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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/09/2017 23h33 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Bonjour,
suite a ma récente inscription sur le site je récapitule ma situation avant de parler de mon nouveau projet:

Célibataire de 29 ans avec un revenu salarial de 24K soit un TMI de 14%

Mes aptitudes:

- Comptables plutôt bonne je dirait
- Fiscales j’ai des connaissance a pas mal approfondire je pense.
- Je me débrouille pas mal après avoir rénové/crée 4 appartements dans la plomberie, l’électricité, le placo, etc..
- Je travail en poste sur 4 jour donc plutôt disponible.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN QUE JE POSSEDE

Maison de 1946 divisé en 5 appartements dans une zone industriel d’une petite commune de 3 000 habitants sur un terrain de 1700m2 (donc 500 environ sont détachable pour peut etre construire un hangar par la suite)
Les 5 appartements sont divisé comme suit

Studio de 34m2 loué 400€
T3 de 80m2 loué 580€
T3 de 100m2 loué 660€ (Le seul sans espace vert qui se libère cette semaine)
T3 de 80 m2 que j’habite
T4 de 90 m2 710 € qui je fini actuellement et serra mis a la location le mois prochain.

Le bien a était acheté 205 K€ 20K€ de FN et 50k€ d’apport
Soit un revenu global de 2350 € moins le credit assurance comprise de 1806€ et un TF de 1800 aussi.
J’ai acheter en 2014 et fait racheter mon premier credit en 2016, 210K sur 17ans (2,36) et fait un second de 20k sur 12 ans(1,8). Donc il me reste respectivement 16 et 11 avant la dernière échéance
Soit un rendement de 7,2% sans mon apart et 9,4 avec net
Le bien est en SCI dont je détient 99% des parts, j’ai fait la gestion du bien moi même.
Il me reste encore 10K de travaux pour l’extérieur que je n’est pas encore fait.

Pour le moment tout le cash flow a était réinvesti soit pour les travaux soit pour le credit car les logements se sont loué au fur et a mesures.

Alors si quelqu’un a une idée pour optimisé tous ça je suis preneur, je pense ne pas payé d’impôts pendant encore quelques petites années au vu du déficit foncier, en revanche comment vaut il mieux déclaré ma résidence principale?

Mon second projet:
Immeuble sur 3 niveau:
RDC local commercial de 80m2 loué 800€ / mois.
RDC+1 40m2 (salon cuisine) et RDC+2 30m2(2 chambres) appartement de 80m2 vide mais anciennement loué 540€ quelque petit travaux a prévoir.
RDC+1 30m2 non utilisable car le bien est rectangulaire et 3 mur sur 4 sont mitoyen par d’autre immeuble donc pas d’ouverture possible.
RDC+2 30m2 idem mais avec une belle hauteur sous plafond 5-7M sur lequel l’ont peut mettre des velux.

Le bien et vendu 70K€ hors FN et se situe en centre ville(rue piétonne) d’une commune de 20 000 habitant, la toiture est a refaire et il y a un rafraichissement de l’appartement a faire aussi.TF 1000€
Plusieurs solution me viennent a l’esprit:

Acheter et ne faire que le strict minimum soit 100K d’emprunt soit 500€ de credit pour 1300€ de revenu.

La même chose en ajoutan un le studio de 30m2 et le loué en meublé donc 120K d’emprunt soit 600€ de credit et 1700€ de revenu.

Soit repartir a zero et crée en RDC+1 un studio, RDC+2 2 studio soit 170K
d’emprunt donc 850€ de credit et 2000€ de revenu.

Les chiffre donné pour les travaux de ce bien sont plutôt approximatif mais c’est plus pour donné une idée général. Personelement je préfère la troisième option pour plusieurs résons qui sont la mutualisation du risque surtout si le local commercial n’est plus loué, les bien seront en meublé pour l’imposition et l’immeuble sera complètement rénové.

Merci de avoir lu.

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière)

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#2 06/09/2017 14h32 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Bonjour MisteR

Pour avoir plusieurs expériences de chantier mon choix serait l’option 1.

