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#876 22/08/2017 11h23

Membre
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Vous avez également la possibilité de prendre un prêt conso chez bourso à 0.95% sur 4 ans.
Pas de déduction des intérêts, mais pas d’assurance, ni de frais de dossier…
C’est ce que je viens de faire.

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#877 22/08/2017 13h53

Membre
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@ alex44,

Oui j’avais déjà du RAP pris en 2015.

Les taux dont je parle sont ceux pour l’offre SCPI en prêt conso,

Mais pour plus longue durée et plus gros montant, vous avez bien sur toujours la possibilité de faire un prêt immobilier classique et si vous êtes propriétaire et que la valeur de votre bien - encours de prêt est supérieur au montant de votre investissement en SCPI, crédit logement pourra être utilisé.


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#878 22/08/2017 13h54

Membre
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Et si la valeur de notre bien n’est pas supérieur ? LCL active une autre garantie ?

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#879 22/08/2017 13h59

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LCL et les autres établissements qui travaillent avec Crélog, passent alors par une hypothèque ou un nantissement d’assurance vie entre autres.


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#880 22/08/2017 14h15

Membre
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L’avantage de votre montage Loulou, c’est sans assurance et sans prise de garantie (300€ sur 10k€ c’est 3% tout de même)

Pouvez vous indiquer votre tmi, et du coup l’effort d’épargne une fois en jouissance de parts au début. (Cad dire mensualités-revenu+impots(vous avez acheté en direct je crois)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#881 22/08/2017 14h36

Membre
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Caisse d’épargne étudiant: 60k€ sur 10 ans, premier remboursement différé de 5 ans, taux 0.8%

N’ayant toutefois pour l’instant que peu de revenus -stages, petits boulots- (même si j’estime que dans 2/3 ans ils seront largement suffisants) j’hésite sur la maniere de les investir (ne serait-ce que par interet fiscal - nu-propriete, pleine propriété?) mais aussi sur les choix de SCPI.

Auriez vous des conseils a ce sujet?

Merci d’avance,
Judel

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#882 22/08/2017 15h00

Membre
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Petite question stupide:

-Crédit pour achat SCPI ~2% avec assurance comprise
-Rendement Brut des SCPI ~4-4,5%
-Rendement net pour un TMI de 30% (possession en direct) : ~2-2,25%

Est-ce que ça vaut la peine de faire un crédit à ~2% pour un rendement net après impôts de ~2% avec le risque que ça passe en dessous dans les années à venir ?

J’ai peut-être raté quelques choses ?

loulou75015 a écrit :

alex44 a écrit :

Loulou vous n’aviez pas le choix de scpi? (Car c’est aussi le LcL)

Non, uniquement les SCPI suivantes :
- RAP
- Gemmeo Commerce
- Edissimo (depuis peu chez LCL)

Pour info

Prêt conso SCPI
Pas de garantie obligatoire (dur à négocier pour les montants importants)
Assurance facultative (dur à négocier pour les montants importants)
3k à 75k max par ligne (donc si vous prenez les 3 SCPI vous pouvez avoir 3 lignes à 75k)
12 à 144 mois (pas de possibilité de franchise ou différé)
Tx 1.40 jusqu’à 7 ans 1.95 au delà.
Pas de frais de dossier

Déontologie : je suis client et membre du groupe

Dernière modification par Hidalgo04 (22/08/2017 15h00)


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#883 22/08/2017 15h11

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Il faut plutôt raisonner en TRI final (flux + valeur de revente)

Si hausse de la part effet de levier, si baisse de la part on détruit de la valeur et effet massue !


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#884 22/08/2017 15h40

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Hidalgo04 a écrit :

-Crédit pour achat SCPI ~2% avec assurance comprise
-Rendement Brut des SCPI ~4-4,5%
-Rendement net pour un TMI de 30% (possession en direct) : ~2-2,25%

A crédit, vous n’êtes pas imposé (au début) sur 100% des revenus. Vous pouvez déduire des frais. Donc le rendement est supérieur.

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#885 22/08/2017 16h41

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Puis vous avez visiblement du mal avec la notion de crédit et de CRD. Le capital remboursé à chaque échéance se retrouvera un jour dans le patrimoine. Le crédit avec un cash-flow neutre donc sur 20 ans minimum permet d’augmenter son patrimoine chaque mois sans avoir à débourser trop d’argent.
Le rendement moyens des SCPI est plutôt autour de 4,5%.
Seules certaines sont plus proches de 4% et sont minoritaires.
A priori si les rendements baissent, les taux de crédit aussi donc possibilité de renégocier, rien n’est figé.

