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#1 02/12/2017 10h52

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Bonjour,

Je me permet de venir vers vous pour avoir votre avis sur les diagnostiques énergétique réalisés dans un immeuble de 6 appartements dont l’offre que j’ai faite a été accepté. Comme souvent dans le coin je n’ai pas pu avoir connaissance de ceux ci avant car ils n’étaient pas réalisés. La signature étant fixée à la mi décembre, j’ai toujours le temps de me rétracter.

Voila la situation
Le bien étant construit avant 1948, les DPE ont été fait à l’aide des factures disponibles.

Deux T2 de 30 m² au rdc :
Un DPE vierge et l’autre classé E (700€/an eau chaude + chauffage + abonnement)

Deux T2 de 30m² au premier étage:
- un DPE classe G (522). Lors de la visite j’ai constaté qu’il y faisait très très chaud à la louche 25 26°! je l’ai d’ailleurs dit au locataire (vieux monsieur) qui m’a informé être très frileux. je lui est demandé si il payait cher il m’a répondu que non ( sur le moment j’étais content !). Je peux désormais dire qu’il paye 1150€/an (eau+ chauffage + abonnement).
Problème qu’elle valeur donner à ce DPE?

- un DPE classé F (372) ( 870 euro/an eau + chauffage + abonnement)

Deux T2 sous combles de 30M² au sol et 17M² carez  (c’est plus des t1bis.. d’ailleurs loués comme tel au vu du loyer appliqué

- un DPE vierge

- un DPE classé G (508) (700 euros/an eau +chauffage + abonnement)

Il faut savoir que les logements sont équipés de convecteurs électrique et de vieux chauffe eau.

Je me demande au vu de ce que l’on peut lire sur ce que nous réserve nos législateurs si il n’est pas risqué de partir sur ce type de bien qui au demeurant est en très bon état.. électricité très bien mis a part quelques petites choses sans importance. Rentabilité net après imposition de 8%
L’idée de réaliser une isolation par l’extérieur ne serait pas à exclure, mais cette dernière aurait elle un vrai intérêt… revenir à un DPE classé C ou D quand on part de si loin est elle illusoire..
Que pensez vous de cela?

Avant de vous laisser je tiens a remercier vivement les membres de ce forum qui m’ont beaucoup appris et m’ont déjà permis d’acquérir un premier immeuble fin 2016 qui s’avère être un excellent placement et une très belle expérience.

Merci pour tout

Mots-clés : diagnostique, dpe, energétique

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#2 02/12/2017 11h10

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Bonjour,
On en a parlé récemment avec Bernard2K et DDtee: Alex44 [99] : étude de cas immobilier (immeuble de  rapport en déficit perpétuel)
Ces DPE sont une aberration car basés uniquement sur les factures précédentes d’électricité. Si vous vouliez un bon DPE, il aurait suffit de dire au pépé de ne plus chauffer ou lui donner un convecteur d’appoint au gaz ou huile. Résultat assuré.
C’est tout le problème, pour les constructions d’avant 1948, le DPE ne tient pas compte de l’isolation effective.
Donc ne pas trop s’inquiéter d’un mauvais DPE surtout si vous avez vu qu’il faisait chaud, il ne peut en être autrement.

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#3 02/12/2017 13h46

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Effectivement je suis d’accord pour dire qu’il s’agit d’une aberration. Malheureusement j’ai peur que les dispositions à venir se base sur ce diagnostique… et je pense aussi que même avec de la bonne volonté, certains logements seront impossible a remettre dans "le droit chemin"

Le pire c’est que j’ai cherché a joindre le technicien qui a fait les diags afin d’avoir son avis sur les résultats et sur le bien en fonction de ce qu’il voit habituellement.  Je suis tombé sur une secrétaire qui m’a dit qu’ils ne pouvaient communiquer qu’avec le donneur d’ordre…. A quoi sert donc ce truc si ce n’est pomper du fric…

Toujours est il que je vais faire venir deux artisans différents afin d’avoir leur avis sur une possibilité d’isolation extérieur, le tarif, et le gains a espérer.

Comme je l’ai dit je trouve qu’en l’état l’immeuble est très saint. Je veux seulement savoir ce qui peut être a ma disposition en cas de changement réglementaire important.

Si des personnes ont déjà fait cette démarche sur leur bien, je suis preneur de votre retour d’expérience concernant l’impact sur les diags.

Merci

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#4 02/12/2017 14h28

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Oui c’est une obligation  transformée en pompe à fric. De plus, il faudra bientôt faire repasser un diagnostic dès qu’on aura fait une rénovation. 

Le gouvernement a annoncé une réforme de la méthode de calcul pour fin 2018. On verra bien.

Dans votre cas, ce n’est pas un coefficient E qui doit vous arrêter.


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#5 03/12/2017 13h51

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Effectivement j’ai un peu peur des nouvelles normes, et obligations.
Donc à part des biens avec un biais d’isolation (ex:pas’ d’isolation des combles flagrant.) je ne m’attarde pas sur les biens classés E F G

Les politiques sont capables de tout, et avec Hulot au gouvernement je suis méfiant il a déjà du avaler un gros chapeau sur le nucléaire, alors je pense que les petits propriétaires bailleurs vont deguster!.

C’est un élément génant sur l’immeuble en cours d’acquisition dont Surin a copier le lien.

C’est un avis perso.


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#6 03/12/2017 16h14

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En temps normal j’avoue que ce genre de DPE me rebuterait, mais dans le cas présent, au regard du mode de réalisation du DPE (factures… ) je pense que se limiter a ce paramétré serait un jugement un peu hâtif.

C’est pour cela que j’ai essayé de voir avec le peut de factures dont je dispose en écartant volontairement celle du petit vieux. Si on prend le cas du logement situé sous les combles (30m2 , 17m2 en carez), la personne se retrouve à payer 700 euros par ans en incluant abonnement et eau. Ramené au mois, cela représente 58 euros. Cela ne me parait pas énorme compte tenu du fait qu’il s’agit d’un logement sous comble. Je pense que le diag a également été fortement pénalisé par la présence de grille pain et d’un vieux chauffe eau.

Que pensez vous de ce raisonnement?

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#7 03/12/2017 21h39

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En electrique 1000w c’est 1000w

Le reste n’est que du ressenti. Vous ne n’économiserez rien avec des coeurs de fonte…
Si il faut 3000w pour chauffer votre pièce il faut 3000w!

Au mieux vous économisez avec le rayonnement. Le fait que le coeur de fonte va rayonner IR et que vous aurez une meilleur sensation de chaleur.
Mais 1000w resteront 1000w

Par contre si vous avez d’autres factures ouiv vous pouvez voir à quoi ressemble l’étiquette de votre immeuble en fonctionnement "normal"

Dernière modification par alex44 (03/12/2017 21h40)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#8 09/12/2017 13h54

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Macrom49 a écrit :

Le pire c’est que j’ai cherché a joindre le technicien qui a fait les diags afin d’avoir son avis sur les résultats et sur le bien en fonction de ce qu’il voit habituellement.  Je suis tombé sur une secrétaire qui m’a dit qu’ils ne pouvaient communiquer qu’avec le donneur d’ordre…. A quoi sert donc ce truc si ce n’est pomper du fric…

Merci

Bonjour,

Heureusement que la secrétaire vous a répondu que seul le donneur d’ordre pouvait avoir des réponses complémentaires, ce n’est pas un problème de pompe à fric, c’est un problèmes juridique.

Quand au technicien à quel titre devrait il vous répondre ?

Sinon  pour reprendre un peu votre sujet, le futur des diag sera malheureusement inévitable, en tout cas dans le neuf ou les grosses rénovations,  depuis quelques années les responsables politiques et pas que dans notre beau pays, cherche par tous les moyens de réduire la facture énergétique de par la destruction massive des poubelles énergivores.

