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#1 25/08/2019 22h18

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Bonjour à tous,

Je voudrais vous soumettre une étude de cas pour un bien sur lequel je vais très certainement faire une offre.

VOTRE PROFIL

Salarié, 35 ans
Revenus :
- Salaire : 30000€ annuel
- Revenus fonciers : 9800€ annuel

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

J’ai une bonne connaissance de la fiscalité des revenus fonciers en location nue et je bricole, ou peux me faire aider par un artisan si besoin.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Maison de 111m² de 2 étages
3 chambres
1 salon
1 cuisine
1 salle de bain
1 cave
1 petite cours
Pas de parking, mais stationnement facile sur un grand parking gratuit en face.
Tout-à-l’égout
Chauffages électrique neufs
Huisseries PVC double-vitrage neuves

La maison est en vente depuis 5 ans. Elle avait été achetée par un couple d’anglais dont le mari a entrepris de gros travaux de rénovation : Isolation complète (murs + combles), peintures, sols, cuisine, salle de bain, huisseries pvc, chauffages électriques, électricité. C’est lui qui a fait les travaux, pas une entreprise. Il n’y a donc pas de factures.
Il reste quelques retouches de peinture à faire et le plafond en polystyrène de la pièce d’eau à revoir car il y a eu de légères fuites au niveau de la toiture à cause du lierre qui a soulevé quelques tuiles. Cela a été réparé par un couvreur (factures dispos). Les sols sont à poncer et à vitrifier. Il faut aussi prévoir un gros nettoyage car suite aux travaux la maison n’a pas été nettoyée.

Cette maison est inoccupée depuis 5 ans. Le mari est décédé avant de finir la rénovation et la dame ne souhaitant pas poursuivre seule les travaux est retournée vivre en Angleterre. Les 3 premières années, le prix était trop élevé. Elle n’avait quasiment pas de visites. Depuis que l’agent qui me l’a présentée l’a dans son portefeuille, le prix est descendu. Mais toujours peu de visites. Un investisseur s’y est intéressé il y a peu, mais a finalement acheté ailleurs.

LOCALISATION DU BIEN

Cette maison se situe en plein centre-bourg d’une petite commune de 5500 habitants, en croissance depuis 2006 selon l’Insee.

C’est une commune qui dispose de tous les commerces nécessaires (banque, boulangerie, supermarché, etc) et d’écoles. Elle est située à mi chemin d’une commune de 55000 habitants et d’une autre de 20000 habitants (environ 20-25min pour se rendre sur l’une des ces communes).
La demande locative existe. J’ai vérifié via une fausse annonce et ai eu pas mal de retours.

RENTABILITÉ DU BIEN

Prix sans négociation : 41500€ FAI
Frais de notaire : 3500€
Travaux : 5000€ (Estimation haute car aux vues de ce qu’il reste, je vais les faire moi-même)
Total acquisition : 50000€

Loyers hors charges :
- Hypothèse basse : 430€
- Hypothèse haute : 470€

Charges :
TF : 435€ TOM incluse
Assurance PNO : 200€ / an
Gestion 8% des loyers : 413€ / an

Rentabilité brute :
- Hypothèse basse : 10%
- Hypothèse haute : 11%

FINANCEMENT DU BIEN

Pas d’apport
Crédit :
Hypothèse sur 20 ans à 1,5%, soit des mensualités à 261€

RÉGIME D’EXPLOITATION

Location nue avec conventionnement ANAH via intermédiation locative.
Ce mode d’exploitation a un coût car il requiert de passer par une agence sociale pour la gestion du bien. L’agence prend donc 8% des loyers.
En revanche, la garantie loyers impayés est gratuite et il y a 85% d’abattement sur les loyers.

CASH FLOW

    Hypothèse basse : 81€ net d’impôts
    Hypothèse haute : 118€ net d’impôts

Il n’y a pas d’impôts pendant minimum 6 ans grâce au conventionnement car je serai en déficit de 1800€-1900€ par an grâce à l’abattement. Cette somme viendra se soustraire à mes autres revenus fonciers sur lesquels je paie des impôts, mais dont le cashflow reste positif. Cet investissement viendra donc augmenter la rentabilité d’une autre location.

Le cashflow calculé ici est sans négociation préalable. Mais compte tenu de la situation, l’agent immobilier m’a informé qu’une bonne négociation était possible. La rentabilité pourrait être meilleure.
Je pense que le cashflow dégagé est intéressant vu le budget. Cela permet aussi de constituer une réserve pour l’entretien du bien.

