Permis de louer et loi Alur : décourageant pour les propriétaires immobiliers ?

miguelmantes · #1

Dans plusieurs villes, le permis de louer de la loi ALUR est appliquée, soit disant pour lutter contre les marchands de sommeil.
J’imagine un marchand de sommeil contacter une mairie pour un permis de louer.
Le marchand de sommeil, ne fait pas de bail et souvent paiement en espèces….

Hors cette mesure je la vois in vivo malheureusement termine d’achever les derniers petits bailleurs, d’ailleurs comme mon activité était consultant immobilier auprès de ces personnes je suis sans emploi.

Ce qui se passe c’est lorsque vous faites une demande de permis, aucun défaut électrique ne peut être toléré, donc plusieurs mois de vacance locative, travaux à effectuer lorsque l’artisan est disponible etc…
Donc mises en vente massive.
Réduction de l’offre locative, ce qui se retourne contre les locataires.

Par ailleurs, il y avait une possibilité qui n’est plus possible c’était un bail avec quelques mois de loyers gratuits contre des travaux par un locataire bricoleur.

C’est malheureux comment les politiques ne comprennent pas la réalité du terrain, et viennent de tuer l’investissement locatif privé. Sachant que 95% du parc locatif privé est détenu par des petits proprios qui n’ont qu’en moyenne 1.5 logements.

Tous mes clients vendent, et sur ce forum vous en pensez quoi ?

Cordialement.

Mots-clés : immobilier, locatif, permis de louer

doubletrouble · #2

Une atteinte au droit de propriété et aux libertés individuelles, pour des raisons infantilisantes et hypocrites. Gageons donc que cette "excellente" mesure sera rapidement appliquée partout.

pierrejacques11 · #3

miguelmantes a écrit :
Dans plusieurs villes, le permis de louer de la loi ALUR est appliquée, soit disant pour lutter contre les marchands de sommeil.
J’imagine un marchand de sommeil contacter une mairie pour un permis de louer.
Le marchand de sommeil, ne fait pas de bail et souvent paiement en espèces….

Hors cette mesure je la vois in vivo malheureusement termine d’achever les derniers petits bailleurs, d’ailleurs comme mon activité était consultant immobilier auprès de ces personnes je suis sans emploi.

Ce qui se passe c’est lorsque vous faites une demande de permis, aucun défaut électrique ne peut être toléré, donc plusieurs mois de vacance locative, travaux à effectuer lorsque l’artisan est disponible etc…
Donc mises en vente massive.
Réduction de l’offre locative, ce qui se retourne contre les locataires.

Cette obligation administrative supplémentaire, toute critiquable qu’elle soit, rend encore plus utile votre présence en tant que professionnel, puisque vous savez en principe mieux que les bailleurs pris isolément ce qui pourra occasionner un refus de dossier et comment monter ces mêmes dossiers. En l’occurrence, les obligations des bailleurs ne changent pas sur le fond : ils doivent fournir un logement décent ne laissant pas apparaître de risque pour la sécurité des locataires. Ce qui change, c’est la forme. Au lieu de supposer que le logement est décent, certaines communes inclues dans un périmètre d’habitat indigne souhaitent vérifier que c’est bel et bien le cas avant la mise en location.

Comme d’habitude les bons trinquent pour les mauvais, c’est sûr, mais çà ce n’est pas nouveau et c’est quand même avant tout la faute des mauvais, pas du gouvernement ou des collectivités qui se passeraient bien de mobiliser leurs agents sur ce nouveau dispositif.

Pour ce qui est du "deal" loyer contre travaux en revanche, rien de nouveau me semble-t-il (cf article 6 loi 89) :

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

Dernière modification par pierrejacques11 (26/02/2019 21h43)

Caratheodory · #4

Je ne pense pas que le permis de louer soit le coup de grâce.

Le problème avec la loi ALUR est qu’elle demande beaucoup trop de compétences en gestion immobilière (et de surface financière) aux propriétaires-bailleurs. Selon les plus compétents de ce forum, il faut jouer gros tout de suite et en quelque sorte se professionnaliser dans la gestion immobilière si on veut tirer un rendement substantiel. Si on n’a pas le temps ou le talent, confier les biens en gestion locative à des agences expose au risque de se voir dévorer un rendement qui est médiocre dans bien des segments du marché.

Personnellement, alors que j’en aurais maintenant les moyens, je n’envisage pas d’entrer sur ce marché comme petit propriétaire bailleur individuel alors que je l’aurais sans doute fait il y a 20 ans.

