Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#1451 19/03/2019 20h41

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1022  

Xan12 a écrit :

Le nantissement des parts se fait il en général sur toute la durée du crédit? 20 ans? yikes
(l’autre banque a juste nantis mon compte titre et pas d’autres garantis)

A voir les conditions, si vous avez remboursé la moitié du CRD (capital restant du de l’emprunt), vous devriez pouvoir vendre la moitié des parts ou presque.

Xan12 a écrit :

Surin pour négocier l’offre me semble correcte malgré tout qu’en pensez vous? vous parliez du montant minimum?

Oui je parlais surtout du montant minimum. 2% c’est correct, sans plus.

Hors ligne Hors ligne

 

#1452 19/03/2019 20h42

Membre
Réputation :   13  

Superbe offre !

Les taux sont hors assurance ou incluent l’assurance ? Que veut dire « délégation 10k »?

Hors ligne Hors ligne

 

#1453 19/03/2019 21h06

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   162  

Malochat,

Pouvez vous svp indiquer le cout du nantissement par ligne. Ca m’aidera à me benchmarker


Parrainage utile ; Paypal; Yomoni; parrain IB via MP, parrain revolut via MP

Hors ligne Hors ligne

 

#1454 19/03/2019 21h28

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   419  

@ Malo.
Très bon pour vous. Bravo.
Je prends bonne note pour la suite si jamais je dois de nouveau discuter avec le banquier.

@ corsaire00
A mon avis, il n’y a aucun coût de nantissement pour les parts de SCPI.

Hors ligne Hors ligne

 

#1455 19/03/2019 22h21

Membre
Réputation :   16  

Malolechat a écrit :

Hello,

J’ai également signé aujourd’hui l’offre de prêt suivante pour des scpi à crédit à travers une sci is  :
- 400k de scpi en pp sur 25 ans a 1,7%
- 200k de scpi en us sur 15 ans a 1,3%

Waow sur 25 ans, vous êtes en cashflow positif sur cette opération ou pas loin non?

Hors ligne Hors ligne

 

#1456 19/03/2019 23h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Édit des messages 1447 et 1450.

@hgmm :
- les taux sont hors assurance
- l’assurance emprunteur n’est pas celle de la banque mais à été déléguée à ma courtière ce qui a permis de passer de 20 à 10k€ ce qui représente moins de 0,1%.

@corsaire00 :
- il n’y a pas de coût de nantissement par lignes
- il y a une majoration du taux nominal du prêt de 0,1% en cas de nantissement des parts alors qu’il n’y en a pas en cas de garantie crédit logement
- a noté que par rapport à un prêt immo non locatif il y a une majoration de 0,2%

Ça fait donc +0,3% par rapport aux taux de prêt immo non locatif du cmb.

Ici on trouve les meilleurs taux immo du moment :
Meilleur taux de crédit immobilier actuel : mars 2019

J’avoue que j’avais espéré et tenté de négocier respectivement du 1% 15 ans et du 1,5% 25 ans.

@xan12 :
- oui le projet s’autofinance sans apport et dégage un cash flow positif.

Dernière modification par Malolechat (19/03/2019 23h54)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

#1457 20/03/2019 02h38

Membre
Réputation :   3  

Félicitations Malolechat pour votre offre de prêt.

Je suis en cours de montage d’un projet similaire (mais US en cash pour l’instant, sauf si la banque me permet un emprunt pour cela) mais l’offre qui était sur la table et en cours de finalisation jusqu’à recemment a finalement été retiré par la banque sans raisons réelles.
Je suis donc de nouveau à la recherche d’un financement ce qui m’a amené à vous envoyer une demande de contact de votre banquier.

Hors ligne Hors ligne

 

#1458 23/03/2019 14h51

Membre
Réputation :   4  

Malolechat a écrit :

Hello,

J’ai également signé aujourd’hui l’offre de prêt suivante pour des scpi à crédit à travers une sci is

Bonjour et merci pour toutes ces informations. Je débute sur les scpi, puis je vous demander quel est l’intérêt de la création d’une sci à l’is pour vos acquisitions ? Autre question : l’emprunt est il un emprunt classique ou in fine ? Si non in fine, y avait il possibilité d’opter pour un emprunt type in fine ?

