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#1376 07/02/2019 18h31

Membre
Réputation :   68  

austin a écrit :

Non, il ne veulent pas si c’est pas de l’immobilier physique, c’est bien dommage et ça m’aurais permis de sortir moins tout les mois
je compte partir sur du 50/50 soit pour moité immorente et effimo
compte tenu du taux de crédit et des dividendes j’ai calculer un effort d’épargne de 290€ pour une mensualité de crédit à 515e

Austin,
Une autre astuce pour allonger les durées d’emprunt est de moduler les mensualités à la baisse après 1 an de remboursement. C’est une option généralement gratuite et souvent limitée à +2 ou 3 ans max par rapport à la durée initiale. Cela permet de limiter l’effort d’épargne et de garder une meilleure capacité d’emprunt.
Après une année à mensualités élevées, vous bénéficiez ainsi des taux "15 ans" sur un prêt 17 ou 18 ans.


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#1377 07/02/2019 18h42

Membre
Réputation :   2  

Oui merci

Je vais regarder si cela est possible c’est une bonne approche

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#1378 08/02/2019 10h55

Membre
Réputation :   3  

Bonjour,

Je cherche un financement à crédit pour des parts de SCPI de la société Corum AM.
Connaissez-vous des CGP, courtiers, banques, etc. qui financent sur 15 ou 20 ans ? (En MP si besoin)

Dernière modification par laux (08/02/2019 10h56)

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#1379 08/02/2019 18h20

Membre
Réputation :   -4  

Bonjour,

J’ai un contact très professionnel pour Corum Origin (enveloppe limitée) et Corum XL sur 20 ans. Par contre le minimum de souscription est de 100 000€.

N’hésitez pas a me contacter en MP.

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#1380 09/02/2019 09h59

Membre
Réputation :   19  

je cherche également un financement pour des SCPI et peine à faire aboutir mes démarches. Si un CGP traine par ici, il peut me contacter en MP.
Je cherche un taux nettement inférieur à 2% évidement.

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#1381 09/02/2019 10h01

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Mon but est en effet de me créer un patrimoine mais aussi de pouvoir in fine avoir un revenu complémentaire dans plusieurs années.

Dès lors, j’aimerais comprendre si la stratégie d’investir en SCPI est plus convaincante qu’en simple MSCI World ETF tracker.
En effet, cela sera un cas

J’ai fait les calculs suivants avec les hypothèses citées:

SCPI
- 150k€ de base
- Prêt 15 ans
- Taux d’emprunt 1.9% + 0.4% Assurance
- TMI de 30% avec PS 17%
- TRI brut de 5%
- Net TRI après impôts d’à peu près 2.9% p.a.
- Frais d’entrée = 0% (déjà discuté avec CGP)
- Frais de sortie = 10%

Cela donne le résultat suivant:
- Cashflow négatif de 500€/mois pendant 15 ans
- Valeur nette après 15 ans: 207 283€

MSCI
- CAGR 15 yrs de +7%
- Frais de trading 2€/trade via Bourse Direct
- Investit 500€ par mois pour refléter le cashflow négatif de l’investissement SCPI

Cela donne le résultat suivant:
- Même cashflow ’négatif’ que le SCPI
- Valeur nette après 15 ans: 159 863€

Conclusion
L’investissement SCPI remporte la manche avec un surplus de 47k€ de plus que le MSCI World.

Le breaking point pour le MSCI World CAGR si on fixe toutes les variables est à +10%.

Questions:
Aurais-je oublier des choses essentielles dans les calculs?
Que conseilleriez-vous?

Aujourd’hui, l’effort d’épargne de 500€/mois n’est pas un problème.

Je comprends qu’il y a des avantages et inconvénients (liquidités, flexibilité, obligation de rembourser le crédit).

