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[+1]    #1251 26/09/2018 13h58

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Sauf erreur de ma part, la possibilité de résiliation (octroyée par l’article L113-12-2 du code des assurances) est limitée aux crédits mentionnés au 1° de l’article L-313-1 du code de la consommation.
Il s’agit des crédits destinés à financer les opérations liées à des "immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation" et "de terrains destinés à la construction" de ces mêmes immeubles.

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#1252 26/09/2018 14h23

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Il me paraît peu clair que les SCPI soient d’emblée exclues. Il faut sans doute lire la file consacrée à ce sujet :
SCPI et loi Hamon
et on voit qu’effectivement le changement d’assurances a présenté des difficultés pour certains mais pas pour d’autres.

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#1253 26/09/2018 16h59

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Encore merci pour vos réponses.

Petite mise à jour concernant Linxéa, leur proposition inclut un pré-financement de 36 mois suivis de 240 mois de financement. Le TAEG monte à 2,53% ce qui me semble énorme.

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#1254 26/09/2018 17h06

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Pourriez-vous préciser à quoi correspond ce pré-financement de 36 mois?

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#1255 26/09/2018 17h36

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Rectification, il s’agit de l’assurance qui monte en réalité à 0,78% et non 0,28% comme il m’avait été précisé à la base. Ça me semble astronomique, j’ai 24 ans !

aperçu de la proposition

Il me précise en plus :
Seule l’assurance Garantie Accident de la Vie à 9€/mois n’est pas comprise dans la simulation.

Le montant total de l’assurance de ce crédit s’élèverait donc à 30€/mois soit plus de 1% de taux, incompréhensible.

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#1256 26/09/2018 18h05

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Le montant pour l’assurance est à éclaircir car effectivement il ne correspond pas au 0.28%. Si en plus il faut ajouter 9 euros par mois, cela commence à faire beaucoup.

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#1257 23/10/2018 14h11

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Certains ont-ils tenté d’obtenir un crédit pour une SCI dans laquelle est inclus des US de SCPI de durée variable ainsi que des SCPI en PP. Comment les revenus de ces US sont évalués par la banque dans le calcul de l’endettement des associés ?

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#1258 23/10/2018 15h47

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Je pourrai bientôt vous répondre

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#1259 18/11/2018 20h00

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Je viens d’obtenir un crédit (ou plutôt 4) auprès de la CASDEN pour des SCPI comme je l’envisageais dans ma présentation. J’emprunte donc 125 000€ sur 15 ans à 0,82% hors assurance. Je ne vais pas rappeler tous les avantages/inconvénients des prêts de la CASDEN, mais j’ai pu choisir les SCPI sans contrainte et je prévois de moduler mon prêt dans 12 mois en baissant mes échéances de 30% pour passer à un remboursement sur environ 20 ans en conservant mon taux à 0,82%.
Le seul inconvénient selon moi ce sont les 4*450€ de frais de dossier (inconvénient largement compensé par ailleurs).

Les SCPI que j’ai retenues (avec les conseils d’un courtier en SCPI bien connu qui m’accompagnera pour la souscription) sont Primopierre, Pierval Santé, Novapierre Allemagne et Epargne Pierre. J’ai légèrement sur-pondéré Primopierre et assez largement sous-pondéré Epargne Pierre.

Encore une semaine avant de pouvoir accepter les offres de prêt.

Quand j’ai fait mes démarches cet été, les taux qu’on me proposait ailleurs était de 2% minimum sur 15 ans…

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#1260 19/11/2018 05h29

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0.85%! chanceux!

J’ai eu mes 2 prets a 1.95% sur 15 ans (je suis non-resident) avec BPALC en septembre.

Mais sinon, pour repondre a la question originale, oui, c’est toujours possible.


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#1261 19/11/2018 13h28

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@fathom
0.82% sur 15 ans, cela semble effectivement peu. Vous avez dû cumuler un bon stock de points Casden pour arriver à ce niveau.

Par contre, j’avoue avoir dû mal à comprendre votre engouement pour Primopierre.
Pourquoi n’avez-vous pas considéré des SCPI de bureaux plus ancienne (au passage, vous n’avez pris que des SCPI récentes)? Je pense à Efimmo en particulier mais il y a d’autres possibilités.

Dernière modification par cat (19/11/2018 13h29)

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#1262 19/11/2018 15h16

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J’ai effectivement consommé un très gros stock de points CASDEN, mais ce sont ceux de mes beaux-parents. Ça me permet d’avoir le meilleur taux possible avec la CASDEN sur cette durée.

Concernant Primopierre, c’est le choix d’une SCPI de bureaux parisiens. Elle possède selon moi un patrimoine qualitatif pour une jeunesse relative (10 ans) avec l’assise d’une capitalisation conséquente.

Je prévois de compléter mon portefeuille de SCPI avec Épargne Foncière en AV (MPL) par petites doses progressives dès maintenant. Cela apportera la touche SCPI "ancienne" qui manque à mon portefeuille, tout en renforçant les bureaux.
Et peut-être plus tard du Corum via leur Plan d’Epargne Immobilier (dans 5-6 ans à la fin de mon crédit RP).

J’avais prévu initialement de prendre du Corum Origin à crédit à la place de Primopierre (mais dans des proportions différentes). Mon courtier m’a convaincu d’y renoncer. Il souhaitait par contre me faire souscrire une autre jeune SCPI spécialisée. Il n’a pas réussi à me convaincre sur celle-ci…

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#1263 19/11/2018 15h43

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J’espère que vous avez prévu de beaux cadeaux pour vos beaux-parents à Noël ;-).

