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#1 17/03/2018 10h32 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonjour à tous,

Sur Paris, après avoir trouver en rdc un grand studio déjà à destination de local commercial pour hébergement hotelier, pour pouvoir y faire de la loc à la nuitée (Airbnb),

Le bien fait 51m2, prévu pour 6/8 couchage, pour 450 000€….8800€/m2 ! (le prix ça va ou trop chere ?)

Une conciergerie prévoit une renta net à 8% (165€ nuit pour 270 nuits par an),
Cela vous parait il réaliste le nombre de nuit par an ?

Il est situé dans le 19eme, vu la réputation de l’arrondissement !, est ce que ça peut être un frein?
Ou le fait que l’offre risque de diminuer avec la traque de la Mairie des Airbnb illégaux, peut faire un appel d’air !?

Mots-clés : changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris

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[+1]    #2 17/03/2018 10h48 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonjour,
Le fait que le bien soit dans le 19ème arrondissement est clairement un frein pour les touristes étrangers mais cela n’empêchera pas de trouver une clientèle de français ou européens connaissant bien Paris et ne souhaitant pas à tout prix être dans les arrondissement centraux (espagnols, allemands).

Quelle expérience avez-vous de la location saisonnière ? Avez-vous déjà loué un bien pour 6 personnes et plus ? Vous allez attirer les groupes et familles nombreuses, bruyants et ayant tendance à dégrader davantage le bien. Ensuite il est moins évident de remplir un bien toute l’année avec 6 personnes, en basse saison il faudra baisser le prix pour être compétitif face aux offres pour 2 ou 4 personnes.

270 nuits par an c’est réaliste mais ils ne vous garantissent rien, il va falloir travailler pour assurer le remplissage. Le prix à la nuit me parait élevé si c’est une moyenne, dans le 19ème bon courage mais d’autres ont peut-être des retours d’expérience.

Etes-vous sûr que la copropriété ne vous enquiquinera pas du fait que vous recevez des touristes ?

Pour le prix au m² il nous faut davantage de données sur l’emplacement, je pense qu’il est plus simple et rentable de gérer deux biens de 20-25m² en saisonnier à Paris.

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#3 17/03/2018 11h56 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonjour Surin,

Je n’ai encore aucune expérience pratique dans la location saisonniere, je débute dans l’investissment !

Pourquoi a ton sens dans le 19eme les étrangers ne pourraient venir s’il ne connaissent pas bien Paris ?
D’autant que je vais mettre des prix un peu plus bas au début pour de meilleures retour de commentaires;
La localisation est effectivement le point noir de cet invetissement pour mois qui suit novice,
Mais est ce un énorme frein?
Le bien est situé dans le Passage de la Brie près du métro Bolivar sur une rue parallèle à l’avenue Secrétan

Pour le remplissage, je pourrais faire appel à une conciergerie professionnel (sujet déjà avancé avant même la signature éventuelle!), qui fait varier les prix suivant la saison et le taux de réservation, avec 15% de com; par contre ils ne font pas le check in; reste à confirmer avec eux s’ils utilisent un channel manager et sur quels sites ils sont présent, pour le moment sûr Airbnb, par contre je ne sais pas s’ils sont sur Booking, Abritel, Homelidays…etc;

Mais en fait, aujourd’hui, c’est plutôt de me rassurer, si certains d’entre vous ont des expériences sur Paris dans le 19eme en location saisonniere, si ça cartonne ou pas ?
Quel taux de remplissage à l’année avez vous? De mon côté on m’annonce entre 75% minimum (avec 165€ et 274 nuits) et 85 % (165€ et 310 nuits)

C’est un marchand de bien qui rénove complètement un ancien hotel et le revend en lot (c’est son premier et il veut en faire une vitrine donc les matériaux et travaux sont très bon!),
Pour répondre à la question de la co pro, de fait tout sera écrit dans le sens de l’utilisation futur de l’appartement que je vise en loc saisonniere au rdc,
Les 2 appartements du 1er étage ont déjà été vendu pour de la loc saisonniere,
Les 2 étages suivant sont destinés à de l’achat classique propriétaire pour y loger.

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[+1]    #4 17/03/2018 13h37 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Habitant dans le 19ème je trouve que l’emplacement de l’appartement est très bien, entre le canal de l’ourcq et les buttes chaumont: les touristes apprécieront le cadre. Si vous aviez parlé d’un autre coin du 19ème, notamment vers Crimée ou La Chapelle, j’aurais été plus réservé.