Je me soumets à vos remarques aiguisées et vos conseils,

Au plaisir de vous lire,
Bien Cordialement,
Rémi

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#1382 09/02/2019 11h27

Membre
Réputation :   9  

Bonjour croco,

Votre calcul donne ce résultat car vous comparez un cas où vous profitez du levier du crédit avec un cas où vous ne pouvez pas faire d’emprunt. Je pense également que vous confondez la notion de TRI avec le rendement de la SCPI. Si vous compariez 2 investissement de 150k€ en cash (sans crédit), vous obtiendriez des résultats bien différents.

Enfin, n’oubliez pas que ces investissements sont risqués (sans garantie en capital) et que le risque n’est pas le même pour les deux. Les rendements passés de l’ETF et des SCPI ne sont pas forcément représentatifs de ceux attendus dans le futur, surtout sur 10 ans. Faites varier vos hypothèses pour mieux comprendre les enjeux.

NB : Je vous conseille également de bien réfléchir avant de prendre une décision d’investissement, car investir dans les SCPI en direct conduit à supporter une fiscalité assez importante ; ce que les membres de ce forum n’ont pas manqué de faire remarquer. Votre calcul est sur 15 ans mais la fiscalité ne s’arrêtera jamais (a priori) !

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#1383 10/02/2019 13h54

Membre
Réputation :   3  

crocolefou a écrit :

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Bonjour,

salarié détaché en Europe, j’ai le même projet d’investissement en SCPI à crédit.
Les CGP que j’ai consultés reviennent avec des propositions de taux de crédit assez élevé (2.5-3%), argumantant que en tant que non résident fiscal français et locataire (même si dans mon cas c’est un choix financier réfléchi du fait de ma mobilité très régulière) n’aident pas à obtenir un taux intéressant. Certe… Mais de là à sortir à 2.5-3%
Quelle est votre expérience?

Cordialement,

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#1384 10/02/2019 14h39

Membre
Réputation :   2  

Expatriation et détachement ne sont pas la même chose. Je suis détaché et conserve la résidence fiscale FR par exemple.
Mais les taux me semblent très mauvais, même pour un non-résident.

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#1385 10/02/2019 18h11

Membre
Réputation :   3  

Effectivement, j’aurais dû préciser: détaché et non résident dans mon cas.
Avez-vous des recommandations de banques offrants des taux plus avantageux à ce type de client?

Cordialement,

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#1386 10/02/2019 18h17

Membre
Réputation :   13  

Pour votre information, c’est le taux proposé à un ami sur 20ans alors qu’il est propriétaire de sa rp et a de très bons revenus.

Finalement, et après avoir cherché longuement, assez peu de banques acceptent de financer des SCPIs à des taux bas sans avoir une relation commerciale au préalable ou en imposer une.

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#1387 12/02/2019 15h59

Membre
Réputation :   0  

Mopp a écrit :

NB : Je vous conseille également de bien réfléchir avant de prendre une décision d’investissement, car investir dans les SCPI en direct conduit à supporter une fiscalité assez importante ; ce que les membres de ce forum n’ont pas manqué de faire remarquer. Votre calcul est sur 15 ans mais la fiscalité ne s’arrêtera jamais (a priori) !

Merci pour votre réponse et en effet, je vais regarder de ce côté les implications long terme en terme de fiscalité. Avez-vous des conseils? (J’irai chercher à travers la barre de recherche)

MiniBN a écrit :

crocolefou a écrit :

Bonjour à tous et mes plus plates excuses par avance si un accent manque dans mes écrits (clavier anglais);

Aujourd’hui à l’âge de 25 ans, expatrié à Singapour (plus d’informations sur mon profil), je suis en discussion avec un CGP pour investir dans l’immobilier à travers plusieurs SCPI avec le levier d’un crédit immobilier; équivaut à 150k€ sans cash upfront pour une durée de 15 ans.

