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#1 01/08/2020 23h31

Membre
Réputation :   2  

Bonjour,

Je souhaite aujourd’hui vous présenter mon futur projet sur lequel j’aimerai que vous me donniez des conseils pertinents smile

Je vais acheter un plateau de 156 m2 au 1er et dernier étage d’un immeuble, auparavant occupé par une école de formation. Le plateau représente 20% de la copro.
J’ai pour projet de diviser le plateau en 4 appartements, mon archi est en train de travailler dessus.
Coté financier, RAS, je suis sur un bien qui s’autofinancera largement et qui me permettra même de dégager un peu de cash-flow. L’objectif principal est patrimonial.
J’ai besoin de vous car le vendeur est un marchand de bien qui a l’habitude, et moi non …
L’immeuble est en copropriété mais il n’y avait pas de syndic. Apparemment les propriétaires dont celui qui a vendu récemment à mon vendeur, ne se préoccupait pas du bien, néanmoins il semble en bon état … Il y a même un bailleur social qui possède quelques appartements dans l’immeuble mais qui ne sont actuellement pas occupés (je ne sais pas pourquoi…à creuser, je vais l’appeler).
Le vendeur a dores et déjà déposé un PDC à la mairie, avec son projet initial de diviser en 3 lots le plateau. Hors je vais bien le diviser en 4.

Question n°1 : Le PDC est en cours d’étude, on devrait avoir un retour la semaine prochaine, dois-je refaire une demande pour faire valider mon projet de division en 4 et non en 3 ?

Par ailleurs si je divise en 4, je vais devoir diviser une fenêtre existante.
Question n°2 : Dois je demande l’accord à quelqu’un pour diviser cette fenêtre en deux, sachant qu’elle ne modifiera pas l’extérieur du bâtiment ?

Question n°3 : Dans son projet de division en 3, le vendeur avait prévu 3 places de parking. Hors j’en aurai besoin d’une 4ème. Comment faire ?

Le vendeur m’a dit aujourd’hui qu’il attend mes nouveaux plans avec la division en 4 pour entamer les démarches. Il doit les passer à son architecte, qui devra certainement les passer à son géomètre. Si j’ai bien compris ce que j’ai lu sur internet, de là son géomètre pourra réaliser un EDD et un DTG, est-ce exact ? Il devra également faire un règlement de copro, exact ?
Par ailleurs le vendeur a déjà signé chez un syndic pour la gestion de la copro.
Question n°4 : Une fois tout cela réalisé, nous pourrons alors signer le compromis, qu’en pensez-vous ?

Question n°5 : De plus, en temps normal s’il y avait un syndic de copro, on devrait demander l’accord de la copro pour diviser, mais là … quid de cet accord selon vous ?

Question n°6  : La colonne de l’immeuble est t-elle suffisamment dimensionnée pour les nouveau compteurs et la puissance nécessaire ? Qui dois faire la demande, le vendeur ou moi ?

Question n°7 : L’immeuble est uniquement en pierre ce qui est rassurant. Que dois je vérifier selon vous sur cet immeuble ?

Question n°8 : Au vue des éléments ci-dessus, avez vous des conseils ou points d’alerte sur lesquels porter mon attention ?

Je vous remercie sincèrement pour le temps que vous avez pris pour me lire ainsi que celui pour lequel vous me répondrez, avec bienveillance j’espère smile

Cordialement.

Sylvain

Dernière modification par SylvainB44 (02/08/2020 13h55)

Mots-clés : division, investissement locatif, plateau

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#2 02/08/2020 00h00

Membre
Réputation :   19  

Bonjour SylvainB44,

Sérieusement, votre présentation tient en 1 seule ligne et vous posez 8 questions dans la foulée. Vous avez probablement battu le record !

Sans vouloir paraître désagréable, je ne pense pas qu’un seul membre de ce forum prendra le temps de vous répondre, alors que vous même ne l’avait pas pris pour faire une présentation correcte.

