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#901 23/08/2017 09h49

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rocc a écrit :

En données nets après 15.5% prélèvements sociaux et impôts sur le revenu TMI 30%
J’ai reçu 14 656 euros et pas  22 500 euros sur 10 ans.

Pourriez-vous détailler ce calcul? Avez-vous déduit les intérêts d’emprunt du revenu imposable?

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#902 23/08/2017 10h21

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@rocc
Merci pour ce cas concret très intéressant !
Est-ce que le taux de crédit à 2.02% prend en compte les frais d’assurance, de dossier et de caution?
Refaites maintenant la simulation en flux financier en les ramenant à leur valeur net présente et vous verrez que les 9336€ fondent comme peau de chargin…
Merci.

rocc a écrit :

Surin a écrit :

J’emprunte 1000€ à 2% sur 20 ans que je place immédiatement à 2%
Je gagne 20€ tous les ans. Je ne les réinvestis même pas.
Le crédit me coûte 5,06€ par mois sur 20 ans soit 1214,4€ en tout.
Mon placement avec ses 20€ par an m’a rapporté 400€ auxquels il faut rajouter les 1000€ qui existent toujours. J’ai donc 1400€ après 20 ans et même 1485,94€ si les dividendes sont réinvestis.
En conclusion si je peux emprunter à 2% pour placer à 2% je suis gagnant.

Merci pour cette discussion intéressante, d’autant plus que j’ai un projet justement d’achat de part de SCPI à crédit et que j’ai du mal à me décider. J’ai repris la simulation pour tenir compte de la CSG et dans mon cas de mon TMI à 30% afin de voir si je me rapproche des chiffres de Surin. 

J’emprunte 50 000€ à 2.02% sur 10 ans.
Le crédit me coûte 461€ par mois sur 10 ans soit 55 320€ en tout.
Je place ces 50 000 euros à 4.5% soit 2 250 euros par an soit 22 500 euros sur 10 ans.

En données bruts
Au bout de 10 ans, j’ai 50 000 + 22 500 soit 72 500 euros.
Je gagne donc 72 5000 - 55 320 soit 17 180 euros si je ne réinvestis pas les dividendes.

En données nets après 15.5% prélèvements sociaux et impôts sur le revenu TMI 30%
J’ai reçu 14 656 euros et pas  22 500 euros sur 10 ans.
Au bout de 10 ans j’ai 50 0000 + 14 656 soit 64 656 euros.
Je gagne 64 656 - 55 320 soit 9336 euros.

Donc sauf erreur de ma part, comme l’expliquais Surin on gagne à tous les coups, en brut comme en net, mais la rentabilité est trés faible en net au final. Je n’ai pas tenu compte du réinvestissement des sommes ni de la probable diminution de la rentabilité des parts au fils des années.


Bogle: "you get what you don't pay for."

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#903 23/08/2017 10h44

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Réputation :   17  

Stop aux assertions de la sorte !

Investir sur le même actif à crédit avec effet de levier est plus rentable qu’en direct. Point barre (c’est mathématique). Maintenant pour savoir si il y a effet de levier, il suffit de prendre les cash flows  (ce qui rentre - ce qui sort incluant emprunt, impôts, frais de dossier de crédit et whatever). On calcul le TRI sur la période, si TRI>rentabilité de l’actif en direct, il n’y a pas de questions à se poser (à part celles concernant la pérennité des hypothèses prises pour le calcul de cash flow).

Dernière modification par Reitner (23/08/2017 10h45)

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[+1]    #904 23/08/2017 10h51

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Oui et mieux vaut un petit peu de levier via le crédit que pas de crédit du tout.

Hidalgo vous êtes fatigant car contrairement à ce que vous prétendez, vous affirmez des choses fausses et quand ce sont des questions que vous posez elles sont orientées.
De plus svp il est inutile et hors charte de mettre en copie (quote) le message précédent, c’est valable si message plus ancien pour la compréhension ou seulement pour un passage précis si le message est juste avant.
Vous avez pu me trouver "suffisant" parfois et ne le conteste même pas mais pour être franc il n’est pas très agréable d’échanger avec vous. Je préfère les vraies questions de débutants qui n’arrivent pas avec une idée préconçue et erronée ce qui est malheureusement trop souvent le cas pour vous.