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#886 22/08/2017 16h50

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Cependant sa remarque n’est pas denué de sens, c’est pour cela que au lieu de raisonné en % j’ai demandé à Loulou de nous donné des chiffres sonnant wink. Je peux calculer mais cela restera approximatif.

Sur 12 ans à 2% l’interet est peut-être plus limité qu’avec un credit immo à 1%.
Mais vu le montant (10k€) je pense que Loulou ne pouvait pas faire de l’immo.

Dernière modification par alex44 (22/08/2017 17h32)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#887 22/08/2017 16h51

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je rejoins Loulou75015.
J’ai toujours appris qu’un crédit ne devait servir à financer que des projets qui généraient davantage que sont taux. Sinon, on détruit de la valeur.

Or pour notre cas très précis, on est hyper limite non ~2% de taux de crédit pour ~2% de rendement net ?
Si la rentabilité des SCPI venait à baisser en desous du taux du prêt ou si la valeur des parts diminuait, on se retrouverait vite en effet massue, non ?
A moins d’avoir j’ai raté quelque chose.

Surin a écrit :

Puis vous avez visiblement du mal avec la notion de crédit et de CRD. Le capital remboursé à chaque échéance se retrouvera un jour dans le patrimoine. Le crédit avec un cash-flow neutre donc sur 20 ans minimum permet d’augmenter son patrimoine chaque mois sans avoir à débourser trop d’argent.
Le rendement moyens des SCPI est plutôt autour de 4,5%.
Seules certaines sont plus proches de 4% et sont minoritaires.
A priori si les rendements baissent, les taux de crédit aussi donc possibilité de renégocier, rien n’est figé.

Dernière modification par Hidalgo04 (22/08/2017 16h52)


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#888 22/08/2017 17h02

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On vous a expliqué que ce n’était pas 2% net, vous raterez quelque-chose tant que vous resterez avec vos certitudes et ne chercherez pas à comprendre exactement comment se calculent les intérêts d’un crédit à taux amortissable.
Le rendement d’un bien acquis à crédit rapporte sur la totalité de la somme investie dès le début alors que le crédit amortissable coûte des intérêts proportionnels au capital restant du, le CRD,  qui diminue avec le temps pour tendre vers 0 au fur et à mesure des échéances.
Ensuite le montant investi continue toujours de rapporter son rendement.
Bien sûr si le prix de part s’effondre et/ou le rendement, l’opération peut être perdante mais est-ce besoin de le rappeler tant c’est l’évidence?

Edit:
J’emprunte 1000€ à 2% sur 20 ans que je place immédiatement à 2%
Je gagne 20€ tous les ans. Je ne les réinvestis même pas.
Le crédit me coûte 5,06€ par mois sur 20 ans soit 1214,4€ en tout.
Mon placement avec ses 20€ par an m’a rapporté 400€ auxquels il faut rajouter les 1000€ qui existent toujours. J’ai donc 1400€ après 20 ans et même 1485,94€ si les dividendes sont réinvestis.
En conclusion si je peux emprunter à 2% pour placer à 2% je suis gagnant.

Dernière modification par kc44 (22/08/2017 17h21)

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#889 22/08/2017 17h11

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C’est donc pour cela que l’on compare le cout global du prêt avec le rendement (projection) actualisé !


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#890 22/08/2017 17h13

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KC44, il n’est pas nécessaire de prendre un ton suffisant.
Je ne fais que poser des questions sans aucune agréssivité.

Je me souviens m’être renseigné sur les SCPI à crédit à travers Primaliance.
Ils proposaient du 2,25 à 3% il y a 2 ans à travers le "crédit foncier".
J’avais calculé que pour du 4,5% de rentabilité brute moins les 15,5% de CSG + 30% de TMI, j’aurais détruis de la valeur, en prenant l’hypothèse d’une stabilité du prix des parts sur 15 ans.