Un modèle pour vous aider Modèle de présentation


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#3 02/08/2020 00h20

Membre
Réputation :   2  

J’ai eu des soucis à publier mon premier message dans "présentation", qui était bien plus long au début…
La page ayant sauté j’ai tout perdu, d’où mon post avec une phrase. Bref je viens de prendre le temps de refaire une présentation plus complète, merci @alexindep

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[+1]    #4 02/08/2020 10h11

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Réputation :   291  

Pour faire simple, avec aucune expérience de la location, vous commencez par un plateau nu à refaire entièrement.

Concrètement, je n’irais pas plus loin.
Excepté si vous avez de la famille dans le bâtiment qui peux accompagner de manière poussée (genre parent archi ou du batiment à la retraite capable de faire l’équivalent d’un mi-temps pour vous).

Déjà vous n’avez même pas remarqué une alerte critique dans votre présentation de projet : des biens à loyers bas ne sont pas loués dans le même immeuble.
Avant d’aller plus loin, pourquoi ?!

Bref, je vous recommande fortement de débuter par un projet plus classique, moins ambitieux, mais surtout moins casse gueule.

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#5 02/08/2020 12h28

Membre
Réputation :   3  

Bonjour, moi j’ai juste une petite question.
Comment faites vous pour les réseaux d’évacuation des eaux usé sachant que vous n’avez pas le rez-de-chaussée.
Moi aussi je souhaite réorganiser des plateaux ou carrément modifier les appartements mais à chaque fois je suis embêté avec les raccordement d’eaux usées.

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#6 02/08/2020 13h30

Membre
Réputation :   2  

gunday a écrit :

Pour faire simple, avec aucune expérience de la location, vous commencez par un plateau nu à refaire entièrement.

Concrètement, je n’irais pas plus loin.
Excepté si vous avez de la famille dans le bâtiment qui peux accompagner de manière poussée (genre parent archi ou du batiment à la retraite capable de faire l’équivalent d’un mi-temps pour vous).

Déjà vous n’avez même pas remarqué une alerte critique dans votre présentation de projet : des biens à loyers bas ne sont pas loués dans le même immeuble.
Avant d’aller plus loin, pourquoi ?!

Bref, je vous recommande fortement de débuter par un projet plus classique, moins ambitieux, mais surtout moins casse gueule.

Je vous rassure je suis bien entouré, sinon je n’irai pas sur ce type de projet.
Exact, je comptais appeler le bailleur social dès demain matin.

Caparzo a écrit :

Bonjour, moi j’ai juste une petite question.
Comment faites vous pour les réseaux d’évacuation des eaux usé sachant que vous n’avez pas le rez-de-chaussée.
Moi aussi je souhaite réorganiser des plateaux ou carrément modifier les appartements mais à chaque fois je suis embêté avec les raccordement d’eaux usées.

Le vendeur garde le RDC et va en faire un appartement. J’ai négocié dans le prix d’achat la pose de 4 compteurs eau, électricité, arrivées et évacuations d’eau.

Dernière modification par SylvainB44 (02/08/2020 13h32)

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#7 02/08/2020 13h56

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SylvainB44 a écrit :

Je vous rassure je suis bien entouré, sinon je n’irai pas sur ce type de projet.

Relisez cette phrase et la question 7.
Vous êtes bien entouré, mais vous semblez ne pas savoir quoi vérifier dans l’immeuble.
C’est peu rassurant sur votre entourage sur le projet.

Les questions 1 à 3 sont des questions liées aux permis.
Votre architecte devrait pouvoir vous répondre sans trop de problème.

Bref, vous dites avoir un architecte et un accompagnement, mais vos questions semblent plutôt dire le contraire.
Perso je ne sais pas quoi en penser.

Sinon vous ne parlez pas de chiffre.
Avez vous chiffré les travaux, les coûts d’acquisition, ou est ce encore un point d’interrogation pour vous ?

Car vu ce que vous faites, vous visez quoi en rendement ?

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#8 02/08/2020 14h25

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gunday a écrit :

SylvainB44 a écrit :

Je vous rassure je suis bien entouré, sinon je n’irai pas sur ce type de projet.

Relisez cette phrase et la question 7.
Vous êtes bien entouré, mais vous semblez ne pas savoir quoi vérifier dans l’immeuble.
C’est peu rassurant sur votre entourage sur le projet.

