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#1 03/01/2018 17h23

Membre
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Hello à tous, et bien voilà cette année je vais me lancer dans la location. Cependant j’ai tellement de questions qui fusent que même goo… a dû mal lol

Bon alors pour faire la petite vue d’ensemble :  je suis propriétaire depuis 3ans d’une très grosse demeure en plein centre ville d’une ville de 10000  hab. Tout, absolument tout est à porté. C’est bien simple j’ai revendu tous les véhicules.

Malheureusement je n’ai pas l’utilité de toutes les pièces de mon logement, c’est pour cela que je comptais en louer une partie.
Mon projet : créer une colocation de 6 chambres avec une superficie totale de 200m2, tout ceci au sein de mon logement, avec entrée indépendante.

Pour les avantages fiscaux et pour d’autres raisons la location sera louée meublée.

Par contre je suis encore indécise sur la location en elle-meme. J’aimerais donc vos avis avec avantages et inconvénients sur les différentes méthodes.
- location "chambre chez l’habitant" avec partie commune entièrement dédié aux locataires.
- colocation à bail unique
- colocation à baux multiples, mais j’ai vu qu’obligatoirement la chambre devait avoir une superficie minimal de 14m2, alors que les miennes ne font qu’entre 12 et 13m2. Cependant j’ai vu sur le net que certains gros bailleurs deroguait à cette règle en louant parfois des chambres de 6m2. Sont-ils hors la loi? Ou peut-on contourner cette loi?

Dans tous les cas le loyer sera le même.

Autre point qu’elle sera la fiscalité sachant que le revenu des loyer sera supérieur à mes revenus professionnels ?

D’autre part, je comptais dès l’ouverture de l’activité déclarer sous le régime réel simplifié. Je comptais faire la compta seule, mais à la lecture de plusieurs post, cela est fortement déconseillé. Je vais donc me retourner vers un expert comptable. Mais étant très curieuse avec une soif énorme de connaissance, pensez-vous que celui-ci pourra m’expliquer dans le moindre détails les calculs effectués ? Ou me donnera-t-il juste le résultat ?

Voilà pour l’instant je m’arrête là avec mes questions, c’est déjà un bon début wink

Merci à vous.

Mots-clés : comptabilité, immobilier, lmnp

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#2 04/01/2018 07h51

Membre
Réputation :   5  

Bonjour @Lina
J’apporte ma petite contribution au vue du revenu de l’activité supérieur à votre revenu professionnel, je vous invite à vous intéresser au régime LMP.
Concernant l’expert comptable il y a aucune raison qu’il ne vous detaille pas les calculs.
Je ne connais pas les bails en colocation la réponse m’intéresse aussi.
Pour ma part je fais de la location meublée sur un appartement en T3 dans l’île de France; j’envisage de passer en colocation mais je suis en recherche d’informations.
Trustout

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#3 04/01/2018 08h35

Membre
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J’ai quelques réponses à vous apporter…  Mais je suppose que ce n’est pas forcement celle que vous souhaitez…

Pour une bail par colocataire, il faut des chambres de 14m², ainsi qu’une arrivée d’eau dans la chambre… Oui c’est totalement stupide… Comme la plupart des lois que nous gratifie nos gouvernement successif. C’est censé être contre les marchand de sommeil, mais il me semble personnellement qu’une chambre de 12m² est tout à fait convenable… (j’ai jamais eu plus…)

Un bail unique va être plus fastidieux niveau gestion. Les gens sont souvent retissant pour être tous sur un même bail lorsqu’ils ne se connaissent pas, il faudra alors préciser s’ils sont solidaire ou pas sur le loyer, si le marché est tendu, vous trouverez des locataires même avec un bail solidaire, sinon non…
Pour une colocation de 3, j’ai choisit un bail unique pour respecter la loi,  c’est fatiguant mais c’est pour ma tranquillité… Je sais que certains ne respectent pas cette loi… je ne sais pas quels sont les risques encourus !

