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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 28/03/2019 09h39 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Bonjour

j’ai 29 ans, freelance, TMI 41% et l’opportunité d’acheter un lot de deux maisons d’un membre de ma famille pour 170k€ et 17k€ de loyers annuels, il n’y a aucun travaux à prévoir et les locataires sont déjà en place (il vend pour cause de divorce).

Etant donné que ce sont des maisons T4 et que je souhaite garder les locataires en place, je ne peux pas faire d’optimisation fiscale (LMNP, travaux, etc), donc après avoir fait des calculs sur le site rendement locatif, la meilleure option pour moi reste la SCI à l’IS, en donnant 1% à un membre de ma famille pour pouvoir la créer, sachant que j’investis seul.

Je fais un apport des frais de notaire d’environ 14k€.

En prenant un crédit sur 20 ans, j’obtiens un cash flow net dans la SCI de 312€ / mois (en déduisant les frais de la structure, comptables, assurances, taxe foncières et IS).

En prenant un crédit sur 25 ans, j’obtiens un cash flow net de 440€ / mois.

Pour information, en location nue et nom propre, cela me ferait un cash flow de 50€ par mois sur 25 ans et -87€ / mois sur 20 ans.

Je souhaite à terme acheter d’autres biens afin de les mettre en location et de me verser une rente mensuelle, afin de diminuer mon activité, d’être rentier quoi.

Je me demande si dans ces conditions, la SCI à l’IS est la meilleure solution.

Il faut savoir que j’ai déjà une maison en location en nom propre, au régime micro foncier.
Du coup si j’achète ces deux en nom propre, ça me ferait tout passer au réel, qui est moins avantageux que le micro foncier pour la maison 1.

Cela conforte mon idée de la SCI à l’IS.

Que pensez-vous être la meilleure solution pour la structure et la durée du crédit ?

Dernière modification par davidof31 (28/03/2019 09h45)

Mots-clés : locatif, maison, sci

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#2 28/03/2019 10h01 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Bonjour

Dans une situation similaire a la votre, la SC P ( inutile de limiter l’objet a la location pour placer la treso )  IS m’a semblé le seul moyen pour investir dans ce type d’immo.
a moins de faire du deficit foncier puis du LMNP.

compte tenu de l’impact sur la PV a la fin cela m’incite a investir dans des biens de qualité  ( quitte a baisser un eu le rendement)

je n’ai pas étudié les SASU ou SARL , cela pourrait etre une piste egalement a priori.

la durée c’est un choix plus personnel je dirai … a partir du moment ou vous avez un CF positif je ne vois pas l’interet d’aller chercher trop long.  cela devient une appreciation..
Personnellement j’aime bien 17 18 ans , je ne cherche pas a augmenter ma capacité d’emprunt avec les investissement.
pour la SCI IS j’ai pris 20 ans ce qui me degage environ 800 euros par mois l’idee etant de reinvestir en SCPI

cdt

Dernière modification par Timinel (28/03/2019 10h55)

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#3 28/03/2019 10h33 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Bonjour,

pas mal pour la SCP au lieu de SCI, cela laisse d’autres options en effet.

Pour SARL / SASU, à priori les frais sont plus importants et vous pouvez être au RSI, ce qui coûte des cotisations minimales annuelles, loin d’être négligeables!

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#4 28/03/2019 12h56 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Effectivement la scp semble une bonne idée !
En sci is le problème à terme c’est  que faire de la trésorerie, si on la sors en dividende, c’est imposé avec la flat tax, donc ça semblerait sur le papier plus intéressant de la faire fructifier sur le compte de la sci.
Ca laisse pas énormément de possibilités… Les scpi peut-être ?

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#5 28/03/2019 13h04 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Vous pouvez investr dans ce que vous voulez  les frais son un peu plus eleve que pour le particulier mais elle peut avoir un portefeuille de titres.

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#6 28/03/2019 13h08 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Si mes calculs sont bons, il est plus avantageux de recevoir des dividendes de SCI que des loyers en direct:

1) 1000€ net de loyers, en réel en perso, cela fait 17% de CSG + 41% d’IR, donc 58% d’imposition, soit 420€ dans ma poche.

2) En SCI IS, 1000€ de bénéfice brut font 850€ de bénéfice net. Si je me verse le tout en dividendes, je paye 13% de CSG donc 110€ et ensuite la flat tax sur 60% de 850, soit 153€.
Au total il me reste 850 - 110 - 153 dans ma poche = 590€.

Dernière modification par davidof31 (28/03/2019 13h13)

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#7 28/03/2019 13h35 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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#8 28/03/2019 14h35 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Bonjour ,

comme indiqué par pierre jacques le calcul n’est pas juste.

il y a egalement un point a regardé c’est la base du calcul.  entre charges et amortissement vous n’allez pas avoir le meme point de depart  ( il faut prendre 1500 de loyer brut  qui donne 1100 de net en direct et 900 de net en IS par exemple … chiffres fantaisiste).

vous verrez une difference entre les cash flow et les bases imposables.

cdt

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#9 28/03/2019 15h04 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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Bonjour,

j’ai oublié de dire que je parlais une fois les crédits remboursés et les amortissements terminés.
La SCI à l’IS étant nettement plus avantageuse pendant toute la constitution du patrimoine.

J’avais pas vu que la flat tax comprenait les prélèvements sociaux, elle est donc souvent plus avantageuse que de prendre CSG/RDS + barème.

Si je reprends donc mes calculs

1) SCI IS: 1000€ de bénéfices deviennent 850€ de bénéfice net soit environ 600€ net dans la poche après 30% de flat tax

2) Perso: 1000€ de bénéfices au réel font 17% + 41% = 420€ dans la poche

Sachant que dans les deux cas la taxe foncière et autres charges sont déductibles. La société a un coût supplémentaire en comptabilité et frais à prendre en compte mais c’est 500 ou 1000€ de différence par an sur le bénéfice brut.

Dernière modification par davidof31 (28/03/2019 15h10)

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#10 28/03/2019 15h15 → Davidof31 : étude de cas immobilier (SCI à l'IS ou nom propre et durée du crédit) (locatif, maison, sci)

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davidof31 a écrit :

Si mes calculs sont bons, il est plus avantageux de recevoir des dividendes de SCI que des loyers en direct:

1) 1000€ net de loyers, en réel en perso, cela fait 17% de CSG + 41% d’IR, donc 58% d’imposition, soit 420€ dans ma poche.

2) En SCI IS, 1000€ de bénéfice brut font 850€ de bénéfice net. Si je me verse le tout en dividendes, je paye 13% de CSG donc 110€ et ensuite la flat tax sur 60% de 850, soit 153€.
Au total il me reste 850 - 110 - 153 dans ma poche = 590€.

C’est absolument faux.

Les prélèvements sociaux sont de 17.2% (La quote part déductible est seulement déductible en N+1 et non pas remboursée).
Les revenus imposés à la flat tax de 30% ne sont pas éligibles à l’abattement de 40%.

Sans compter que vous ne pouvez pas avoir le même montant en "loyers net" et "bénéfice brut" vu que les charges à déduire ne sont pas les mêmes.

On peut aussi intégrer la fiscalité de la revente parce qu’on fini toujours par revendre un bien immobilier un jour.

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