Les questions 1 à 3 sont des questions liées aux permis.
Votre architecte devrait pouvoir vous répondre sans trop de problème.

Bref, vous dites avoir un architecte et un accompagnement, mais vos questions semblent plutôt dire le contraire.
Perso je ne sais pas quoi en penser.

Sinon vous ne parlez pas de chiffre.
Avez vous chiffré les travaux, les coûts d’acquisition, ou est ce encore un point d’interrogation pour vous ?

Car vu ce que vous faites, vous visez quoi en rendement ?

Je suis bien entouré niveau travaux, et non je ne parle pas de chiffres car mes questions ne portent pas sur cet aspect, plus sur l’aspect opérationnel. Comme évoqué dans mon premier message :

SylvainB44 a écrit :

Coté financier, RAS, je suis sur un bien qui s’autofinancera largement et qui me permettra même de dégager un peu de cash-flow. L’objectif principal est patrimonial.

Je vous remercie pour vos messages, néanmoins si je poste un message sur ce forum c’est pour trouver de l’aide sur les questions qui restent en suspens, ou bien avoir vos avis/conseils car j’ai déjà demandé autour de moi, et vous savez comme moi que parfois nous avons différents sons de cloche …
Avoir plusieurs réponses aux question que je me pose est toujours utile surtout qu’ici je pense rencontrer des gens d’expérience ayant déjà rencontré ce type de problématiques.

Dernière modification par SylvainB44 (02/08/2020 14h25)

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#9 02/08/2020 15h30

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Moi je peux répondre à quelques une de vos interrogations.
Si le bâtiment était prévu pour deux logements à la base. Attention à ce que les réseaux soient dimensionnée suffisamment pour passer à six logements. En effet si vous avez un simple tuyau d’eau en diamètre 32 ça sera compliqué de faire marcher 4 douche en même temps. Idem pour la partie électrique si le raccordement est dimensionnée pour deux appartements il paraît compliqué de brancher quatre logements supplémentaires sur le même câble il faut redemander à Enedis si cela convient. Vous allez devoir également changer les réseaux télécoms, en effet j’imagine que c’est un câble quatre paires ou deux paires. Il faudra le remplacer par un Multipaire afin que chaque logement est le téléphone.
Attention ce sont des frais non négligeable.

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#10 02/08/2020 16h32

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SylvainB44 a écrit :

ou bien avoir vos avis/conseils car j’ai déjà demandé autour de moi, et vous savez comme moi que parfois nous avons différents sons de cloche

Donc vous voulez un conseil avec des informations parcellaires ?
Déjà avec tout les détails d’un projet, surtout de ce type c’est pas forcément simple, mais avec des bribes d’informations c’est compliqué.

Par contre, je ne comprends tout de même pas vos questions 1 à 3, en sachant que vous avez un architecte sur le projet.
Ca me semble le genre de question dans ces cordes.
Sauf s’il est juste là pour faire les plans et aucune maitrise d’ouvrage.

Dernière modification par gunday (02/08/2020 16h33)

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[+3]    #11 02/08/2020 17h49

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Quelques conseils :
Soit vous laissez tomber comme vous le préconise gunday, et ça aurait beaucoup de bon sens.

Soit :
1) Formez-vous sur les copropriétés.
2) obtenez le règlement de copropriété (et ses éventuels avenants modificatifs).
3) lisez très attentivement le règlement de copropriété. Cherchez notamment si il impose un accord préalable pour la division. En effet, l’accord préalable de la copropriété n’est pas nécessaire de par la loi ; il n’est donc nécessaire que si le règlement l’impose. Mais ce n’est pas le seul point qu’il faut lire dans ce règlement, loin de là. Lisez-le TRES attentivement. C’est LE document qui dit ce que vous achetez, et comment fonctionne l’ensemble dans lequel c’est situé.
4) Obtenez tout ce que vous pouvez sur l’historique de l’immeuble et de la copro. De préférence à l’écrit. N’accordez qu’une faible confiance à ce que diront les vendeurs, essayez de vous renseigner par d’autres sources.

