Pétition contre l'acharnement fiscal et réglementaire sur les propriétaires immobiliers

GoodbyLenine a écrit :

Mais ça n’empêchera pas certaines de râler, (et d’autres de dire qu’on retire 5/4 du contenu d’une bouteille), plutôt que d’adapter leur parc immobilier (ou les structures juridique via lesquelles elle détient ce parc), et leur patrimoine. Un autre cas de Les gens sont paresseux, c’est affolant ! sans doute…

Je ne pense pas qu’on puisse qualifier quelqu’un qui a investi pendant des années de râleur…

Green a écrit :

ohennequin a écrit :

Bref, je ne suis pas sur que la bourse soit un vecteur de croissance, mais je suis a peu près sur que l’immobilier a une place importante en France, tout le monde doit pouvoir se loger.

Il semble que vos connaissances de l’immobilier paraissent bien supérieures à vos connaissances des marchés financiers.

Quelques connaissances de base éviteront des idées préconçues et pourraient même, éventuellement, contribuer à faire fructifier votre patrimoine.

Cordialement.

Mes connaissances de la bourse ne sont pas exceptionnel c’est sur, mais je ne vois pas en quoi acheter 15 actions Alacatel et attendre de me faire 2% de bénef va relancer le marché Français ou mondial…

Parisien a écrit :

Qu’on en juge :
- fiscalité de la résidence principale, en cours de détention et lors de la revente: excellente et meilleure que celle des valeurs mobilières sur CTO

C’est bien le genre d’argument qui me fait bondir: comment peut-on comparer des investissements (en bourse) avec le fait de se payer son propre toit?
Des millions de gens achètent une RP, et ce ne sont pas des investisseurs pour autant!
Lorsque l’on fait une plus-value sur la RP, c’est en général pour racheter une autre RP, on ne dégage pas de bénéfice en sois permettant de vivre mieux.
Et quand au dégrèvement de la PV dans le temps, cela compense surtout les frais d’entretien du bien en question.

Ce qui est énervant, c’est que les investisseurs immobilier ne sont que rarement des nantis, ils entretiennent surtout un parc immobilier, ce que ne peuvent faire les gouvernements.

Donc s’il y a suppression de l’ISF sur les capitaux mobilier, il devrait aussi disparaitre pour l’immobilier. Il ne faut pas voir les investisseurs immo comme de simple vache a lait, le risque pris avec les locataires indélicat est toujours présent.

A+

Ohe

ohennequin a écrit :

C’est bien le genre d’argument qui me fait bondir: comment peut-on comparer des investissements (en bourse) avec le fait de se payer son propre toit?
Des millions de gens achètent une RP, et ce ne sont pas des investisseurs pour autant!

Bien sur que si.
Peut-être que la plupart ne se sente pas investisseurs, mais ils le sont quand même.
Ils se lancent dans un placement rapportant un rendement défiscalisé, et le font même à crédit. Certains comparent leurs remboursement au loyer qu’il payeraient (c’est d’ailleurs un argument largement répandu: "autant payer un loyer à la banque pour acquérir une maison qu’à un propriétaire")

Ce qui est énervant, c’est que les investisseurs immobilier ne sont que rarement des nantis,

Ceux qui ne sont pas des nantis ne sont pas probablement pas dans la tranche à 45% et ne payent pas l’ISF, et paieront encore moins l’IFI.

il devrait aussi disparaitre pour l’immobilier.

Comme on l’a dit cent fois: c’était mission impossible.
Le gouvernement serait mort s’il avait tenté le coup de supprimer totalement l’ISF. Il a été finaud, et la mesure passe relativement bien.
Le gouvernement suivant aura plus de facilité à supprimer l’IFI, en montrant ses incohérences.

ohennequin a écrit :

Mes connaissances de la bourse ne sont pas exceptionnel c’est sur, mais je ne vois pas en quoi acheter 15 actions Alacatel et attendre de me faire 2% de bénef va relancer le marché Français ou mondial…

Il est amusant de constater que dans l’imaginaire collectif, la Bourse n’est qu’une salle de jeux au sein de laquelle des capitalistes grassouillets avec un cigare font des paris comme lors d’une course de chevaux.

