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#1 24/10/2018 11h44

Membre (2015)
Réputation :   36  

Je viens vous présenter une nouvelle étude de cas. Il s’agit d’un local pro vendu loué à un poignée de km de chez moi. Je n’envisageait pas de remettre le pieds à l’étrier aussi rapidement. Notre banquier non plus, du coup il ne nous suis pas.

La rentabilité brute est assez bonne (8,7%), mais bien sûr, quand on déduit tout les frais elle fond comme neige au soleil. (J’ai fait ma simulation avec un gestion par agence et une vacance locative de 6 mois tout les 5 ans pour avoir une marge de manœuvre).

Le prix bas est du à une localisation non centrale, à une activité (snack) qui ne fait pas rêver et à un locataire n’ayant pas encore un exercice entier, ce qui constitue clairement un risque identifié. Le commerce est rempli tous les midi (+vente à emporter) de par la proximité d’un lycée. Le gérant semble sérieux, la nourriture est correcte et surtout il est en bon terme avec la copropriété et les voisins.

Le vendeur était propriétaire de la moitié de l’immeuble qu’il vend séparément. Les autres lots étaient soient déjà vendus, soit trois chers pour moi. Je n’ai pas les raisons précises de sa vente, sinon qu’il est âgé et habite loin.

L’objectif pour nous est la constitution d’un patrimoine en vue de la retraite, pas forcement anticipée. La protection du conjoint en cas de décès fait partie de nos objectifs aussi, ainsi que la constitution d’un patrimoine à transmettre aux enfants. La découverte de ce nouveau type de locataire nous intéresse. L’idée de posséder un local commercial proche de chez nous nous séduit aussi par l’idée que peut-être un jour l’un d’entre nous ou un de nos enfants pourrait en avoir l’utilité (mais çà reste une considération mineure, aucun d’entre nous n’ayant de projet, même à long terme).

Nous faisons le choix de la SCI à l’IS, afin de limiter l’impact sur notre imposition personnelle (nous sommes pas loin de la limite de changement de TMI 14% vers 30%). La SCI pourrait avoir vocation à loger d’autres investissements à l’avenir (logements nus, immeubles voire SCPI).

Cela nous permet d’ajouter une corde à notre arc et aussi de ne pas dépendre exclusivement du régime LMNP que nous utilisons déjà sur d’autres biens. Et puis c’est une nouvelle expérience.

- Statut, Age, TMI, revenus: Couple salarié, quarantaine en approche

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables: faibles
- Fiscales: faible
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie): expériences de travaux sur RP par moi même et par artisans
- Sociales: timide qui se soigne
- Temps disponible: faible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : murs de restauration rapide (40m²)
- Année de construction: 1930
- Étage :RDC/2
- Déjà occupé : Occupé par un locataire en place depuis moins d’un an
- Si appartement : syndic bénévole
- Chauffage individuel électrique
- Pas de volets
- Espaces verts dans la copropriété ? Non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, pas propriétaires débiteurs
- Concierge  ? Non
- Décoration : refait à neuf par le locataire

LOCALISATION DU BIEN

- Banlieue de Lyon
- périphérie
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique : Emplacement le plus proche d’un lycée et d’un collège
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non


RENTABILITÉ DU BIEN


- Coût du bien avec frais de notaire: 75000 + 7000 FDN
- Loyer déjà pratiqué 600 + 20 € charges
- Taux de vacance envisagé : 6 mois tous les 5 ans = 10% (j’espère être large, sur les 15 dernières années les 2 précédents changements se sont fait sans vacance par vente du fond de commerce)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation: en cours de réflexion (504€)

- Travaux immédiats: Aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent: aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire): aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture): La toiture est en bon état, le commerçant a refait sa partie de façade et vitrine.

- Taxe foncière hors TEOM: 720
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): Je n’ai pas encore de devis
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés: Non
- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire 7200/82000*10= 8,7%
- Rendement opérationnel:  5,4% (7200-720 (vacance)-120 (charges) - 700 (TF) - 504 (gestion) - 200 (Ass) - comptable 500 € = 4456 € / an  = 371 €/mois
4456 € / 82000€ = 5,4 %

FINANCEMENT DU BIEN

Concernant le financement, nous avons demandé aux banques de nous perter le maximum sur la durée la plus longue. Visiblement un local professionnel en SCI à l’IS c’est plus compliqué pour pas mal de banques, nous faisant basculer vers les clients professionnels avec des barèmes, des durées et des frais peu avantageux.

