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#1351 03/02/2019 18h44

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Pour les frais de dossier perso je les ai acceptés pour ma part en plus avec l’IS ca ne m’en coute "que" 85% de la somme. A priori pas négociable. bon mon cas est un peu spécial car j’ai eu un meilleur taux.

Je pense en effet qu’il y a eu un repricing des taux et du risque et peut être qu’ils se sont aperçus de ce que vous dites (grandement probable)

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#1352 03/02/2019 18h51

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Tssm a écrit :

En quelques semaines, entre l’opération Malochat à 1,65% sur 25A, avec nantissement de 200K pour 200K d’US et l’opération Fab à 1,90% sur 20A et 2 euros nantis pour 1 euro prêté, il y a un monde, une opération que l’on fait, une que l’on oublie …

Oui avec, si je peux me permettre et je pense que le chat Malo ne m’en voudra pas, un profil meilleur en patrimoine et en revenus annuels.

Donc entre les taux significativement plus élevés et le choix restreint vs Malo sur les SCPI possibles, je trouve que c’est un peu fort de café

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#1353 03/02/2019 19h26

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Je pense que Dr fab a aussi un meilleur profil que moi.

C’est quasi sûr que les conditions ont été durcies et que c’est global.

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#1354 03/02/2019 19h45

Membre
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Après c’est de ma faute aussi j’avais qu’à arriver plus tôt sur ce coup, que voulez vous…

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#1355 03/02/2019 19h53

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C’est vrai que je me suis décidé assez rapidement mais la différence c’est que j’avais déjà une ScI donc tout  a été finalement vite

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#1356 03/02/2019 20h07

Membre
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Sur le papier, même à ces conditions, l’opération se tente et reste intéressante pour l’effet de levier et pour me constituer une sorte de caisse de retraite se substituant à la future défunte CARMF…et permet de donner la NP des parts rapidement à ma fille de 4 ans.

Après je suis un peu forcé sur le choix des SCPI en elle même. Ce qui est pour moi assez fondamentale pour le succès de l’opération

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#1357 03/02/2019 21h17

Modérateur
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DrFab a écrit :

Le CMB propose :
1.87% hors assurance 20 ans PP
1.5% hors assurance 15 ans US
Frais de dossier 750E
Échéances trimestrielles
Différé 1 an
…/…
Aucune liberté des SCPI même en US

Si "aucune liberté" ne signifie pas que les US doivent être sur 15 ans …. choisissez des US sur une durée  courte, et d’ici quelques années vous aurez le cash sur le compte de la SCI et toute liberté…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #1358 03/02/2019 23h05

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Je suis entré en contact avec le cmb en novembre 2017. En 1 an les taux 15, 20, 25 ans ont baissés de 0,3. Depuis le début je cherchais à avoir respectivement du 1, 1,25 et 1,5%.

Le temps que je crée ma sci et que je traîne, roudoudou a sauté sur l’occaz et à eu le meilleur taux.

Depuis vous êtes plus de 15 forumeurs à qui j’ai transmis le contact, j’ai arrêté de compter.

Le conseiller m’a dit qu’a partir de novembre 2018 il serait difficile d’obtenir d’aussi bonnes conditions, d’autant plus que :
- j’habite à 1,5km de l’agence
- j’ai domicilié mes épargnes et revenus et ceux de ma femme
- nous avons de bons profils, tous 2 médecins libéraux
- jeunes, en bonne santé, peu endetté, etc…

Certains parlent de bulles de scpi, d’autres de remontées des taux, de la scission cncm / Arkéa, etc…

Toutes ces hypothèses mises bout à bout permettent de s’approcher de la réponse à la question : »pourquoi une telle différence entre 2 offres ? »

Cela dit ça ne résoud pas notre problème, qui est de trouver mieux.
Un des moyens est de faire 12 banques, 3 courtiers en prêts immobilier et 5 cgpi spécialisés en scpi, comme je l’ai fait il y a maintenant 18 mois et de nous présenter les (12+3+5)*15 = 300 résultats.

On n’a pas rien sans rien wink

Dernière modification par Malolechat (04/02/2019 14h05)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1359 05/02/2019 20h10

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Bonsoir

J’ai eu un rdv avec ma banque (CMSO) il me propose 1.25% sur 15 ans 0.5% de frais de dossier pour investir 80000€ en scpi (sofidy/la française AM /primonial)

Vous en pensez quoi?

Merci de vos retours

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#1360 05/02/2019 20h22

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Super taux
Essayez sur 20 ans mais j’ai un doute.
Et toujours les mêmes restrictions sur les scpi.
C’est dommage

Pour info, je suis client du Cmso à Leognan et je n’ai pas eu ce taux l’an dernier.
Par contre j’ai obtenu la délégation d’assurance.
Y a t’il un nantissement ?

Eric

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#1361 05/02/2019 20h35

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Salut

Eg972 pour vous répondre:
-20 ans pour scpi il ne font pas
-délégation d’assurance possible
-nantissement des parts

vous avez pris quoi comme scpi?

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#1362 05/02/2019 21h51

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En 12/2017 : Immorente (30k€) et Interpierre (37k€)
En 03/2018 : Efimmo (26k€), LF Opportunité (24k€) et Novapierre Allemagne (24k€)

pas de nantissement sur le 1er mais sur le 2nd oui

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#1363 05/02/2019 21h57

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Sauf erreur de ma part, l’établissement prêteur ne peut pas vous empêcher de changer d’assurance après avoir contracté le crédit. Dans ce cas, pourquoi la délégation d’assurance est-elle importante à vos yeux ?