Je suis bien entouré niveau travaux

Il est facile de trouver des gens qui savent faire des travaux ! Le problème est plutôt ici :

L’immeuble est en copropriété mais il n’y avait pas de syndic. Apparemment les propriétaires dont celui qui a vendu récemment à mon vendeur, ne se préoccupait pas du bien

Ce n’est pas parce qu’il n’y a pas de syndic que la copropriété n’existe pas. Dès lors qu’il y a plusieurs propriétaires de lots sur la même parcelle, il y a copropriété. Son état de fonctionnement ou de non-fonctionnement, son état d’organisation ou d’inorganisation, c’est une autre question.

Ce qu’il faut comprendre, c’est qu’une copropriété est un collectif de personnes, rassemblées par un objet commun (l’immeuble en copropriété), et organisées selon un contrat commun (le règlement de copropriété). Exactement comme une société ou une association, avec la différence que dans ce cas, le contrat commun, ce sont les statuts.

Iriez-vous investir dans une société dont on vous dit : "les autres associés ne s’occupent absolument pas de la société, il n’y a jamais eu de gérant ou de directeur, et on ne vous fournit pas les statuts. Mais allez-y, achetez les parts !". C’est pourtant ce que vous propose le marchand de biens. Relisez votre citation ci-dessus, c’est exactement ce que vous décrivez. Remplacez "société" par "copropriété", "gérant ou directeur" par "syndic", et "statuts" par "règlement de copropriété", et vous avez exactement la situation que vous décrivez. S’engager dans un collectif dans un tel contexte est assez aventureux, pour ne pas dire suicidaire.

Remettre en route une copropriété à l’arrêt peut être un problème très complexe, très long, voire insurmontable. Si les autres propriétaires ne veulent rien faire jusqu’à présent, pensez-vous que c’est votre arrivée dans l’immeuble qui va les motiver d’un seul coup ? Avez-vous une sorte de pouvoir magique à ce sujet ? N’oubliez pas le proverbe "on ne fait pas boire un âne qui n’a pas soif". Une copro "en panne" peut être le pire problème de votre projet, et de loin. J’ai déjà laissé tombé un projet pour cette seule raison (alors qu’il était très intéressant par ailleurs) et je ne l’ai jamais regretté ! A mon sens, vous devez mener quasiment une enquête pour savoir pourquoi et comment cette copropriété dysfonctionne, et pourquoi et comment elle pourrait éventuellement fonctionner à nouveau.

Le problème de permis de construire et de parking, c’est déjà un problème sérieux. Mais rien d’insurmontable. Comme dit gunday, si vous avez un architecte qui est vraiment un architecte et pas un dessinateur de plans, il devrait savoir faire. Mais le problème de copro, c’est potentiellement bien pire.

Le simple fait que vous ayez sous-estimé ce problème de copropriété, que vous n’y compreniez rien, et que vous croyez être bien entouré simplement parce que vous avez des gens qui savent faire des travaux, montre bien à quel point vous êtes inexpérimenté, et à quel point ce projet est trop gros et trop complexe pour vous. Cela dit, si vous vous y accrochez quand même, vous devriez apprendre beaucoup de choses… mais ça risque d’être un apprentissage dans la douleur (y compris pécuniaire), soyez-en prévenu. C’est ce qui arrive quand on entreprend directement un projet très complexe sans se former sur le tas par un projet préalable de moindre complexité.

(PS : c’est le premier et dernier message de ma part sur ce sujet. Je précise car je vous vois venir : non, je ne vais pas devenir votre expert personnel sur les copros ; d’ailleurs je n’en suis pas un. Formez-vous vous-même, ou bien trouvez un vrai expert qui vous dépatouille le sujet contre rémunération. Moi je vous ai indiqué la direction, c’est déjà pas mal).

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2020 00h50)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#12 02/08/2020 18h54

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Bernard le briseur de rêve. Mais qui a mes yeux apporte des conseils tellement précieux. J adore.
Et en plus sans filtre.

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[+1]    #13 02/08/2020 20h26

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Le message de Bernard est parfait et vous donne toutes les pistes.

La question de la gestion de la copropriété est au moins aussi importante que le reste car c’est un point sur lequel vous n’aurez que très peu d’influence.

Il existe forcément une copropriété et il y avait un syndic probablement bénévole car ,sinon, comment sont réparties les charges de copropriété qui existent toujours (nettoyage des parties communes, électricité,assurance obligatoire  de l’immeuble,travaux d’entretien).