-Car c’est l’option la plus facile à mettre en place
-La rentabilité est très correcte
-Vous avez moins de locataire à gérer (Studio plus de turn over)
-Vous avez toujours la possibilité de faire des travaux par la suite. (Attention abattre des murs, aménager des combles n’est pas déductible des revenus fonciers)

Vous n’évoquez pas le temps pour rénover l’ensemble. Et le manque a gagner pendant la durée du chantier


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama / HelloBank / IngDirect / Fortuneo

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#3 07/09/2017 17h18 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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C’est certe l’option la plus facile et la moins onéreuse si l’ont ne change pas d’avis dans 2 ans car il faudrait cassé se que l’ont viens de rénover pour refaire. C’est pour cela que je veut etre sur de se que je veut faire avant d’attaqué les travaux.
J’ai vu avec plusieurs agences, la ville dans laquelle se trouve le bien manque cruellement de studio et T2 meublé surtout pour les étudiant donc je ne me fait pas de souci de ce coté la, surtout que le local commercial et loué a une agence.

PS: c’est quoi le parrainage direct énergie ?

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#4 07/09/2017 22h10 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Bonsoir,

Pour quelle raison avoir acheté votre premier projet en sci ?

L’immeuble que vous convoitez sera acheté en nom propre?


Parrainage BOURSE DIRECT/RedSFR

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#5 07/09/2017 23h07 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Le premier a était acheter en SCI suivant conseil et principalement pour avoir mon père garant, mais je m’apercoit que c’était peut etre une bétise car je vais devoir payé un loyer et etre imposé dessus..

Et pour le second il sera acheté en nom propre.

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#6 08/09/2017 13h53 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Si vous souhaitez faire du meublé c’est effectivement préférable d’acheter en nom propre.

"MisterR" a écrit :

C’est certe l’option la plus facile et la moins onéreuse si l’ont ne change pas d’avis dans 2 ans car il faudrait cassé se que l’ont viens de rénover pour refaire. C’est pour cela que je veut etre sur de se que je veut faire avant d’attaqué les travaux.
J’ai vu avec plusieurs agences, la ville dans laquelle se trouve le bien manque cruellement de studio et T2 meublé surtout pour les étudiant donc je ne me fait pas de souci de ce coté la, surtout que le local commercial et loué a une agence.

A priori vous avez déjà fait votre choix.
Je pense que vous êtes mieux placer pour savoir la voie a prendre.


Parrainage disponible: Direct Energie 102830792 / Boursorama / HelloBank / IngDirect / Fortuneo

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#7 10/09/2017 10h28 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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JR a écrit :

A priori vous avez déjà fait votre choix.
Je pense que vous êtes mieux placer pour savoir la voie a prendre.

Non je n’est pas fait mon choix même si j’ai une préférence, je pense que le cout reel des travaux m’aidera plus facilement a tranché mais je reste quand même a l’écoute de conseil venant de personnes plus expérimenté que moi.

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#8 11/09/2017 08h25 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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MisterR a écrit :

Mon second projet:
Immeuble sur 3 niveau:
RDC local commercial de 80m2 loué 800€ / mois.
RDC+1 40m2 (salon cuisine) et RDC+2 30m2(2 chambres) appartement de 80m2 vide mais anciennement loué 540€ quelque petit travaux a prévoir.
RDC+1 30m2 non utilisable car le bien est rectangulaire et 3 mur sur 4 sont mitoyen par d’autre immeuble donc pas d’ouverture possible.
RDC+2 30m2 idem mais avec une belle hauteur sous plafond 5-7M sur lequel l’ont peut mettre des velux.

J’ai dû relire plusieurs fois avant de comprendre.

Si je comprends bien, au R+1 il y a 40 m² "normaux" (c’est à dire avec ouvertures), qui font partie de l’appartement en duplex et, de plus, 30 m² qui sont aveugles (aucune ouverture).

Au R+2 idem mais ces 30 m² sont "désaveuglables" en posant des Vélux ?

