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#1301 22/01/2019 22h07

Membre
Réputation :   8  

Bonjour,

De mon côté j’avais un peu commencé à me renseigner sur le sujet avec la Caisse d’Epargne mais je ne suis pas allé très loin.
Ils proposaient du AEWciloger, du ATREAM Hotel et du Eurovalys
Je n’avais pas eu d’infos sur les SCPI externe (faute d’avoir creusé le sujet)

Cordialement,

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#1302 23/01/2019 11h37

Membre
Réputation :   55  

Mes toutes dernières découvertes:
achat de SCPI en architecture ouverte (NP ou PP)
Financement jusqu’à 25 ans
Taux de 1.6% sur 15 ans (amortissable)
contrainte: pas de domiciliation mais investissement en produit d’épargne de la banque (à hauteur de 10% du prêt avec un minimum de 30k€)

Si vous voulez en savoir plus merci d’utiliser les MP

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#1303 23/01/2019 11h50

Membre
Réputation :   1  

2 prêts de 100ke soit 200ke au total sur 20ans + report de prêt pour couvrir les 1ers mois sans revenus et optimiser le montage, par contre des frais à ajouter, frais dossier,  caution non récupérable, assurances +  domiciliation salaires, prendre la cb etc..

J’ai choisi 2 SCPIs, pas d’obligation, rien d’exotique dans mes choix, elles sont dans le top 10, je suis passé par un courtier, je ne sais pas si en allant voir directement une agence CE cela passera.


c'est en faisant n'importe quoi qu'on obtient n'importe quoi

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#1304 29/01/2019 22h20

Membre
Réputation :   2  

Bonsoir,

1er retour d’un courtier pour mon projet SCPI, bon contact au téléphone et ils traitent beaucoup avec des expats (légèrement différent d’un détachement comme dans ma situation, dans le sens où je reste résident fiscal FR).

Voici les grosses lignes, pour comparaisons ultérieures :
- Montant emprunté de 150 K€, aucun apport, frais de dossier de 15xx € (3 lignes séparées)
- Crédit amortissable sur 15 ans, taux de 1.95% + 0.2% Assurance
- Rendement locatif moyen de 5%, TMI moyen de 5%
- Répartition égale sur Corum Convictions / Novapierre Allemagne / Immorente, 50 K€ par ligne
- Prix de revient de 7x K€ (différentiel entrées vs sorties)
- Effort d’épargne mensuel moyen de 40x €
- TRI de l’opération de 8.3x%


Par contre il m’a parlé de contreparties avec ouverture de compte et utilisation (avec CB, etc.), non pris en compte dans la simulation… Maintenant que le Crédit Foncier n’existe plus, il n’y a quasiment pas de concurrence sur les financements de SCPI. Cela me rebute un peu, car j’ai déjà toute la panoplie des outils sans frais et sur 15 ans c’est un peu embêtant d’avoir un truc en banque en dur juste pour le crédit hmm
Quelqu’un sait si, en jouant le jeu au début, il serait possible de faire racheter le crédit ailleurs ? Comment se passe un rachat de crédit immobilier concrètement ?

Et plus généralement, j’attends d’autres retours, dont le courtier CMB de Malolechat, pour y voir plus clair mais que pensez-vous de cette simulation ? J’ai également accès à la CASDEN (j’alimente un peu chaque mois un compte ouvert en direct l’année dernière) et au CSF / Progretis.
Document dispo en MP avec plus d’infos si besoin.

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[+1]    #1305 29/01/2019 23h52

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   265  

Je pense que vous aurez mieux avec mon conseiller du cmb en terme de taux et d’absence de contreparties mais vous n’aurez à priori pas de corum.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1306 30/01/2019 04h07

Membre
Réputation :   34  

Shadow, j’ai fait une demande de prêt pour un financement de SCPI dans des conditions proches des vôtres (montant, durée). Je suis cependant non-résident fiscal Français donc cas légèrement diffèrent.

J’ai reçu une proposition de Linxea similaire à la vôtre, cf mon topic. Notamment en ce qui concerne le taux et les frais de dossier et les contrepartie concernant le compte. J’ai cependant une condition supplémentaire de placement dans leurs produits (20k).
J’ai reçu récemment une proposition d’un courtier traitant avec Linxea où les conditions sont les mêmes, excepté l’assurance qui est de 0.15% (vs 0.28% à 0.75% dans la proposition en direct de Linxea).
Je trouvais cela ‘convenable’ pour une première proposition même si je pense qu’il doit être possible d’avoir légèrement mieux (concernant le taux et/ou les frais de dossier) ; j’attends le retour d’un second courtier qui devrait être plus prometteur.