Dernière modification par kc44 (23/08/2017 10h52)

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#905 23/08/2017 11h29

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Réputation :   1  

@Surin je vous prends au mot concernant les vraies questions de débutant

Je songe fortement a acquérir des parts de SCPIs dans le cadre d’un crédit a 0.8% (60k€, remboursé en 5 ans, différé de 5 ans). Quel serait selon vous un taux de rendement suffisant dans le cadre de ce crédit?

Quels est le taux de rendement moyen sur les SCPIs que vous détenez?

D’un point de vue fiscal, qu’est-ce qui est pris en compte pour réduire l’imposition? Le montant de l’intéret?

Merci d’avance

EDIT: Detail du pret

Dernière modification par Judel (23/08/2017 11h37)

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#906 23/08/2017 11h34

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Réputation :   31  

Je pense que vous devriez preciser le montant et la durée.


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#907 23/08/2017 11h39

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Réputation :   1  

C’est desormais précisé.

60k€ a 0.8%
Remboursement en 5 ans avec un premier remboursement différé de 5 ans

Pour info: offre Caisse d’Epargne Champagne-Ardennes

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#908 23/08/2017 11h43

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Réputation :   31  

Vous êtes étudiant de mémoire (j’ai vu votre demande sur un autre post)
Donc tmi de 0% durant au moins 5ans?

Je n’ai pas de réponse pour vous mais je vous aide à presenter votre dossier aux autres qui sauront peut-être vous aiguiller.


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#909 23/08/2017 11h53

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Judel a écrit :

@Surin je vous prends au mot concernant les vraies questions de débutant

Pas de soucis, on a d’ailleurs vu avec par exemple avec la question à priori basique de Enterite hier sur Primovie que la réponse pouvait être bien plus complexe qu’en apparence et donner lieu à des débats.

Judel a écrit :

Je songe fortement a acquérir des parts de SCPIs dans le cadre d’un crédit a 0.8% (60k€, remboursé en 5 ans, différé de 5 ans). Quel serait selon vous un taux de rendement suffisant dans le cadre de ce crédit?

J’ai démontré que net de tout avec un taux à 0,8% si le placement vous rapporte 1% (net de tout) c’est rentable.
Maintenant il y a plusieurs éléments: vous n’empruntez que sur 5 ans donc le cash-flow sera négatif (il faudra payer les traites tous les mois et elles ne seront pas compensées par les dividendes perçus).
Attention au différé car il y a des intérêts intercalaires, c’est tout bénéfice pour la banque et là pour le coup ma démonstration du crédit amortissable en prend un coup car pendant 5 ans vous n’amortissez rien, il faut donc impérativement un rendement net de tout supérieur au coût de l’emprunt.

Vous êtes jeune, n’escomptez pas revendre les SCPI au bout de 10 ans, il faudrait attendre 12 ou 15 ans pour que ce soit rentable ou valable. Ca le sera peut-être dans 10 mais si le moment n’est pas opportun pour vendre (je rappelle que la liquidité n’est pas assurée) cela peut vous bloquer dans vos projets.
Les frais de 10% nécessitent une réflexion approfondie.

Judel a écrit :

Quels est le taux de rendement moyen sur les SCPIs que vous détenez?

5% mais je les ai payées moins chères que le prix que vous les paieriez aujourd’hui car achetées il y a plus de 2 ans. En gros j’ai amorti les frais avec l’augmentation de prix de part donc achetées aujourd’hui elles rapporteraient plutôt 4,54%.
De toute façon cela correspond au rendement moyen que délivrent en ce moment les SCPI.

Judel a écrit :

D’un point de vue fiscal, qu’est-ce qui est pris en compte pour réduire l’imposition? Le montant de l’intéret?

Oui à condition que l’objet du prêt soit l’achat de SCPI, cela doit être écrit dans l’offre de prêt.
Pour le reste la société de gestion qui gère la SCPI vous transmet les éléments à fournir au fisc avec des charges venant en déduction.