Bonjour,

salarié détaché en Europe, j’ai le même projet d’investissement en SCPI à crédit.
Les CGP que j’ai consultés reviennent avec des propositions de taux de crédit assez élevé (2.5-3%), argumantant que en tant que non résident fiscal français et locataire (même si dans mon cas c’est un choix financier réfléchi du fait de ma mobilité très régulière) n’aident pas à obtenir un taux intéressant. Certe… Mais de là à sortir à 2.5-3%
Quelle est votre expérience?

Cordialement,

Bonjour,

Je serais intéressé de comprendre votre raisonnement si vous pouvez donner plus de détails, vu que j’hésite encore à investir en SCPI.

Cordialement

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#1388 15/02/2019 12h50

Membre
Réputation :   2  

Bon, j’ai finalement assez d’éléments pour prendre une décision prochainement. Je voulais avoir votre retour / vos avis quant aux 2 propositions en cours d’études SVP :

Crédit Mutuel Bretagne (CMB) - Direct
- Montant = 150 945 €
- Durée crédit = 15 / 20 ans avec montage de durée / répartition
- Taux = 1.65% / 1.95%
- Assurance emprunteur = obligatoire (0.25% estimé)
- Choix SCPI = restreint (liste CMB)
- SCPI retenues = Epargne Pierre / Novapierre Allemagne / Immorente / Efimmo / Interpierre
- Frais de dossier = 475 €
- Contraintes = nantissement sur CTO (30 € / an en 2019) + compte courant permettant d’accueillir les loyers, déplacement physique à Brest (coût + jours de congés à poser depuis Bruxelles)
- Mensualité moyenne hors assurance : 944.80 €
- TAEG = 2.2% environ pour 15 ans (privilégié car possibilité de modulation à l’issue de la 1ère année, +36 mois max)

Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (BPALC) - via courtier
- Montant = 148 325 €
- Durée crédit = 15 ans
- Taux = 1.55%
- Assurance emprunteur = obligatoire (0.10% estimé)
- Choix SCPI = libre
- SCPI retenues = Corum Origin / Epargne Pierre / Interpierre / Pierval Santé
- Frais de dossier = 300~400 € par SCPI (1480 € indiqué)
- Contraintes = domiciliation des revenus et utilisation d’un compte courant + CB (44 € / an en 2019)
- Mensualité moyenne assurance comprise : 945.76 €
- TAEG = 1.89%

L’avantage de la seconde solution, même si cela m’oblige à ouvrir et utiliser un compte dans une banque en dur, c’est que :
- tout peut se faire à distance / en ligne, sans déplacement
- le choix des SCPI est libre
- la Banque Populaire est associée à la CASDEN (où je détiens déjà un compte de dépôt en direct)

Dernière modification par Shadow666 (15/02/2019 14h23)

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#1389 15/02/2019 13h29

Membre
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Réputation :   416  

Je ne comprends honnêtement pas pourquoi vous "devez" vous déplacer à Brest pour l’affaire avec le CMB. Je suis client-sociétaire chez eux et j’ai été plusieurs années avant de mettre les pieds en agence (j’habite à peu près à 600km de la plus proche agence). En outre, j’ai toujours fait l’intégralité des démarches à distance.

Néanmoins, pour répondre à votre question, je trouve effectivement la proposition 2 préférable… particulièrement pour la liberté de choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

EDIT : pourquoi ne faites-vous pas vous-même une démarche auprès de la CASDEN si vous y avez un compte (la CASDEN a déjà financé quelques personnes sur ce forum)?

Dernière modification par cat (15/02/2019 13h33)

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#1390 15/02/2019 14h07

Membre
Réputation :   2  

cat a écrit :

Je ne comprends honnêtement pas pourquoi vous "devez" vous déplacer à Brest pour l’affaire avec le CMB. Je suis client-sociétaire chez eux et j’ai été plusieurs années avant de mettre les pieds en agence (j’habite à peu près à 600km de la plus proche agence). En outre, j’ai toujours fait l’intégralité des démarches à distance.

