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#1 10/02/2016 17h53

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Il n’y a pas encore de discussion sur cette SCPI (à capital fixe, de Ciloger), et je vais donc l’initier.

Parmi les caractéristiques de cette SCPI, j’identifie quelques points qui ne me plaisent pas du tout, à savoir :

Cette SCPI a annoncé diminuer significativement (10.71€/part par trimestre passent à 9.00€/part/trimestre à partir de T4/2015) en mentionnant comme raison la vacance et les travaux dans un gros immeuble, qui a été reloué par avance (après les travaux). Par ailleurs, la SCPI annonce maintenir à fin 2015 un report à nouveau correspondant à 4 mois de distribution.   

Je me demande à quoi peut bien servir un report à nouveau aussi élevé, s’il n’est pas utilisé lorsque la SCPI a un besoin ponctuel et important ?
Les travaux devraient avoir été un minimum anticipé, et les provisions pour travaux servent à cet usage. Or on constate dans le rapport annuel 2014 que la provision pour travaux a été négative en 2012, et très faible en 2013 (…. juste avant que la SCPI ne lance une augmentation de capital, avec un prix de part motivé par des distributions en hausse), voire 2014.
   => N’y aurait-il pas eu un "habillage de la mariée" en minimisant les provisions pour travaux ?
Autant il peut se justifier d’avoir un report à nouveau élevé quand l’avenir s’annonce difficile, autant, quand on a déjà un locataire engagé pour le gros immeuble vacant sur lequel on réalise des travaux, la visibilité sur l’avenir devrait être bonne, et il n’y a guère de justification à conserver un si gros report à nouveau (qui devrait pouvoir être entamé pour compenser une absence temporaire de loyer).
   => Le maintien d’un aussi gros RAN est-il un signe de prudence excessive (et si oui : qu’est-ce qui le justifie ?), ou augure-t-il d’autres mauvaises nouvelles, déjà pressenties par la Société de Gestion et le Conseil de Surveillance, mais dont les associés ne sont pas informés ?

Mots-clés : atout pierre diversification, ciloger, scpi


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#2 10/02/2016 18h13

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Un TAUX D’OCCUPATION FINANCIER de 82,13 % n’est pas bon !
On espère qu’il va remonter après location de l’immeuble en travaux.

Mais l’immeuble Axe-Seine à Issy-les-Moulineaux, qui fait l’objet d’un programme important de travaux
sur près de 5 000 m², n’explique pas tout.
Il ne pèse que 3 % de la surface totale du patrimoine : 178 748  m². Sans doute plus en loyer (proche banlieue Paris) mais je n’ai trouvé le chiffre.

Cependant, le TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ (DVM) 2015 reste honorable à 4,70 %.

Maintenant que l’augmentation de capital est terminée, il sera intéressant de suivre l’évolution de la part sur le marché secondaire.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/02/2016 18h15)


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#3 12/02/2016 10h35

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Bulletin Trimestriel T1-2016 a écrit :

L’immeuble Axe-Seine à Issy-les-Moulineaux, qui fait l’objet d’un programme important de travaux
(4 M€, dont 3 impactant le résultat 2015) vient d’être intégralement reloué
pour 10 ans dont 6 ans fermes à un mono-utilisateur filiale d’un grand groupe français. […] ce nouveau bail sera productif de loyers à compter de l’automne 2016.

Pour l’immeuble Axe-Seine, à voir donc au T4 2016 pour l’impact.

Concernant le TOF, cela fait plusieurs trimestre que les libérations surpassent les locations/relocations hmm

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#4 27/02/2016 10h14

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Le prix des parts ne bouge pas.

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date            Nb de parts échangées    Prix acheteur    Prix vendeur
24/02/2016    1383                        875,00€            795,60€
27/01/2016     614                        875,00€            795,60€
30/12/2015     939                        875,00€            795,60€

Dernière modification par ArnvaldIngofson (27/02/2016 10h17)


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#5 15/04/2016 10h30

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Cette SCPI a des revenus à l’étranger, en Belgique.
Donc même pour en faible proportion et exonérés , il faut utiliser la déclaration 2047.

Enfin, tant qu’à le faire pour Corum Convictions, on n’est plus à une addition près.