Bref pas vraiment de réponses à vos questions mais je voulais vous donner un élément de comparaison (étant donné que nos projets sont similaires dans les chiffres et les faits).
Si votre proposition est sans condition d’apport ni de placement dans la banque je la trouve plutôt intéressante, malgré les contreparties bancaires (CB etc.). Pourriez-vous partager le nom du courtier par lequel vous êtes passé ?

Dernière modification par Waffle (30/01/2019 04h07)

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#1307 30/01/2019 06h55

Membre
Réputation :   36  

Bonjour Waffle,
Tenez nous au courant.
Le financement de SCPI pour non resident est encore plus difficile que pour les résidents.
Je suis preneur d’infos que vous aurez pu glaner.

Cordialement.

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#1308 30/01/2019 08h37

Membre
Réputation :   34  

Jimbow, je pense avoir donné toutes les informations pertinentes auxquelles j’ai pu penser dans le topic que je citais précédemment. Mais si vous avez des questions n’hésitez pas.

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[+1]    #1309 30/01/2019 09h15

Membre
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Réputation :   247  

Hello,

Je me permets d’inciter quand même à la prudence, a titre personnel par exemple je considère ce montage risqué et j’ai un "spread" (écart entre taux d’emprunt et DVM actuelle) bien plus élevé que les conditions évoquées ci dessus.

C’est pour dire, plus le spread élevé plus la marge de sécurité est importante, car la DVM, la liquidité des parts ne sera pas toujours ce qu’elle est aujourd’hui.

Ne négligez pas la fiscalité et le taux d’emprunt quand il est trop élevé le montage perd aussi de l’intérêt et la marge de sécurité devient faible

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#1310 30/01/2019 09h49

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Waffle a écrit :

Si votre proposition est sans condition d’apport ni de placement dans la banque je la trouve plutôt intéressante, malgré les contreparties bancaires (CB etc.). Pourriez-vous partager le nom du courtier par lequel vous êtes passé ?

Merci pour ce retour, j’ai lu votre projet et c’est toujours intéressant de voir le parcours de chacun pour le financement de SCPI.

Concernant les conditions d’apports ou de placements dans la banque du prêt, je ne suis plus sûr mais il me semble que la seule contrainte était la domiciliation avec utilisation du compte (pas de compte dormant uniquement dédié au crédit). J’ai eu les coordonnées de ce courtier via un collègue qui passe par lui depuis presque 20 ans maintenant, et ils sont dédiés clients expatriés principalement : Equance.

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#1311 30/01/2019 17h49

Membre
Réputation :   2  

Pour mon 1er message (après une 1ère présentation) sur ce fil, je suis ravi de pouvoir contribuer au forum, à ma petite échelle.

jbds601 a écrit :

Petite mise à jour, après le retour de mon CGPI + courtier pour trouver un crédit pour l’achat de SCPI.

Voici la meilleure offre de crédit retenue pour moi (Crédit Agricole)
      Taux de crédit : 1.50 %
      Taux d’assurance : 0.15 %
      Durée 20 ans

      Frais de dossier : 260 € par dossier
      Frais de garantie : nantissement des parts de SCPI, soit 50€ par SCPI.

Je délai de jouissance de 6 mois n’a pas pu être négocié par le courtier (je ne connais pas la raison, tout simplement pas accepté par la banque?)…

Il y a cependant des contreparties, que vous trouverez ci-dessous:
    Ouverture d’un compte chèques avec carte bancaire.
    Domiciliation des revenus des emprunteurs
    Souscription assurance multirisques habitation
    Souscription ou transfert d’un livret au choix
    Souscription ou transfert d’un produit d’épargne à abondement (PEA, PEL, Assurance vie, …)
    Souscription d’une part sociale (15,30€)

Ca me semble plutôt pas mal, je partirai sur l’achat de 2 SCPI (80% Corum Origin + 20% Epargne Pierre), pour un total de 100 k€.
Seules les contreparties me rebutent un peu… En effet, je suis déjà en train de changer de banque pour une banque en ligne. Ca m’ennuie un peu d’avoir à souscrire à une nouvelle banque physique (et tout ce qui va avec…).

Que pensez vous de ces conditions? Pensez vous que je puisse trouver mieux?

Ceci afin de servir de point de comparaison avec les offres précédentes.
N’hésitez pas à me dire ce que vous en pensez.

edit: Mon TMI est à 14%

Dernière modification par jbds601 (30/01/2019 18h08)

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#1312 30/01/2019 18h21

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Le taux semble bon, sans contrepartie sur le chois des SCPI. Par contre, cela me semble une grosse mise sur Corum qui reste malgré tout une SCPI risquée.