Acheter des parts d’une société foncière faisant de l’immobilier résidentiel pourrait être une solution mais ce que j’ai vu (des scpi Pinel) n’est pas tentant du tout. Je trouve symptomatique qu’il n’y ait pas plus de bailleurs institutionnels non sociaux sur le marché alors que les bailleurs sociaux sont bel et bien présents.

On pourrait imaginer que le parc social augmente et que le parc privé se vende à des primo-accédants.
Cependant, on peut constater sur les chiffres de l’Insee sur le logement un léger effet de transfert du parc social sur le parc privé et que le taux de propriétaires-occupants reste remarquablement plat.

Une possibilité est que les gros propriétaires bailleurs rachètent à bon prix les biens des petits, ce qui n’aura pas d’effet sur l’offre.
Les effets d’une éventuelle réduction de l’offre locative ne sont pas encore visibles à part sur les marchés en surchauffe comme Paris ou ça fait bien longtemps qu’ils sont manifestes : envolée des baux, sélectivité des bailleurs. Est ce vraiment le cas sur le marché que vous pratiquez?

Philippe30 · #5

Ce type de mesure va donner plus d’importance aux gros bailleurs qui vont absorber les petits bailleurs ne pouvant pas assurer des travaux et des vacances locatives trop longue.

C’est effectivement la mise en place de la destruction des petits bailleurs au profit de groupes institutionnels dont la vocation n’est pas le social mais le profit.

En tant que bailleur je suis amené à côtoyer des personnes en difficulté dont je peux dans une certaine mesure apporté de l’aide en terme des conditions d’entrée dans les lieux , de report de paiement de loyers et dans certains cas suivant les profils caractériels de pouvoir annuler une dette sous la condition d’un départ.

Cette position je peux l’assumer car j’ai un patrimoine important avec des rentabilités très fortes.
Je gère des retards de 1 an sur une locataire en difficulté et 2 ou 3 autres cas de personnes en difficulté , les paiements se font mais il y a du retard.

Certains ne pourront jamais rattraper ce retard mais si le courant passe bien , si la personne est correcte alors on se dit que cela pourrait être pire avec un autre donc je laisse fonctionner au mieux et cela passera un jour en impayés lors du départ.

Souvent tout retard pris n’est jamais comblé même si les paiements reprennent correctement car le moindre aléa de la vie met la personne en difficulté majeure ( problème de voiture , de frigidaire ou autres )

Je ne pense pas que les grosses structures à vocation de versement de dividendes soient dans la même démarche

lachignolecorse · #6

L’arsenal législatif contre les marchands de sommeil est déjà existant mais pas/mal utilisé. Je ne vois pas comment cette nouvelle contrainte va changer les choses hormis alourdir la gestion locative pour majorité des bailleurs qui ne sont pas des marchands de sommeil.

De toute façon, c’est une loi et il faudra bien l’appliquer. La période de rodage risque d’être riche en enseignement sur l’utilisation par les mairies de ce nouveau droit. Je pense que cela se terminera par une vérification de la décence du logement conformément à ce que font parfois les CAF. Je ne vous pas trop comment les mairies pourraient imposer par exemple des remises en conformité des installations électriques sur la simple lecture des diagnostics, ce n’est pas de leur compétence et un diagnostic "vierge" n’est pas requis pour louer un bien.

Pour les travaux réalisés par les locataires, je suis contre pour tout ce qui touche à la décence du bien et aux conformités. Hormis quelques très rares exceptions, vous aurez des travaux mal réalisés et ce sera double peine pour le propriétaire.

Cette mesure aura 2 effets à mon avis :
- faire baisser le prix des logements indécents car les candidats acheteurs seront plus frileux
- augmenter les loyers car le maintien du permis de louer aura un coût

miguelmantes · #7

Ils se basent notamment sur le RSD

Donc certains 2 pièces, sont reconsidérés comme des studios car la surface minimum d’une chambre doit être de 9m2 sous 2.3m de hauteur.

Et oui ! le diag élec doit être vierge ! Pour le gaz idem !

Je vous dit pas les petits bailleurs comment ils sont écoeurés !

Les ampoules dites de chantier, par exemple sont interdites !

Par ailleurs j’ai le souvenir d’avoir entendu un ministre dire qu’avec le permis de louer il serait possible d’interdire de louer des passoires énergétiques..DPE

Dernière modification par miguelmantes (27/02/2019 10h36)

Caratheodory · #8

Philippe30 a écrit :
Ce type de mesure va donner plus d’importance aux gros bailleurs qui vont absorber les petits bailleurs ne pouvant pas assurer des travaux et des vacances locatives trop longue.

C’est effectivement la mise en place de la destruction des petits bailleurs au profit de groupes institutionnels dont la vocation n’est pas le social mais le profit.