La meilleure des défiscalisations que j’ai trouvé est l’achat en nue-propriété mais j’approche de ma retraite à 45 ans donc cela correspondra à une baisse de mes revenus. Pour un jeune (futur) actif c’est moins évident.

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#910 23/08/2017 12h19

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rocc a écrit :

En données bruts:
Au bout de 10 ans, j’ai 50 000 + 22 500 soit 72 500 euros.

Les frais vous les payez à la fin, si 10% de frais et si pas d’évolution des parts il faut considérer 50 000 * 90%

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#911 23/08/2017 12h45

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Ce qui veut dire que si la part fait +50% en 10ans (d’une base 100 à 150) alors on paie 15% de frais sur le prix d’entrée…
Mais on touche les loyers de la base 100 (et pas de 90) en année 1. (Et 150 à 10ans)

Dois je comprendre que si l’on conserve ad vitam eternal on ne paie jamais les frais?


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#912 23/08/2017 12h56

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Les frais vous les payez à l’achat des parts. Je peux même vous affirmer que la société de gestion les encaisse.
Les SCPI calculent le rendement délivré sur le prix de part frais inclus, c’est pour cela que l’on dit qu’on les paie à la sortie.
Peu importe en fin de compte, il y a un prix d’acquisition et une valeur de retrait qui évoluera dans le futur à la hausse ou à la baisse. La SG peut aussi décider de modifier les frais (cela se voit lors de passage de capital fixe à variable). Encore une fois peu importe, ce qui compte pour les associés est la nouvelle valeur de retrait.

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#913 23/08/2017 13h01

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niceday a écrit :

Les frais vous les payez à la fin, si 10% de frais et si pas d’évolution des parts il faut considérer 50 000 * 90%

alex44 a écrit :

Ce qui veut dire que si la part fait +50% en 10ans (d’une base 100 à 150) alors on paie 15% de frais sur le prix d’entrée…
Mais on touche les loyers de la base 100 (et pas de 90) en année 1. (Et 150 à 10ans)

Dois je comprendre que si l’on conserve ad vitam eternal on ne paie jamais les frais?

Je pense que ce n’est pas vraiment comme ça qu’il faut le voir.

Les 10% de frais sont perdus dès le départ.
Si vous achetez une part de SCPI à 100 €, elle ne vaut plus que 90 € dès qu’elle vous appartient (c’est son prix de revente éventuelle dès le lendemain de votre achat).
C’est une des raisons principales pour laquelle il faut absolument considérer l’achat des SCPI pour du long terme.
Par rapport à de l’immobilier en dur, ces frais de 10% peuvent être comparés aux frais de notaire (environ 8%. C’est de l’argent qui est perdu dès l’achat du bien.


Parrain InteractiveBrokers / IngDirect / Fortuneo

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#914 23/08/2017 16h10

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alex44 a écrit :

Vous êtes étudiant de mémoire
Donc tmi de 0% durant au moins 5ans?

Oui, et malgré ma grasse indemnité de stage, je le resterai probablement encore quelques temps!
Je suis toutefois encore sur le domicile fiscal de mes parents, je ne sais pas si cela peut avoir un impact sur le leur?… (les volets immobiliers et fiscaux de mes investissements sont clairement des points que je dois améliorer en terme de connaissance).

Je pense finir mes études au plus tard en juillet 2019, fixer un TMI a 0% pendant 2 ans me parait donc plus logique

Les questions basiques sont d’autant plus intéressantes que les SdG regorgent d’idées pour ponctionner a droite et a gauche (j’ai fait un stage en banque de détail, c’est impressionnant), et sans une compréhension de la base on se perd tres rapidement concernant les détails.

Surin a écrit :

il faut donc impérativement un rendement net de tout supérieur au coût de l’emprunt

Justement, et les SCPIs me semblent un bon produit pour cela (d’autant plus que le taux de l’emprunt est tres faible).
Concernant la durée de l’investissement, j’ai bien conscience de la nécessité de conserver ce placement sur du tres long terme (12 ans, c’est la moitié de mon vécu haha), et je regarde bien entendu la liquidité en fonction des échanges lors des confrontations…
Par contre, je dois avouer qu’a ce stade, perdre 10% du capital me rebute un peu. Cela est-il pratiqué par l’ensemble de la profession? J’imagine que certains CGP peuvent les proposer a moindre frais…

J’ai vu que le prix des parts avait augmenté sur bon nombre de SCPIs, question de novice pouvant paraitre stupide…: il est bien entendu concevable que le prix de la part diminue?