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#6 22/04/2016 12h47

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Reçu un 2ème IFU, qui "annule et remplace" le précédent.

CILOGER a écrit :

Une modification substantielle dudit formulaire [2047] a été réalisée par l’administration fiscale et vient d’être portée à notre connaissance.
[…] Concernant les revenus de source étrangère, reporter le montant des revenus nets à la case 8TI.

J’ai comparé avec CORUM Convictions, eux étaient au courant et leur IFU est conforme.

Pas très doué CILOGER …
Admettons, c’est leur premier immeuble à l’étranger.


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#7 28/04/2016 12h14

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Prix des parts toujours inchangé depuis 1 an (sauf en octobre 2015) :

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date              Nb de parts échangées    Prix acheteur    Prix vendeur
27/04/2016    720                                875,00€           795,60€
30/03/2016    1093                              875,00€           795,60€
24/02/2016    1383                              875,00€           795,60€
27/01/2016    614                                875,00€           795,60€
30/12/2015    939                                875,00€           795,60€
25/11/2015    999                                875,00€           795,60€
28/10/2015    424                                873,24€           794,00€
30/09/2015    655                                875,00€           795,60€
26/08/2015    556                                875,00€           795,60€
29/07/2015    554                                875,00€           795,60€
24/06/2015    479                                875,00€           795,60€
27/05/2015    594                                875,00€           795,60€


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#8 13/07/2016 14h07

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Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Atout Pierre Diversification du 6 juin 2016 :

Entre 30 et 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Atout Pierre Diversification le 06/06/2016. Avec les pouvoirs donnés et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 42.1% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint.
Il suffisait de détenir 190 parts pour être scrutateur (ce qui indique des associés assez peu impliqués).

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées.

Le principal événement 2015, déjà détaillé dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels, concerne l’immeuble "Axe Seine", vacant, pour lequel la SCPI a entrepris de lourds travaux, pesant sur son résultat (la vacance et les travaux non immobilisés pèsent 8€/parts sur le résultat 2015). L’immeuble a déjà un locataire qui l’occupera après ces travaux, à l’automne 2016.

Il faut noter que ceci n’explique pas toute la baisse du résultat par part qui passe de 48,46€ en 2014 à 35,40€ en 2015. Le reste est du à un environnement globalement difficile, avec des loyers nominaux stables mais de lourdes mesures d’accompagnement (22% en moyenne pour les relocations, ce qui signifie en fait des loyers économiques en baisse), et à des investissement dans des locaux avec un rendement moyen plus faible que celui du patrimoine existant.

Un investissement en Belgique a été fait en 2015, qui représente 8% du patrimoine de la SCPI.
La SCPI était en surinvestissement début 2015 (utilisant des emprunts ou facilités de caisse pour investir, ce qui était favorable aux associés, compte tenu des faibles taux d’intérêts). Ce n’était plus le cas fin 2015 (durant 2015 il y a eu 78 M€ de collecte nette, pour 65 M€ d’acquisitions frais inclus et 23 M€ de cessions) et la SdG semble avoir du mal à investir dans des immeubles satisfaisants.

Pour 2016, un dividende de 36€/part, a été confirmé.

Personnellement, je suis ressorti de cette AG assez inquiet sur le devenir de cette SCPI.
En particulier, j’ai du mal à comprendre pourquoi elle a relancé une augmentation de capital, alors qu’elle a du mal à investir dans des immeubles suffisamment rentables, et qu’elle n’utilise que fort peu les possibilités avantageuses de financement par emprunts dont elle dispose.
Son patrimoine semble subir plus de pression sur les loyers que ce que j’ai constaté ailleurs (ce qui certes justifie le programme d’arbitrage et la volonté d’acquérir des immeubles plus récents et plus qualitatifs … mais encore faut-il en trouver).


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[+1]    #9 03/11/2016 13h08

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CILOGER a écrit :

En juillet, l’immeuble Axe-seine à Issy-les-Moulineaux, qui a fait l’objet d’un programme
important de travaux sur près de 5 000 m², a été mis à disposition du nouveau locataire,
filiale d’un grand groupe français.

Parallèlement, des arbitrages portant sur 4 actifs de bureaux et activités, obsolètes et
partiellement vacants, ont également été concrétisés durant le trimestre.