En excluant les propositions mauvaises, reste en lisse 2 banques proposant:

Un financement à 100% à 1,3% sur 20 ans.
Un financement à 110% à 1,6% sur 15 ans.

- Montant de l’apport: 0
- Type de crédit : amortissable 1,6%
- Assurance : 0,270 % (DC-PTIA 100% sur deux têtes)
- Durée du crédit: 180 mois
- Frais de tenue de compte : convention compte personnel accepté pour SCI familiale.
- Échéance: 531,16 € AI

Ou

- Montant de l’apport: 7000 FdN
- Type de crédit : amortissable 1,3%
- Assurance: 0,270 % (DC-PTIA 100% sur deux têtes)
- Durée du crédit: 240 mois
- Frais de tenue de compte : convention de compte personnel accepté pour SCI familiale.
- Échéance: 371,93€  AI

Toutes les banques sollicitées nous suivaient, à l’exception de notre banque habituelle qui ne suis pas, pour cause de projet trop rapproché des précédents.

Je pense partir la proposition de crédit à 20 ans. Nous allons devoir à regret puiser un peu dans notre épargne (sans toucher à l’épargne de précaution), mais c’est inévitable pour éviter un cash-flow trop négatif.

Il va nous falloir la reconstituer un peut celle ci avant le prochain projet. Ce qui n’est pas totalement une mauvaise chose puisqu’il semble de toute façon nécessaire de lever un peu le pied sur le crédit immobilier, le temps d’amortir un peu les prêts et voir si tout fonctionne comme prévu.
pour notre crédibilité aux yeux des banques.

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue : SCI à l’IS. Les simulations de rendement locatif et autres nous confortent dans ce choix

CASH FLOW
- Cash flow (au sein de la SCI) :
Les simulations de rendement locatif font ressortir les chiffres suivants
avec crédit sur 20 ans, 0€ pendant 8 ans et -50€ ensuite.
avec crédit sur 15 ans, -160€ pendant 8 ans et -210€ ensuite.

Le cashflow pourrait être amélioré en se passant de gestion par agence et si la vacance locative est plus basse. Sans ça, il faudra que nous réalisions un remboursement anticipé partiel en cours de prêt pour maintenir le cashflow neutre.

La rentabilité nette que j’ai calculé à 5,4% dépasse mon seuil psychologique qui est le rendement des SCPI dont j’ai des parts. (par exemple Immorente à 4,7%)

QUESTIONS:
Le projet est déjà bien avancé, je ne me pose donc plus de grandes questions. Mon état d’esprit actuel est d’avancer sans me perdre dans la recherche de la perfection.

Je présente avant tout ce projet pour partager un nouvel exemple et enrichir le forum.

Néanmoins je m’en remet à la communauté pour quelques questions:

-Est ce que mes calculs de rentabilités vous semblent corrects?

-Est ce que j’ai oublié certains frais?

-Est ce que 500€ pour la compta est normal?

-La gestion locative par agence est elle plus pertinente pour un locataire professionnel que pour un particulier.

-Je me demande comment j’aurai pu faire pour creuser un peu la solvabilité d’un locataire professionnel qui n’a pas encore un exercice complet. J’ai pu voir les historiques de paiement sur quelques années par l’agence immo mais pas plus et surtout ils correspondant en grande partie à l’ancien locataire. J’ai essayé de tirer les vers du nez aux banquiers, mais ce n’était visiblement pas déontologique.

Mots-clés : immobilier, local professionnel, sci

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#2 24/10/2018 12h38

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Bonjour.

500€ pour une sci is me semble peu. J’ai demandé à mon comptable dernièrement, il m’a donné un budget de 800/900€/an.

Pourquoi sci is? Pourquoi ne pas rester IR pour commencer, ce qui facilitera peut être vos demandes de financement et limitera le coût de gestion.

Avez vous eu le bail? Il est pour habitude de faire payer la taxe foncière par le locataire pour ce genre d’activité.

Dernière modification par lachignolecorse (24/10/2018 12h39)


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#3 24/10/2018 13h49

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Pour ma SCI IS, le comptable me prend 700€ HT ; mais j’avais négocié depuis 900€.

Pour la TF, même remarque que lachignolecorse.

Et à y être, dans la mesure du possible, il serait utile de mettre la main sur le bail pro signé par le locataire en place : qu’est ce qui est à sa charge, qu’est ce qui ne l’est pas (travaux, charges copro etc.)?