Pour l’achat en nue-propriété, je me laisse encore le temps d’y penser; c’est a l’étude bien entendu. Un démembrement sur 5 ans me parait opportun, a voir si cela l’est également sur tous les plans (fiscaux, rendements par rapport au pret etc…)

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#915 23/08/2017 16h34

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En ce moment le marché des SCPI est très fluide pour 95% d’entre elles. Ca ne sera pas toujours le cas, personne ne sait si cela changera dans 2, 5, 8 ou 15 ans.

Judel a écrit :

Par contre, je dois avouer qu’a ce stade, perdre 10% du capital me rebute un peu. Cela est-il pratiqué par l’ensemble de la profession? J’imagine que certains CGP peuvent les proposer a moindre frais…

Oui c’est une moyenne, selon la SCPI cela va de 6,4% à 15%. C’est la SdG qui fixe les frais et cela ne varie pas en fonction du circuit de vente, un CGP pourra seulement rétrocommissionner un petit pourcent mais cette pratique est limite et marginale.

Judel a écrit :

J’ai vu que le prix des parts avait augmenté sur bon nombre de SCPIs, question de novice pouvant paraitre stupide…: il est bien entendu concevable que le prix de la part diminue

Bien sûr ! Certaines ont perdu plus de 10% récemment, une a même perdu 30%.
A chaque période quelques SCPI voient leur valeur de part diminuer ou leur dividende sérieusement rogné (-50%).
C’est de l’immobilier, le marché a une tendance à la hausse en ce moment car il y a des acheteurs, le jour où trop de biens se retrouvent sur le marché, cela baisse, jusqu’à ce que les acheteurs reviennent pour essuyer le stock d’invendus. Seulement après cela pourra se stabiliser puis remonter, une baisse peut être violente ou latente durant des années, la remontée idem.

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[+1]    #916 23/08/2017 16h57

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Surin a écrit :

Pourriez-vous détailler ce calcul? Avez-vous déduit les intérêts d’emprunt du revenu imposable?

J’ai essayé de coller au plus juste.

J’ai commencé par déterminer les intérêts d’emprunt sur 10 ans

968
875
780
683
585
484
381
276
169
60

et chaque année j’ai retiré les intérêts d’emprunt des loyers reçus. Sur ce montant, j’ai calculé les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu.

Par exemple, pour la 10e année vous avez 2 250 € de dividendes (4.5% de 50 000€).
Je déduis les intérêts d’emprunt : 2 250 - 60 soit 2 190 €, auxquels j’applique 15.5% de prélèvement soit 339.45€ et 30% d’impôt soit 657€. Il reste donc 2 250 -339.45 - 657 soit 1 253.55€ (les intérêts d’emprunts ne sont pas déduis des dividendes). J’ai fait ainsi sur 10 ans, cela donne

1666,68
1624,32
1581,12
1536,96
1492,44
1446,48
1399,56
1351,8
1303,2
1253,52

soit un total de 14 656,08 €. Donc au bout de 10 ans, j’ai 64 656.08€ net vs 72 500 euros brut (50 000 + 50 000 * 4.5% * 10).

Au bout de 10 ans, j’ai gagné gagne 9 336€ (64 656 - 55 320) soit 18.67% (9 336/50 000 * 100) soit un rendement annuel de 1.86%.

Si j’ai fait une erreur merci de me signaler.

Remarque : par contre, lorsque je fais la somme des intérêts d’emprunt que j’ai déduis j’obtiens 5 261€ au lieu de 5 320€ mais c’est ce que donne mon simulateur.

Surin a écrit :

Est-ce que le taux de crédit à 2.02% prend en compte les frais d’assurance, de dossier et de caution?