Hors ligne Hors ligne

 

#1459 23/03/2019 15h15

Membre
Réputation :   13  

L’intérêt réside dans le différentiel d’imposition et la possibilité de transmettre des parts de la SCI dans le futur

Hors ligne Hors ligne

 

#1460 23/03/2019 16h01

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Bonjour amazingworld,

J’ai choisi la sci is pour la fiscalité qui est de 15% tant que le résultat comptable est <38k/an. Ça permet de capitaliser de l’argent dont je n’ai pas besoin maintenant au lieu d’etre imposé annuellement à 41+17,2%.

Ça diminue également l’effort mensuel, d’ailleurs le montage s’autofinance et dégage même un cash flow positif grâce à l’usufruit mais aussi à l’anticipation de 24 mois qui permettront des réinvestissements comptants.

Les intérêts d’emprunts sont déductibles et l’usufruit amortissable.

Le prêt est amortissable. Il semble moins intéressant d’en prendre un in fine selon Stephane, je vous laisse comprendre pourquoi dans la file dédiée.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

Hors ligne Hors ligne

 

#1461 24/03/2019 08h40

Membre
Réputation :   4  

C’est vraiment intéressant. Sauf si je me trompe, je note la possibilité d’amortir le patrimoine (sur quelle base ?), la deductibilité des intérêts, l’anticipation de 24 mois, la fiscalité de Sci (je ne connaissais pas) et les taux très corrects.
Serait-il possible de savoir sur quelles Scpi ont porté vos choix ?
Auriez-vous un tableau Excel  que vous puissiez partager pour que l’on puisse mieux apprécier les détails tels que perçus par la banque (evolution du prix des parts ou stabilité?…) ?

Dernière modification par Amazingworld (24/03/2019 08h44)

Hors ligne Hors ligne

 

#1462 24/03/2019 08h44

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   419  

Mieux que cela, il y a même une file complète consacrée au choix de Malolechat :
portefeuille de SCPI de Malolechat.
Vos questions seront probablement plus appropriées sur ce fil.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (24/03/2019 08h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#1463 24/03/2019 08h49

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1022  

Et pour s’y retrouver dans les 31 pages, voici il me semble la dernière liste des SCPI envisagées :
Portefeuille de SCPI de Malolechat (28/31)

Hors ligne Hors ligne

 

#1464 24/03/2019 11h27

Membre
Réputation :   4  

Merci, oui je viens de lire tout cela, c’est vraiment très intérressant.

Hors ligne Hors ligne

 

#1465 28/03/2019 09h21

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,

Est-ce quelqu’un ici a pu obtenir une garantie de crédit logement pour son montage SCPIs dans une SCI IS sans qu’elle soit propriétaire d’un bien ?

Un employé de banque m’affirme que ce n’est pas possible.

Merci

Hors ligne Hors ligne

 

#1466 28/03/2019 09h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   419  

Il me semble également que ce n’est pas possible d’avoir la garantie sans être soi-même propriétaire d’un bien physique.

Par ailleurs, même propriétaire d’un bien, c’est visiblement compliqué d’obtenir une garantie crédit logement pour un investissement tel que vous l’envisagez (SCPI dans SCI IS).

Je pense que roudoudou ou Malolechat sauront vous l’expliquer mieux que moi qui n’ait pas cherché à obtenir cette garantie (ils font référence à ces difficultés dans certains messages).

Bien à vous,
cat

EDIT : Hgmm, j’avais trop vite lu votre message, je faisais plutôt référence au fait que vous deviez probablement être propriétaire d’un bien physique, pas forcément votre SCI, pour obtenir la garantie crédit logement.