La Bourse est avant-tout une plateforme (un marché) au sein de laquelle s’échangent principalement des actions et des obligations.

Les actions sont des (morceaux) titres de propriété que les investisseurs s’échangent ; l’acquisition de ces titres s’est faite par une injection de capital au sein de ladite société et dont contribué à créer un marché, et favorisé l’économie.

Les obligations sont des prêts accordés aux Etats ou aux sociétés qui peuvent également s’échanger sur la Bourse ; encore une fois l’émission de ces produits financiers à servi à financer les dépenses de leurs émetteurs.

L’intérêts "réel" de la bourse peut paraître abstrait dans la mesure où nos investissements, pris individuellement, ont un impact négligeable sur l’économie, pourtant collectivement nous (les investisseurs) finançons bien l’économie. On pourrait rentrer dans le détail avec en dissociant marché primaire et secondaire mais cela rendrait plus complexe le présent débat car nous devrions également détailler les actifs immobiliers.

ohennequin a écrit :

Qu’on en juge :
C’est bien le genre d’argument qui me fait bondir: comment peut-on comparer des investissements (en bourse) avec le fait de se payer son propre toit?
Des millions de gens achètent une RP, et ce ne sont pas des investisseurs pour autant!
Lorsque l’on fait une plus-value sur la RP, c’est en général pour racheter une autre RP, on ne dégage pas de bénéfice en sois permettant de vivre mieux.
Et quand au dégrèvement de la PV dans le temps, cela compense surtout les frais d’entretien du bien en question.

Investir c’est prendre un risque. Investir c’est épargner son capital aujourd’hui pour en apprécier la valeur plus tard.

Acheter sa RP en espérant faire une plus-value me semble rentrer dans cette description. Et en général le discours c’est "j’achète un petit-truc aujourd’hui, pour m’acheter plus grand plus tard lorsqu’on aura des enfants". Pour moi il y a un bien un bénéfice permettant d’améliorer sa qualité de vie.

ohennequin a écrit :

Ce qui est énervant, c’est que les investisseurs immobilier ne sont que rarement des nantis, ils entretiennent surtout un parc immobilier, ce que ne peuvent faire les gouvernements.

Donc s’il y a suppression de l’ISF sur les capitaux mobilier, il devrait aussi disparaitre pour l’immobilier. Il ne faut pas voir les investisseurs immo comme de simple vache a lait, le risque pris avec les locataires indélicat est toujours présent.

A+

Ohe

Donc plutôt que d’aider un sous-groupe selon nos moyens, il vaut mieux plomber tout le groupe au nom de l’égalité ?

Le choix, arbitraire, de favoriser les capitaux mobiliers est discutable, mais le principe l’est beaucoup moins à mes yeux. Le gouvernement souhaite alléger la fiscalité des investisseurs, il a bien fallu définir un périmètre.

Jef56 a écrit :

Ceci en vue de rééquilibrer les investissements plus sur l’économie réelle et moins sur l’immobilier.

Votre billet est fort intéressant - dommage que vous succombiez à la mode. Je rêve que quelqu’un m’explique ce qu’est l’économie réelle et/ou en quoi l’immobilier n’est pas réel.
Mon plombier et mon couvreur considèreront sans doute que mon immobilier est plus ’réel’ que ABC Arbitrages (une action - ticker EPA: ABCA), qui si je vous suis bien appartient à l’économie ’réelle’. Note : Cette action est utilisée à titre purement illustratif, la première qui m’est tombée sous la main.

Jef56 a écrit :

De même Mme Michu au minimum vieillesse mais payant presque l’ISF à cause de sa maison sur l’ile d’oléron pourra la vendre sans craindre d’être spoliée par une forte imposition sur le bénéfice de la vente, être locataire dans une autre maison et vivre de ses rentes mobilières; cela devrait aussi faire baisser les prix immobiliers et ajouter de la liquidité.

Mais peut être que Mme Michu n’a pas envie de quitter sa maison et qu’on lui fiche la paix? Je sais bien que l’enracinement n’est pas à la mode mais quand même…Cette dame aspire peut être à finir ses jours dans sa maison, sans qu’on lui prélève chaque année 2 à 3% de la valeur de sa maison (% au pif, je ne connais pas le % d’ISF de Mme Michu), ce qui revient à lentement mais surement la spolier de son patrimoine. Et, non, tout le monde n’aspire pas à vivre de ses rentes mobilières!