En tant que bailleur je suis amené à côtoyer des personnes en difficulté dont je peux dans une certaine mesure apporté de l’aide en terme des conditions d’entrée dans les lieux , de report de paiement de loyers et dans certains cas suivant les profils caractériels de pouvoir annuler une dette sous la condition d’un départ.

Cette position je peux l’assumer car j’ai un patrimoine important avec des rentabilités très fortes.
Je gère des retards de 1 an sur une locataire en difficulté et 2 ou 3 autres cas de personnes en difficulté , les paiements se font mais il y a du retard.

Certains ne pourront jamais rattraper ce retard mais si le courant passe bien , si la personne est correcte alors on se dit que cela pourrait être pire avec un autre donc je laisse fonctionner au mieux et cela passera un jour en impayés lors du départ.

Souvent tout retard pris n’est jamais comblé même si les paiements reprennent correctement car le moindre aléa de la vie met la personne en difficulté majeure ( problème de voiture , de frigidaire ou autres )

Je ne pense pas que les grosses structures à vocation de versement de dividendes soient dans la même démarche

Je suis d’accord avec votre première phrase. Je comprends que vous envisagez votre activité de propriétaire-bailleur comme une fourniture de service de logement social et que vous y mettez beaucoup de compétence et de professionnalisme. C’est indispensable pour en tirer un minimum de profit.

Cependant, mes expériences de locataire et l’observation des expériences de connaissances, d’amis ou de personnes de la famille (locataires ou propriétaires-bailleurs) me font douter que la plupart des propriétaires-bailleurs individuels soient dans votre démarche.

Ignorons l’incompétence surréaliste du propriétaire de logement squatté que j’ai rapporté sur le forum des investissements douteux. Récemment le cas de personnes âgées agissant en syndic bénévole et ayant oublié d’assurer la copropriété a été évoqué ici. Cette forme d’incompétence semble déjà plus typique.

Les logements locatifs privés bon marché que j’ai habités ou visités avaient toujours un petit ou un gros quelque chose de travers. Installation électrique insuffisante pour alimenter les convecteurs en cas de grand froid, isolation thermique catastrophique et convecteurs électriques ne fonctionnant plus et que le propriétaire traînait à changer, infiltrations s’aggravant brutalement et rendant le logement insalubre sans autre réaction qu’attendre que les locataires donnent congé. Soit c’est un manque de moyens du propriétaire-bailleur, soit une radinerie pathologique, soit de la cupidité (le bailleur procrastinateur était un avocat aisé). A la fin le service rendu était de qualité douteuse mais enfin on n’en a jamais que pour ce qu’on paye.

J’ai habité un logement locatif privé neuf de bonne qualité en 1995-1998. Le propriétaire était médecin et avait fait une opération de défiscalisation. Je n’ai aucune critique sur la qualité du service qui m’a été rendu. C’était quand même cher, vraiment pas du logement social. Ce fut bien motivant pour économiser de façon à avoir un apport conséquent comme primo-accédant. Il me semble que mon propriétaire a fait une très bonne affaire tout en respectant la loi. Moi aussi à compter du jour où j’ai acheté ma RP et donné mon congé mais c’est à l’insu de nos pleins grés car on a bénéficié d’une phase de hausse phénoménale qui ne se reproduira pas et qui ne pouvait pas s’anticiper.

Puisqu’il faut aussi regarder la poutre dans son œil quand on voit la paille dans celui du voisin, je dois avouer que c’est dans cette optique de profit que je me ferais propriétaire-bailleur. J’aimerais bien pouvoir faire du Pinel a 6% brut hors défiscalisation dans de l’immobilier de bonne qualité situé dans une capitale régionale dynamique. Mais, ce n’est pas ce qu’offre le marché aujourd’hui, le rendement brut plafonne plutot à 3% dans ce genre de choses. Alors bof. Ce serait toujours mieux qu’une Sofica ou un Girardin dans une problématique de diversification mais c’est bien tout. Ce que recommande ce forum etant assez sportif, je gagnerais plus en me fatigant moins et apporterais plus à la société en faisant plein d’heures supp à la fac dont je mettrais le produit sur mon PEA et en augmentant mes compétences financières.

Je ne comprends d’ailleurs toujours pas pourquoi l’Etat n’a pas arrété la défiscalisation quand le marché s’est emballé au début des années 2000, il aurait été préférable de ne pas alimenter une hausse excessive du marché plutot que de se féliciter de la dynamisation des recettes fiscales. C’est une erreur dont on paye le prix aujourd’hui. Celà se traduit par le fait que l’Etat n’est pas très compréhensif avec les petits propriétaires-bailleurs et cherche à leur transférer le coût d’une politique du logement social qu’il ne peut pas vraiment assumer. Les conséquences prévisibles relèvent de la destruction créatrice et il parait que c’est le nec plus ultra de l’économie politique.