A terme on s’oriente vers le basse consommation voir l’autosuffisance. Donc plus vous commencerez tot, moins vous dépenserez, moins vous serez obligé d’investir dans l’urgence.

c’est un choix, subir et râler, ou prévenir et financer en douceur. Rien a voir avec Hulot comme on peut lire plus haut.

L’existence du DPE est uniquement dans ce contexte, de vous évitez à l’avenir de dire "Je ne savais pas on ne m’avait rien dit", le DPE en main vous savez que c’est un immeuble énergivore et que vous aurez à l’avenir des investissements  important à prévoir.

Comme le diag pour les voiture, vous achetez une voiture en connaissance de cause.

Pour anticiper, vous pouvez grâce au DPE via un architecte ou un professionnel définir les travaux d’urgence à prévoir dans les 10 prochaines années. Et donc commencer à regarder leurs financements.

Pascal

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#9 09/12/2017 14h14

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Oui enfin, aujourd’hui si vous achetez la voiture de quelqu’un qui conduit toujours pied au plancher (thermostat 25 degrés) vous aurez 12L/100kms de conso, quand papy tranquille fera 7L avec le même véhicule (19 degrés)

La facon dont les diags sont fait biaise totalement le DPE c’est incontestable.
C’est pour cela que pour les voitures il y a les données constructeurs (qui sont toujours trop basse) mais les conditions sont toutes les mêmes et permettent une comparaison entre véhicules correcte.

Sinon je suis d’accord, mieux vaut prevenir! Des que j’achète même si c’est loué je prevois de suite des travaux.


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#10 09/12/2017 14h55

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Que l’on soit clair je ne suis pas du tout contre l’idée de faire des travaux. j’ai même fait les démarches sur ce bien pour envisager une ITE …

La réponse a été claire… l’urbanisme de la commune me dit que le trottoir n’est pas assez large(1.30m) et les architectes des bâtiments de France me disent… non pas possible, l’immeuble est je site "trop beau avec ses petites briquettes sur les contours des ouvertures….."A noter que c’est le seul bâtiment de ce style. Il est entouré d’une petite zone pavillonnaire ressente ou se mêle différents types d’architecture ( toits plats… crépis… maison en bois etc)

Conclusion l’état pédale dans un sens et les différentes structures (urbanisme, architecte…) dans l’autre.

Pour répondre à Bascarol, j’ai eu la chance de recevoir l’appel du technicien ayant réalisé le DPE. Et son message a été très clair concernant ce diagnostique. Pour faire simple tous les diagnostiques on de bonnes raisons d’exister sauf le DPE. A ce jour ce dernier est totalement déconnecté de la réalité notamment pour les bâtiments datant d’avant 1948.  Pour ce faire il m’a donné plusieurs exemples.

- Vous avez une vieille bâtisse que vous rénovez intégralement, les matériaux utilisés ne seront jamais inclus dans ce diagnostique. Il faudra attendre d’avoir des factures pour obtenir un DPE qui suivant la région de France pourra être différent.. (facture pouvant varier de façon significative en fonction du climat pour une même habitation)

- Vous achetez une maison sur étage des années 80 ou seul une personne y vie. Cette dernière va certainement limiter sa consommation en ne chauffant que les pièces utilisées, souvent le rdc. Vous avec un jolie C ou D. Vous emménager, utilisez pleinement la surface de la maison et vous retrouvez avec une maison au DPE à F ou G

Pour terminé il m’a clairement dit qu’a ce jour ce diagnostique ne servait pas franchement à grand chose.

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#11 09/12/2017 15h49

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Nous sommes tous d’accord, ou presque, que le DPE pour les biens <1948 c’est du grand n’importe quoi. Cela devrait rapidement changer, espérons en mieux, puisque le gouvernement a annoncé la volonté de réformer le mode de calcul pour la fin 2018.


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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