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#926 31/08/2017 17h31

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Bonjour,
J’ai obtenu un financement intéressant (collaborateur) avec BNPP pour 50% SCPI "maison" Accimmo Pierre et 50% une externe (Corum sans doute).

Taux:0.75%+0.16% (DC)
Durée:9 ans
Dossier:70€
TAEG:~0.92%
Montant: 10K€

Même si leur SCPI maison n’est pas si sexy, elle diversifiera bien Corum, avec ces immeubles (=70%) sur Paris et en région parisienne.

Dernière modification par niceday (31/08/2017 17h31)

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#927 19/09/2017 16h34

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CA-CF a écrit :

offre de financement qui s’applique désormais à toutes les SCPI suivantes :
 EDISSIMMO, RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE (Amundi Immobilier)
 PRIMOPIERRE, PRIMOVIE, PATRIMMO COMMERCE (Primonial)
 EPARGNE FONCIERE, MULTIMMOBILIER2, EUROPIMMO (La Française)
 IMMORENTE, EFIMMO (Sofidy)
 PFO2 (Perial)

FINANCEMENT DES SCPI DE RENDEMENT PAR CA CONSUMER FINANCE
Pour info, les taux n’ont pas l’air très bons.


Dif tor heh smusma

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#928 20/09/2017 20h40

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Bonjour

Concernant l’achat a credit, sachant que les remboursements de l’emprunt lors de la premiere annee ne sont composes que d’interets et que le montant est superieur aux revenus provenant de la SCPI peut on reporter le deficit sur les annees suivantes pour le calcul de l’impot?

Merci
Sylvain

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#929 20/09/2017 22h15

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Bonsoir !

Il me semble (à confirmer) que les intérêts d’emprunt pour SCPI ne sont déductibles QUE si vous avez (déjà) d’autres revenus fonciers.
Auquel cas la déduction est globale à tous les revenus fonciers.

Dernière modification par M07 (20/09/2017 22h16)


M07

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#930 20/09/2017 22h27

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Bonsoir,

@ M07
vous pouvez bien déduire les intérêts d’emprunt sans autres revenus fonciers sauf si vous souhaitez opter pour le régime micro-foncier.
Dans le cas du régime micro-foncier, il faut effectivement déclarer des revenus fonciers d’un bien physique   si l’on veut pouvoir ajouter les revenus de part de SCPI.

@SylvainV
avec les taux actuels, êtes-vous sûr que vous avez plus d’intérêts à déduire la première année que les revenus provenant de vos SCPI? Cela me semble peu probable.
Par ailleurs, dès le 1er mois d’un crédit amortissable vous commencez à rembourser une partie du capital, cela ne peut pas être constitué uniquement d’intérêts.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (20/09/2017 22h35)

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#931 21/09/2017 08h54

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ArnvaldIngofson a écrit :

CA-CF a écrit :

offre de financement qui s’applique désormais à toutes les SCPI suivantes :
 EDISSIMMO, RIVOLI AVENIR PATRIMOINE, GENEPIERRE (Amundi Immobilier)
 PRIMOPIERRE, PRIMOVIE, PATRIMMO COMMERCE (Primonial)
 EPARGNE FONCIERE, MULTIMMOBILIER2, EUROPIMMO (La Française)
 IMMORENTE, EFIMMO (Sofidy)
 PFO2 (Perial)

FINANCEMENT DES SCPI DE RENDEMENT PAR CA CONSUMER FINANCE
Pour info, les taux n’ont pas l’air très bons.

Bonjour,

C’est du crédit conso ? car sur du crédit immo les taux sont (bien) meilleurs chez BPE et consors par ex (actuellement on m’a soufflé qu’on était à 1.9 sur 20 ans et 2.25 sur 25 ans )

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#932 21/09/2017 09h04

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Oui, CA-CF fait du crédit conso, jusqu’à 15 ans.
L’offre semble en effet plus intéressante par le choix des SCPI que par le taux.