Surin a écrit :

On vous a expliqué que ce n’était pas 2% net, vous raterez quelque-chose tant que vous resterez avec vos certitudes et ne chercherez pas à comprendre exactement comment se calculent les intérêts d’un taux amortissable.
Le rendement d’un bien acquis à crédit rapporte sur la totalité de la somme investie dès le début alors que le crédit amortissable coûte des intérêts proportionnels au capital restant du, le CRD,  qui diminue avec le temps pour tendre vers 0 au fur et à mesure des échéances.
Ensuite le montant investi continue toujours de rapporter son rendement.
Bien sûr si le prix de part s’effondre et/ou le rendement, l’opération peut être perdante mais est-ce besoin de le rappeler tant c’est l’évidence?

Dernière modification par Hidalgo04 (22/08/2017 17h13)


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#891 22/08/2017 17h16

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Vous trompez, une fois de plus. Regardez mon edit dans le message précédent et svp ne tentez pas de persuader les autres avec vos raisonnements que vous ne prenez pas la peine de vérifier tellement vous en êtes sûr.

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[+1]    #892 22/08/2017 17h39

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Hidalgo04 a écrit :

Je me souviens m’être renseigné sur les SCPI à crédit à travers Primaliance.
Ils proposaient du 2,25 à 3% il y a 2 ans à travers le "crédit foncier".
J’avais calculé que pour du 4,5% de rentabilité brute moins les 15,5% de CSG + 30% de TMI, j’aurais détruis de la valeur, en prenant l’hypothèse d’une stabilité du prix des parts sur 15 ans.

Plutôt que de lancer des idées en l’air, posez votre calcul ici même et les gens vous direz ce qu’ils en pensent. La personne qui se trompe apprendra alors pourquoi et ce sera bénéfique pour tout le monde.

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#893 22/08/2017 17h59

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Surin a écrit :

J’ai donc 1400€ après 20 ans et même 1485,94€ si les dividendes sont réinvestis.
En conclusion si je peux emprunter à 2% pour placer à 2% je suis gagnant.

moins l’inflation sur 20 ans … ex 1997/2017 : 1000  en 1997 = 1306 en 2017 donc gain réel 179 euros de 2017 soit 17.9% pour un placement à 20 ans soit 0.9%…. ca relativise l’intérêt …


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#894 22/08/2017 18h07

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Jctrader, sauf que l’inflation influe aussi sur les loyers qui rentrent en théorie.

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#895 22/08/2017 18h27

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Merci d’avoir pris le temps de détailler les calculs.
Au final la création de valeur est donc de 1400-1214=186.
Si on actualise les flux financiers ça fait encore moins non?

Sauf que vous allez me dire : ça s’est auto financé!  ;-) et là si c’est le cas c’est top.

Surin a écrit :

On vous a expliqué que ce n’était pas 2% net, vous raterez quelque-chose tant que vous resterez avec vos certitudes et ne chercherez pas à comprendre exactement comment se calculent les intérêts d’un crédit à taux amortissable.
Le rendement d’un bien acquis à crédit rapporte sur la totalité de la somme investie dès le début alors que le crédit amortissable coûte des intérêts proportionnels au capital restant du, le CRD,  qui diminue avec le temps pour tendre vers 0 au fur et à mesure des échéances.
Ensuite le montant investi continue toujours de rapporter son rendement.
Bien sûr si le prix de part s’effondre et/ou le rendement, l’opération peut être perdante mais est-ce besoin de le rappeler tant c’est l’évidence?

Edit:
J’emprunte 1000€ à 2% sur 20 ans que je place immédiatement à 2%
Je gagne 20€ tous les ans. Je ne les réinvestis même pas.
Le crédit me coûte 5,06€ par mois sur 20 ans soit 1214,4€ en tout.
Mon placement avec ses 20€ par an m’a rapporté 400€ auxquels il faut rajouter les 1000€ qui existent toujours. J’ai donc 1400€ après 20 ans et même 1485,94€ si les dividendes sont réinvestis.
En conclusion si je peux emprunter à 2% pour placer à 2% je suis gagnant.


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#896 22/08/2017 21h58

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L’interet pour un tmi de 30% est de faire cela en SCI IS on peut obtenir des tri entre 7 et 10% (cf calculs sur ma file)

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#897 22/08/2017 23h36

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Kabal a écrit :

Jctrader, sauf que l’inflation influe aussi sur les loyers qui rentrent en théorie.

