait raisonnable. Pour le choix entre Novapierre et Epargne Pierre, à vous de voir selon votre taux d’imposition et votre réticence éventuelle à mobiliser 20k de liquide.

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#1418 05/03/2019 09h08

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Je reste très surpris que la banque ne prenne pas plus de garanties, j’ai même du mal à y croire.

Anis a écrit :

je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Comme le dit Deb67, risque modéré et Corum XL - la SCPI la plus performante en 2018 et a priori la plus risquée avec notamment la stratégie en devises - me parait incompatible, j’en reviens à ce que j’ai dit au premier message. Formez-vous bien sur ce que peut représenter un investissement immobilier en devises et faites-le en connaissance de causes.

Jeuneloup a écrit :

De plus, Corum XL a un objectif de revalorisation de 5%/an annualisé ce qui peut faire une grosse différence sur le TRI.

Pourriez-vous développer / sourcer cet objectif ?

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#1419 05/03/2019 09h20

Membre
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Anis a écrit :

Le courtier a t-il un intérêt à vendre du CORUM XL plutôt qu’une autre SCPI ?

Je suppose que quand vous parlez de "courtier", vous voulez probablement dire qu’il est CIF (Conseiller en Investissements Financiers) car seuls ces derniers sont habilités à commercialiser des SCPI, dans le cadre d’un processus très contraint : questionnaires de connaissance client + profil de risque, lettre de mission et rapport de mission.

Ceci étant dit, la seule chose que je peux vous dire, c’est que la politique de distribution et de commissionnement de Corum AM est beaucoup plus ouverte / favorable pour XL que pour Origin.

Anis a écrit :

Que pensez-vous de ces différentes propositions ? Sachant que je cherche un risque modéré vu qu’il s’agit de mon premier emprunt.

Sur le fond, Corum XL est un vrai pari. Séduisant à priori, mais dont rien ne permet de dire qu’il sera gagné.

Surin a écrit :

Jeuneloup a écrit :

De plus, Corum XL a un objectif de revalorisation de 5%/an annualisé ce qui peut faire une grosse différence sur le TRI.

Pourriez-vous développer / sourcer cet objectif ?

Cet objectif est largement exposé sur le site et dans toute la communication de la société de gestion.

Dernière modification par OxxiGen (05/03/2019 09h22)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#1420 05/03/2019 10h59

Banni
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Comme Oxigen a pu le dire, le processus de commercialisation pour des parts de SCPI notamment est très long et demande un grand nombre documents (un peu trop selon moi).

Par ailleurs, si vous faites un 1er investissement en parts de SCPI, acheter pour 100 k€ de Corum XL n’est pas judicieux selon moi. Il faut diversifier et c’est la base qui doit etre proposé par le CIF. Corum XL est un pari (qui marche en ce moment) et qui a une politique bien particulière d’investissement. Elle doit etre choisie comme une SCPI de diversification et non pas comme partie essentielle du portefeuille SCPI.

Pour le commissionnement, je confirme que les commissions versées sont bien, bien plus favorables pour XL que pour Corum Origins. Par ailleurs, un CIF doit informer son client de son mode de rémunération voir plus si le client le demande.

Il faut bien comprendre pourquoi la SCPI Corum XL semble aussi attractive auprès de beaucoup de CGP…

Et encore une fois, pensez à diversifier …..

Dernière modification par Stinger77 (05/03/2019 11h00)

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#1421 05/03/2019 11h24

Membre
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Stinger77 a écrit :

Pour le commissionnement, je confirme que les commissions versées sont bien, bien plus favorables pour XL que pour Corum Origin s

Sur ce forum, il est de bon ton de sourcer ce genre d’affirmation ou d’en expliquer la raison car rédigé ainsi, on ne comprend pas quelle en est la raison.

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#1422 05/03/2019 11h36

Banni
Réputation :   5  

Source : je suis CGP et je propose les SCPI de Corum.
Peut etre aurais je du le préciser dans mon intervention ?

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#1423 05/03/2019 11h39

Membre
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Avez-vous interdiction de dévoiler les chiffres concernant ces commissions?
Si ce n’est pas le cas, ce serait probablement plus clair de les afficher directement.

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#1424 05/03/2019 11h59

Banni
Réputation :   5  

Je répondais simplement à la question de Anis qui demandait si un courtier (CGP) avait plus intéret à commercialiser du Corum XL et aussi à l’affirmation d’Oxigen sur la politique de commissionnement de Corum.

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#1425 05/03/2019 12h05

Membre
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Merci oui c’est mieux de le préciser, tout comme Cat le demande il serait intéressant de savoir dans quelles proportions c’est plus intéressant mais j’imagine en effet que vous ne pouvez peut-être pas tout dévoiler.

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