Dif tor heh smusma

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#933 21/09/2017 09h12

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En effet, si on a pas accès au crédit immo les taux sont pas mal

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#934 21/09/2017 13h13

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Juste un rappel que pour comparer des offres de crédits, il faut regarder le coût global du crédit et pas seulement le taux proposé car avec des faibles et proches toute la panoplie des frais de dossier, nantissement, frais d’assurance etc.. compte pour beaucoup dans le coût global du crédit.

CA-CF met en avant la faiblesse de ces frais par rapport aux offres de crédits classiques pour justifier une offre compétitive dans leur présentation auprès des CGP.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#935 21/09/2017 13h15

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SylvainV a écrit :

peut on reporter le deficit sur les annees suivantes pour le calcul de l’impot?

la Réponse est oui. Il faut distinguer 2 cas :
- si votre déficit provient des intérêts d’emprunt, il sont reportable sur les revenus fonciers de l’année suivante (et même sur le principe sur les 10 années suivantes)
- si votre déficit provient de charges autres que les intérêts d’emprunt (frais de caution crédit logement, frais de dossier bancaire par exemple), alors vous pouvez les imputer sur le revenu global de la même année, ou les imputer sur les revenus fonciers des années suivantes. Au choix sachant que l’administration fiscale admet les 2.

On parle bien de régime réel, le micro foncier n’a que peut d’intérêt pour les SCPI (déjà discuté sur d’autres files) et les conditions pour l’appliquer sont assez restrictives.

cat a écrit :

êtes-vous sûr que vous avez plus d’intérêts à déduire la première année que les revenus provenant de vos SCPI? Cela me semble peu probable.

C’est pourtant le cas dans 80% des cas je pense, a fortiori dans un contexte d’allongement des délais de jouissance.
Mais même avec un délai de jouissance de 3 mois, pour une souscription en Aout, vous aurez un seul mois de loyer pour l’année civile. S’il n’y a pas de différé sur votre emprunt amortissable, il est fort probable que les intérêts contenus dans les 4 1ères échéances dépassent le mois de loyer déclarable, d’ou le déficit. Ce déficit sera reportable comme indiqué plus haut.
Si on rajoute à ça la déduction des frais de dossier et de garantie (surtout crelog qui n’est quand même pas donné) le déficit peut être assez conséquent la 1ère année. En ce cas il conviendra de distinguer la quote-part de déficit provenant des intérêts (reportable donc) et la quote-part de déficit provenant des frais annexes (imputable sur le revenu global de la même année)


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#936 21/09/2017 13h31

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@cedREIM

Effectivement c’est surtout le découpage en année fiscale qui va poser problème d’où la nécessité du report que vous expliquez très bien.
Dans l’absolu, avec 2% d’intérêts sur toute la somme ou presque la première année, ces intérêts devraient être largement couverts par les revenus des SCPI sur l’année, même avec le délai de jouissance.

Par contre, je ne vois pas bien le rôle du différé de l’emprunt amortissable dans votre raisonnement : s’il y a différé, les intérêts d’emprunt sont au taquet pendant la période de différé puisque calculé sur l’ensemble de la somme empruntée. On aura donc plus d’intérêts à déduire la première année avec différé que sans.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (21/09/2017 13h32)

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[+1]    #937 21/09/2017 13h44

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En fait cela dépend du type de différé, j’aurais du le préciser.
Si c’est un différé partiel (uniquement le remboursement du capital est différé : sorte de mini période in fine en début de prêt) je rejoins votre position.
Si c’est un différé total (sur lequel vous ne payez que l’assurance de prêt) et où les intérêts sont ajoutés au capital restant du, alors vous ne pourrez les déduire.
En terme de déduction fiscale, c’est le principe de décaissement qui s’applique pour savoir à quelle année civile rattacher cette déduction. S’il n’y a pas de décaissement (différé total) alors leur déduction n’est pas admise.


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#938 21/09/2017 13h48

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M.erci pour le complément d’explication.
Je ne connaissais pour ma part que le différé partiel, que j’ai expérimenté, et je découvre cette possibilité de différé total.