Ce qui m’embête un peu après avoir vu sur google maps c’est le passage qui peut paraître coupe gorge à la nuit tombée; cela peut en rebuter certains.

La grande question est de savoir si il y a beaucoup de demande pour 6 à 8 couchages et cela je n’en sais rien du tout.

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#5 17/03/2018 14h09 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Merci FrancoisM pour le retour,
J’ai fais une enquête de voisinage chez les gens que j’ai pu croisé, une mère avec ses enfants, 3 jeunes garçons, le boucher, le boulanger pendant sa pose cigarette,
Tous avez le même avis la rue est calme même la nuit, mais effectivement nous sommes sur le 19eme et ce n’est pas les quartiers chic de Paris,
Le boulanger m’a dit qu’il pouvait y avoir de temps en temps du bruit mais rien de choquant pour lui pour Paris,
Un autre passant m’as dit qu’en arrivant le matin (6h) à la sortie Metro Jaures, il ne faut pas allumer de cigarette, sinon vous avez tout les taxeurs qui vous en demandent

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#6 17/03/2018 14h30 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bien vu pour l’enquête de voisinage, on apprend toujours quelque chose.
En effet ce n’est pas la jungle le 19ème, ça s’améliore même dans les coins un peu "pourris". Allez donc aux abords du parc des Buttes Chaumont, les immeubles y sont magnifiques et n’auront rien à envier aux quartiers plus huppés.

Aurez-vous une limite de nuitées à respecter en temps que location saisonnière?
J’imagine qu’envisager de découper le studio en 2 n’est pas envisageable.

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#7 17/03/2018 15h56 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Il y a un marché pour tout type de logement/localisation à Paris, le 19ième est un quartier agréable à vivre avec de nombreux transports.

Les touristes sont une proie facile quelque soit le quartier, il suffit d’avoir un peu de bon sens et de ne pas exhiber son iphone neuf à 4h du matin rue de crimée (marche aussi avec rue d’aubervilliers).
L’arrondissement a connu un mouvement accéléré de gentrification (gare Rosa Park, centraquatre) et le sentiment d’insécurité est moindre.

Le bien fait 51m2, prévu pour 6/8 couchage

On est clairement pas sur une cible "luxe" mais sur une famille/petit groupe, qui pour ce prix (165e/nuit) paiera bien plus cher à l’hôtel ou dans d’autres quartiers.

Excellente alternative à la banlieue par exemple…
Concernant le prix au m2, sur de l’habitation on est moins cher dans certaines rues (bien entendu pas les buttes) que le reste de Paris à 6.500e-7.500e environ

Dernière modification par maxlille (17/03/2018 16h25)

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#8 17/03/2018 17h08 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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FrançoisM,

A priori je ne suis pas bloquer en terme de jours de location, possibilité 365 jours !

Selon l’AI nous sommes sous la destination "commerce et activité de service" qui englobe une sous-destination "hébergement hôtelier et touristique"

Je ne sais si je peux légalement crée 2 lots, potentiellement sur plan oui le bien est traversant,
Il est traversant avec une grande baie fitrèe coté rue et fenetre meutrière de l’autre (120x70cm a peu près),
Et je pense pas qu’on est le droit?

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#9 17/03/2018 17h10 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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issaguen a écrit :

Pourquoi a ton sens dans le 19eme les étrangers ne pourraient venir s’il ne connaissent pas bien Paris ?
D’autant que je vais mettre des prix un peu plus bas au début pour de meilleures retour de commentaires;
La localisation est effectivement le point noir de cet invetissement pour mois qui suit novice,
Mais est ce un énorme frein?

J’ai eu des appartements dans les arrondissements centraux et "périphériques" (au delà du 8ème) et ce n’était pas du tout la même clientèle dans les deux, dans le centre j’avais plus de 90% d’étrangers qui viennent souvent une fois à Paris et ceux-ci regardent la carte de Paris et veulent être dans le centre, dans l’hyper-centre même. C’est ainsi, du coup les prix s’en ressentent.
Il n’empêche que vous aurez du monde dans votre quartier mais plutôt des personnes connaissant Paris et ayant pour simple critère d’être près du métro et/ou se "contentant" de cet éloignement du centre du fait d’un prix compétitif. La concurrence y est plus rude.

Les étrangers se font racketter quel que soit le quartier, j’ai toujours eu des touristes se faisant voler leur sac avec portefeuille téléphone et surtout me concernant clé de l’appartement, il suffit qu’il prennent la ligne 1 du métro.