Néanmoins, pour répondre à votre question, je trouve effectivement la proposition 2 préférable… particulièrement pour la liberté de choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

EDIT : pourquoi ne faites-vous pas vous-même une démarche auprès de la CASDEN si vous y avez un compte (la CASDEN a déjà financé quelques personnes sur ce forum)?

Merci, je m’étonnes également du déplacement obligatoire mais soit… Si la proposition était réellement plus intéressante, je pense que je pousserais pour tout faire à distance.

Concernant la CASDEN, je n’ai malheureusement pas encore assez de points même pour un montant de 100 K€ (compte ouvert l’année dernière avec faible virement mensuel). Disons que cela pourra être le cas pour un futur / prochain investissement.

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#1391 15/02/2019 14h25

Membre
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Réputation :   247  

cat a écrit :

Je ne comprends honnêtement pas pourquoi vous "devez" vous déplacer à Brest pour l’affaire avec le CMB. Je suis client-sociétaire chez eux et j’ai été plusieurs années avant de mettre les pieds en agence (j’habite à peu près à 600km de la plus proche agence). En outre, j’ai toujours fait l’intégralité des démarches à distance.

Néanmoins, pour répondre à votre question, je trouve effectivement la proposition 2 préférable… particulièrement pour la liberté de choix des SCPI.

Bien à vous,
cat

EDIT : pourquoi ne faites-vous pas vous-même une démarche auprès de la CASDEN si vous y avez un compte (la CASDEN a déjà financé quelques personnes sur ce forum)?

Peut etre que vous etiez client sans emprunt et qu’ils vous connaissaient quand vous l’avez fait ?

De mon coté je trouve normal qu’ils vous voient en physique pour des sommes pareilles sachant qu’aujourd’hui on peut aisément usurper l’identité de n’importe qui

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#1392 15/02/2019 15h16

Membre
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Pour vous répondre brièvement roudoudou (même si c’est hors sujet ici) :
je suis devenu client au CMB pour mon emprunt RP et ils ne me connaissaient pas.
Néanmoins, à la différence de Shadow666, mon père était déjà client chez eux.

Par ailleurs, que vous soyez à distance ou qu’ils vous voient en direct :
* vous avez toujours les mêmes justificatifs à fournir;
* cela n’empêche pas l’usurpation d’identité.
Enfin, si la banque veut vous "voir", une bonne visio devrait pouvoir faire l’affaire (surtout pour éviter plusieurs centaines de km de transport).

Ma vision personnelle du sujet : je suis très content de rencontrer le conseiller en direct quand je suis de passage vers l’agence et que celui-ci est disponible mais je ne ferai pas le déplacement exprès même pour lui emprunter 500k€ (on peut très bien échanger et régler l’affaire à distance par courrier-courriel-visio-téléphone…).

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#1393 01/03/2019 09h57

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Petite contribution rapide!

J’ai tenté d’obtenir un crédit bancaire via courtier (demandes auprès du CMB, de la Société Générale et du Crédit du Nord) pour des SCPI non proposées par les banques elles-mêmes.

Pour info, je suis résident français travaillant en France (donc rien d’exotique), mon taux d’endettement est de 15% avec un salaire confortable, j’ai 2 investissements locatifs à forte rentabilité (11/12%) et un patrimoine de plusieurs centaines de k€, diversifié. Je peux donc obtenir n’importe quel prêt immobilier "classique" les doigts dans le nez.

Réponse unanime des banques: niet. Motif: les organismes de garantie refusent de suivre.
J’ai donc insisté auprès de mon courtier pour qu’il demande à un des organismes pourquoi. Réponse: mes biens immobiliers sont encore liés à des crédits.
J’ai donc proposé de solder un des crédits, quasiment déjà remboursé de toute façon. Réponse: la valeur du bien correspondant est trop faible par rapport au montant demandé en emprunt.
J’ai donc proposé de baisser le montant de mon emprunt. Réponse: en fait, plus de réponse smile

Bref, il me parait clair que ça leur pose vraiment problème de garantir des SCPI hors banques!