Adrien

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#1313 30/01/2019 19h01

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Réputation :   6  

jbds601 a écrit :

Voici la meilleure offre de crédit retenue pour moi (Crédit Agricole)

Bonjour

Pourriez-vous préciser le Crédit Agricole de quelle caisse régionale ?
Chacune des 39 caisses sont indépendantes et ont leur propre politique

Cdt,

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#1314 30/01/2019 19h41

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Je suis à Grenoble. J’imagine donc que c’est la caisse Sud Rhone Alpes.

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#1315 31/01/2019 19h31

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Nouvelle réponse pour mon projet SCPI, via le contact au CMB de Malolechat. Réflexion pour le week-end mais ça semble plus prometteur que les autres propositions :

- Répartition de 1/3 pleine propriété et 2/3 nue-propriété (voire autre répartition si plus intéressant, mais j’ai du mal avec les chiffres et les fichiers Excel de simulation de ce type), sur 100 K€
- Liste maison mais relativement étendue et avec une majorité de SCPI déjà repérées (seul point négatif, pas de Corum ni Pierval Santé) : accès à Epargne Pierre, Novapierre Allemagne, Immorente, Interpierre, etc.

Le projet serait scindé en 2 lignes de crédit distinctes :
- Un emprunt de 35000 € sur 10 ans avec un TAEG de 1.36% pour la pleine propriété : 120 échéances mensuelles de 310,89 euros (coût total du crédit = 37 431,80 € (hors assurance facultative, un bon point et une surprise !), avec 125 € de frais d’exécution)
- Un emprunt de 65350 € sur 15 ans avec un TAEG de 1.60% pour la nue-propriété : 120 échéances mensuelles de 310,44 euros + 60 échéances mensuelles de 624,49 euros (coût total du crédit = 74 947,20 € (hors assurance facultative), avec 225 € de frais d’exécution)

Il faut que je me renseigne davantage car il semblait indiquer qu’il n’y aurait pas vraiment de contreparties (style compte avec CB, ouverture d’une AV chez eux, etc.). Comment je pourrais calculer un TRI à partir de ça, et comment vérifier ce qui serait le mieux comme répartition entre ?
- 1/3 + 2/3 comme prévu ici (3 SCPI)
- 1/4 + 3/4 en ajoutant une 4ème SCPI
- 50/50 entre pleine propriété et nue-propriété (sur 4 SCPI par exemple)
- 100% pleine propriété ou nue-propriété

Si quelqu’un est assez calé pour m’aider dans mon choix et me permettre d’avancer sur le dossier, merci par avance !

EDIT : Pour rappel des éléments de situation :
- Pas de projet d’achat immobilier physique car mobilité professionnelle trop importante
- Fonctionnaire d’Etat détaché (cycles entre France et étranger)
- TMI nulle à faible durant un nombre important d’années / revenus confortables

Dernière modification par Shadow666 (31/01/2019 19h35)

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#1316 31/01/2019 19h37

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Je n’ai pas bien compris l’intérêt de l’achat à crédit de la nue-propriété :
* intérêts non déductibles;
* pas de revenus pour aider au remboursement du crédit.

Je ne comprends pas non plus pourquoi vous empruntez seulement sur 10 ans pour la pleine propriété.

Si vous pouviez m’éclairer, m.erci d’avance.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (31/01/2019 19h38)

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#1317 31/01/2019 19h56

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Ce sont les questions que je me pose aussi en ce moment, et ceci correspond à un 1er retour du CMB. J’ai donné une durée de crédit de 15 ans, et je souhaitais savoir s’ils finançaient la nue-propriété (ce qui reste très rare).

Je n’ai pas besoin de revenus complémentaires dans l’immédiat, et je souhaiterais (sauf problème ou attrait moins bon dans 15 ans pour un placement SCPI) garder les parts à horizon long terme. Le fait d’acheter des parts avec une décote initiale en nue-propriété pour avoir un nombre plus important (x les loyers) à terme me semblait intéressant… Le but 1er de ce projet et de diversifier mon allocation patrimoniale en ajoutant de l’immobilier, sans la gestion / concentration d’un bien physique.

Selon vous, avec les éléments de situations indiqués, il vaudrait mieux prendre uniquement de la pleine propriété ? Sur durée la plus longue (20 ans) ?

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#1318 31/01/2019 20h06

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J’aurais effectivement tendance à privilégier de la pleine propriété avec un emprunt plus long… De toute façon la perte fiscale risque d’être minime d’après ce que vous annoncez.

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#1319 31/01/2019 20h19

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En jouant avec un simulateur comme celui-ci : SCPI (SCPI à crédit, usufruit, nue propriété, Immobilier d’entreprise ) | Le blog Patrimoine

L’investissement en nue-propriété semble donner un meilleur TRI que la pleine propriété, mais l’effort d’épargne n’est pas le même.
Il est vrai qu’en investissant en pleine propriété cela permet également d’allouer une somme plus importante à d’autres enveloppes financières (assurance-vie, PEA, etc.).