Le vendeur doit vous fournir les PV d’assemblées générales.
A ce sujet,je vous conseille de prendre votre notaire, si ce n’est pas déjà fait, pour vous aider à obtenir toutes les pièces écrites nécessaires.

Je me permets également de remarquer que le vendeur a déjà retenu un syndic pour la gestion.
Ce n’est pas comme cela que cela doit se faire.C’est l’assemblée des copropriétaires qui désigne un syndic lors d’un vote,et après étude des propositions (tarif,prestations).Le fait que le vendeur choisisse un syndic peut impliquer une entente entre les deux parties qui risque d’être préjudiciable ensuite,votre vendeur étant lui-même copropriétaire .

Enfin,comme cela  a été relevé,le fait que des appartements d’un bailleur social soient inoccupés est très surprenant,vu la demande de ce type de logements en France.Il est important d’en connaître l’origine  (problème d’insalubrité,de gestion,..)à la fois en les contactant et en vous rendant sur place sans le vendeur (se renseigner auprès des habitants,des commerces voisins).

Bonne étude de votre projet.

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#14 03/08/2020 22h04

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Ok merci pour ces pistes !
RDV pris avec l’asso de quartier + appel du gestionnaire des logements sociaux dans une semaine dès son retour de vacances pour en savoir plus.
Je suis également allé interroger les habitants sur place mais mois d’août = vacances pour quasi tout le monde …
Pour les PV d’AG, malheureusement il n’y en a pas …
Maintenant vous avez raison, il y a une copro mais pas de syndic, il doit bien avoir un compte de charges communes ne serait-ce que pour l’électricité des parties communes et l’assurance de l’immeuble …

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[+1]    #15 03/08/2020 22h41

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Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La copropriété est elle immatriculée (c’est obligatoire depuis fin 2018) ? Il suffit de vérifier sur le site dédié. Si ce n’est pas le cas, le notaire chargé de la vente procédera à l’immatriculation. Dans ce cas, veillez à ce que le vendeur prenne à sa charge les frais que facturera le notaire…

2 - Quel est le rapport de force entre les différents copropriétaires ? Si le bailleur social est majoritaire ou presque, la vie de la copropriété peut être paralysée… Le sujet a été traité dans d’autres files

3 - Bien vérifier que la copropriété est assurée avant la signature du compromis de vente ou alors introduire une condition suspensive dans le compromis…

4 - Un copropriétaire peut imposer la nomination d’un syndic (voir ce message)

5 - Quid des diagnostics obligatoires (amiante / plomb si l’immeuble a été construit avant 1948) ?
Quid des gros travaux (ravalement / toiture) ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (03/08/2020 22h51)

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[+1]    #16 03/08/2020 22h54

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Bonjour,

Plusieurs questions pour bien comprendre …

Pourquoi le MDB n’a pas demandé son PDC directement en 4 appartements?

Pourquoi veut il vendre le plateau? Opération pas si rentable? Sinon il s’en occuperait et vendrait à la découpe. Je pense.

Vous dites etre au 1er et dernier étage, le MDB au RDC mais ausssi du social dans la copro mais ou?

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#17 04/08/2020 08h15

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Canyonneur75, le 03/08/2020 a écrit :

Ce cas m’inspire les réflexions suivantes :

1 - La copropriété est elle immatriculée (c’est obligatoire depuis fin 2018) ? Il suffit de vérifier sur le site dédié. Si ce n’est pas le cas, le notaire chargé de la vente procédera à l’immatriculation. Dans ce cas, veillez à ce que le vendeur prenne à sa charge les frais que facturera le notaire…

2 - Quel est le rapport de force entre les différents copropriétaires ? Si le bailleur social est majoritaire ou presque, la vie de la copropriété peut être paralysée… Le sujet a été traité dans d’autres files

3 - Bien vérifier que la copropriété est assurée avant la signature du compromis de vente ou alors introduire une condition suspensive dans le compromis…

4 - Un copropriétaire peut imposer la nomination d’un syndic (voir ce message)

5 - Quid des diagnostics obligatoires (amiante / plomb si l’immeuble a été construit avant 1948) ?
Quid des gros travaux (ravalement / toiture) ?