Mes conseils :
- déjà, l’emplacement. Quelle dynamique pour ce centre ville ? rue piétonne évoque plutôt un quartier vivant, mais dans certaines villes notamment de la taille que vous indiquez le centre ville a tendance à se déserter, car commerces et logements se reportent sur les alentours. Les gens préfèrent habiter dans du neuf et à un endroit où il n’y a pas de problème de stationnement. Dans ce cas le centre ville est "joli" mais en voie de désertification. Voyez-vous beaucoup de commerces fermés ? Y a-t-il beaucoup de panneaux "à vendre" ou "à louer" ? Y a-t-il des immeubles qui ont l’air inhabités et/ou en mauvais état d’entretien ?
- bien réfléchir à l’aménagement que vous souhaitez faire. Sur un forum on est à l’aveuglette (c’est le cas de le dire). Personne d’autre que vous n’a vu l’immeuble, donc personne d’autre ne peut réfléchir sur l’aménagement optimum. Si vous avez besoin de conseils à ce sujet le mieux serait de visiter avec un architecte (c’est quand même leur spécialité).
- réfléchir à un usage pour ces 30 m² du R+1. Ils sont aveugles donc ils ne peuvent pas devenir une "pièce principale" (qui nécessite une fenêtre). Mais éventuellement bureau, placard ? Peut-être un commerce voisin a-t-il besoin d’un espace de stockage ? Des bureaux voisins, besoin d’un espace de stockage pour leurs archives ?
- chiffrer les travaux précisément. Immeuble ancien avec toiture à refaire m’évoque un immeuble avec beaucoup de travaux où l’on risque d’avoir un budget qui explose. Il n’est pas rare de trouver de tels immeubles où seul le RDC en local commercial est "vivant", le reste de l’immeuble est quasiment à l’abandon et les coûts peuvent être très importants (l’immeuble ayant souffert du manque d’entretien, manque de chauffage, infiltration d’eau… par exemple toiture à refaire veut probablement dire qu’il a plu dans l’immeuble : quels dégâts ? Présence de parasites du bois, de mérule ? Obtenez et lisez les diags !).

Au niveau des travaux : toiture à refaire en centre ville sur une rue piétonne :
- attention aux autorisations. Vous êtes probablement à moins de 500 mètres d’un bâtiment historique ou peut-être même dans un secteur classé. Vous risquez par exemple de ne pas avoir l’autorisation de poser des Vélux. Renseignez-vous bien sur l’urbanisme (consulter le PLU, échanger avec le service urbanisme de la mairie…).
- attention au coût des travaux. Dès qu’on est en centre-ville, ça complique et ça peut se répercuter sur le devis de l’entreprise.

Dernière modification par Bernard2K (11/09/2017 08h33)

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#9 12/09/2017 17h22 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Désolé si je me suis peut être mal exprimé mais vous avez bien compris l’appartement et en duplex sur les niveau RDC+1 et RDC +2, il y a effectivement 30m2 sans ouverture  au RDC+1 utilisé comme cave et  je précise qu’il y a un second escalier pour accéder au 30 m2 du RDC +2 qui est déjà équipé de très vieux vélux.

Effectivement le centre ville se désertifie mais il n’y a pas tellement de bien a vendre pour autant, la ville a quand même pas mal d’étudiant dont les écoles sont a proximité du bâtiment et je sait par des amis investisseurs que leurs bien type T2 , studio se loue très bien.

Alors pour les 30m2 du RDC +1 10 son inutilisable et pour le reste j’avait pensé a faire une salle de bain est une chambre en aveugle se qui ferait un T2 et 2 studio dans le cas ou je fait trois lots.

Pour se qui est des travaux j’ai surtout estimé ceux qui concerne la toiture car il se trouve que l’un de mes voisin direct et un maçon qui a refait ça toiture il ni a a pas longtemps avec vélux smile et effectivement il y a un surcout du l’encombrement de la rue piétonne. il y aura aussi un surcout pour tous les autres poste j’en suis conscient.

j’attend d’avoir les clés pour faire venir les autre corps de métiers mais en tablant sur 500€ du m2 je reste rentable..

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#10 20/09/2017 22h24 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Suite à une nouvelle visite du bien et une prise ne cote plus précise et avec un agent immobilier qui m’a soumis une nouvelle idée. En fait l’appartement actuel fait en R+1 et R+2 faits 40 m² à chaque niveau (6,3M X 6,7M) et il m’a donc soumis l’idée de faire non pas 2 appartements de 40m² mais 4 studios de 20m² ce qui est évidemment beaucoup plus rentable mais qui demande un peu plus de travail.

Est-ce judicieux de créé 4 studios d’une vingtaine de mettre carré dans une ville d’des peu moins de 20 0 00 habitants d’après vos expériences ?

Je précise aussi que si je fais des appartements de 40m² ceux-ci étant carré et n’ayant que 2 fenêtres au sud, une entrée au nord, je me vois mal créé une chambre car le reste de l’appartement serait donc en L avec un coin très sombre

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#11 21/09/2017 00h14 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Concernant votre dernière question sur la création de logements, je seconde Bernard2k: consultez le PLU de votre ville: faut-il créer des places de parking? De vélo?


Bonjour, je suis Dr. Minimal, et je blogue mes progrès vers l'indépendance financière en Français et en Anglais.

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#12 21/09/2017 09h49 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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J’ai oublié de répondre, mais non je ne suis pas obligé de créer des places de parking dans cette zone de la ville et pour les vélux ceux-ci sont bien autorisés, même si la mairie demande une photo de la toiture pour la demande préalable de travaux ce qui mit à pars la location d’un hélicoptère ne va pas etre facile…

J’aimerais aussi savoir si j’ai bien compris pour les divisions de compteur, j’ai l’intention de garder qu’un seul compteur Edf, de mettre en place 4 sous compteur pour ma comptabilité perso mais de louer les studios électricité comprise sachant que s’il consomme plus qu’envisagé se serra perdu. Est-ce bien légal ?

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#13 21/09/2017 10h57 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Il est interdit de revendre de l’électricité donc votre idée de 4 sous-compteur est illégale.
www.devenir-rentier.fr/t6492

Il vous faudra donc faire créer 3 compteurs. Il me semble que certains divisent pour faire de la location saisonnière, en gardant un seul et même compteur. Mais bon, je n’ai pas l’impression que cela soit votre projet.

Dernière modification par Stinky (21/09/2017 10h58)


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#14 21/09/2017 11h08 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Pour la photo, il y a d’autres solutions, à commencer par Googleview et la retouche et n’oubliez pas que vous êtes en régime déclaratif, donc vous déclarez et coté service instructeur il ne faut pas abuser non plus ; accessoirement avez vous la possibilité de changer la destination du RDC (commerce) ?

Sur l’aspect "judicieux" qui consiste à savoir si les studios peuvent se louer faites comme beaucoup : une annonce test sur un site tel que leboncoin…Et vous aurez une idée.

Pour les compteurs, pensez également à celui/ceux (eau pour le ménage ?) pour les parties communes.

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#15 21/09/2017 13h25 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Justement j’ai bien lu cette page, est j’ai bien compris le faite que l’ont ne peut pas refacturé l’électricité mais ce n’est pas se dont je parle.

"Bernard2K" a écrit :

3) Meublé (non saisonnier) avec charges au forfait

On parle là des locations supérieures à 90 jours, type locations étudiantes ou locations à l’année.

En principe, le locataire a le droit de choisir librement son fournisseur d’électricité, donc si le logement n’a pas un compteur électrique en bonne et due forme avec abonnement au nom du locataire, le bailleur est dans l’illégalité. Néanmoins, d’un point de vue pragmatique, si le forfait de charges est d’un montant raisonnable, le locataire va payer et ne devrait pas vous embêter.

Donc, le forfait me semble la solution de tranquillité pour le bailleur dont le logement ne bénéficie pas d’un compteur ERDF en bonne et due forme. Si le locataire a un grand aquarium ou chauffe avec les fenêtres ouvertes, tant pis pour le bailleur. En tant que bailleur, vous préférez payer un peu trop d’électricité, ou bien qu’on vous mette le nez sur le fait que vous devez faire un compteur séparé, avec des travaux importants + Consuel + ERDF, pour un total chiffrant probablement quelques milliers d’euros ? Il ne faut pas chercher à avoir le beurre et l’argent du beurre !

En effet, la situation avec charges au réel basées sur un sous-compteur, c’est particulièrement casse-gueule pour le bailleur :
- c’est illégal parce qu’il revend de l’électricité et ne respecte pas le droit du locataire à choisir son fournisseur
- mais de plus, c’est illégal parce qu’il récupère une charge qui ne fait pas partie de la liste des charges récupérables.

Quand l’électricité est incluse dans un forfait de charges, la récupération de cette charge est illégale aussi… mais ça se voit moins !

A mon humble avis, si on a un meublé avec sous-compteur, et qu’on ne veut pas faire quelques milliers d’euros de travaux, la meilleure solution pour continuer à "voler sous les radars", c’est le forfait de charges.

Le sous-compteur vous aide seulement à savoir si votre forfait de charges est bien ajusté ou si vous perdez de l’argent (auquel cas il ne vous reste que les yeux pour pleurer, puisqu’un forfait, c’est un forfait).

Après, il y a sûrement des milliers de bailleurs qui refacturent de l’électricité au réel à leur locataire, sur la base d’un sous-compteur. Chacun fait ce qu’il veut et assume ses risques. Moi, j’explique juste ce qui est légal ou non.

En faite il devrait y avoir 4 nouveau compteur d’après mes recherche un cout avoisinant le 10 000€,
Pour l’eau il y aura évidement 5 sous compteurs quoi que je me demande si faire un local avec 1 chauffe eau de 300L voir 2 ne serait pas plus simple que 5 petits.