Jef56 a écrit :

Le but est de permettre des prix immobiliers plus raisonnables en diminuant l’attractivité de ce placement qui grâce à l’effet de levier et l’imposition des plus-values reste encore très favorable.

Je ne vois pas en quoi l’IFI va résoudre les prix de l’immobilier. Mais je suis un peu ’limite’ intellectuellement donc peut être qu’une bonne âme m’expliquera. Et si cette bonne âme pouvait aussi se pencher sur les ménages qui rament pour payer leur loyer dans des zones où les prix de l’immobilier sont inférieurs à 8-10€ le m2 à la location (donc pas cher du tout)…

Jef56 a écrit :

L’habitation est un besoin primaire (dans la pyramide des besoins de Maslow) et on pourrait donc imaginer dans un futur selon la même logique que le revenu universel, que l’habitation soit un droit donné gratuitement à chacun.

Hélas, il n’y a rien de gratuit en ce bas monde. Pour ça, il va falloir trouver des sous. Et si l’immobilier est hors-course (puisque déjà dans la sphère publique), restent le travail (ça, c’est déjà fait avec la hausse de la csg) … et les investissements dans ce qu’il est convenu d’appeler ’l’économie réelle’, qu’il faudra donc re taxer de façon punitive, pour financer ce ’logement universel’.

Et vous oubliez un autre besoin ’primaire’ : celui de sécurité. ça peut paraître incroyable mais une partie de la population trouve réconfortant le fait que sa famille aura un toit sur la tête (valeur d’usage) ET le patrimoine qui va avec (valeur monétaire) en cas de drame. Une autre partie que c’est plutôt via des investissements en CTO ou PEA etc. Et enfin, je soupçonne que l’immense majorité préfère les deux. Ma conception (très personnelle) des choses : laissons les décider.

Jef56 a écrit :

Nous n’avons pas les mêmes possibilités (concentration de l’économie française en île de France et non sur des régions dispersées aux « 4 coins de l’hexagone ») et ce ne sera peut-être pas évident mais il faut diminuer le prix du foncier et des loyers en France et pour l’instant le gouvernement le fait sans nouvelle imposition ni perte d’avantage fiscal pour les propriétaires.

Je suggère humblement une autre approche : plutôt que de créer des frustrations via une fiscalité différentielle, avec l’image un brin naïve du niveau des loyers en tête, se demander plutôt pourquoi certains français n’ont pas les moyens de s’en payer un, de loyer. Parfois parce qu’ils sont trop chers? Mais peut être aussi parfois parce que beaucoup ne gagnent pas suffisamment d’argent pour s’en payer un? Bref plutôt que de niveler vers le bas (baisse des loyers), élever vers le haut (hausse du pouvoir d’achat). mais ça, c’est effectivement un peu plus compliqué et réclamerait une approche nouvelle.

Bref, un brin ironique en cette fin de soirée. Franchement désespérant de voire s’opposer ’économie réelle’ vs ’immobilier’, ce qui est absurde.

D’où ma suggestion : mettons tout à 30% et on en parle plus.

Sur ce , je retourne à la constitution de mon premier PEA-PME, l’affreux propriétaire d’immobilier que je suis (avec quand même 20 ans de crédit devant moi) se convertissant doucement à l’investissement en actions après 3 mois de lecture assidue de ce forum (bien plus efficace que toutes les incitations fiscales du monde).

parisien a écrit :

ohennequin a écrit :

Il ne faut pas voir les investisseurs immo comme de simple vache a lait, le risque pris avec les locataires indélicat est toujours présent.

Ce genre d’argument sur le risque locataire, souvent entendu, montre la mauvaise foi et le ridicule de nombreux propriétaires bailleurs.

Donc à les croire, il faudrait leur donner une fiscalité encore plus favorable qu’aujourd’hui, parce que ces petits anges sans défense sont constamment exposés au risque incroyablement élevé de perdre de l’argent à cause d’un locataire mauvais payeur.

Mais au fait, à combien se chiffre la perte si ce risque, d’ailleurs statistiquement très peu probable, se matérialise? Prenons le propriétaire parisien par exemple: s’il a 2 ans de loyers impayés avant expulsion, et sachant qu’à Paris  le loyer annuel ne dépasse guère 3% du prix du bien, la perte sera de 6% du prix. Disons 8% du prix du bien, tout compris, avec tous les autres frais.
Sachant que :
- ces 8% sont déductibles fiscalement, donc coûtent moins que cela en réalité
- sans compter que le bailleur peut généralement prendre une assurance loyers impayés, qui lui remboursera la grande majorité de sa perte et qui est là pour réduire son risque.

Comparons maintenant avec l’actionnaire d’un grand groupe longtemps très solide, par exemple General Electric ou EDF. En 2017, il est arrivé à l’action GE ou EDF de perdre 12% en une seule journée. Et depuis un an, GE a perdu 35% (oui, 35%, pas 6% ou 8% comme ci-dessus) qu’elle ne récupèrera peut-être jamais. EDF, de son côté, est passé d’un plus haut de 80 € à 10€ en dix ans (-85%).
Et là il n’existe aucune assurance remboursant la perte.

Vu la disproportion des risques, cet actionnaire devrait exiger de l’Etat une exonération fiscale complète de ses gains, au regard du niveau de risque qu’il prend.
Il devrait même, s’il veut être d’aussi mauvaise foi qu’un propriétaore bailleur, exiger un chèque annuel de l’Etat vu le risque qu’il prend.

Arrêtons donc une bonne fois pour toute, de justifier tout avantage fiscal du propriétaire bailleur par le risque d’impayé qu’il prend.

Je cite le message en entier pour ne pas être accusé de tronquer vos propos.

En quoi un propriétaire n’est pas exposé à la chute potentielle de la valeur de son bien ?

Les impayés sont souvent bien peu de choses comparativement aux dégradations. Car un locataire qui ne paye pas son loyer, est par définition insolvable. Très souvent il va donc négliger  l’entretien du bien, voir le "dégrader" par convenance. Ces coûts là sont beaucoup plus élevés que ceux de la simple absence de loyer.

Sur une longue période, depuis 200 ans, les actions restent le meilleur placement, peut être l’ignoriez vous ?

Avoir poussé vers la sortie Jerome Lievrek parce qu’il dévoilait des pépites que vous convoitiez pour nous pondre ça, franchement, quel agacement, quel malheur pour la communauté.

Dernière modification par AleaJactaEst (14/11/2017 00h59)

Jef56 a écrit :

Toutefois si on prend de la hauteur, on constate que le propriétaire immobilier s’enrichit « sans rien faire » au détriment de toute une classe populaire et cette situation dont je crois personne ne remet en cause le constat est problématique. Je trouve intéressant de chercher à y trouver un équilibre.

Jef56, je vous suivais sur une partie de vos discours, mais là, ça ne va pas du tout.

D’une part, le propriétaire immobilier fournit un certain travail (je n’ai qu’un appartement, et je viens pourtant de passer plusieurs journées pleines à le rafraichir entre deux locataires, en plus des divers petits travaux en cours de location), d’autre part, il ne s’enrichit pas différemment que tous ceux qui utilisent la "propriété des moyens de production".

Soit on considère normal que l’apporteur de capital soit rémunéré, et alors les propriétaires mobiliers comme immobiliers sont légitimes, soit on s’y oppose.
Si vous êtes sincèrement convaincu que l’enrichissement du propriétaire immobilier se fait au détriment d’une classe populaire, c’est que vous ne vous rendez pas compte du danger que peut être l’acquisition d’une maison quand on a peu de revenus.
Et si vous considérez ceci, alors vous devriez considérer que l’actionnaire se fait de l’argent au détriment des salariés.
C’est une façon de penser classique dans certains milieux politiques, mais relativement peu fréquente chez les investisseurs.

parisien a écrit :

ohennequin a écrit :

Il ne faut pas voir les investisseurs immo comme de simple vache a lait, le risque pris avec les locataires indélicat est toujours présent.

Ce genre d’argument sur le risque locataire, souvent entendu, montre la mauvaise foi et le ridicule de nombreux propriétaires bailleurs.

Donc à les croire, il faudrait leur donner une fiscalité encore plus favorable qu’aujourd’hui, parce que ces petits anges sans défense sont constamment exposés au risque incroyablement élevé de perdre de l’argent à cause d’un locataire mauvais payeur.

Mais au fait, à combien se chiffre la perte si ce risque, d’ailleurs statistiquement très peu probable, se matérialise? Prenons le propriétaire parisien par exemple: s’il a 2 ans de loyers impayés avant expulsion, et sachant qu’à Paris  le loyer annuel ne dépasse guère 3% du prix du bien, la perte sera de 6% du prix. Disons 8% du prix du bien, tout compris, avec tous les autres frais.
Sachant que :
- ces 8% sont déductibles fiscalement, donc coûtent moins que cela en réalité
- sans compter que le bailleur peut généralement prendre une assurance loyers impayés, qui lui remboursera la grande majorité de sa perte et qui est là pour réduire son risque.

Comparons maintenant avec l’actionnaire d’un grand groupe longtemps très solide, par exemple General Electric ou EDF. En 2017, il est arrivé à l’action GE ou EDF de perdre 12% en une seule journée. Et depuis un an, GE a perdu 35% (oui, 35%, pas 6% ou 8% comme ci-dessus) qu’elle ne récupèrera peut-être jamais. EDF, de son côté, est passé d’un plus haut de 80 € à 10€ en dix ans (-85%).
Et là il n’existe aucune assurance remboursant la perte.

Vu la disproportion des risques, cet actionnaire devrait exiger de l’Etat une exonération fiscale complète de ses gains, au regard du niveau de risque qu’il prend.
Il devrait même, s’il veut être d’aussi mauvaise foi qu’un propriétaore bailleur, exiger un chèque annuel de l’Etat vu le risque qu’il prend.

Arrêtons donc une bonne fois pour toute, de justifier tout avantage fiscal du propriétaire bailleur par le risque d’impayé qu’il prend.

Sauf que dans le cas d’une action, je peux couper mes pertes assez rapidement, bien avant les 3% de pertes par exemple.

Et arrêtons de prendre le cas exceptionnel de Paris, refaites vos calculs pour un investissement en province par exemple, ou les revenus des locataires sont plus modeste. La conclusion serait-elle la même?

Je ne crois pas.

A+

Ohe

Caceray a écrit :

ohennequin a écrit :

Mes connaissances de la bourse ne sont pas exceptionnel c’est sur, mais je ne vois pas en quoi acheter 15 actions Alacatel et attendre de me faire 2% de bénef va relancer le marché Français ou mondial…

Il est amusant de constater que dans l’imaginaire collectif, la Bourse n’est qu’une salle de jeux au sein de laquelle des capitalistes grassouillets avec un cigare font des paris comme lors d’une course de chevaux.

C’est exactement ça en fait…
Que ce soit par analyse technique ou graphique ou tout autre moyen, c’est bien un pari sur quelle action va monter et quelle action va baisser…

Caceray a écrit :

La Bourse est avant-tout une plateforme (un marché) au sein de laquelle s’échangent principalement des actions et des obligations.

Les actions sont des (morceaux) titres de propriété que les investisseurs s’échangent ; l’acquisition de ces titres s’est faite par une injection de capital au sein de ladite société et dont contribué à créer un marché, et favorisé l’économie.

Dans tous ce que vous dites, vous utilisez le passé… car ce fut vrai lors de la création de ces dites sociétés.
Ensuite, l’achat/vente de titre n’est qu’un simple pari sur l’avenir…

Je dirais même plus (par provocation surement), mais qu’aller acheter des matières premières (or, uranium, charbon, céréales, …) pour créer des manques et revendre avec forte plus value au détriment de personnes qui sont en réel manque est une vrai absurdité, un détournement de ce qu’aurait du être la bourse en fait.

Caceray a écrit :

Les obligations sont des prêts accordés aux Etats ou aux sociétés qui peuvent également s’échanger sur la Bourse ; encore une fois l’émission de ces produits financiers à servi à financer les dépenses de leurs émetteurs.

