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#1 30/08/2019 08h47 → Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel) (ir, is, professionnel, sci)

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Bonjour,

Ma femme et moi achetons un local professionnel pour agrandir son activité pro (des bureaux).
Elle a actuellement peu de charges et souhaite s’en créer.
Nous achetons donc ce bien en SCI qui lui louera ce local.

Son local pro actuel que nous agrandissons est un bien immobilier familial. Il est hors de question pour elle de vendre ce nouveau bien avant longtemps donc.

La question que nous nous posons : faut-il adopter l’IS ou l’IR ? Notre notaire nous a dit que l’IS était plus pour les grosses sociétés qui amortissent de grosses valorisations.
Nous nous disons que dans 30 ou 40 ans, quant nos enfants ou petits enfants voudrons revendre ce bien ils devront payer une taxation sur les PV bien plus importante qu’à l’IR (pas d’imposition sur la PV à l’IR).

Que faire ?

Nota : TMI de 41%. SCI non imposable les premières années du fait des travaux. Valeur du bien frais de notaire inclus : 267k€.

Mots-clés : ir, is, professionnel, sci

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[+1]    #2 30/08/2019 10h37 → Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel) (ir, is, professionnel, sci)

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Bonjour,

La SCI possède-t-elle déjà d’autres biens ou ce local sera-t-il son unique actif? Avez-vous une idée du loyer qui sera pratiqué?

Il faudrait aussi évaluer les charges déductibles pour estimer quel serait le résultat net de la SCI afin de voir quelle serait l’imposition annuelle avec votre TMI de 41%.

Une fois cette estimation faite vous pourrez voir au bout de combien d’années vous serez gagnant avec la SCI à l’IS par rapport à l’IR.

Cdt,

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#3 30/08/2019 16h19 → Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel) (ir, is, professionnel, sci)

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Bonjour,

La SCI  n’a pas encore d’actif. Elle n’est même pas encore créée.
Le montant du prêt est évalué à 1320€/mois sur 20 ans. Les travaux envisagés et déductibles sur 3 ans sont évalués à 40k€
Le loyer prévisionnel est de 1550€/mois CC
Avec les intérêts d’emprunt, je pense que la SCI devrait ne pas être imposable durant les 2 premières années

Ce que j’ai du mal à comprendre c’est comment on peut calculer au bout de combien d’années on sera gagnant avec la SCI à l’IS par rapport à l’IR. En effet, quand on ne sait pas quand on va revendre son bien, on ne peut même pas faire d’estimation sur la valeur du bien à la revente et donc sur l’imposition de la PV éventuelle.

Je comprends que l’IS permet de différer le paiement de l’impôt.
Si le prix du bien a doublé au moment de la revente au bout de 30 ans. Ce n’est pas la même chose que si on revend le bien au bout de 5 ans avec une moins-value.

Bref, les chiffres préconisent une SCI à l’IS : https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15295_2019-08-30_16_17_34-simulation_prets_-_googlesheets.jpg
mais j’ai peut être oublié des paramètre (par exemple, j’ai considéré le loyer constant et je n’ai pas compris les histoires de dividendes imposés à 30%)

EDIT :
Ooops, ma formule de calcul des PV IS était complètement fausse.

Donc je crois que je comprends :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/15295_capture_de769cran_2019-08-30_a768_170919.png
L’IR est justifié pour des reventes à court terme.
L’IS pour du long termes où l’avantage fiscal rattrape la fiscalité des PV pour les sociétés.

Dernière modification par Victor60 (30/08/2019 17h11)

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[+1]    #4 30/08/2019 18h20 → Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel) (ir, is, professionnel, sci)

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Bonjour

Sur des bureaux pro, je suis étonné qu’on vous propose 20 ans, de mon expérience certes un peu ancienne, la banque refusait au delà de 15 ans en durée, ce qui change le CF.

Sur le débat IR ou IS, j’ajouterai que si vous pensez que le bien ne va pas prendre de la valeur sur la durée mais plutôt en perdre (exemple rdc ou quartier qui vieillit mal), pariez sur l’IS alors car avec l’amortissement vous réduisez ainsi la MV potentielle. Voyez avec votre EC, mais un amort sur 30 ans peut être intéressant à mon sens.

Pour les aménagements des bureaux, vous pouvez les passer sur votre locataire (vous) avec une durée de 10 ans par exemple, ce qui permet de refaire à neuf régulièrement dans la même idée.

Pour votre question sur les dividendes, c’est assez simple : à l’IR, la sci est transparente : vous reportez sur votre déclaration irpp et êtes taxés TMI et prélèvements sociaux.
A l’IS, jusque 38 ke de résultat final (après amortissement donc entre autres) la sci paie 15%. Si l’Ag décide de distribuer, les actionnaires reçoivent leur quote part avec flat tax de 30% retenue

Autre plus pour l’Is, après quelques exercices probants, vous pouvez lui loger des
scpi à crédit pour optimiser les 38 ke de taux réduit d’IS

À mon sens, beaucoup d’avantages en faveur de l’IS

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#5 02/09/2019 08h45 → Victor60 : étude de cas immobilier (achat d'un local professionnel) (ir, is, professionnel, sci)

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Je ne comprends pas bien votre tableau (que représente Total IR? Total IS?, etc.) mais j’avais basé mon commentaire précédent sur votre premier message:

Nous nous disons que dans 30 ou 40 ans, quant nos enfants ou petits enfants voudrons revendre ce bien ils devront payer une taxation sur les PV bien plus importante qu’à l’IR (pas d’imposition sur la PV à l’IR).

A cet horizon et à l’IS le bien aura été totalement amorti comptablement, donc la PV à payer sera sur la totalité de la vente.

Quel sera le taux d’imposition sur les PV à ce moment-là? Bonne question. La fiscalité sur les entreprise étant plutôt stable vous pourriez peut-être envisager d’utiliser le coût avec les taux actuels.

Quelle sera la valeur du bien dans trente ou quarante ans? Encore une grosse inconnue.

Pour pouvoir faire un choix aujourd’hui sur IR ou IS il faut poser des hypothèses, quitte à jouer un peu avec les paramètres pour voir quelle sont les points sensibles du projet. Ensuite seul l’avenir vous donnera raison ou tort.

A priori si on considère que les taux d’imposition et la valeur du bien restent identiques à aujourd’hui la SCI devra payer une PV d’environ 60k€ lors de la revente du bien. Si vous envisagez une revente à 30 ans (cf votre premier message) cela fait environ 2k€ d’impôts par an.

Avec votre TMI à 41% pour payer environ 2k€ d’impot par an il faudra que la SCI ait un résultat annuel d’environ 4.9k€ en moyenne.

Quel résultat net annuel envisagez-vous dans vos calculs pour la SCI? Quel TMI envisagez-vous avoir pendant la durée de vie de ce projet?

C’est un calcul assez simpliste qui ne prend pas en compte l’argent généré sur la période grâce aux placements issus du report de l’imposition obtenu via la SCI à l’IS, ni l’inflation, etc.

Dernière modification par Valdec (02/09/2019 08h47)

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