Pour la compta effectivement il est très déconseillé de la faire seule, la compta attendu est quelque chose de complexe, comme pour une entreprise… en particulier définir la partie de l’amortissement du bâtiment chaque année n’est pas chose aisée…
Après a mon avis pour le comptable, soit vous en choisissez un pas cher et vous n’aurez pas d’explication, juste un résultat, soit vous en prenez un plus cher et plus disponible pour vous… Mais honnêtement ce n’est pas super intéressant, comprendre ce qui est défiscalisé est le plus important

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#4 04/01/2018 11h36

Membre
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Bonjour, si je comprend bien, en gros, pour avoir la possibilité de faire un bail individuel pour une colocation cela reviendrait donc à louer plusieurs studios (puisque cela correspond aux normes de décence) au sein du même logement, avec plus de contraintes car un studio doit avoir une superficie minimal de 9m² alors que là il faut obligatoirement une superficie de 14m².

Par ailleurs j’ai eu plusieurs avis divergent concernant cette superficie, certains disent que la superficie des 14m² ne correspond qu’à la superficie de la chambre louée, alors que d’autre disent que c’est la superficie privative en totalité, par exemple nous pouvons louer une chambre privative de 13m² et y rajouter la superficie au sol d’un placard privatif d’1m² situé dans les lieux communs. Quel est donc l’affirmation qui est correcte?

Concernant les installations d’eau potable et d’évacuation des eaux usées certains disent aussi qu’il est possible d’y dérogé en louant une partie des salles de bain communes en privatif. Je m’explique, par exemple dans mon cas, je dispose de 4 chambres et de 2 salles d’eau. Si je décide d’installer dans chacune des salles d’eau un meuble double vasque, je peux louer chacune des vasques ainsi que chaque meuble en dessous comme étant une partie privative. Ce qui ferait donc que chaque colocataire possèderait un espace privatif répondant aux normes de décence.

Si ces affirmations sont vrais, pour la location d’une chambre de 12,5m², je peux rajouter à cette superficie un placard d’1m² au sol situé dans les espaces communs, ainsi qu’une vasque et son placard de 0.5m² au sol situé dans les salles de bains communes, ce qui ramènerait à 14m² de superficie privatif, et je rentrerais donc dans les critères pour la colocation à baux multiples. Non?

Je ne trouve pas du tout le bail unique avantageux pour la colocation car je trouve qu’il est beaucoup trop contraignant, notamment sur :
- le choix des colocataires
- sur la répartition des chambres, les colocataires peuvent décider de faire un roulement sur les chambres
- pas de possibilité de faire une quote-part sur la superficie privative, c’est à dire qu’un colocataire qui loue une chambre de 10m² devra payer le même montant qu’un autre qui louerait une chambre de 15m².
- le bail solidaire, quoique je peux ne pas le proposer, mais à mes risques
- le dépôt de garanti doit être rendu une fois tous les colocataires partis, donc si j’ai bien compris, 3 colocataires sont remplacés, il devront attendre que le 4ème quitte les lieux pour récupérer leur part de dépôt de garanti et si celui-ci décide de rester x années, ils devront donc attendre ces x années pour la récupérer, et niveau papier c’est contraignant car si le dernier part au bout de 10ans, comment retrouver les colocataires originels après tant d’années pour leur restituer leur part de dépôt de garanti? Est-il possible de restituer sa part du dépôt de garanti dès qu’un colocataire quitte les lieux et réclamer ce même montant au nouvel arrivant?

trop de questions, je vous avais averti lol

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#5 04/01/2018 12h32

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Bonjour,

Me revoilà avec de nouvelles questions.
Au vu des lois qui se sont endurcies pour la colocation à baux individuel, je pensais faire chez moi de la location de chambre chez l’habitant, ce qui me semble le mieux adapté à ma situation, mais si vous avez d’autres idées n’hésitez pas à m’en faire les remarques wink

Pour faire le topo de ma situation. Je ne sais pas trop comment l’expliquer… Ma demeure est composé de 3 adresses, mais ce n’est qu’une seule est grosse maison, c’est à dire que je peux rentrer par n’importe quelle adresse et ressortir par n’importe quelle autre adresse. Toutes les adresses sont communicantes. J’ai "fictivement" séparé mon logement. Une adresse correspond à mon lieu d’habitation, une autre à mon lieu de travail et la dernière n’est actuellement pas utilisée.