Voilà voilà… A+

Jérôme

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#1394 01/03/2019 11h10

Membre
Réputation :   10  

C’est normal, pour accepter de garantir un prêt dédié à des SCPIs (ou du locatif d’ailleurs), Crédit Logement demandera dans la majorité des cas que vous soyez déjà propriétaire net (sans emprunt) d’un montant équivalent de biens immobiliers.

J’ai rencontré les mêmes difficultés que vous. La seule solution c’est d’annoncer d’entrée de jeu lors de vos contacts avec les banques que vous cherchez un financement ’sans crédit logement’, donc qu’elles devront accepter de prendre autre chose en garantie, en général le nantissement des parts, parfois un nantissement d’un autre contrat (AV / PEA?).

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#1395 01/03/2019 14h15

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je suis passé par un courtier (la centrale des SCPI) pour obtenir un prêt de 100k € pour investir à crédit en SCPI.

Je dispose déjà de 30 part de CORUM origin.

En sachant cela, le courtier m’a proposé tout de même d’investir les 100k dans CORUM XL, avec un taux de 1.90 % sur 20 ans.

Pas d’autres frais, je devrais juste laisser 10 k d’épargne chez la banque préteuse (crédit mutuel d’Alsace).

Que pensez-vous de cette proposition ?

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#1396 01/03/2019 14h26

Membre
Réputation :   68  

Ca parait pas mal, avec peu de contreparties et un taux pas si délirant sur 20 ans.
Certaines banques sont frileuses à financer le locatif à plus de 15 ans, donc obtenir une proposition sur 20 ans est une bonne chose et permet de limiter l’effort d’épargne.


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#1397 01/03/2019 14h33

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   416  

@ Anis
Cela a l’air effectivement raisonnable. Avez-vous des précisions concernant l’assurance?
Question subsidiaire : pourquoi n’envisagez-vous pas de diversifier un peu vos 100k€?

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#1398 01/03/2019 14h53

Membre
Réputation :   2  

Certaines banques financent uniquement à coup de 100 K€ par SCPI, peut-être est-ce le cas ?
CORUM XL est a priori la plus difficile à faire financer, donc les conditions paraissent pas mal effectivement.

EDIT : Déjà client de la banque en question ou ouverture suite à la proposition du courtier ?

Dernière modification par Shadow666 (01/03/2019 15h00)

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#1399 01/03/2019 15h33

Membre
Réputation :   0  

Merci pour vos réponses

cat a écrit :

@ Anis
Cela a l’air effectivement raisonnable. Avez-vous des précisions concernant l’assurance?
Question subsidiaire : pourquoi n’envisagez-vous pas de diversifier un peu vos 100k€?

J’aurais aimé diversifier en effet, mais comme l’a dit Shadow666, le minimum est de 100k par SCPI pour cette banque. C’est la seule proposition que m’a faite le courtier.
Ce qui m’a étonné c’est qu’il me propose du corum xl alors que j’ai déjà 30 parts de corum origin.

Je dois attendre le retour de Primalliance ce lundi, je pourrais comparer leur proposition(s).

@shadow666 : Je ne suis pas client du crédit mutuel actuellement, mais l’épargne de 10% du prêt chez eux semble indispensable pour obtenir le prêt.
Concernant l’assurance décès / invalidité : 2,5€ / 10 000

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#1400 01/03/2019 20h31

Membre
Réputation :   55  

Anis a écrit :

Ce qui m’a étonné c’est qu’il me propose du corum xl alors que j’ai déjà 30 parts de corum origin.

Corum Origin fait l’objet d’un contingentement, chaque distributeur se voyant attribuer une enveloppe semestrielle à ne pas dépasser.

En revanche, c’est open bar sur Corum XL.

Peut-être que ceci explique cela…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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