L’intérêts "réel" de la bourse peut paraître abstrait dans la mesure où nos investissements, pris individuellement, ont un impact négligeable sur l’économie, pourtant collectivement nous (les investisseurs) finançons bien l’économie. On pourrait rentrer dans le détail avec en dissociant marché primaire et secondaire mais cela rendrait plus complexe le présent débat car nous devrions également détailler les actifs immobiliers.

Les obligations sont peut-être un des cas ou de l’argent va servir réellement a créer quelque chose derrière.

Caceray a écrit :

ohennequin a écrit :

Qu’on en juge :
C’est bien le genre d’argument qui me fait bondir: comment peut-on comparer des investissements (en bourse) avec le fait de se payer son propre toit?
Des millions de gens achètent une RP, et ce ne sont pas des investisseurs pour autant!
Lorsque l’on fait une plus-value sur la RP, c’est en général pour racheter une autre RP, on ne dégage pas de bénéfice en sois permettant de vivre mieux.
Et quand au dégrèvement de la PV dans le temps, cela compense surtout les frais d’entretien du bien en question.

Investir c’est prendre un risque. Investir c’est épargner son capital aujourd’hui pour en apprécier la valeur plus tard.

Acheter sa RP en espérant faire une plus-value me semble rentrer dans cette description. Et en général le discours c’est "j’achète un petit-truc aujourd’hui, pour m’acheter plus grand plus tard lorsqu’on aura des enfants". Pour moi il y a un bien un bénéfice permettant d’améliorer sa qualité de vie.

Je ne pense pas que la plupart des acheteur de RP espèrent faire une PV, ça c’est vous qui l’ajoutez.
Il me semble que la plupart des acheteurs veulent juste se protéger et protéger leur famille.

Caceray a écrit :

ohennequin a écrit :

Ce qui est énervant, c’est que les investisseurs immobilier ne sont que rarement des nantis, ils entretiennent surtout un parc immobilier, ce que ne peuvent faire les gouvernements.

Donc s’il y a suppression de l’ISF sur les capitaux mobilier, il devrait aussi disparaitre pour l’immobilier. Il ne faut pas voir les investisseurs immo comme de simple vache a lait, le risque pris avec les locataires indélicat est toujours présent.

A+

Ohe

Donc plutôt que d’aider un sous-groupe selon nos moyens, il vaut mieux plomber tout le groupe au nom de l’égalité ?

Le choix, arbitraire, de favoriser les capitaux mobiliers est discutable, mais le principe l’est beaucoup moins à mes yeux. Le gouvernement souhaite alléger la fiscalité des investisseurs, il a bien fallu définir un périmètre.

Ou inversement, on supprime pour tous ou pas du tout.
Je ne pense pas que la bourse ou l’immobilier soit mieux l’un que l’autre.

A la rigueur, seul tous les investissements permettant de créer directement de l’activité (participation a ces nouvelles plateforme collaborative, business angel, …) devrait être libre de toute taxation.

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (14/11/2017 10h43)

ohennequin a écrit :

L’achat d’actions n’a jamais rien rapporté a l’économie française ni au travail…

L’investissement dans des PME ça ça peut faire quelque chose et soutenir un tissu économique important.

Comment peut-on soutenir des entreprises dont le seul but est de plaire aux actionnaires (petit ou gros) en versant des dividendes a tout prix, au détriment des salariés?
Comment peut-on accepter que les cent plus grosses sociétés française puissent verser 100 milliards d’euro en dividendes (ce n’est donc pas leur bénéfice, qui lui est bien plus grand…). c’est ces pratiques qui devraient être "punie" fiscalement, cet argent devrait être utilisé pour mieux payer les salariés plutôt que de les laisser au smic, ou a employer d’autres personnes…
100 milliards c’est 3 millions de smic++ en CDI… 3 millions de chômeurs en moins…

L’achat d’action n’a jamais rien rapporté à l’économie française à cause de la fiscalité qui lui est appliquée !
Le nombre de français détenteur d’action ne fait que baisser au profit notamment des groupes de pension étrangers. Pourquoi ? Parce que cela reste compliqué d’investir en bourse pour la plupart et parce que la fiscalité est lourde.

Si les actionnaires étaient français, ces milliards resteraient en France.

Dernière modification par Malloc (14/11/2017 11h15)