Cette dernière à une superficie de 200m² utilisée actuellement comme débarras. Ne me servant pas, je pensais donc l’aménager et la louer. En aucun cas je ne souhaite en faire une maison indépendante, je souhaite donc conserver les portes qui donne accès vers mon logement et mon lieu de travail.

Dans mon projet j’ai pour but de l’aménager comme cela :
- 4 chambres
- 2 salles d’eau
- un grand séjour de 55m² avec cuisine américaine exclusivement réservé aux locataires
- une entrée indépendante par l’adresse non utilisée
- le tout étant bien évidemment meublé

Les portes communicantes à mon lieu de vie seront fermées à clefs.
En gros les locataires des chambres auront leur lieu de vie séparé du mien, tout comme s’ils vivaient dans une maison en colocation.

Je ne pense pas qu’il soit possible de louer ce logement en colocation étant donné qu’il communique directement avec le mien, d’autre part, même s’il était possible, je ne souhaite pas faire de bail unique qui est trop contraignant de mon point de vu et il m’est normalement impossible au vu de la loi Alur de faire plusieurs baux individuel étant donné que les chambres ont une superficie inférieures à 14m² et qu’elles ne sont pas pourvues d’arrivée d’eau potable et d’évacuation d’eaux usées (si j’ai bien compris les textes de loi, mais j’attends une réponse sur un autre post).

Il me reste donc que la solution de faire une location de chambres meublées chez l’habitant.

- Mais quand est-il du bail? Quel bail utiliser?
- Comment faire en cas de dégradations des équipements communs et parties communes aux locataires auquel je n’ai pas accès? Qui en a la responsabilité en cas de dégradations? Quand il n’y a qu’un locataire il est facile de déterminer mais avec plusieurs locataires, chacun peut se renvoyer la balle…
- Pourrais-je déclarer sous le régime réel?
- Si oui, pourrais-je déduire au prorata par exemple la taxe foncière, etc ?
- Pourrais-je déduire la totalité des frais de travaux des parties communes dédiées exclusivement aux locataires ou cela sera-t-il de ma poche?
- Comment rédiger le bail du fait que ces parties communes ne seront utilisées exclusivement que par les locataires?
- Faudra-t-il faire un inventaire détaillé de tous les équipement des parties communes (de l’état des communs, aux meubles, en passant par les ustensiles de cuisine)?

Merci par avance

Message édité par l’équipe de modération (04/01/2018 16h27) :
Message en doublon, inutile de créer plusieurs files de discussion sur le même sujet

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#6 04/01/2018 19h15

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Sur la coloc, lisez : Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…

Sur la location d’une partie de votre habitation, ces revenus pourraient être non fiscalisés à condition de respecter un certain nombre de critères ; lisez : Louer une partie sa résidence principale en meublé : quelles déclarations, exonérations ?


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#7 04/01/2018 20h50

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Merci mais malheureusement je ne respecterais pas le condition pour l’exonération. En effet je depasserais largement le plafond du loyer annuel, qui dans mon cas est fixé à 136 euros par M2 par an. Ce qui reviendrait à louer une chambre à 136 euros par mois. À ce prix-là je préfère ne pas me prendre la tête big_smile d’autant plus que dans ma ville une chambre se loue aux alentours de 350 euros. À 136 euros par mois c’est complètement dérisoire, le tarif fixé par l’état est bien moins cher au m2 qu’un logement HLM dans ma ville hmm je ne veux pas faire du sociale, je veux devenir rentière lol

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