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#939 21/09/2017 14h08

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carpediem a écrit :

Juste un rappel que pour comparer des offres de crédits, il faut regarder le coût global du crédit et pas seulement le taux proposé car avec des faibles et proches toute la panoplie des frais de dossier, nantissement, frais d’assurance etc.. compte pour beaucoup dans le coût global du crédit.

CA-CF met en avant la faiblesse de ces frais par rapport aux offres de crédits classiques pour justifier une offre compétitive dans leur présentation auprès des CGP.

Carpediem

Tout à fait, votre message me fait penser que je n’ai pas été précis, les frais de dossier ne sont de que de quelques centaines d’euros, assurance en dessous de 0.1% et pas d’autres frais (dans mon experience)

Dernière modification par roudoudou (21/09/2017 14h09)

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#940 21/09/2017 14h17

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Et du coup cela donne quoi comme TEG calculé sur votre offre de prêt ?
Étonnant qu’il n’y ait aucun frais de garantie. il n’y a ni nantissement des parts, ni caution crédit logement ?


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#941 21/09/2017 14h28

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Bonjour,

Lecteur de longue date du forum mais nouvellement inscrit, je vais me présenter sous peu sur la partie dédiée du forum.

Je profite de cette discussion car pour ceux que celà intéresse, je viens de souscrire à une offre «flash» de crédit conso encore en cours auprès de la caisse d’épargne pour un emprunt de 6000e pour scpi de mon choix pour un TAEG de 2,5% sur 4 ans et ai pu refusé l’assurance. L’offre est sans frais de dossier. Une offre similaire est en cours au Crédit Agricole je crois. C’était une offre orientée pour préparer un mariage mais la conseillère m’a dit qu’elle était aussi disponible pour trésorerie en vue de scpi sans obligation de souscrire aux leurs.
Je pense les investir sur corum XL en démembrement comme je l’expliquerai dans ma présentation.

On est loin des sommes de 30000 à 75000e sus-décrites mais pour ceux qui souhaitent investir une plus petite somme je trouve l’offre intéressante comparativement aux TAEG autour de 5 à 6% usuels pour un crédit conso moyenne durée. On a ici un taux qui se rapproche de ceux des prêts immos.

A bientôt.

Dernière modification par Springle (21/09/2017 14h35)

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#942 21/09/2017 16h24

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cedREIM a écrit :

Et du coup cela donne quoi comme TEG calculé sur votre offre de prêt ?
Étonnant qu’il n’y ait aucun frais de garantie. il n’y a ni nantissement des parts, ni caution crédit logement ?

Caution crelog oui mais pas de frais de nantissement.

Je ne peux pas vous répondre sur le TAEG mais les frais fixes (comme les frais de dossier) sont d’autant plus amortis que la taille de l’emprunt est élevé.

Ce que je voulais dire c’est que j’ai tout ce que j’ai comme frais il n’y a rien de piegeux, j’ai des frais de dossiers proches de 0 une assurance raisonnable (<0.1%) et crélog parceque on ne peut y déroger.

En résumé je pense que l’offre crédit conso peut être interessante sur des petits montants mais des que l’on tape les 100 ou 200k l’écart de taux compense

Dernière modification par roudoudou (21/09/2017 16h25)

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#943 21/09/2017 17h33

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cedREIM a écrit :

En fait cela dépend du type de différé, j’aurais du le préciser.
Si c’est un différé partiel (uniquement le remboursement du capital est différé : sorte de mini période in fine en début de prêt) je rejoins votre position.
Si c’est un différé total (sur lequel vous ne payez que l’assurance de prêt) et où les intérêts sont ajoutés au capital restant du, alors vous ne pourrez les déduire.
En terme de déduction fiscale, c’est le principe de décaissement qui s’applique pour savoir à quelle année civile rattacher cette déduction. S’il n’y a pas de décaissement (différé total) alors leur déduction n’est pas admise.