Dernière modification par cat (28/03/2019 09h46)

Hors ligne Hors ligne

 

#1467 28/03/2019 09h37

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Personnellement j’ai eu une garantie crédit logement pour des SCPI dans une SCI à l’IS qui elle-même n’a de bien physique. Mais je possède une RP dont le CRD est très inférieur à la valeur actuelle qui a servi de "base" d’étude pour le crédit logement.

Hors ligne Hors ligne

 

#1468 28/03/2019 09h51

Membre
Réputation :   8  

Bonjour Hgmm

je vous confirme que dans mon cas cela n’a pas été possible, la banque m’a demandé la nantissement des parts en garantie, me confirmant que ni Crédit Logement ni la CASDEN (organisme de cautionnement de la Banque Populaire) ne pouvait prendre de garantie pour une SCI mais uniquement sur des personnes physiques

Donc selon les banques, soit elle s’appuiera sur l’hypothèque d’un bien, soit sur le nantissement des parts de SCPI, soit éventuellement sur un nantissement d’un produit d’épargne (PEA, CTO, AV).

Dans mon cas, la banque s’appuie sur le nantissement des parts pour le crédit des SCPI en Plein Propriété (au sein d’une SC Pat) et sur un nantissement de PEA/CTO pour le crédit des SCPI en Usufruit

Hors ligne Hors ligne

 

#1469 28/03/2019 10h01

Membre
Réputation :   10  

Hgmm a écrit :

Bonjour,

Est-ce quelqu’un ici a pu obtenir une garantie de crédit logement pour son montage SCPIs dans une SCI IS sans qu’elle soit propriétaire d’un bien ?

Un employé de banque m’affirme que ce n’est pas possible.

Merci

Cf mon message qques pages plus haut, la pédagogie c’est la répétition …

Synoxis a écrit :

C’est normal, pour accepter de garantir un prêt dédié à des SCPIs (ou du locatif d’ailleurs), Crédit Logement demandera dans la majorité des cas que vous soyez déjà propriétaire net (sans emprunt) d’un montant équivalent de biens immobiliers.

J’ai rencontré les mêmes difficultés que vous. La seule solution c’est d’annoncer d’entrée de jeu lors de vos contacts avec les banques que vous cherchez un financement ’sans crédit logement’, donc qu’elles devront accepter de prendre autre chose en garantie, en général le nantissement des parts, parfois un nantissement d’un autre contrat (AV / PEA?).

Hors ligne Hors ligne

 

#1470 28/03/2019 10h08

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Ma banque avait procédé ainsi de mémoire :
1) envoi du dossier à titre personnel
2) accord du crédit logement
3) demande de modification du nom du bénéficiaire

Hors ligne Hors ligne

 

#1471 28/03/2019 10h12

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

Le CMB m’a demandé le nantissement des parts achetées à crédit et a pris les frais à sa charge. Cette solution a le mérite d’être gratuite et très rapide.

Je n’ai même pas cherché une autre solution avec la banque.

Hors ligne Hors ligne

 

#1472 28/03/2019 10h20

Membre
Réputation :   13  

M-erci à tous pour vos réponses.

Je suis propriétaire de ma RP actuelle mais pas la SCI n’a rien.

La proposition commerciale que j’ai avec un nantissement des parts n’est pas du tout la même qu’avec crédit logement d’où ma question.

Hors ligne Hors ligne

 

#1473 28/03/2019 10h26

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   419  

Quelle est précisément la différence entre les deux propositions?

Hors ligne Hors ligne

 

#1474 28/03/2019 10h31

Membre
Réputation :   13  

0,4pts juste dû au fait du nantissement versus crédit logement. Plus, potentiellement +0,1pts. Soit 1,80% vs 1,30% sur 20 ans.

Hors ligne Hors ligne

 

#1475 28/03/2019 11h21

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Hgmm, si votre RP a un CRD plus bas que sa valeur, le crédit logement peut accepter. Votre banquier peut faire un essai pour voir normalement si refus ou pas. Perso, je tenterai avec le 1.3% avec crédit logement.

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur