SCPI Atout Pierre Diversification : analyse de cette SCPI de Ciloger

Un TAUX D’OCCUPATION FINANCIER de 82,13 % n’est pas bon !
On espère qu’il va remonter après location de l’immeuble en travaux.

Mais l’immeuble Axe-Seine à Issy-les-Moulineaux, qui fait l’objet d’un programme important de travaux
sur près de 5 000 m², n’explique pas tout.
Il ne pèse que 3 % de la surface totale du patrimoine : 178 748  m². Sans doute plus en loyer (proche banlieue Paris) mais je n’ai trouvé le chiffre.

Cependant, le TAUX DE DISTRIBUTION SUR VALEUR DE MARCHÉ (DVM) 2015 reste honorable à 4,70 %.

Maintenant que l’augmentation de capital est terminée, il sera intéressant de suivre l’évolution de la part sur le marché secondaire.

Dernière modification par ArnvaldIngofson (10/02/2016 18h15)

Le prix des parts ne bouge pas.

Historique des prix d’exécution (prix en euros)
Date            Nb de parts échangées    Prix acheteur    Prix vendeur
24/02/2016    1383                        875,00€            795,60€
27/01/2016     614                        875,00€            795,60€
30/12/2015     939                        875,00€            795,60€

Dernière modification par ArnvaldIngofson (27/02/2016 10h17)

Reçu un 2ème IFU, qui "annule et remplace" le précédent.

CILOGER a écrit :

Une modification substantielle dudit formulaire [2047] a été réalisée par l’administration fiscale et vient d’être portée à notre connaissance.
[…] Concernant les revenus de source étrangère, reporter le montant des revenus nets à la case 8TI.

J’ai comparé avec CORUM Convictions, eux étaient au courant et leur IFU est conforme.

Pas très doué CILOGER …
Admettons, c’est leur premier immeuble à l’étranger.

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Atout Pierre Diversification du 6 juin 2016 :

Entre 30 et 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Atout Pierre Diversification le 06/06/2016. Avec les pouvoirs donnés et les votes exprimés par correspondance, ils représentaient 42.1% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint.
Il suffisait de détenir 190 parts pour être scrutateur (ce qui indique des associés assez peu impliqués).

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG Ordinaire ont été approuvées.

Le principal événement 2015, déjà détaillé dans le rapport annuel et les bulletins trimestriels, concerne l’immeuble "Axe Seine", vacant, pour lequel la SCPI a entrepris de lourds travaux, pesant sur son résultat (la vacance et les travaux non immobilisés pèsent 8€/parts sur le résultat 2015). L’immeuble a déjà un locataire qui l’occupera après ces travaux, à l’automne 2016.

Il faut noter que ceci n’explique pas toute la baisse du résultat par part qui passe de 48,46€ en 2014 à 35,40€ en 2015. Le reste est du à un environnement globalement difficile, avec des loyers nominaux stables mais de lourdes mesures d’accompagnement (22% en moyenne pour les relocations, ce qui signifie en fait des loyers économiques en baisse), et à des investissement dans des locaux avec un rendement moyen plus faible que celui du patrimoine existant.

Un investissement en Belgique a été fait en 2015, qui représente 8% du patrimoine de la SCPI.
La SCPI était en surinvestissement début 2015 (utilisant des emprunts ou facilités de caisse pour investir, ce qui était favorable aux associés, compte tenu des faibles taux d’intérêts). Ce n’était plus le cas fin 2015 (durant 2015 il y a eu 78 M€ de collecte nette, pour 65 M€ d’acquisitions frais inclus et 23 M€ de cessions) et la SdG semble avoir du mal à investir dans des immeubles satisfaisants.

Pour 2016, un dividende de 36€/part, a été confirmé.

Personnellement, je suis ressorti de cette AG assez inquiet sur le devenir de cette SCPI.
En particulier, j’ai du mal à comprendre pourquoi elle a relancé une augmentation de capital, alors qu’elle a du mal à investir dans des immeubles suffisamment rentables, et qu’elle n’utilise que fort peu les possibilités avantageuses de financement par emprunts dont elle dispose.
Son patrimoine semble subir plus de pression sur les loyers que ce que j’ai constaté ailleurs (ce qui certes justifie le programme d’arbitrage et la volonté d’acquérir des immeubles plus récents et plus qualitatifs … mais encore faut-il en trouver).