@CedREIM
Je deduis chaque année les interêts d’un emprunt à différé total au moment ou ils sont portés en compte, sans que je décaisse du cash puisque le solde de l’emprunt est augmenté. Puis-je dire que le principe de decaissement est loin d’etre absolu, puisque les loyers sont imposables le mois de leur facturation, même en cas d’impayé, et que la mécanique complexe des PEL soumets les intérêts à l’impôt à des dates differentes selon l’ancienneté du plan.
Sans vouloir remettre en cause la véracité de votre affirmation, vous auriez une référence?…

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[+1]    #944 21/09/2017 20h27

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C’est un principe général en ce qui concerne la fiscalité des revenus fonciers des personnes physiques.

BOFIP - RFPI - Revenus fonciers - Régime réel d’imposition
section II B.2. (paragraphe 120) 3ème tiret
C’est confirmé plus spécifiquement en ce qui concerne les intérets d’emprunt, toujours dans le BOFIP:
BOFIP - RFPI - Revenus fonciers - Charges déductibles - Intérêts et frais d’emprunt
section III A. (paragraphe 240) 2ème tiret

Attention en matière de fiscalité a bien se référer aux bonnes choses : c’est à dire d’une part au bon impôt, ici l’impôt sur revenu des personnes physiques, d’autre part à la bonne catégorie de revenu, ici revenu foncier.

Norber44 a écrit :

les loyers sont imposables le mois de leur facturation, même en cas d’impayé

Le parallèle que vous faite avec votre exemple me fait plutôt penser à la catégorie BIC (on l’on distingue il est vrai la facturation de l’encaissement)

Norber44 a écrit :

la mécanique complexe des PEL soumets les intérêts à l’impôt à des dates differentes selon l’ancienneté du plan

Là on ne parle même plus d’impôt sur le revenus des personnes physiques.
A mon avis, ce point, que je ne connais pas, relève davantage du COMOFI que du CGI ou du BOFIP

Je pense donc qu’en cas de vérification, vous aurez droit à un petit redressement si ce point est relevé concernant vos déductions sur vos revenus fonciers.


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#945 22/09/2017 09h28

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Springle a écrit :

Je profite de cette discussion car pour ceux que celà intéresse, je viens de souscrire à une offre «flash» de crédit conso encore en cours auprès de la caisse d’épargne pour un emprunt de 6000e pour scpi de mon choix pour un TAEG de 2,5% sur 4 ans et ai pu refusé l’assurance.

Le taux est très élevé, les banques en ligne proposent des taux (hors assurance, non obligatoire) > 1% pour cette durée.

En ce moment par exemple, Boursorama propose du 0,946% sur 4 ans, jusqu’à 30.000e.

Dernière modification par maxlille (22/09/2017 09h31)

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#946 22/09/2017 09h46

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A noter que cette offre Boursorama reste exceptionnel, elle est généralement à 1.95% sur ces durées.
Et il arrive comme c’est le cas en ce moment qu’elle propose un taux réduit, 1.15% voire 0.95%.
Valable jusqu’à fin septembre si j’ai bien lu.


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#947 22/09/2017 13h02

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Merci pour vos remarques qui vont me permettre de négocier ou décliner l’offre puisque je n’avais pas encore signé.
Les taux ont du baisser récemment avec la rentrée car je ne trouvais pas de tels taux consos lors de mon étude du mois de juin.

Merci encore et à bientôt

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#948 27/09/2017 15h34

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On me propose au credit foncier:
75 000 €
20 ans - 2.9% (ou 15 ans - 2.8%)
frais dossier: 600€
Je peux choisir les SCPI

Dernière modification par Enterite (27/09/2017 15h36)

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#949 27/09/2017 15h51

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20 ans c’est bien !
Bien aussi de pouvoir choisir ses SCPI (mais maintenant vous avez l’embarras du choix).
Par contre sur le taux, on doit pouvoir faire mieux.

L’effort d’épargne (remboursements crédit > revenus nets d’impôts) dépendra du rendement des SCPI
(DVM, en choissisant bien > 5 %)
et de votre taux d’imposition.


Dif tor heh smusma

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#950 27/09/2017 16h29

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Hello,

Pour un taux immo je trouve cela élevé par rapport à une banque tradi. Mais il faut trouver la banque qui vous le fera…

Dans les SCPI je sais pas s’il reste vraiment beaucoup d’opportunités sachant que le marché est en surchauffe…

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