Le locataire actuel paye t-il la TVA sur les loyers? Si oui, envisagez de vous y mettre aussi. Ça vous permettrait de ’gratter’ ici et là, sur les FDN, sur les coût de compta, sur les charges de copro, sur d’éventuels travaux etc. Mais à vérifier p/au locataire actuel (ibid.) + si ça change le coût du comptable.

Dans les coûts, vous avez oublié de compter :
- Coûts de création de la SCI (éventuels coûts juridique si vous ne rédigez pas vous même les statuts + coûts administratifs)
- Coûts de fonctionnement bancaire (compte en banque)
- Si pas d’option à la TVA, alors CRL

Dernière modification par carignan99 (24/10/2018 13h50)

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#4 24/10/2018 19h58

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Carignan99,  LachignoleCorse

J’ai entre temps eu la confirmation de mon comptable. Ce sera finalement 600€. Ce qui fait passer mes calculs légerement en négatif. J’en déduit que ce tarif est correct. Mais je ne sais pas dans quel mesure le fait que nous lui confions nos LMNP ai pu jouer

SCI à l’IS pour "isoler" ces nouveaux revenus. Nous sommes à quelques millers d’euros de passer à la TMI 30%. Sans compter les eventuels effets de seuil que je n’ai pas mesurés, notamment sur le quotient familial utilisé par le CE, la CAF, les cantines… et d’autres que je ne connais sûrement pas encore.

J’ai eu le bail. Il prévoit le réglement des taxes, mais l’ancien propriétaire ne l’a jamais demandé (peut être parcequ’il n’arrivait pas à dissocier la part revenant à ce lot). Ce point devra donc être ammené avec diplomatie et je prefere donc compter sans. Ca pourra être un bon test pour voir la compétence de l’agence immobilière.

Le bail prévoit que les réparations sont à la charge du locataire, sauf celles de l’article 606 du code civil. Je n’avais pas fait attention à ce détail, mais il semble que ce sont les gros travaux structurels. Il semble donc que seuls les travaux relevant de la structure et de la solidité de l’immeuble loué sont à ma charge.

Le locataire paye une partie des charges.

Il ne paye pas de TVA sur les loyers.

Nous avons immatriculé la SCI, par nous même avec le site Infogreffe avec des statuts que nous avons personnalisé.

Le compte bancaire fonctionnerai sur une convention de compte de client particulier, pas sur un forfait pro. Ca devrait être dans les 5 € par mois.

La CRL, ou je l’avait loupée celle là. C’est bien 2,5%? Ca devrait être 180€ alors. Jaurais aussi de la CFE à payer?

Dernière modification par petitproprio (24/10/2018 20h08)

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[+1]    #5 24/10/2018 23h12

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Pour ce qui est de la solvabilité:
- moins d’un an = pas de bilan au mieux une situation comptable avec les nombreuses réserves que cela implique
- plus simplement, vous pouvez demander une attestation de son comptable sur le montant de son CA via l’AI ou demander gentiment au commerçant son CA et le croire. Dans ce secteur d’activité, un loyer de 10% du CA est le maximum acceptable. C’est un premier indice. De même, la MO et le ratio matière doivent être inférieurs à 33% du CA =>questionnez le
- pour la vacance locative, soit c’est zéro car vente du fond, soit c’est très long s’il y a liquidation => jusqu’à 3 ans en fonction de ce que peut gratter le liquidateur judiciaire.
- soyez attentif aux respects ou non des normes d’hygiènes par ce snack et intéressez vous à sa hotte (diamètre, est elle posé dans les règles, avez-vous tous les accords de copropriété, est-elle entretenue annuellement, y a-t-il des trappes de visites etc etc)
- renseignez-vous sur le montant de la PNO auprès de l’assureur => c’est plus chère que l’habitation normalement.

Niveau chiffre, ça a l’air bien. Le montage en SCi Is avec emprunt sur 20 ans me semble adéquate.  Pour demander des papiers ou info, dites que la banque en a besoin. Pour les travaux, vous ne vous souciez que des ouvertures, du mur extérieur et du toit=> bail commercial. Regardez les changements réglementaires sur les baux commerciaux (loi ALUR si ma mémoire est bonne=j’ai vu passer une file sur le forum je crois).