Celà dit, ce n’est pas nouveau, ça date des lois Quilliot qui ont induit une baisse des rendements qu’il a fallu compenser par la défiscalisation. La loi ALUR n’a pas encore produit les phénomènes qu’on serait en droit d’anticiper: hausse des loyers et baisse de prix de vente, retour des sociétés foncières à but lucratif sur le marché de l’immobilier locatif, passage au social du parc locatif à coût bas. Il faut sans doute 10 ans pour que des politiques structurelles donnent tout leur effet. Et souvent il est différent de ce qu’on pensait au départ.

Dernière modification par Caratheodory (27/02/2019 15h49)

lael · #9

J’ai justement plusieurs biens dans une ville qui applique le "permis de louer" à partir de mars 2019.
Ils ont définis différentes zones.

- Certaines zones où il faut une "demande d’autorisation préalable de mise en location" : formulaire à remplir, visite de la mairie sous 1 mois, et accord sous un autre mois soit 2 mois à attendre avant de pouvoir louer…
- D’autres où il faut simplement une "déclaration de mise en location"

Dans les deux cas il faut renouveler la demande ou la déclaration avant chaque nouvelle mise en location…
J’ai pas encore regardé les prix, si c’était payant ou pas mais si c’est pas encore le cas ça ne devrait pas tarder, d’autant plus que la ville est très fortement ancrée à gauche.

Je suis également en train d’essayer de trouver plus d’infos sur les critères pris en comptes, ce qui est attendu, etc…
Mais je n’ai pas réussi à avoir un interlocuteur en mairie pour me renseigner et il n’y avait personne du service en question.

Bonne prise de tête en perspective.
Je suis effectivement un peu dégoûté.

Affaire à suivre…

Dernière modification par lael (27/02/2019 19h20)

Bernard2K · #10

miguelmantes a écrit :
Donc certains 2 pièces, sont reconsidérés comme des studios car la surface minimum d’une chambre doit être de 9m2 sous 2.3m de hauteur.

Je ne connais pas le RSD de votre département, mais le RSD-type ne dit pas cela du tout. Il dit qu’une des pièces principales d’un logement doit faire 9 m² minimum (donc on peut très bien avoir un salon de 11 m²et une chambre de 8 m²et c’est bien un T2) et la HSP est normalement indiquée à 2,2 mètres minimum et non pas 2,3 mètres.

Voir par exemple le RSD type en page 9 de ce document : https://media.xpair.com/auxidev/nA16a_RSD.pdf

A part ça, je suis curieux de savoir en quoi consiste (ou consistait) votre travail. Si vous pouvez satisfaire ma curiosité, sur le forum ou par MP si c’est indiscret, je serai un homme heureux !

lopazz · #11

Encore une norme bien pesante et à laquelle personne n’y comprend rien au sein de l’administration, on commencerait presque à s’y habituer. Bon courage à tous les propriétaires immobiliers français.

Caratheodory · #12

La loi ALUR avait originellement une disposition assez audacieuse: la GUL une sorte de fonds public de cautionnement alimenté par une taxe sur les loyers. Ca tentait de corriger l’un des dysfonctionnements majeurs du marché locatif français: le délai extrêmement long pour que le propriétaire bailleur récupère son bien en cas d’impayés. Dans la mesure où elle mutualisait les risques, elle était plutôt favorable aux petits propriétaires bailleurs.

Les assurances privées n’acceptant d’assurer les risques d’impayés que lorsqu’ils sont limités, c’est un cas où des assurances publiques peuvent valablement prendre le relais.

Il serait plus simple et moins cher d’accélérer la procédure de résolution du bail en cas d’impayés. Sans doute serait-ce trop coûteux politiquement. Pourtant le locataire de mauvaise foi refusant de payer n’est pas d’une moralité tellement plus exemplaire que le marchand de sommeil et abuse de la protection que le législateur accorde à celui qui de bonne foi ne peut juste plus payer.