Une petite interrogation tout de même, la cave est assez humide. Le sol de la cave est en terre battue. Il y a quelques champignons blancs sur les murs. Pensez-vous que cela soit un problème ?
Le plancher est en bon état, malgré l’humidité.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_mur_cave_2.jpg

Qu’en pensez-vous ?

Mots-clés : immobilier, location nue, maison

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[+1]    #2 26/08/2019 08h36

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Bonjour,

Le fait que le sol soit resté en terre battue est très bien s’agissant de murs en pierres ; par contre le liant est il à la chaux , est ce bien un double mur en pierre ?
Ce qui est plus important est de vérifier en quoi sont fait les enduits intérieurs et extérieurs ; en cas de ciment, cela veut dire que les murs fonctionnent en drains verticaux. Et l’humidité aura tendance à rester dans les murs, faute de pouvoir sortir (à cause du ciment). Idem à l’intérieur, l’humidité produite par les occupants reste piégée ce qui cause inconfort et parfois odeurs.

J’ai du mal à voir sur votre photo, ne serait ce pas du salpêtre ?
Un lien intéressant :
Salpêtre des murs : traitement et définition

Dernière modification par Iqce (26/08/2019 09h04)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+1]    #3 26/08/2019 08h46

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Remarque sur le prix : si le bien est en vente depuis cinq ans et que malgré une baisse de prix il ne trouve toujours pas preneur, c’est qu’il est soit encore trop cher ou alors il y a un "loup".

Si vous connaissez le secteur, les prix du marché (avez vous étudié les ventes sur Patrim ?) vous devrez être en mesure de savoir si c’est le prix ou le bien qui pose problème. Peut être qu’une enquête de voisinage vous permettra d’en savoir plus sur l’histoire de ce bien et des environs. Si vous obtenez les informations qui vous intéresse, et que vous estimez que le bien ne nécessite pas plus de travaux que ce que vous avez estimé, n’hésitez pas à faire une offre très basse.

Cela sera sans doute la première offre en 5 ans qu’aura cette dame qui, dans le même temps, a sans doute déjà laissé plusieurs milliers d’euros d’impôts locaux durant ces cinq années d’inoccupation. Votre offre sera peut être même un soulagement pour elle. Et l’agent immobilier aura également tout intérêt à faire passer l’offre, pour solder un dossier compliqué et donc couteux en temps pour lui.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#4 26/08/2019 09h18

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Le "loup" semble décrit dans la présentation du projet puisque si l’intermédiation est envisagée c’est qu’il s’agit d’un secteur détendu ? Et donc le soucis serait de trouver un locataire. Dans ce contexte la TF est plutôt basse (et ne pousse pas forcément els vendeurs à la vente dans l’urgence, ce serait peut être plus…La suite du Brexit ?).

Dernière modification par Iqce (26/08/2019 09h18)


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#5 26/08/2019 09h39

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@Iqce :
Je n’ai hélas pas d’informations sur ce sujet. Je suppose que l’enduit extérieur est en ciment (cf. photos de la façade ci-dessous).
Pour les traces blanches, je pensais aussi à du salpêtre. Mais n’étant pas expert sur le sujet, je ne suis pas certain.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_image1.jpg

@Dalki :
Je me suis fait la même remarque que vous sur le prix et la durée de vente. Je prospecte sur le secteur depuis début août et j’ai visité d’autres maisons avec très peu de travaux à prévoir dans le même ordre de prix, voire moins cher.
Par exemple, le même jour, visite d’une maison de bourg de 90m² avec juste du rafraichissement (sols, peintures, un peu d’électricité car fils apparents, cuisine, salle d’eau) et huisseries pvc, radiateurs à fluide colporteur récents pour moins de 30000€. Cette maison était encore louée en début d’année. Le loyer peut à mon avis monter à 430€ sur cette maison aussi. D’ailleurs, je m’y intéresse également.

Après, le secteur n’est pas considéré comme attractif je pense car il n’y a pas de grosse ville à proximité immédiate et une partie du département dépérit. Néanmoins, les communes dans lesquelles je me suis rendu sont bien entretenues et il y a encore des commerces. Je ne vise par ailleurs que des communes dont le solde migratoire est positif ou stable, selon l’Insee, et où j’ai des retours sur de fausses annonces.
Pour la maison en question, j’ai 26 contacts pour 900 vues à un loyer de 490€ cc, donc plutôt élevé.

