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Forums des investisseurs heureux

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#1 04/05/2018 15h03 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonjour à tous,

Ça fait longtemps que je n’ai pas posté de message ici mais aujourd’hui je pense que votre aide serait la bienvenue.

J’ai 2 crédits immobilier, contractés en 2015 sur 10 et 15 pour 2 biens en location (bonne renta)

Aujourd’hui, je change de stratégie et je souhaite me faire racheter mes crédits et rallonger la durée de ces 2 crédits, la cible c’est 20 ans pour les 2 crédits.

La plupart des banques que j’ai contacté refuse de rallonger mes crédits, elles me proposent juste de les racheter (avec à la rigueur quelques mensualités de plus mais on est loin des 20 ans)

Donc, je me permet de vous poser 2 questions:
- Est-ce quelque chose de commun / facile à faire de rallonger la durée de ses crédits immobilier ?
- Connaissez-vous des banques qui sont ouvert à ce genre de projet ?

Localisation: Essonne / Paris

J’ai 28 ans et revenu activité principal: 3500€ net / mois
revenu locatif: 1870€/ mois

(J’ai essayé Meilleur Taux .com mais je les trouve vraiment pas top ! )

Merci d’avance pour votre aide

ibrahim

Mots-clés : banque, credit, immobilier

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#2 04/05/2018 15h08 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonjour,

Il existe pléthore de sujets traitants de la même problématique.
Cherchez sur le forum et vous trouverez votre bonheur sur les réponses générales (prudence sur la déductibilité des intérêts en particulier)
Pour les réponses spécifiques, de type "quelle banque aller voir", je suis assez sceptique sur la possibilité de vraiment répondre car la politique d’une banque n’est pas la même en deux endroits de France, ni en 2 périodes de l’année. Selon qu’elle cherchera à avoir de nouveaux clients ou non, elle proposera de meilleurs taux (ou non), sera souple pour les investisseurs (ou non) etc etc…
Par expérience personnelle, une  banque A m’a octroyé un prêt que m’avait refusé la banque B et 3 mois après, ce fut l’inverse….

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#3 04/05/2018 15h31 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonjour,

Avant d’envisager un rachat auprès d’une autre banque, procédure somme toute assez longue et coûteuse, avez-vous d’abord envisagé de négocier avec votre banque actuelle ?

D’ailleurs il est probable que vos prêts incluent déjà une clause de modulation des mensualités, vous permettant d’allonger gratuitement et sur simple demande la durée (2 ans de plus par exemple au Crédit du Nord).

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#4 04/05/2018 16h11 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonjour,

Je suppose que vous voulez rallonger la durée de vos crédits de façon à dégager davantage de cash flow sur vos investissements.

Si à première vue, cela semble logique, il y a en réalité un problème important que vous semblez méconnaître. Le fisc ne vous accordera pas la déductibilité des intérêts si les intérêts du nouveau prêt sont supérieurs à ceux de l’ancien. Par exemple, je solde un crédit dont il reste 8500 euros d’intérêts à rembourser. J’en contracte un nouveau sur une durée plus longue et les intérêts de ce nouveau prêt se montent à 10.500 euros. Dans ce cas de figure, les intérêts du prêt de substitution ne sont pas déductibles des loyers que vous percevez. Si les intérêts du prêt de substitution sont moindres que les intérêts du premier emprunt, alors ils restent déductibles.

Cela risque probablement de vous amener à réviser votre position.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (04/05/2018 18h40)

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#5 04/05/2018 16h37 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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En effet je n’étais en aucun cas au courant de cette loi.
Avez-vous un lien pour plus de détails ou le nom de cette loi/mesure ?
J’aimerais en savoir plus, dans 80% des cas, je pense que je vais me faire avoir du coup …. j’en reviens pas qu’une telle mesure existe.

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#6 04/05/2018 16h46 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Vous déclarez au BIC ou en revenu foncier pour les 2 appartements ?

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#7 04/05/2018 17h23 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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AesculusHippocastanum a écrit :

Bonjour,

Par exemple, je solde un crédit dont il reste 8500 euros d’intérêts à rembourser. J’en contracte un nouveau sur une durée plus longue et les intérêts de ce nouveau prêt se montent à 10.500 euros. Dans ce cas de figure, les intérêts du prêt de substitution ne sont pas déductibles des loyers que vous percevez.

Bonjour

La lecture de ce paragraphe me pose 2 questions.
La première est de savoir si ils ne sont totalement pas déductibles ou la déduction est limitée au montant prévu à l’origine ?

La seconde est si il y a juste un rallongement de la durée sans solde du prêt initial. De nombreux prêts proposent maintenant la possibilité de réduire les mensualités en augmentant la durée. Quid des intérêts (même très faibles) une fois la durée initiale passée ?
Merci pour vos retours.
Cordialement

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#8 04/05/2018 17h24 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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ibay77 a écrit :

j’en reviens pas qu’une telle mesure existe.

