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Forums des investisseurs heureux

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#1 18/05/2017 22h04 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
Réputation :   

Bonsoir,

Je souhaite réaliser un investissement locatif d’une petite surface à crédit pour un budget de 100K€ maxi.

J’ai initialement pensé à investir près de chez moi pour les raisons que vous connaissez (connaissance du marché, travaux et réparations, état des lieux…)
J’habite Périgueux, une ville en suroffre locative, de bas revenus, une démographie nulle et aucune perspective de plus value. Les renta brutes dépassent facilement les 10% mais à quel risque…
J’ai par conséquent abandonné l’idée d’y investir via un bail.
La Dordogne étant une des régions les plus visitées de France, j’ai pensé à la location saisonnière meublée. Or, j’ai un énorme doute quant au taux d’occupation hors saison estivale.

J’ai par conséquent élargi mon champ de recherche vers les villes aux alentours: Bergerac, Sarlat, Libourne. Le marché n’est à mon avis pas plus porteur.

De plus grandes villes telles que Limoges ou Toulouse sont à plus de 2h de route de chez moi.

Ma question:
Certains d’entre vous ont-ils réalisé des opérations loin de chez eux?
Comment avez vous procédé?
Avez vous délégué la recherche du bien?
Etes vous satisfaits de l’opération après déduction du coût de gestion d’agence (cash flow positif)?

Toute autre idée d’investissement ou recommandations sont les bienvenues.
J’ai un endettement à zéro, je compte bien utiliser ma capacité d’emprunt.

Par avance merci pour votre retour

Mots-clés : déléguer, immobilier, loin

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#2 18/05/2017 22h16 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
Réputation :   34 

Bonjour,

J’ai investi loin de chez moi, mais près de la belle-famille et d’amis, même si je ne les sollicite pas.
Je fais tout moi-même.
L’économie des frais d’agence paie l’A/R en train quand je dois absolument me déplacer. :-)

Attention, c’est loin d’être pratique !

Si vous cherchez moins de risque, et donc moins de rentabilité, pourquoi ne prenez vous pas des SCPI?

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#3 18/05/2017 22h25 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
Réputation :   

Bonjour FastHand,

Merci pour votre réponse.
J’ai pensé aux SCPI. Une bonne sélection tourne à 5% de renta.
Néanmoins, sauf erreur de ma part, les banques ne souhaitent pas financer d’SCPI sur plus de 15 ans.
Un prêt sur 15 ans me fait sortir des fonds de ma poche tous les mois pour rembourser mon prêt (soit une renta négative) et touche à ma capacité d’emprunt pour un achat d’RP futur avec ma conjointe.

Où est votre investissement?

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#4 19/05/2017 07h41 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
Réputation :   758 

Bonjour,

sujets déjà traités sur le forum :
investir loin de chez soi :
https://www.google.fr/search?q=site:www.devenir-rentier.fr+gerer+a+distance+immobilier

Location saisonnière :
https://www.devenir-rentier.fr/t3155

Il y a du potentiel pour louer presque toute l’année dans le saisonnier, mais à condition de s’investir beaucoup : marketing et visibilité (se faire connaître), gestion impeccable des locations (accepter les courtes durées, être très disponible pour gérer les réservations, les annulations, les petits problèmes rencontrés par les locataires…).

Comme je le raconte dans le fil listé, j’ai visité des chambres d’hôte pas loin de chez vous, et le taux de remplissage était impressionnant (grâce notamment à beaucoup de "box cadeau"), mais c’était un boulot à temps plein pour la personne qui s’en occupait. D’ailleurs, être inscrit sur un réseau de "box cadeau" ne fait pas tout, vu que les gens ont le choix entre plein de propositions sur le catalogue qui est dans la box, pour qu’ils viennent chez vous, il faut se distinguer des autres. Or, l’annonce sur le catalogue était très bien optimisée, et sur place c’était à la hauteur, donc voilà, ils avaient du monde parce qu’ils avaient su se distinguer par l’attractivité de leur offre et sa bonne mise en avant sur divers supports. Quel que soit le ou les réseaux où l’on s’inscrit (box cadeau ou Airbnb ou quoi que ce soit), il faut se distinguer, puis il faut rester au top (attention à l’e-réputation), c’est un énorme boulot.