Conséquence : du 30/06 au 30/09, remontée des taux d’occupation physique (86,35 % à 89,36 %) et et financier (83,14% à 86,39%).
En progrès, mais peut mieux faire encore.

Objectif de distribution annuelle inchangé.


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#10 20/05/2019 13h34

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CILOGER a écrit :

La société de gestion a décidé d’augmenter le prix de souscription de près de 3% à compter du 1er mai 2019. A compter de cette date, il sera donc porté à 900€, le délai de jouissance étant parrallèlement ramené de 7 mois à 5 mois.

Enfin des bonnes nouvelles après quelques années sans rien de bon (ni de trop mauvais).

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#11 28/05/2021 10h05

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A noter dans le BTI T1/2021, une jolie coquille  :

Le TOF passerait de 105.18% (!) au T4/2020 à 83.45% en T1/2021.
… et la distribution T1/2021 à 7.50€ (vs 8.10€, 12.70€ (dont 4.60€ de plus-value), 8.10€, 8.10€ au 4 trimestres de 2020)

Bien entendu, le TOF T4/2020 n’a pas pu dépasser 100%, et dans le BTI T4/2020 il était indiqué à 92.35% (assez stable après 92.98% en T3/2020).

Faut-il en pleurer ou en rire ? Et est -ce sur la coquille du TOF T4/2020 dans le BTI T1/2021, ou sur la baisse importante du TOF T1/2021 (à moins que ce dernier ne soit une autre coquille) et de la distribution qu’il faut le faire ?

A noter que le TOF T1/2021 s’explique sans doute (et donc ne devrait pas être une coquille) par un taux de vacance de 10.55% (et 6.01% de franchises de loyer, et 1.20% de vacant en travaux ou sous promesse de vente), à comparer à 5.13% (et 1.30% et 1.20%) au T4/2020, probablement suite à la libération de 13 044 m² à Blagnac au cours du T4/2020 (sur 184 853m² de patrimoine), en plus de libérations et relocations de plus petites surfaces (comme chaque trimestre). La hausse des franchises est sans doute, soit une autre coquille, soit une conséquence (tardive) du Covid-19.

Pas un mot d’explication sur le BTI sur ces 5% du patrimoine en plus sous "franchise de loyers", ni sur les 5% du patrimoine en plus "vacants", depuis le trimestre précédent. Pas un mot sur d’éventuelles actions correctrices entreprises. La société de gestion semble délivrer comme message que tout ronronne normalement. Comme l’AG sera à huis clos, elle sait qu’elle ne sera pas trop interpellée à cette occasion…


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#12 28/05/2021 11h28

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GoodbyLenine a écrit :

Bien entendu, le TOF T4/2020 n’a pas pu dépasser 100%, et dans le BTI T4/2020 il était indiqué à 92.35% (assez stable après 92.98% en T3/2020).

Pour préciser un peu plus encore l’incongru de la situation :
- Si on regarde le BT4/2020 sur un site qui le garde en mémoire comme ici https://www.primaliance.com/assets/uplo … 1622193071 le TOF est bien de 92.35%


- Si le regarde le sensé exactement "même" BT4/2020 sur le site AEW Ciloger https://www.aewciloger.com/sites/defaul … 20v2_3.pdf le TOF est à 105.18%


GoodbyLenine a écrit :

Faut-il en pleurer ou en rire ?

C’est bien la question !


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#13 10/06/2021 09h31

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BTI Atout Pierre Diversification a écrit :

un immeuble de bureaux non stratégique a été cédé à Saint-Ouen
pour un prix de 7,2 M€. Cette cession dégage une plus-value de 4,6 M€.
[…]
La prévision de distribution 2021
intègre le maintien de ce niveau courant de distribution trimestrielle, et la distribution d’une plus-value de 7,00 € par part (soumise à
l’approbation de l’Assemblée générale de juin 2021), soit au total une distribution annuelle de 37,00 € identique à 2019 et 2020.

La baisse à 7,5€ /part devrait être compensé par la PV issue de la vente de Saint Ouen, sous réserve de validation par l’AG.

La question qui compte est : vont-ils réussir à sortir des PV régulièrement pour compenser les baisses de TOF / Loyer ?

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