"Iqce" a écrit :

donc vous déclarez et coté service instructeur il ne faut pas abuser non plus

Désolé je n’ai pas bien compris cette phrase, et non le PLU interdit le changement de destination.

J’ai effectivement regardé sur le bon coin et il y a 2 pages pour des studios de 15 à 30 m2 et seulement 2 annonces pour des T2 dans cette ville qu’en conclure ? je vais peut etre faire une fausse annonce mais il faut que je trouve des photos sinon j’ai peur de n’avoir aucun appel.

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#16 21/09/2017 14h24 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Il ne faut pas sortir la phrase du contexte sinon effectivement elle est aussi peu compréhensible qu’un texte bourré de fautes.
Lorsque vous déposez une demande d’autorisation au titre du Code de l’Urbanisme (ce qui est le cas que vous évoquez, avec pose de Velux ?) vous faites une Déclaration : vous êtes au régime Déclaratif.
Vous devez donc fournir les pièces visées dans le Code, à savoir en l’occurrence une vue de la toiture : vous prenez la photo Googleview éventuellement retouchée, pas besoin de l’hélicoptère pour avoir le détail de la moindre tuile.
Je vous parie que le service instructeur n’y verra que du feu si vous m’avez lu entre les lignes parce qu’il n’y a aucun enjeu (vous avez écrit "pas d’ABF") à vous demander une photo vue d’hélicoptère.

Dernière modification par Iqce (21/09/2017 14h25)

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#17 21/09/2017 22h29 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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j’ai sorti cette partie de la phrase car il n’y a que celle-ci que je n’ai pas comprise, pour les fautes je fais ce que je peux…

Pour ce qui est de la toiture sur google earth( je n’ai pas trouvé googleview) n’est pas assez précis l’ont ne voit pas les différentes pentes ainsi que la différence de hauteur des 2 toitures, mais bon ceux-ci n’est qu’un détail sur mon projet surtout que l’urbanisme ma déjà donner l’accord pour la création du velux.

je n’ai décidément pas compris non plus ABF

Evidement l’idée d’un l’hélicoptère été purement humoristique.

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#18 22/09/2017 12h42 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Hélas, l’humour n’est pas codifié et fait donc mauvais ménage avec les différents Codes, surtout celui de l’Urbanisme.
Un conseil : si vous discutez avec des juristes soyez précis et factuel autant que possible.

Ainsi, plutôt que le recours à l’hélicoptère, vous eussiez pu penser aux drones ; auquel cas attention aux voisins puisque la notion de propriété privée s’étend aussi en hauteur.

Architecte des Bâtiments de France : fr.wikipedia.org/wiki/Architecte_des_b% … _de_France
Si votre bien est dans un périmètre d’un bâtiment historique qui génère un périmètre de protection, il faudra prévoir de faire avec les prescriptions de l’ABF.
En principe le service instructeur doit immédiatement vous alerter sur ce point en fonction de l’adresse des travaux, ce qui n’est pas le cas dans ce que vous décrivez. L’ABF n’autorise jamais les Velux* (ni le PVC etc). Et comme les gens font souvent des travaux y compris en secteur ABF sans déclaration (par ignorance), surtout pour des Velux, il ne faut pas se fier au voisinage mais au service instructeur.

Pour les fautes, peu m’importe chacun fait comme il peut dans son domaine de compétence c’est normal, sauf quand cela créait des contre sens potentiels auquel cas il devient difficile d’aider.

* : en avis conforme et covisibilité pour ceux qui pratiquent…

Dernière modification par Iqce (22/09/2017 12h45)

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#19 22/09/2017 15h14 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Il me semble que les Velux sont parfois acceptés par les ABF si le modèle utilisé copie les lucarnes anciennes comme ce modèle Fenêtre patrimoine de VELUX FRANCE - Batiweb


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#20 22/09/2017 22h21 → MisterR : étude de cas (immeuble de rapport) (immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), sci (société civile immobilière))

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Merci pour ces précisions, effectivement j’avais pensé au drone mais c’est interdit, pour les vélux il faut bien respecter certaines conditions mais je vais déléguer tous ça à mon maçon qui a déjà travaillait sur une toiture voisine et qui a bien plus l’habitude que moi de remplir les demandes préalables de travaux.
Moi je vais plutôt me concentrer sur l’aspect judicieux de divsier en quatre plutôt qu’en deux.

PS: apparemment d’après le PLU pas besoin d’ABF.

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