Beaucoup n’en reviennent pas que l’on puisse dans l’absolu ne serait-ce que déduire des intérêts d’emprunt.
Je l’ai pourtant déjà fait mais trouve cela absurde, question de point de vue. Je trouve que c’est une bonne chose que le fait d’augmenter ses intérêts d’emprunt ne permette plus de déduire le surplus, ça serait la porte ouverte à toutes sortes de dérives.

Cette question de rallonger la durée d’emprunt est récurrente comme déjà rappelé, ce n’est pas conseillé et de toute façon bien souvent impossible ou à des frais rédhibitoires.
Prêt immobilier : peut-on allonger la durée d’un prêt immobilier ?


Bientôt 10 ans hors de la "rat race"

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#9 04/05/2018 18h39 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonsoir,

On peut reprocher beaucoup de choses au fisc mais pas le fait d’être illogique. En effet, si vous substituez un crédit par un autre, souvent parce que les taux d’emprunt ont baissé, vous allez payer moins d’intérêts (taux plus bas) donc logiquement plus d’impôts (puisque vous déduirez moins d’intérêts). Vous y gagnez mais le fisc aussi.

Pour eg972, les intérêts d’un emprunt substitutif ne sont pas déductibles. L’administration tolère leur déductibilité à la seule condition que les intérêts payés soient inférieurs à ceux du crédit initial.En revanche, si vous modulez  la durée et donc le taux d’un crédit déjà en cours, je ne sais pas comment l’administration gère cela.

J’avais directement posé la question à mon centre des impôts avant de renégocier mes emprunts pour mes investissements locatifs. C’est assez facile à faire par mail et il y a une trace ensuite en cas de contrôle. A chaque fois que j’ai correspondu avec mon CDI, j’ai eu à faire à des gens compétents et très serviables. N’hésitez donc pas à les contacter.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (04/05/2018 18h43)

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#10 08/05/2018 03h41 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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AesculusHippocastanum a écrit :

Pour eg972, les intérêts d’un emprunt substitutif ne sont pas déductibles. L’administration tolère leur déductibilité à la seule condition que les intérêts payés soient inférieurs à ceux du crédit initial.En revanche, si vous modulez  la durée et donc le taux d’un crédit déjà en cours, je ne sais pas comment l’administration gère cela.

Après lecture de ceci paragraphe 12, j’en déduis que les intérêts sont déductibles même s’ils sont supérieurs car il s’agit d’une option du contrat initial.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#11 08/05/2018 09h47 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Bonjour,

Il n’y a plus qu’une banque qui accepte de racheter les crédits sur durée plus longue, et, généralement, cela se limite à du +5 ans,

Sinon, il faudra moduler

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#12 09/05/2018 08h16 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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lachignolecorse a écrit :

AesculusHippocastanum a écrit :

Pour eg972, les intérêts d’un emprunt substitutif ne sont pas déductibles. L’administration tolère leur déductibilité à la seule condition que les intérêts payés soient inférieurs à ceux du crédit initial.En revanche, si vous modulez  la durée et donc le taux d’un crédit déjà en cours, je ne sais pas comment l’administration gère cela.

Après lecture de ceci paragraphe 12, j’en déduis que les intérêts sont déductibles même s’ils sont supérieurs car il s’agit d’une option du contrat initial.

J’ai une préférence pour les sources officielles :
bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP, paragraphe 110.

Ce qui est certain : les intérêts d’un prêt de substitution ne sont pas déductibles. Il s’agit d’une tolérance. Bon, après, on peut discuter sur le fait qu’une tolérance officiellement écrite sur le site du gouvernement soit + proche d’une "vérité" que d’une tolérance…

Mon interprétation : si a somme totale des intérêts est supérieure au prêt initial, on ne peut rien déduire. Pas même si on souhaite ne déduire que dans la limite  des intérêts initiaux et "perdre" le reste.

Ma conviction : Une application stricte serait terrible pour les investisseurs mais aussi (et surtout ?) pour les banques. Donc je ne pense pas qu’il faille s’inquiéter outre mesure.

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#13 14/05/2018 13h56 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Merci à vous pour vos messages.

Je me retrouve bloqué, j’ai d’excellent locataires qui en rendraient jaloux plus d’un avec une bonne renta mais un cash flow moyen du à mes prêts à remboursement rapide.

Je me suis même demandé à un moment données, si je ne devais pas créer une société et me les racheter à moi même mais techniquement je ne sais pas si c’est possible et les frais de notaires sont à prendre en compte et c’est pas négligeable.

Bien que j’ai 2 appartements et que seul le deuxième me met du cash flow negative mais je rembourse vite le crédit, plus que 7 ans.
Je me suis bien bloqué et ça me pousse à vendre tout ça.

Vous voyez une autre possibilité de votre côté ?