Dernière modification par Bernard2K (19/05/2017 07h49)

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#5 19/05/2017 12h10 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
Réputation :   22 

Bonjour,

Pour moi, un bon investissement immobilier se fait de manière locale.
C’est à dire, connaitre parfaitement les prix de la ville, connaitre les rues (celles attractives et demandées, celles populaires…) et on pourrait même pousser jusqu’à la politique et les projets municipaux.
Ajoutons à cela le réseau local avec les agents immobiliers, les banques, les notaires, les artisans.
Votre banquier vous prêtera plus facilement si vous investissez de manière locale car il connaitra lui même la ville et aura déjà financé de nombreux projet dans le coin. Il sera en plus que vous pourrez vous occuper plus facilement du projet et en meilleur connaissance de cause. Si il y a un soucis pressant avec par exemple le cumulus, vous ne vous ferez pas arracher en appelant en urgence le premier plombier du coin car vous êtes loin et n’avez pas le temps de régler le problème. Si vous êtes sur place vous pourrez vous déplacer plus facilement ou solliciter le conseil de personnes dans votre entourage qui vous recommanderont la bonne personne et qui viendra aggrandir votre réseau.

Pour la gestion, cela sera bien plus facile pour vous.
Il y a plein d’autres choses simples mais par exemple quand vous faites faire des visites à vos locataires, ce ne sont pas que des dossiers lorsque la personne en face de vous vous dit qu’elle est reponsable dans un magasin ou dans un restaurant, parce que vous connaissez le dit restaurant.
Et plus vous ferez du business dans cet endroit, plus vous aurez accès à des produits ou services intéressants à des prix défiant toute concurrence.
Pleins de choses cumulées qui font que à mon sens, si on veut développer une activité dans l’immobilier de manière optimale, il faut investir de manière locale.

Après si c’est juste pour acheter un ou deux appartements, pas besoin. Mais si on vise plus grand.. je pense que c’est quasi indispensable !

Dernière modification par Magnetov (19/05/2017 12h10)

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#6 19/05/2017 14h48 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

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Si j’investis autour de chez moi, (region lyonnaise) c’est du 3 à 5% brut MAXI !
J’ai investis dans 2 immeubles en zone rural, un à 2h de route pour du 17% brut et un autre à 2h30 pour du 14% brut.
Attention, tous sont des biens sans travaux avec locataires deja en place. Donc pour l’instant je ne fais que peu d’AR sur place. Je ne ferais pas celà si je devais faire du deficit foncier avec des travaux à gerer à distance…

Dernière modification par Licha (19/05/2017 14h49)

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#7 19/05/2017 15h01 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

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Licha a écrit :

Si j’investis autour de chez moi, (region lyonnaise) c’est du 3 à 5% brut MAXI !

3 ou 5% brut en région lyonnaise, alors vous n’êtes pas assez "en place" localement !
Mes parents sont en région Lyonnaise et même du Pinel dans du neuf à Villeurbanne sans rien faire vous rapporte 3 à 5% brut…

Dernière modification par Magnetov (19/05/2017 15h02)

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#8 19/05/2017 15h08 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

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J’avoue, j’ai pas creusé plus magnetov et mes chiffres sont "a la louche" mais de toute façon loin des 10% brut pour avoir au moins de l’autofinancement, donc inintéressant à titre personnel vu mes objectifs…

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#9 19/05/2017 15h14 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

Membre
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je pense qu’en connaissant bien la région et les bonnes personnes le 10% brut est atteignable quasi partout… ok c’est bien plus dur dans les grandes métropoles comme Lyon.. mais pas impossible! cela demande bien plus d’effort mais au final vous avez une certitude bien plus élevé que la revente se passera bien avce une plus value potentielle.. alors que dans les coins perdues ou le 15% est atteignable, je doute que vous ferez une plus value en revandant..! et vous metterez aussi bien plus de temps, tout comme pour trouver des locataires.

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#10 19/05/2017 19h21 → Investir dans l'immobilier locatif loin de chez soi ? (déléguer, immobilier, loin)

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Tout depend aussi si on cherche une plus value ou pas. Avec une sci à l’is, pas interessant du tout; au contraire …

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