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#10 17/03/2018 17h16 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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maslille,
Je serais sur une base avec travaux de 8800€/m2,

L’argument de l’AI est qu’il devient très rare sur Paris d’avoir des locaux commerciaux à destination d’hébergement hôtelier,

La Mairie de Paris traquant les Airbnb illégaux, cela risque d’après lui de rendre l’offre des locations saisonnières encore moins nombreuse,

Surin,
Pourquoi "la concurrence y est plus rude"
D’ailleurs vu le nombre de touristes il y en a pour tous les goûts,
Est qu’il y a vraiment des propriétaires qui ont énormément de mal à louer en saisonnier sur Paris ?

Dernière modification par issaguen (17/03/2018 17h26)

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#11 17/03/2018 18h00 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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La concurrence y est plus rude car il y a davantage de biens disponibles, les premiers qui se remplissent sont ceux du centre. Il faut donc se démarquer par un prix plus incisif. Après tout se loue du moment que les annonces sont bien référencées. Considérez tout de même que 165€ la nuit ce n’est pas rien, le locataire doit qui plus est rajouter la commission de l’agence soit 20% en moyenne.
Comptez 20% minimum entre le chiffre d’affaire qui vous arrive en direct et le loyer net net que vous percevrez une fois les charges déduites.

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#12 17/03/2018 19h26 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Pour faire de la location saisonnière sur Paris, je pars avec un budget de 600 / 650 000 euros tout compris,

J’aimerais obtenir une rentabilité net autour de 7% minimum,

Quel (s) serait l’ (les) arrondissement (s) assez sympa, pour y créer un ou plusieurs bien de ce type ?

Je pense qu’il est plus interressant d’investir sur 2 biens à 350 000€ que 1 bien à 500 000€ ?

Dernière modification par issaguen (17/03/2018 19h31)

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#13 17/03/2018 20h22 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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L’idéal c’est les 8 premiers arrondissements. Un bien de 20m² rapportera à peu près autant qu’un 25m² donc attention à bien optimiser l’agencement car si la superficie joue sur le prix d’achat, c’est surtout un plan idéal qui permettra de louer ensuite au mieux pour 2 ou 4 personnes. Vous pouvez viser 9 à 10% net y compris avec les prix supérieurs à 12000€ du mètre carré que l’on a aujourd’hui, le problème étant de trouver des surfaces commerciales aptes à obtenir une autorisation pour ce type de location.
Oui je pense qu’il vaut mieux 2 biens à 300000€ maxi qu’un seul à plus de 500000€.

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#14 17/03/2018 20h28 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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8800 dans le 19e… ca semble un peu cher tout de même.

Dans le rendement vous avez compté les couts de gestion ? (à moins que ce soit vous même ?)

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[+1]    #15 17/03/2018 20h47 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Oui, d’autant plus pour un rez-de-chaussée. Il vous vend le fait de pouvoir le louer en saisonnier.
Regardez les prix sur le site des notaires:
Carte des prix | Notaires de Paris - Ile-de-France
Cliquez sur Paris puis zoomez sur 19ème arrondissement, le quartier Villette est à 7200€ en moyenne du m², sachant que pour un RDC on sera en dessous des 7000€.
Vous le payez plus de 25% au dessus du prix du marché !

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#16 17/03/2018 20h53 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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En effet roudoudou, le cout de la gestion (conciergerie) est compris dans le calcul du rendement net,
Tout comme la taxe fonciere, charge de co pro, etc…

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#17 17/03/2018 21h29 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonsoir issaguen,

Pourquoi vouloir le faire à Paris à tout prix? Est-ce pour le côté patrimonial, ou bien pour financer en partie par airbnb l’appartement qu’occuperont vos enfants plus tard?

Il doit y avoir de belles rentabilités à faire en saisonnier dans les Yvelines, avec moins de prise de tête aussi.

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#18 17/03/2018 21h47 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Je pense qu’en terme de taux de remplissage Paris n’as pas d’équivalent !?
Je ne sais pas si dans le 78, le saisonnier à la nuitée fonctionne bien ?
Quelles villes du 78 par exemple ?

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#19 17/03/2018 22h15 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Je ne suis pas un pro du saisonnier, loin de là, mais sachez que même dans des petites villes qui ne sont du tout touristiques, le saisonnier peut très bien fonctionner (taux de remplissage > 80%). Le touriste n’est pas la seule cible, vous pouvez également cibler les déplacements professionnels de quelques jours / semaines / mois, ou bien par exemple un parent qui vient au chevet d’un membre de la famille.