Non je n’en ai pas tenu compte. Les frais de dossiers sont déductibles. Ma banque m’a dit oralement qu’il nantirait les parts de SCPI.

Dernière modification par rocc (23/08/2017 16h59)

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#917 23/08/2017 17h25

Modérateur
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Vous avez fait plein d’erreurs,  et semblez ignorer les bases des mathématiques financières. En particulier vous semblez ignorer les notions d’intérêt composé (gagner 10% sur 10 ans, ce n’est pas gagner 10 fois 1% annuel)  ou d’actualisation des flux (1€ aujourd’hui n’a pas la même valeur que 1€ dans 10 ans : en 10 ans votre € devrait avoir "fait des petits" et l’inflation n’aura pas été nulle).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#918 23/08/2017 20h00

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GoodbyLenine, franchement je vous trouve vraiment dur !

J’ai fait exprès de ne pas tenir compte des intérêts composés car j’ai considéré que les dividendes étaient dépensés. Surin dans son message #888 ne les avaient pas pris en compte au départ de sa démonstration mais pour enfoncer "le clou" les avaient rajoutés à la fin.

J’aurai pu aussi considérer qu’ils étaient retirés des mensualités…

Mais je ne suis pas surpris, j’avais même même songé à vous mettre une note en parenthèse sur les intérêts composés dans l’éventualité où vous repreniez sur le sujet.

Donc au bout de 10 ans, j’ai gagné gagne 9 336€ (64 656 - 55 320) soit 18.67% si les dividendes ne sont pas utilisés

En intérêt composé si j’ai bien compris vos précédentes explications, on obtient : (1+18.67%)^(1/10)-1=  1.72% vs 1.86%.

Et oui 1€ aujourd’hui et demain n’aura pas la même valeur dans 10 ans, et oui je n’ai pas tenu compte de l’inflation mais comment connaître l’évolution des parts de SCPI dans 10 ans, comment déterminer l’inflation ? De même, il est illusoire de croire que le rendement pris dans mon exemple reste à 4.5%. Je vous rappelle que je suis parti d’une petite simulation de Surin. Dans l’hypothèse de Surin, le taux de distribution restait stable (sur 20 ans) et la sommes investie restait la même. La simulation de Surin toute imparfaite qu’elle était (qui va croire que les taux vont rester stable sur 20 ans!) avait le mérite d’être clair. Dans ma simulation, j’ai repris les mêmes hypothèses mais j’ai réduit la durée à 10 ans et  je voulais connaître l’impact des impôts.

Après personne ne peut fournir une démonstration parfaite où alors il faut arrêter toute projection dans l’avenir.

Dernière modification par rocc (23/08/2017 20h05)

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#919 23/08/2017 23h16

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Je suis désolé, je n’ai hélas pas eu trop de temps pour lire les nouveaux messages. Vous aurez sans doute d’autres questions de débutants dans la journée de demain.

Toutefois, un ami a évoqué le régime micro-foncier. Savez-vous de quoi il s’agit, et est-il particulièrement intéressant dans le cadre d’un investissement à crédit?

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#920 24/08/2017 00h42

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Ceci est un marronnier (j’aime être taquin), n’hésitez pas à utiliser l’onglet "recherche" en haut à droite pour certaines questions qui reviennent souvent:

Surin a écrit :

colia a écrit :

j’acheterai un studio pour pouvoir béneficer du micro-foncier sur l’ensemble des revenus scpi+studio.

Ce n’est pas si simple et comme le dit GBL dans cette discussion, c’est rarement intéressant. Il le détaille un peu plus dans ce message.

Aussi quelques précisions ici: Fiscalité des revenus des SCPI : le cas de Buroboutic

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#921 24/08/2017 01h48

Modérateur
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@Judel : Vous pouvez probablement oublier le micro-foncier pour ce cas. Dans ce régime, accessible seulement si les revenus fonciers annuels sont en dessous de 15k€, l’assiette sur laquelle on paie l’impôt sur les revenus foncier est de 70% des recettes, les charges déductibles étant remplacées forfaitairement par 30% des recettes. Mais le régime micro ne peut s’appliquer aux revenus de SCPI que si on a aussi un bien physique générant des revenus fonciers (par ex: un garage ou un petit bien, pour rester sous le plafond du régime micro), la base à déclarer (et sur laquelle pratiquer des abattements) est la quote-part des loyers perçus par la SCPI (soit bien plus que le revenu foncier à déclarer autrement, dont les charges ont été retirées), et les intérêts d’emprunt ne sont pas déductible (car micro-foncier = déduction forfaitaire au lieu de la déduction des charges réelles).