A mon avis pour Primopierre, ce sont plutôt des bureaux en Ile-de-France que parisiens… Comme la majorité des SCPI de bureaux, il me semble.
Le patrimoine est peut-être de qualité mais le taux d’occupation est à mon avis (trop souvent) peu satisfaisant pour une SCPI aussi récente (un problème de gestion si le patrimoine est de qualité? De stratégie avec uniquement des "gros" actifs?).

A lire la suite de votre message, Epargne Foncière n’est pas forcément la suivante que j’aurais mis en portefeuille non plus. Décidément, nos préférences diffèrent en matière de SCPI.

Bonne chance néanmoins avec ce portefeuille.

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#1264 19/11/2018 15h50

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fathom a écrit :

Concernant Primopierre, c’est le choix d’une SCPI de bureaux parisiens.

Avec seulement 15% de son patrimoine à Paris, il faut employer les bons mots. Peut-être vouliez-vous dire "région parisienne" (à 70%, venant en plus des 15% à Paris).

Je ne déconseille pas Primopierre mais il existe plusieurs SCPI de bureaux proposant la moitié ou plus de leur patrimoine à Paris (RAP, AVP, Fructipierre, Selectipierre 2…).

Primopierre c’est aussi le choix de gros ensembles immobilier face à Efimmo 1 par exemple qui a bien plus de petites superficies, c’est plus dur à gérer mais la vacance est mois sujette à des fluctuations brusques.

Dernière modification par kc44 (19/11/2018 15h57)

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#1265 19/11/2018 16h27

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#1266 20/11/2018 13h22

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roudoudou a écrit :

Je pourrai bientôt vous répondre

Avez-vous un retour sur ce point ? Je suis particulièrement intéressé.

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#1267 20/11/2018 14h49

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J’allais poser la même question smile


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1268 20/11/2018 15h01

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La question initiale était :

Kabal a écrit :

Certains ont-ils tenté d’obtenir un crédit pour une SCI dans laquelle est inclus des US de SCPI de durée variable ainsi que des SCPI en PP. Comment les revenus de ces US sont évalués par la banque dans le calcul de l’endettement des associés ?

Pour calculer l’endettement de mon montagne SCI IS avec SCPI en PP (+ US à venir) via le CMB, on a calculé le besoin de trésorerie de la SCI. C’est ce cashflow négatif qui a été retenu pour savoir si les revenus des associés nets de charges pouvaient couvrir les besoins de financement.

Revenus générés par les parts achetées - mensualité du crédit = besoin de financement par les associés.
(l’usufruit de SCPI n’était pas encore souscrit au moment de la demande de prêt)

Le besoin de financement de la SCI n’a pas été calculé en ajoutant directement les revenus de la SCI à ceux des associés.

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#1269 20/11/2018 16h51

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Kabal a écrit :

roudoudou a écrit :

Je pourrai bientôt vous répondre

Avez-vous un retour sur ce point ? Je suis particulièrement intéressé.

Pas encore mais peut être bientôt (d’ici fin de semaine)

Mais sur le principe les US sont pris à l’actif et son considérés comme un atout supplémentaire dans la SCI, les revenus ne sont pas pris car pas pérennes.

Dernière modification par roudoudou (20/11/2018 16h52)

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#1270 21/11/2018 11h02

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Bonjour à tous,

Je trouve trés intéressant et astucieux le montage avec une SCI à l’IS. Concernant le financement, je me suis toujours heurté à la frilosité des banques de financer des SCPIs en direct.
Je comprends des messages que j’ai lu sur ce forum que le CMB propose des taux et des durées très intéressants.
Cette banque est-elle réservée aux bretons? Y’a t-il un contact particulier à avoir?

Merci beaucoup.

Hubert

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#1271 21/11/2018 11h27

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Hgmm, quelles banques avez-vous déjà rencontré à ce sujet?
Le Crédit Mutuel Arkea (Fédérations de Bretagne + Sud-Ouest et Massif Central pour l’instant) n’est pas réservé aux Bretons, mais il est quand même souvent plus pertinent de choisir une banque physique à côté de chez soi.

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#1272 21/11/2018 12h55

Membre
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Merci, pour le moment aucune (ma banque principale est une banque en ligne). Je suis basé à Paris donc j’ai peur que le Crédit Mutuel Arkea ne fonctionne pas non plus.

Je vais donc me renseigner dans les agences physiques.

H

Dernière modification par Hgmm (21/11/2018 12h57)

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[+4]    #1273 21/11/2018 13h48

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Si vous souhaitez un contact avec le cmb de Brest envoyez moi un mail.

Mon conseiller m’a encouragé à inviter les membres du forum à le contacter pour faire ce montage de scpi à crédit avec sci is.

Depuis quelques membres sont entrés en contact avec lui.

Je leur laisse le soin de faire un retour s’ils le souhaitent.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#1274 21/11/2018 15h04

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Malolechat, avez-vous finalisé votre montage ?
Cela fait un moment que je n’ai pas vu de nouvelles sur votre file dédiée

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#1275 21/11/2018 15h16

Membre
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Hgmm a écrit :

Merci, pour le moment aucune (ma banque principale est une banque en ligne). Je suis basé à Paris donc j’ai peur que le Crédit Mutuel Arkea ne fonctionne pas non plus.

Je vais donc me renseigner dans les agences physiques.

H

Je vous ai envoyé un MP la banque qui m’a accordé le pret SCI IS finance cela ( SCPI ou SCPI Démembrées d’ailleurs )
Cdt

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