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (24/10/2018 23h31)


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[+1]    #6 26/10/2018 19h41

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petitproprio a écrit :

La CRL, ou je l’avait loupée celle là. C’est bien 2,5%? Ca devrait être 180€ alors

2,5% de tous les revenus locatifs (y compris appels de charges, avantages en nature stipulés au bail etc.).

petitproprio a écrit :

J’ai entre temps eu la confirmation de mon comptable. Ce sera finalement 600€.

600€ HT ou TTC? Si HT et que vous ne récupérez pas la TVA, ça fera 720€.

petitproprio a écrit :

Le compte bancaire fonctionnerai sur une convention de compte de client particulier, pas sur un forfait pro. Ca devrait être dans les 5 € par mois

Fonctionnerais ou Fonctionneras? Nuance de taille : c’est au conditionnel ou c’est validé avec la banque?

Entre un compte pro et un compte particulier, ça peut quand même varier du simple au triple ou quadruple (abonnement, éventuelles commissions de mouvement…). Bon, vous me direz, on ne parle pas non plus de millions d’Euros, plutôt 100€ ou 200€ de différence. Pas de quoi perdre le sommeil ni couler votre projet.

Mais bon, 60€ p/ici, 180€ par là, 120 p/ici…autant le savoir à l’avance, pour éviter les mauvaises surprises.

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#7 26/10/2018 22h42

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Bien vu, c’est du hors taxe. Je n’avais pas fait attention, je n’ai pas les réflexes de « pro ».

Pour le compte particulier, c’est ce qui a été convenu oralement. Tant que ce n’est pas signé je reste au conditionnel.

Pierrot31 a écrit :

Pour ce qui est de la solvabilité:
- moins d’un an = pas de bilan au mieux une situation comptable avec les nombreuses réserves que cela implique
- plus simplement, vous pouvez demander une attestation de son comptable sur le montant de son CA via l’AI ou demander gentiment au commerçant son CA et le croire. Dans ce secteur d’activité, un loyer de 10% du CA est le maximum acceptable. C’est un premier indice. De même, la MO et le ratio matière doivent être inférieurs à 33% du CA =>questionnez le
- pour la vacance locative, soit c’est zéro car vente du fond, soit c’est très long s’il y a liquidation => jusqu’à 3 ans en fonction de ce que peut gratter le liquidateur judiciaire.
- soyez attentif aux respects ou non des normes d’hygiènes par ce snack et intéressez vous à sa hotte (diamètre, est elle posé dans les règles, avez-vous tous les accords de copropriété, est-elle entretenue annuellement, y a-t-il des trappes de visites etc etc)
- renseignez-vous sur le montant de la PNO auprès de l’assureur => c’est plus chère que l’habitation normalement.

Niveau chiffre, ça a l’air bien. Le montage en SCi Is avec emprunt sur 20 ans me semble adéquate.  Pour demander des papiers ou info, dites que la banque en a besoin. Pour les travaux, vous ne vous souciez que des ouvertures, du mur extérieur et du toit=> bail commercial. Regardez les changements réglementaires sur les baux commerciaux (loi ALUR si ma mémoire est bonne=j’ai vu passer une file sur le forum je crois).

Bien à vous,

Ces seuils me permettrons de me faire une idée de la pérennité de l’activité. Sur la première demi année il a annoncé un CA de 30K€ pour un résultat nul. Je n’ai pas commandé les comptes détaillés, car les comptes de la première année sont rarement significatifs, surtout avec les travaux.

J’essayerai de me renseigner sur la hotte.

Pour la PNO, j’attend la proposition de la banque qui finance.

Dernière modification par petitproprio (26/10/2018 22h56)

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#8 26/10/2018 22h57

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Bonsoir,

Pouvez-vous nous détailler un peu plus vos discussions avec les banques : je pense que cela serait enrichissant pour le forum.

Et, pouvez-vous nous dire, si c’est possible, quelle est le nom de la banque qui vous suivrai sur le montage 100% sur 20 ans?


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#9 26/10/2018 23h42

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Pour les banques, je peux déjà parler des prises de contacts.

Dans la foulée de la signature du compromis, j’ai fait le tour de banques avec une synthèse assez précise de notre situation en quatre pages (État civil:revenu:épargne:biens et crédits immobiliers) et avec tous les documents en papier et en version numérique (relevés de comptes, salaires, tableaux d’amortissements, baux…).