Dernière modification par jeromem (26/08/2019 09h50)

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[+2]    #6 26/08/2019 10h23

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Dans ce type de commune soyez attentif à la pyramide des âges.
Les locataires sont majoritairement les plus jeunes et ont tendance à fuir l’environnement social que vous décrivez.

Le solde migratoire stable/positif est dans ce contexte parfois constitué de gens qui viennent prendre leur retraite dans un coin tranquille loin des vicissitudes (et des coûts) des grandes villes pour peu que le coin soit sympa. Ces retraités sont très majoritairement propriétaires.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#7 26/08/2019 11h56

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Pour rejoindre votre commentaire, ne pensez vous pas que, plutôt que de vérifier les âges, il faudrait vérifier tout simplement le % de propriétaires par rapport au % de locataire dans la ville tous âges confondus?

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#8 26/08/2019 13h23

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Effectivement c’est du ciment ; ce serait pour une habitation RP "à vie" je vous dirais prudence…Dans ce cas, à vous de voir jusqu’ou vous souhaitez aller en guise de travaux et de confort offert au locataire. Dans l’idéal il faut décrouter et cela coûte cher. Sauf à laisser respirer la maison, vous aurez du mal à vous débarrasser du salpêtre.
Le bien à du cachet mais est mal situé, avec du rdc au pied d’une intersection, avec un trottoir au ras des croisés…
Comme on dit, ce genre de bien à cet endroit, "faut pas le payer" pour que ce soit rentable.

(NB : propos à modérer suivant ce qui déjà été fait à l’intérieur bien sur).

Dernière modification par Iqce (26/08/2019 13h28)


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#9 26/08/2019 16h19

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@DDtee :
Oui, vous avez raison, il faut tenir compte de cela.

@Iqce :
J’ai pris contact avec un expert en humidité pour un diagnostique et devis gratuit. En fonction de ce qu’il me dira, je prendrai position.
La maison donne effectivement sur une rue, mais celle-ci est peu passante. Le côté que l’on voit donne sur un chemin sans issu. Il n’y a que les habitants de la maison du fond de l’impasse qui passe avec leur voiture. Je me méfie aussi beaucoup des maisons sur route passante. Je ne donne pas suite à ce type de biens pour éviter les difficultés à louer et les rotations. Mais ici, c’est vraiment calme.

Voici sinon quelques photos du bien pour que vous puissiez avoir un aperçu des rénovations qui ont été faites.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_800x600_8ed53021218a4303458543b04f8f233d.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_800x600_189f78e5aa6301f3cfac508a2042d7e1.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_800x600_ccb5ac94f0dc1a386957bcacae7031ff.jpg
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9882_800x600_fe8a8921c8c309d8163eb51c10fa38e2.jpg

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#10 26/08/2019 16h53

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La source des infiltrations de la deuxième photo ( au niveau des poutres) a été résolue également ?

Je ne connaît pas le climat de la région, mais si vous comptez chauffer correctement le logement et que les autres radiateurs sont comme celui de la photo 1, vous pouvez directement les remplacer. Si ils sont comme celui de la salle de bain, ça peut passer.

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#11 26/08/2019 17h44

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jeromem a écrit :

J’ai pris contact avec un expert en humidité pour un diagnostique et devis gratuit. En fonction de ce qu’il me dira, je prendrai position.

Laissez tomber "l’expert en humidité 100% gratuit" qui voudra vous vendre au choix des injections de résines (contre productives) ou des barrières électroniques (aux résultats douteux).

L’avis de @Iqce est à 100% pertinent et le seul que l’on puisse entendre : les vieux murs étaient conçus pour "respirer". Une étanchéité par l’apport de ciment empêche cette "ventilation" naturelle, c’est ainsi que les problèmes d’humidité surviennent. Les anciens ne construisaient pas des maisons sur les mares, de plus les nappes phréatiques n’ont pas depuis quelques années une tendance à avoir un niveau qui s’élève wink

@Smad à raison, l’humidité est un vrai souci et ne vient peut-être pas (exclusivement) des sols/murs…


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#12 26/08/2019 18h06

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Les infiltrations au niveau des poutres ont été causées par le lierre qui a soulevé les tuiles. Un couvreur est passé et à remis tout en place. Il y a des factures que l’agent va me transmettre.

Concernant les radiateurs, effectivement, ils ne sont pas top. Je les changerais pour des modèles plus récents. C’est un argument de plus pour la négo.

Quel type de professionnel dois-je donc faire venir pour inspecter le problème d’humidité dans la cave ?

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#13 26/08/2019 18h56

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jeromem a écrit :

Quel type de professionnel dois-je donc faire venir pour inspecter le problème d’humidité dans la cave ?