@rocc : En effet, les calculs des messages récents comportent pas mal d’approximations, les vôtres comme les autres, et j’ai peut-être été un peu dur.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#922 24/08/2017 05h25

Membre
Réputation :   0  

ryanroll a écrit :

Salut à tous,

Voulant investir depuis un moment dans l’immobilier physique et étant comme tout le monde refroidi par les rendements actuels, je souhaitais investir dans des SCPI.

Après m’être bien renseigné sur le sujet, il me semblait donc opportun d’investir dans PFO2 à crédit, j’ai donc demandé un dossier d’adhésion à un conseiller Perial qui m’a un peu refroidi :

- Apparemment les banques ne veulent plus entendre parler d’une autre SCPI que la leur
- Les rares qui acceptent de financer le font à des taux autour des 5.5 / 5.75% ce qui dépasse le rendement de la SCPI.

Avez vous tenté de financer des SCPI à crédit récemment?

Merci,

Bonjour,
Dans le courant du premier trimestre 2017 (On est un peu plus loin que le message initial), j’ai investi dans des SCPI à crédit.
La fois précédente je l’avais fait en cash, mais je n’avais plus assez de réserve..

J’ai demandé à une banque métropolitaine dans laquelle j’ai un compte mais les taux d’intérêts étaient assez élevés. J’ai demandé à la banque de mon lieu de résidence en outre-mer et les conditions pour investir étaient trop drastiques et ne me permettaient pas d’atteindre le montant souhaité. J’ai été obligé de changer de banque.  Et il est vrai que les démarches ont été un peu compliquées. Les banquiers sont frileux, alors qu’en réalité, l’opération se finance d’elle-même car les revenus sont supérieurs aux mensualités de remboursement, même s’il est vrai que le revenu n’est pas garanti, il y a tout de même un risque calculé…

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#923 24/08/2017 08h39

Membre
Réputation :   39  

Bonjour,

je n’ai jamais réussi à obtenir un autofinancement complet de l’achat des parts de SCPI par un crédit et encore moins des revenus supérieurs aux mensualités de remboursement.

Pouvez vous indiquer votre montage financier ?

Dernière modification par rocc (24/08/2017 09h37)

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#924 24/08/2017 11h13

Membre
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Ah oui en effet, les quelques sites sur lesquels j’avais fouillé n’avaient pas fait mention de ces caractéristiques concernant les SCPIs. Autant donc rester sous le régime dit "réel" pour le coup…

Merci pour ces réponses.

Connaissez-vous un moyen de structurer l’endettement ainsi que le placement afin d’augmenter le levier de l’investissement?

J’obtiens mon premier pret de 60k€ avec mes parents comme garants. Investir ce montant dans des SCPIs sur une assurance-vie, puis nantir cette assurance-vie dans le cadre d’un second pret (servant également a l’achat de parts de SCPIs) est-il un montage envisageable? (si on ne prend pas en considération ma capacité de remboursement pour l’instant).

Quels montages avez-vous pu créer afin d’augmenter le levier de vos investissements?

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#925 24/08/2017 14h54

Membre
Réputation :   0  

Bonjour
J’ai obtenu 2 crédits de 75keuros pour financer deux achats de scpi en juin 2017 :

- Epargne Foncière financée par le crédit du nord avec un prêt sur 15 ans à 1,25% avec une caution crédit logement, un nantissement partiel de parts, une assurance déléguée et 400 € de frais de dossier
- Cristal rente financée par la banque Palatine avec un prêt sur 15 ans à 1,3% avec une caution fournie par une filiale de Bpce, une assurance déléguée et pas de frais de dossier.

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