Je ne savait pas trop comment m’y prendre, je me suis tout simplement rendu à l’accueil des agence et j’ai dit:
- « Bonjour, je suis à la recherche d’une banque capable de financer l’achat d’un local professionnel acheté dans le cadre d’une SCI. »
-« euh… je vais voir si un conseiller pro/CGP/le directeur (en fonction des banques) peut vous recevoir. »

Là, je présente mon dossier, et je laisse la synthèse qui a fait très bon effet à mes interlocuteurs. Dans certain cas j’ai même laissé une clé USB avec tous mes documents en version numérique.

Certaines banques m’ont fait une proposition par mail quelques jours après. D’autre ont redemandé des précisions par mail avant de me faire une proposition. Enfin certaines ont voulu que nous reprennions un rendez-vous avec un autre interlocuteur (un conseiller pro, un CGP ou les deux).

Je suis le premier étonné de ne pas avoir eu de refus catégorique. Même si certaines propositions y ressemblaient (comme 1,80% sur 15 ans avec 20% d’apport)

Sans aller jusqu’à dire que la synthèse a permis d’obtenir des réponses favorables, je pense qu’elle a beaucoup aidé à gagner du temps. En tout cas nous avons été félicités à chaque fois pour notre pécision et notre efficacité.
Pour les contreparties, nous avons acceptés de migrer un salaire, les livrets réglementés, et de prendre la PNO de l’établissement.

Pour le nom de la banque qui finance, j’attends d’avoir l’offre en main.

Dernière modification par petitproprio (26/10/2018 23h50)

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#10 20/12/2018 15h00

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Je reviens comme promis pour indiquer que l’établissement qui m’a prêté est la BNP. Mais comme dit, quasiment toutes les banques que nous avons sollicité ont accepté d’étudier le projet et ont fait des propositions, à l’exception de la banque postale qui a indiqué ne pas financer de locaux professionnels destinés à la location.

Par contre le fait de vouloir acquérir le bien dans une SCI a clairement fait que les banques ont fait des propositions avec des taux et des durées frôlant parfois le refus poli. (1,8% sur 15 ans)

Nous arrivons dans la dernière ligne droite et recherchons notre assurance propriétaire non occupant, ce qui bizarrement s’avère bien plus difficile que nous l’imaginions. La plupart des compagnies que nous avons contacté ne nous ont simplement rien proposé.

On nous propose 270€ d’assurance, 170e pour le local et 50€ pour chaque garage.
Ça me semble raisonnable pour le local, mais franchement prohibitif pour les garages. Nous pensons accepter cette proposition faute de temps avant la signature, mais je me demandais ce que d’autres investisseurs en pensaient?

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#11 20/12/2018 17h50

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merci à vous pour votre témoignage très instructif concernant les démarches entreprises avec la banque.
Je suis dans le même cas que vous, je souhaite acquérir un local commercial loué et le loger dans une sci à l’IS, et je pensais créer la sci en optant pour l’IR pour éviter des discussions trop complexes avec la banque et une fois le crédit démarrer, basculer à l’IS.

Qu’elle a été votre stratégie sur ce point ? merci.

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#12 20/12/2018 21h38

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Le fait d’acquérir en SCI a été une source de complication, mais le fait de choisir l’IR ou l’IS n’a pas été un point de discussion important.

En tout cas j’ai indiqué avoir choisi l’IS, ai n’ai a aucun moment eu à justifier ou à argumenter ce choix.

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#13 20/12/2018 22h31

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Pour la PNO, beaucoup d’assureurs refusent les activités type restaurant, bar, boîte de nuits….

Ce qui peut aider dans ce cas de figure est :
- soit de regrouper toutes ses assurances, faire le tour des assureurs et vendre le lot
- soit de passer par un courtier en assurance (mais de ma petite expérience, c’est plus de la théorie)

Après si vous avez déjà trouvé un assureur, à votre place, je ne me casserai pas la tête…

Pour la hotte, dans la restauration, c’est un élément clef qui valorise (ou pas) le local aux yeux d’un éventuel repreneur.

En relisant la file:
- je vois que le paiement de la TF par le locataire était une question en suspend. Qu’avez-vous décidé de faire?
- pour la gestion par agence, je ne vois pas l’intérêt. Ou pour le dire autrement, il y en a moins que dans un bail d’habitation (moins de turnover et pas de gestion de travaux à l’intérieur du commerce à faire). Et déjà, pour de l’habitation, je ne vois pas la valeur ajoutée…

Bien à vous,

Dernière modification par Pierrot31 (20/12/2018 23h00)


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