Un spécialiste de l’ancien, qui fait de la rénovation dans les règles (de la chaux sans ciment dans l’ancien)


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#14 26/08/2019 20h23

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DDtee a écrit :


L’avis de @Iqce est à 100% pertinent

DDtee à raison comme bien souvent (humour smile !). wink

La rénovation est sympa pour de la location, c’est neutre, de qualité perçue acceptable (il me semble reconnaître du IKEA ?), essayez de voir par une prise par exemple ce qu’il y a derrière le placo en guise d’isolation et si un enduit ciment est également présent. Mais c’est sur que ce genre de réalisation avec des grilles pain va poser soucis en terme de facture énergétique et donc de solvabilité de locataires à faibles revenus (mais j’ai bien noté les loyers garantis, par contre à voir ce qui est "exigé" en terme d’isolation-chauffage dans le conventionnement le cas échéant?).

Dernière modification par Iqce (26/08/2019 20h25)


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#15 26/08/2019 21h47

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@Icqe :
En général, pour un conventionnement via intermédiation locative, ils regardent l’état de l’installation électrique et le DPE. L’installation doit être aux normes ou avoir des mesures compensatoires pour les anomalies. Concernant le DPE, il doit être au minimum D. Là le DPE est vierge. Avec cette exigence, il est clair que je vais devoir changer les radiateurs pour des modèles plus économiques.
Une visite va être prévue avec Soliha pour juger de la conformité du logement.

Les combles ont été isolés avec de la laine de verre. J’ai pu voir cela. Pour les murs, aucune idée. Je suppose que c’est la même chose. J’essaierai de vérifier.

Dernière modification par jeromem (26/08/2019 21h49)

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#16 27/08/2019 06h49

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- Isolation intérieure des murs : attention au point de rosé = de la condensation derrière le doublage lorsque ce sera habité.

- la lierre donne du cachet mais cause des désordres. Le soulèvement de tuile est un symptôme. Qu’envisagez vous pour la source ?

- humidité + laine de verre = risque de moisissure. Quel est l’état de l’isolation des combles ?
L’isolant humide perd de sa résistance.

- humidité + charpente = bien vérifier l’état des bois par vous même.
Avez vous eu un diagnostic parasitaire ?


Buy sheep, Sell deer and Give to WHO.

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[+1]    #17 27/08/2019 08h19

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J’avais dit que je ne répondrais plus aux newbies, mais bon avec 2 points de réputation vous n’en êtes plus vraiment un, et puis maintenant que j’ai réfléchi à votre problème autant que j’exprime ce à quoi j’ai abouti. Et puis c’est aussi pour échanger avec mes copains bricoleurs et professionnels qui ont répondu avant moi.

Les travaux réalisés par un particulier, le problème n’est pas seulement l’absence de facture, mais aussi des réalisations non conformes à l’état de l’art ou au simple bon sens. Surtout des travaux réalisés par un Anglais, qui sont des gens bizarres puisqu’ils roulent à gauche (humour). Je relève, rapidement : du convecteur dans un climat froid, comment peut-on poser encore ce genre de truc ? Le plancher conservé dans la salle de bains : et quand on pisse à côté parce qu’on est bourré ou qu’on a a pas allumé la lumière, il se passe quoi ? L’espèce de lambris derrière la baignoire, c’est joli, mais alors il est impossible de se mettre debout dans la baignoire pour prendre une douche plutôt qu’un bain ? Le carrelage était vraiment trop cher ? Etc. Si je vois ces problèmes sur 3 photos seulement, il doit y en avoir bien d’autres.

Bref, parfois une rénovation mal faite est pire que pas de rénovation, ça a l’air joli mais tout va de travers. Il faudrait revisiter avec l’oeil averti d’un artisan.

Par ailleurs, ce qui ne va jamais changer, c’est l’emplacement (comme dit par Iqce, en angle au ras de la rue sans même de trottoir), et le manque de luminosité (fenêtres minuscules).