Des recherches sur le forum pourront vous donner plein d’idées. J’avais acheté il y a quelques années ce livre qui commence à dater mais donner plein de pistes de réflexion qui restent d’actualité, cette lecture fut un vrai plaisir. D’ailleurs l’auteur a cessé d’alimenter son blog car ça marchait plutôt bien pour lui..

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#20 18/03/2018 07h52 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Ce n’est pas le même métier quand les séjours font quelques semaines ou quelques mois, c’est bien plus facile à gérer et surtout le rentabilité est moindre. Je doute de l’intérêt de la location moyen séjour en terme de rentabilité nette face à une location à l’année. Les avantages sont ailleurs, disponibilité du bien à la carte, flexibilité car on peut louer des courts séjours pendant la période estivale et améliorer son rendement durant cette période mais le reste de l’année on court après un rendement moyen.

Il faut définir de quoi l’on parle, faire du saisonnier avec 20 ou 30 séjours par an n’est pas la même chose qu’en en faisant 120 et plus sur un seul appartement. Je n’ai jamais lu un seul forumeur sur ce site détailler combien de séjours par an il obtenait en saisonnier, c’est pourtant une donnée intéressante.

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#21 18/03/2018 18h56 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Le gestionnaire que j’ai consulter m’annonce une version pésimiste à 274 jours par an

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#22 20/03/2018 10h25 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonjour,
Sur Paris, avec les restrictions pour la location à la nuitée, je me pose la question sur la destination du bien et notamment sur sa durée dans le temps,
Par exemple voici la réponse d’une propriétaire sur la commercialité de son studio :
"C’est un atelier que j’ai acheté il y a plus de 20 ans et que j’ai transformé en logement. Il est donc considéré auprès des impots comme un logement car taxes foncières et habitation ont été réglés depuis lors mais auprès de l’urbanisme il est encore désigné comme atelier. J’ai gardé cette désignation pour la vente car on m’a expliqué que cela permettait au futur acheteur de racheter la commercialité (850€HT par m2 dans l’arrondissement s’il voulait faire des locations saisonnières"
Est ce important ou bloquant pour de loc saisonnière ?
Merci

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#23 21/03/2018 22h09 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Bonsoir,
Voici l’intitulé sur le titre de propriété dans l’article "nature et désignation" :

il y a 2 lots regroupés
Pour le 1er lot est indiqué "local comprenant : entré, cuisine et WC"
Pour le 2eme lot = "local à usage d’atelier"
Il n’est indiqué nulle part "usage habitation"

Plus bas dans le paragraphe "droits de préemption" est écrit :
"En effet, l’IMMEUBLE, bien que situé sur une portionde territoire où ce droit a été institué, entre dans les prévisions d’exclusion du droit de préemtion figurant à l’article L.211-4,a ,du code de l’Urbanisme:
- Comme constituant un seul local à usage d’habitation et ses locaux accessoires, compris dans un IMMEUBLE dont la mise en copropriété verticale résulte d’un règlement de copropriété publié au bureau des hypothèques depuis plus de dix ans, ainsi qu’il résulte des énonciations de la désignation de l’IMMEUBLE"

Est ce que cela suffit pour être conforme à la réglementation de la Mairie pour faire du Airbnb 365 jours par an ?

Merci d’avance

Dernière modification par issaguen (21/03/2018 22h16)

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#24 22/03/2018 08h01 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Je pense que non.
La mairie de Paris récupère les documents fiscaux ainsi que ceux du cadastre pour évaluer si le bien que vous mettez en location saisonnière est de l’habitation ou non. S’il y a une taxe d’habitation avec la désignation adéquate, elle ne se privera pas de vous poursuivre, c’est ce qui m’est arrivé et croyez-moi, ils n’y vont pas avec le dos de la cuillère.
De toute façon pour faire de la location saisonnière à l’année, il vous faudra une autorisation de la mairie, allez voir sur leur site et tentez de savoir avant si cela est possible.

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#25 22/03/2018 10h18 → Issaguen [75019] : étude de cas immobilier (location commercial en location saisonière) (changement destination, hebergement hotelier, local commercial, paris)

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Donc s’il y a une taxe d’habitation, s’agit il forcément d’une destination à usage d’habitation ?

Peut on payé une taxe d’habitation et pour autant avoir un titre de propriété mentionnant qu’il s’agit d’un local commercial ?…Cas d’un local par exemple qui a été aménagé avec le temps en habitation (cuisine, sdb, wc…)

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