Merci

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#14 14/05/2018 14h04 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Sans vouloir vous juger, c’était à vous d’estimer votre capacité à rembourser les emprunts tout en continuant à assurer votre train de vie.
La solution dans ces cas là c’est le rachat de crédit avec des intérêts qui grimpe en flèche, une déduction rendue impossible ou partiellement seulement et tout cela ressemble à la spirale du surendettement.
Y a-t-il un évènement imprévu qui a fait que maintenant vous ne pouvez rembourser normalement ces emprunts ? Sinon la solution normale est d’augmenter vos revenus, est-ce possible ? Réduire le train de vie ?
Réalisez bien que réduire son train de vie suffisamment tôt (et temporairement), c’est s’assurer de ne pas le couper un jour ou l’autre en perdant ces investissements qui sont rentables.


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#15 14/05/2018 14h21 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Vous avez raison. Je peux rembourser ces prets et mes revenus sont passé de 2300€ à 3600€/mois net en 4 ans.
Je traverse juste une période compliqué du à ma fiancé qui n’a pas de job temporairement.
Mais au dela de ça, mon envie est juste d’augmenter mon cash flow. Mes investissement sont déjà très rentable je pense, du moins je n’ai pas à me plaindre je pense comparé à d’autre investissement que je vois.  Cela signifie que je peux continuer comme ça si je n’ai pas le choix mais il est vrai que j’ai fait une grosse erreur, j’aurais du prendre du long terme pour mes crédits à l’époque ou j’ai acheté ces biens pour dégager un cash flow possitif.

(Rien à voir mais je vois que vous n’etes plus dans la rat race depuis 10 ans, je vous en félicite !! c’est beau)

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#16 14/05/2018 14h32 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Ah, la fiancée américaine, j’ai parcouru votre présentation. Encore une fois sans vous juger et me mêler de ce qui ne me regarde pas, elle ne travaille pas "temporairement" mais ça dure et avec vos 3600€ vous ne semblez plus arriver à vous en sortir convenablement au point d’en venir à vendre un bien rentable que vous avez acheté alors qu’elle n’était pas là et que tout allait bien financièrement. Elle est gentille l’américaine (et jolie je n’en doute pas) mais ça fait beaucoup non ?
Alors oui Paris, les restaus, les sorties, on veut tout faire pour la satisfaire mais le problème ne me semble pas être que d’ordre financier ni du ressort de ce forum.

Merci pour la parenthèse, j’ai quitté mon dernier emploi salarié avant de trouver ma fiancée, étrangère aussi, et certainement pas meilleur parti que la votre wink

Pardonnez mon ton quelque peu léger, ne le prenez pas mal, c’est aussi de l’humour, en espérant vous faire avancer dans vos réflexions.


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#17 15/05/2018 11h27 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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Ahahah , je n’ai absolument pas mal pris votre message.
Bien au contraire, j’aime à croire qu’on est là pour s’aider et se dire les choses.

Il est vrai qu’avoir une fiancé m’a fait changer de style de vie, mais le problème c’est surtout que j’ai du mal à trouver un boulot pour madame alors qu’elle est sur diplomée et très intelligente, d’ailleurs si vous avez une piste pour une personne ayant 2 masters littéraires qui veut bosser à Paris dans le conseil, le marketing ou les RH n’hésitez pas à revenir vers moi, elle a un profil junior donc peu cher pour l’instant.

Revenons au sujet principal, je pense qu’après mure réflexion je vais juste renégocier mon pret à 85K signé au taux de 2,3% à l’époque et garder mes 2 biens au lieu de les vendre, il est vrai que j’ai de très bon locataires et des bien remboursé assez rapidement.

Dernière modification par ibay77 (15/05/2018 11h32)

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#18 15/05/2018 12h33 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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ibay77 a écrit :

le problème c’est surtout que j’ai du mal à trouver un boulot pour madame

Dans la lignée de ce que dit kc44, pourquoi est-ce que c’est vous qui cherchez un boulot pour madame ? C’est sa vie, sa carrière, donc c’est à elle de trouver un boulot.

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#19 15/05/2018 17h06 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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On cherche tous les deux évidement, c’est plutôt une façon de dire que c’est ça qui me pose de gros ennuis ces temps ci.
Il est normal que je lui donne un coup de main, je réussit très bine ma carrière pro jusqu’à maintenant et elle n’est pas dans son pays d’origine avec une langue différente de la sienne, il est normal que je prenne un peu les choses en mains. Mais ce n’est pas le sujet de toute facon.

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#20 16/05/2018 20h41 → Ibay77 : étude de cas immobilier (rallonger la durée d'un crédit immobilier locatif) (banque, credit, immobilier)

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ibay77 a écrit :

elle n’est pas dans son pays d’origine avec une langue différente de la sienne

Il y a un paquet d’entreprises américaines intéressées pour avoir des salariés à Paris parlant parfaitement américain ; et réciproquement un paquet d’entreprises françaises intéressées pour avoir des salariés à Paris capables de vendre, négocier etc. avec les US. Ce que vous décrivez comme un inconvénient est un énorme atout ! A mettre en avant sur les CV et à faire valoir aux entreprises pour qui cela représenterait un avantage !

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