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#1 02/07/2017 21h24 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements) (division, immobilier, plateau, travaux)

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Bonsoir,

Je viens de denicher un projet qui m’interesse et etant tres (souvent trop) enthousiaste (impulsif) j’aurai besoin de vos lumieres et conseils avisés avant de me precipiter tete baissée.

CARACTERISTIQUES DU BIEN
Localisation: Haute savoie, agglo d’environ 15 000habitants, hypercentre.
Situation: Immeuble de standing avec des locaux commerciaux au rez de chaussée.
Le bien: Plateau de 300m2 anciennement à usage de bureaux à reabiliter en appartements.
Accord de la copropriété afin de realiser 3 appartements, j’aimerai me renseigner et eventuellement negocier avec la copropriété pour en realiser 4.

Travaux à prevoir: Division en appartements et création des logements (cuisines, sdb, salon…)
Il n’y a pas de murs porteurs mais des pilliers et il y a 4 ou 5 evacuations de prevues.
Double vitrage.
Sol: carrelage a refaire
Mur: crepis et peintures à raffraichir.

Prix d’achat: 110 000€
Travaux estimés à environ 950m2 soit 285k
Total: 391 000€.

Le montant des charges et taxe fonciéres doivent m’être communiqué rapidement mais l’agent avait annoncé environ 750euros de charges au total et je table sur environ 3000 de taxe foncieres.

La valeur locative au m2 est d’environ 10.5euros au m2, soit environ 1100euros par appartement (3300e au total pour 3 logements)

PROJET
J’ai pour projet de faire realiser les travaux, de conserver 1 logement (dans le cas de 3appartements) ou 2 logements (si j’obtiens l’accord de la copro pour la realisation de 4 appartements) pour gestion locative et de revendre les autres afin de solder le credit.

Mon banquier m’a conseillé d’acheter le bien par l’intermediaire d’une structure (SCI ou SAS) afin d’eviter de me faire massacrer par la fiscalité sur la plus value lors de la revente des biens renovés.

Je ne suis pas familier par se genre de projets et vos lumières et conseils seraient vraiment les bienvenus.

Est il judicieux de passer par une structure?
Si oui, laquelle privilégier entre SCI, SARL, SAS afin d’acquerir et revendre les logements tout en me permettant de conserver 1 ou 2 logements en gestion locative?.
Quels sont d’apres vous les points essentiels à prendre en compte sur ce type de projets?

Je vous remercis par avance.

Dernière modification par Soma247 (03/07/2017 10h11)

Mots-clés : division, immobilier, plateau, travaux

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#2 03/07/2017 11h42 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements) (division, immobilier, plateau, travaux)

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Si je résumé les points principaux :
Vous avez 110k€ à l’achat, 285k€ de travaux, 9k€ de frais notarié

Soit un total de 404k€.
D’ailleurs, je ne comprends pas votre total de 391.

Si on reprend vos chiffres : 391k€ pour 3.300€ de loyer mensuelle.
Ca fait du 10% brut en gros.
A vérifier l’impact des frais comme la TF qui augmentera probablement.
Et voir en fonction de votre réseau d’artisan.

Perso je trouve que c’est un rendement faible au regard du volume de travaux, mais tout dépend du secteur.

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#3 04/07/2017 15h26 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements) (division, immobilier, plateau, travaux)

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Merci pour votre reponse. J’avais en effet occulté le montant des frais de notaire dans mon calcul.

En effet le rendement du projet me semble moyen en cas de pure gestion locative.
C’est pour cela que mon objectif etait justement de revendre un ou plusieurs appartements en vue de solder le credit et ainsi booster la rentabilité du projet.

Ceci étant mon premier gros projet de ce type (gros travaux et revente), je suis donc à la recherche de conseils d’investisseurs habitués ou familiers avec ce type de projet.

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#4 04/07/2017 17h01 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements) (division, immobilier, plateau, travaux)

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Perso, je suis un adepte de la loi de l’emmerdement maximum.
Donc avec autant de travaux, je fuirais sans hésitation.

Surtout qu’au final, le rendement brut, n’est pas si vendeur que ça, surtout au vu de l’effort!

Mais dans un secteur très concurrentiel, c’est peut être une occasion en or.
A vous de voir en fonction de votre secteur.

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#5 04/07/2017 17h39 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (plateau 300m2 à aménager en 3/4 appartements) (division, immobilier, plateau, travaux)

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Soma247 a écrit :

Mon banquier m’a conseillé d’acheter le bien par l’intermediaire d’une structure (SCI ou SAS) afin d’eviter de me faire massacrer par la fiscalité sur la plus value lors de la revente des biens renovés.

Vous devriez demander à votre banquier de vous faire un calcul détaillé de PV en comparant nom propre/ structure, puisqu’il connaît bien le sujet apparemment.  hmm

A mon humble avis, ce qu’il a dit (ou ce que vous en avez compris) ne tient pas la route.
- nom propre ou SCI IR : c’est pareil, c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.
- SCI IS ou SAS : dans une structure à l’IS, la PV est augmentée des amortissements déjà comptabilisés (on peut dire aussi que le prix d’achat est diminué des amortissements, ce qui revient au même). Puis cette PV entre dans le résultat qui est taxé à à l’IS à 15 % sous 38 120 €, 28 % jusqu’à 75000 € et 33,3 % au-delà. Ensuite, les sociétaires se versent généralement un dividende, qui sont soumis aux PS sans abattement et imposés à l’IR après abattement de 40 %.

Généralement, la structure IS va conduire à payer plus d’imposition sur la plus-value, même si ça dépend de tout un tas de critères et notamment de la durée de détention et du TMI des sociétaires.

Par aillleurs :
- vous ne parlez absolument pas de la fiscalité sur les loyers. Location nue, location meublée ? Quel est votre taux de TMI ? Où est votre calcul de rentabilité nette ?
- chiffrage des travaux approximatifs, c’est très casse-gueule. En gros, un tel aménagement en partant d’un plateau nu peut coûter entre 600 et 1500 €/m² selon les tarifs des entreprises, les choix techniques, la qualité des matériaux, et selon qu’on en fait une partie soi-même ou non. Avec un chiffrage qui peut donc varier de +/-100 k€ autour de votre estimation, vous ne pouvez pas vous permettre une telle incertitude. Il faudrait affiner le chiffrage. Et même avec un chiffrage précis, des dérapages en cours de chantier sont possibles voire probables sur un aussi gros projet.
- vous avez dit à votre banquier que les travaux représentent 250 % du prix d’achat ? Généralement les banques sont très réticentes lorsque les travaux sont très élevés, et elles ont raison (relire le tiret précédent !).
- comment comptez-vous mener les travaux ? Vous-même ? Architecte ? Maître d’oeuvre indépendant ? Quelle expérience avez-vous en gestion de chantiers ? Dès lors que les travaux sont importants et impliquent plusieurs corps de métier, il est très casse-gueule de vouloir coordonner soi-même si on n’a pas une solide expérience dans le domaine.
- question subsidiaire : le projet est situé à quelle distance de chez vous ? Quelle est votre disponibilité en temps pour gérer le chantier puis les locataires ?
- autre question subsidiaire : à combien estimez-vous le prix de revente d’un appartement (au m²) ?

Dernière modification par Bernard2K (04/07/2017 20h58)

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