Les tuiles soulevées, ça veut dire dégât des eaux. Dégât des eaux, ça veut dire possibilité que ce soit abîmé profondément et que ça soit très difficile à rattraper (isolant mouillé et moisi, placo qui est devenu friable, peintures à reprendre, bois attaqués par les insectes, plancher taché qui sera peut-être irrécupérable sauf à le recouvrir, etc.). A mon sens, cela fait perdre la plus grande partie des avantages de la rénovation effectuée. Avant la maison était "rénovée à 90%, à finir", maintenant elle est "rénovée à 90 %, puis ruinée par un dégât des eaux, à reprendre largement, à vérifier, à réparer de partout…"

Comme dit par Mi, l’isolation des murs va changer le point de rosée. Normalement, lorsqu’on isole par l’intérieur, il y a un pare-vapeur en face intérieure de l’isolant (est-ce bien le cas ?) et on a ventilé la maison (VMC ou bien ouverture des fenêtres 2 fois par jour), donc on n’envoie pas de vapeur d’eau dans les murs, donc il ne devrait pas y avoir de problème de point de rosée. Tout est dans le "normalement".

Enfin, la cave humide : ça ne me semble pas inquiétant en soi. Il faut vérifier l’état du plancher haut de la cave (insectes ? Moisissures ? Pour tester, il faut donner de grands coups de tournevis dans les poutres et le plancher pour voir si le bois est encore solide) et il faudrait, outre les bonnes remarques données ci-dessus, VENTILER. Rouvrir les soupiraux qui existent sans doute mais ont été bouchés.

Ce qui est plus inquiétant c’est au-dessus de la cave, si l’enduit est effectivement inadapté au bâti et que donc les murs sont durablement humides. Dans ce cas, vous aurez des désordres tant que vous n’aurez pas refait l’enduit.

Au total, cette maison me semble receler un paquet de problèmes. Désolé de vous le dire, mais si j’en vois autant sur 3 photos, soit c’est moi qui me plante, soit votre oeil de bricoleur averti n’est pas si averti que cela. Si ce n’est pas moi qui me plante, ça veut dire qu’il faut que vous continuiez à apprendre à bricoler et à "décrypter" ce que vous voyez dans une maison.

Au total, je dirais : à fuir. Ou alors à payer 10000 € en sachant qu’il y aura plein de problèmes à régler.

D’une manière générale, cette commune me semble typique de ce que j’exprimais ici : (24/27) Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?
En résumé : le prix de vente d’une maison rénovée étant trop bas, il devient économiquement impossible de rénover. Une maison telle que celle que vous présentez est "économiquement irréparable", sauf à faire soi-même, ou à faire faire au black (et encore).

Dernière modification par Bernard2K (27/08/2019 09h07)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#18 27/08/2019 09h05

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Puisque je suis cité par les plus éminents pro du forum (wink ) j’y vais de mon anecdote…En 2010 j’ai acquis une vieille ferme avec des enduits ciments.
Bien sur j’ai attaqué le décroutage bille en tête.
Déjà, sur un bâti de grande superficie, c’est tout simplement de la folie furieuse avec un travail à coté et une famille. J’avais un marteau Bosch bleu de forte puissance mais pas trop lourd, un échafaudage etc
J’ai rapidement usé une pointe ; l’enduit ciment est extrêmement dur. Par contre derrière c’est…Du sable.
Je prenais du double mur en pierres des blocs de granit altéré dans les mains, je serrais et il se désagrégeait ! Musclor !
En pied de mur face Nord, le paysan voisin avait créé une rigole en limite de parcelle. Lorsque la pointe du marteau tapait dans l’enduit, de l’eau sourdait des murs, comme une source qui aurait fait une auréole sur l’enduit (ou plus trivialement, comme si l’on urinait dessus, je suis que c’est plus clair pour beaucoup de lecteurs).
J’ai pris peur, j’ai réalisé la réalité du soucis technique (en théorie je le savais, c’est le comble).

Au final je pense que beaucoup de ces habitations tiennent debout par l’enduit et par effet d’empilement des pierres.

Dernière modification par Iqce (27/08/2019 09h05)


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#19 27/08/2019 12h17

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Bon, a priori, cette maison qui paraissait intéressante aux premiers abords, ne l’est pas tant que ça du fait des problèmes que peuvent soulever l’humidité des murs de la cave (je n’ai pas senti d’humidité dans la maison, ni vu de traces sur le placo posé aux murs) et une rénovation dont on ne sait pas comment elle a été réalisée.

Pour l’emplacement, c’est à mon avis moins catastrophique que ce qui est suggéré. La photo ne le montre pas forcément bien, mais ce n’est pas un angle de rue. Seule la façade avec la grande fenêtre donne sur une rue qui est peu passante.
Par ailleurs, je n’ai pas de doute sur la demande locative dans le coin.

Je laisse donc cette maison de côté pour m’intéresser à d’autres biens que j’ai visité et y reviendrai peut-être si je trouve un bon artisan.

Merci à tous pour vos retours.

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