Bercy a bien entendu dit non quand il a fallu passer les décrets d’application et le dispositif s’est réduit à la garantie Visale. Je dois dire que j’aurais été curieux de voir fonctionner la GUL. Le reste de la loi ALUR avait juste pour but d’avantager les locataires en désavantageant les propriétaires, la GUL aurait pu améliorer le marché (ou pas) au bénéfice de tous.

coyote · #13

Je ne veux pas paraître mauvaise langue, mais la GUL aurait opérer dela facon suivante
Les mauvais payeurs auraient sans doute continuer, plus quelques opportunistes
qui auraient peut-etre dit "ben ne pas payer son loyer c’est gratuit c’est létat qui paye"
Puis on aurait augmenter le cout la GUL sur les propriétaires…
qui l’auraient répercuter sur les loyers….

Caratheodory · #14

Oh oui, il y a plein de façons dont la GUL aurait pu mal tourner. Elle aurait pu améliorer le fonctionnement du marché aussi.
Tout aurait dépendu de la façon dont l’organisme en charge aurait procédé pour se retourner contre les mauvais payeurs. Bercy a du supposer qu’il serait laxiste.

miguelmantes · #15

Hier soir sur le journal de F2, ils en ont parlé. Encore une fois une contrainte supplémentaire pour les bailleurs sans contrepartie et qui génère des frais et de la vacance locative.

Les diags élec devront à chaque fois être sans défaut et vierges, sachant qu’un locataire peut faire du bricolage entre deux, il faudra prévoir un budget remises aux normes à chaque fois…

Ils ont juste laissé 20 secondes à ceux qui défendent les propriétaires….

Dernière modification par miguelmantes (01/03/2019 17h16)

lael · #16

Alors apparemment, du moins dans ma ville, dans le cadre du "permis de louer" ils vont juste vérifier que le logement réponde aux critères de "salubrité" ainsi que les critères légaux de "décence" pour valider ou non la mise en location.

J’ai eu l’occasion d’en discuter aujourd’hui avec quelqu’un du service "Hygiène" de ma ville.

Ils regardent surtout deux points apparemment :
1) si l’aération du bien et de chaque pièce est suffisante et s’il n’y a pas de traces d’humidité.
2) si chaque chambre fait bien 9m² et a une fenêtre qui s’ouvre.

Ensuite, si lors de la visite ils constatent de potentielles anomalies sur l’installation électrique ils peuvent demander qu’on leur fournisse un diagnostic.
Mais de ce que mon interlocuteur m’a dit, ils ne vont pas chipoter sur les anomalies mineures.
Par contre ils seront intransigeants sur celles identifiées comme "dangereuses" et avec "action immédiate recommandée".

Et la plupart des demandes de corrections ne seront pas bloquantes pour la délivrance de l’autorisation, il faudra par contre effectuer les travaux sous 3 à 6 mois.

A voir ensuite en pratique.

Dernière modification par lael (01/03/2019 18h58)

miguelmantes · #17

Dans ma ville Mantes la Jolie, le moindre défaut électrique ne vous permet pas d’avoir ce permis, par exemple une ampoule style douille de chantier.(personnellement mes logements sont tous aux normes je prends pas de risque d’avoir un départ de feu…) Mais lors du départ d’un locataire je récupère souvent des modifications qu’ils ont fait et que nous ne voyons pas immédiatement…
Il faut savoir que normalement chaque locataire aimait décorer avec ses lampadaires. Donc maintenant vous êtes obligés de mettre un nouveau dispositif.
Pareil le tableau doit avoir certaines normes etc…30 A, malheureusement je suis pas expert en élec.
Par ailleurs vous devez envoyer le projet de bail avec le nombre d’occupants etc…
Je trouve que l’on se sent plus libre de son bien immobilier.

Je considère cela comme un attaque gravissime au droit de propriété et des libertés.

Dommage qu’ils ont pas passé le moment ou je disais s’ils croyaient vraiment imaginer une seconde qu’un marchand de sommeil se déplacera à la mairie pour déclarer sa location! ces gens la ne font ni bail et se font régler en liquide!

Il y au moins le passage ou je dis que pour une minorité de 1 % c’est l’ensemble des propriétaires qui sont encore une fois stigmatisés et sanctionnés.

Dernière modification par miguelmantes (01/03/2019 19h10)

Mevo · #18

Ca sent un peu le "contrôle technique automobile" cette histoire, ou comment faire générer du PIB imposable et non délocalisable. Les gens repoussent souvent les dépenses quand ils le peuvent, ou font au moins cher, même si c’est fait moyennement. Ce genre de mesures emploient des gens et forcent à la dépense. Le principe ensuite est connu: Commencer doucement et gentiment et monter en puissance au fur et à mesure (sur les points contrôlés, les travaux à effectuer, la sévérité des contrôles, l’éventuel coût des contrôles, etc..).

On peut certes aussi y voir des bons cotés. Question de point de vue.

Dernière modification par Mevo (01/03/2019 19h31)

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