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[+1]    #1364 05/02/2019 23h14

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Mopp, ce n’est pas si clair concernant l’achat de SCPI, voir notamment la discussion :
SCPI et loit Hamon : peut-on changer l’assurance des prêts associés à des SCPI?

@ austin
Même en insistant un peu, ce n’est pas possible sur 20 ans?
La liste des SCPI disponibles devrait être la même que celle donnée pour le CMB par DrFab quelques messages avant. Est-ce bien cela?

Dernière modification par cat (05/02/2019 23h15)

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#1365 06/02/2019 14h46

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Bonjour Cat

Non, il ne veulent pas si c’est pas de l’immobilier physique, c’est bien dommage et ça m’aurais permis de sortir moins tout les mois

La liste de DrFab c’est à peu prés pareil
ils ne m’ont pas proposés celle de paref,
perial oui mais il me l’ont fortement déconseillé pour le moment car peu liquide pour PF02

je compte partir sur du 50/50 soit pour moité immorente et effimo

compte tenu du taux de crédit et des dividendes j’ai calculer un effort d’épargne de 290€ pour une mensualité de crédit à 515e

Dernière modification par austin (06/02/2019 15h24)

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#1366 06/02/2019 18h50

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Austin, vous devriez leur demander pour celles de Paref : il est quasiment certain qu’il propose au moins Interpierre et Novapierre Allemagne (permettrait de diversifier les sociétés de gestion).
C’est (normalement) Arkea Immobilier Conseil qui fournit la liste des SCPI possibles et les deux que j’ai citées en font partie.

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#1367 06/02/2019 18h56

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Je confirme pour Interpierre et Novapierre Allemagne (voir mon message 1362)

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#1368 06/02/2019 21h46

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cat a écrit :

Austin, vous devriez leur demander pour celles de Paref : il est quasiment certain qu’il propose au moins Interpierre et Novapierre Allemagne (permettrait de diversifier les sociétés de gestion).
C’est (normalement) Arkea Immobilier Conseil qui fournit la liste des SCPI possibles et les deux que j’ai citées en font partie.

je viens de regarder pour paref le dernier bilan de dispo de interpierre ,
je trouve que le gestionnaire tape beaucoup dans le ran pour assurer le maintien du dividende

pour Novapierre Allemagne c’est pas mal, mais est-ce les intérêt d’emprunt sont déductibles vu que c’est hors France?

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#1369 07/02/2019 08h19

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Vous ne pouvez pas déduire des intérêts d’emprunts des revenus de Novapierre Allemagne (car revenus hors France). Mais vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de la part affectée à NA aux revenus d’une autre SCPI (si revenus de source française).

Source: Un CPGI avec qui j’ai pris contact (j’avais posé cette question pour confirmer)

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#1370 07/02/2019 08h26

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Waffle a écrit :

Source: Un CPGI avec qui j’ai pris contact (j’avais posé cette question pour confirmer)

Demandez lui le texte fiscal qui le confirme car pour moi il n’y en a pas et ce type de réponse est plus du domaine du "tant qu’il n’y a pas de contrôle ça passe".

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#1371 07/02/2019 08h30

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carpediem a écrit :

Waffle a écrit :

Source: Un CPGI avec qui j’ai pris contact (j’avais posé cette question pour confirmer)

Demandez lui le texte fiscal qui le confirme car pour moi il n’y en a pas et ce type de réponse est plus du domaine du "tant qu’il n’y a pas de contrôle ça passe".

Carpediem

Votre réponse concerne-t-elle uniquement les acquisitions à l’IR ou bien également à l’IS ? S’il n’y a pas de texte de loi, il n’y a pas une jurisprudence ? Comment faites-vous ?

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#1372 07/02/2019 09h15

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Ca a été déjà maintes fois dit à l’IS les interêts d’emprunt sont une charge.

Les sociétés à l’IS suivent une compta classique à l’IS.

Il n’y a pas de correction extra comptable liée à la détention à l’étranger sur la charge d’intérêt, d’autant plus que comme les interêts sont mensuels il faudrait savoir tous les mois quelle est la proportion de biens détenus à l’étranger sur une SCPI XXX ce qui est difficile, voire impossible.

Dernière modification par roudoudou (07/02/2019 09h15)

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#1373 07/02/2019 11h01

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merci

je ne vais donc pas prendre de Novapierre Allemagne car ça perd un peu de son sens de ne pas déduire les interets

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#1374 07/02/2019 11h45

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C’est l’inverse qui est expliqué dans le message d’avant. Les intérêts sont une charge qu’il convient de déduire comptablement et fiscalement dans le cadre d’une structure à l’IS.

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#1375 07/02/2019 12h22

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austin a écrit :

je ne vais donc pas prendre de Novapierre Allemagne car ça perd un peu de son sens de ne pas déduire les interets

En même temps vous économisez les prélèvements sociaux et une partie de l’IR donc tout n’est pas perdu. Cela se regarde quand même plus en détails.

En ce qui concerne Interpierre (dont je suis associé), j’ai personnellement peu de craintes même si c’est une SCPI qui a bien évolué ces derniers temps (collecte relativement importante en proportion, recentrement vers les bureaux).

Bien à vous,
cat

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