Les loyers ne suivent pas toujours strictement l’inflation …. et dans votre calcul , vous avez omis de retirer l’IR et CSG sur les revenus …. les 400 se transforment en 240 (30+15.5) soit 1240…. sans donc tenir compte de l’inflation et en supposant que les parts ont un prix fixe et que le rendement reste stable pendant 20 ans : c’est un sacré pari pour 1% de revenu annuel  .


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#898 23/08/2017 02h30

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Bien sûr qu’ils ne se suivent pas, il y a au minimum un décalage dans le temps mais c’est avant tout un calcul théorique qui démontre que même avec un taux égal ou légèrement  supérieur à celui de l’investissement, le crédit permet un levier.
Sur mon exemple retirez 6 mois de carence (10€) et 10% de frais (100%), on reste gagnant si SCPI.
Sur l’IR et CSG, je suis parti sur 2% nets car on partait de 4-4,5% pour arriver à 2% en les retirant une première fois et en grossissant le trait, si on les retire une 2ème fois, je ne sais plus ce qu’il vous faut pour être convaincu.

Concernant l’inflation, encore une fois erreur.
Si j’emprunte et cela est et a été mon cas, j’espère qu’il y aura de l’inflation car dans ce cas, ma mensualité, constante dans le temps, devient plus facile à rembourser alors que mon salaire ou autres sources d’argent aura augmenté avec l’inflation, pas au même rythme mais tout de même.
A l’inverse si pas d’inflation comme cela a été le cas et baisse des taux, on peut renégocier.
Je reste un fervent supporter de l’emprunt amortissable à taux fixe mais bien sur il faut savoir l’utiliser et en comprendre tous les mécanismes, le défaut de paiement étant interdit.

Pour calculer une mensualité par exemple, on prend le CRD du mois précédent, on le multiple par le taux d’emprunt, divisé par 12, pour connaître les intérêts du mois. Vous le retranchez de la mensualité pour avoir le capital remboursé du mois. Et ainsi de suite, le calcul est on ne peut plus transparent et vérifiable, les banques ne prélèvent pas ce qui les arrange en premier, elles font un calcul et l’appliquent, il se trouve que le CRD est élevé au début donc la part d’intérêts l’est davantage aussi au début.

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#899 23/08/2017 07h55

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@Surin : désolé je n’avais pas vu que vous aviez déjà retirer IR et CSG .


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[+1]    #900 23/08/2017 09h33

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Surin a écrit :

J’emprunte 1000€ à 2% sur 20 ans que je place immédiatement à 2%
Je gagne 20€ tous les ans. Je ne les réinvestis même pas.
Le crédit me coûte 5,06€ par mois sur 20 ans soit 1214,4€ en tout.
Mon placement avec ses 20€ par an m’a rapporté 400€ auxquels il faut rajouter les 1000€ qui existent toujours. J’ai donc 1400€ après 20 ans et même 1485,94€ si les dividendes sont réinvestis.
En conclusion si je peux emprunter à 2% pour placer à 2% je suis gagnant.

Merci pour cette discussion intéressante, d’autant plus que j’ai un projet justement d’achat de part de SCPI à crédit et que j’ai du mal à me décider. J’ai repris la simulation pour tenir compte de la CSG et dans mon cas de mon TMI à 30% afin de voir si je me rapproche des chiffres de Surin. 

J’emprunte 50 000€ à 2.02% sur 10 ans.
Le crédit me coûte 461€ par mois sur 10 ans soit 55 320€ en tout.
Je place ces 50 000 euros à 4.5% soit 2 250 euros par an soit 22 500 euros sur 10 ans.

En données bruts
Au bout de 10 ans, j’ai 50 000 + 22 500 soit 72 500 euros.
Je gagne donc 72 5000 - 55 320 soit 17 180 euros si je ne réinvestis pas les dividendes.

En données nets après 15.5% prélèvements sociaux et impôts sur le revenu TMI 30%
J’ai reçu 14 656 euros et pas  22 500 euros sur 10 ans.
Au bout de 10 ans j’ai 50 0000 + 14 656 soit 64 656 euros.
Je gagne 64 656 - 55 320 soit 9336 euros.

Donc sauf erreur de ma part, comme l’expliquais Surin on gagne à tous les coups, en brut comme en net, mais la rentabilité est trés faible en net au final. Je n’ai pas tenu compte du réinvestissement des sommes ni de la probable diminution de la rentabilité des parts au fils des années.

Dernière modification par rocc (23/08/2017 09h38)

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