Le fait d’être peu ou pas imposable plaide plutôt en faveur de la pleine propriété de ce que je comprends ? Du moins tant que la somme des loyers perçus reste raisonnable.

EDIT : Le meilleur TRI pourrait être obtenu avec un démembrement sur 5 ans et un crédit amortissable sur 15 ans par exemple (hypothèses conservatrices de rendement de 4.50% et de non évolution du prix des parts).

Dernière modification par Shadow666 (31/01/2019 20h38)

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#1320 31/01/2019 20h30

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Si vous voulez exploiter au mieux la déductibilité des intérêts d’emprunts mais êtes prêt à avoir un apport d’épargne important, vous pourriez vous pencher sur :
SCPI de capitalisation dans l’achat à crédit de SCPI …

Le CMB doit permettre d’acheter Pierre48 et Patrimmo Croissance les 2 SCPI de capitalisation du marché.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (31/01/2019 20h44)

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#1321 02/02/2019 23h31

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Mon CGP m’a trouvé un crédit amortissable à 1,55% sur 15 ans. En contrepartie il faut nantir les parts de SCPI et domicilier ses revenus. Toutes les SCPI ont l’air de passer sauf Corum XL (mais Origin oui).
Compte tenu de vos différents échanges cela me semble relativement honnête. Je vais lui demander s’il peut envisager une rétrocession de l’ordre de 1% et si ça marche je vous ferai un retour smile

J’en profite pour vous poser une petite question : il peut arriver qu’un CGP ne puisse pas proposer toutes les SCPI ? J’ai bien envie de prendre un peu de Foncia Cap’Hebergimmo et d’Effimo1, mais il ne me les a pas proposées. Dans ce cas il vaut mieux lui poser la question ou bien me débrouiller seul ? (Je prends des petits montants au comptant donc pas forcément besoin de lui).

Dernière modification par Mopp (02/02/2019 23h38)

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#1322 02/02/2019 23h38

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Je vois dans votre présentation que vous avez 25 ans, pourquoi dans ce cas vous limiter à un crédit sur 15 ans?

Par ailleurs, pourquoi prendre des SCPI au comptant?

Dernière modification par cat (02/02/2019 23h40)

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#1323 02/02/2019 23h42

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Trop rapide pour répondre cat, je n’ai même pas eu le temps d’éditer mon message juste après l’avoir posté ! smile

A vrai dire, c’est mon premier investissement à crédit et c’est le CGP qui m’a proposé 15 ans. Dans la mesure où ce crédit ne me demandera pas un effort d’épargne important (je préserve ma capacité d’endettement) ça ne me semblait pas trop dérangeant, surtout que le taux semble correct pour du financement SCPI.

EDIT : je prends des SCPI au comptant car j’ai actuellement une épargne assez conséquente et intégralement sur du fonds euro/obligataire. Je souhaite la faire fructifier davantage en acquérant des parts de SCPI.

Dernière modification par Mopp (02/02/2019 23h45)

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#1324 02/02/2019 23h48

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Compte tenu de votre TMI à 30%, je suppose que vous avez déjà consulté cette file :
Investir en SCPI au travers d’un SCI à l’IS …

Personnellement, j’aurais tendance, à votre place, à faire le prêt le plus long possible pour consacrer l’essentiel de mon épargne à autre chose qu’à rembourser ce crédit. Néanmoins c’est votre choix.

Immobilier au comptant : pourquoi ne pas regarder les SIIC ou équivalents internationaux plutôt que les SCPI?

NB : je poursuivrais éventuellement sur votre profil car je sors du sujet de cette file.

Dernière modification par cat (02/02/2019 23h50)

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#1325 03/02/2019 09h52

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Mopp a écrit :

Mon CGP m’a trouvé un crédit amortissable à 1,55% sur 15 ans. En contrepartie il faut nantir les parts de SCPI et domicilier ses revenus. Toutes les SCPI ont l’air de passer sauf Corum XL (mais Origin oui).
Compte tenu de vos différents échanges cela me semble relativement honnête. Je vais lui demander s’il peut envisager une rétrocession de l’ordre de 1% et si ça marche je vous ferai un retour smile

J’en profite pour vous poser une petite question : il peut arriver qu’un CGP ne puisse pas proposer toutes les SCPI ? J’ai bien envie de prendre un peu de Foncia Cap’Hebergimmo et d’Effimo1, mais il ne me les a pas proposées. Dans ce cas il vaut mieux lui poser la question ou bien me débrouiller seul ? (Je prends des petits montants au comptant donc pas forcément besoin de lui).

C’est sur un montage classique ? Ou via une SCI ?

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