Canyonneur

Je ne la trouve pas sur le site sad le responsable de territoire du bailleur social devrait pouvoir me renseigner la semaine prochaine…
Néanmoins vous dite que le notaire devrait procéder à l’immatriculation de la copro, le MDB a acheté les lots fin 2019, il n’était pas censé le faire du coup ?
De même sur le point n°2. Demain, si j’achète, le bailleur et moi auront je pense 50 % de la copro.
Merci c’est noté pour l’assurance de la copro.
Point 4, effectivement c’est ce que MDB a fait du coup.
Les diagnostics vont être refait pour la vente.
Le ravalement sera à refaire, la toiture aussi. J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement.
Merci Canyonneur smile

Michael77, le 03/08/2020 a écrit :

Bonjour,

Plusieurs questions pour bien comprendre …

Pourquoi le MDB n’a pas demandé son PDC directement en 4 appartements?

Pourquoi veut il vendre le plateau? Opération pas si rentable? Sinon il s’en occuperait et vendrait à la découpe. Je pense.

Vous dites etre au 1er et dernier étage, le MDB au RDC mais aussi du social dans la copro mais ou?

Le MDB a bien demandé la division pour 4 (et changement d’usage) mais pour son lot et le mien, soit un pour lui et 3 pour moi.
Il vend car il est sur un autre projet qui lui prend plus de temps (enfin c’est ce qu’il dit)
Le bailleur social est à l’arrière de l’immeuble. En fait, le MDB et moi possèderons l’avant du bâtiment.
Merci Michael77

Dernière modification par SylvainB44 (04/08/2020 08h18)

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#18 04/08/2020 15h17

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SylvainB44 a écrit :

Le ravalement sera à refaire, la toiture aussi. J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement.

Ca fait une autre chose à vérifier dans le règlement de copropriété :
- qui vote et qui finance ces travaux ?

La copropriété peut être divisée en plusieurs "immeubles" ou "volumes" et les charges spécifiques à un immeuble peuvent être votées et financées par seulement l’immeuble, ou bien par tout le monde. Il faut lire très attentivement, ce n’est pas toujours facile à comprendre.

"premier et dernier étage" et "toiture à refaire". Vous ne voyez pas de problème dans la juxtaposition de ces deux expressions ?

Si vous ne voyez pas le problème, c’est encore le signe de votre inexpérience. J’explique. Il pleut chez vous, pas chez les autres. Donc, les autres copropriétaires n’ont pas l’intérêt de rénover la toiture. Donc, le vote de la toiture à refaire peut être bloqué pendant des années.

Vous vous dites sans doute : "il existe forcément une solution pour obliger les autres copropriétaires à voter la réfection de toiture, on ne peut quand même pas laisser pleuvoir chez moi sans qu’il existe une solution".

Elle existe. elle consiste à forcer l’exécution de travaux nécessaires à la "sauvegarde de l’immeuble", au besoin en portant l’affaire devant la justice. Je vous laisse découvrir à quel point c’est long et compliqué (et, souvent, une excellente solution pour se fâcher avec tous ses voisins).

Et enfin, même à supposer que les copropriétaires soient d’accord pour voter  ; encore faut-il qu’ils en aient les moyens. Les gros chantiers de cette sorte-là sont de grands pourvoyeurs d’impayés de charge, quand un ou plusieurs copropriétaire(s) ne veulent pas/peuvent pas payer.

Vous savez ce qui se passe quand un copropriétaire ne paie plus ses charges ? Je vous laisse découvrir aussi.

L’autre chose qu’il faut savoir, c’est que dans une copro, tout est rythmé par les AG annuelles. Du coup, le rythme des décisions et des travaux est très lent. Le temps se compte en années. On y entend des choses comme "ah non, je vous rappelle qu’en 2017 vous m’avez demandé de chiffrer le changement des portes, et puis en 2018 tout le monde a voté contre, et maintenant vous me demandez de les chiffrer à nouveau ?". C’est un autre rythme, un autre monde. Donc, pour refaire une toiture…

Ce n’est vraiment pas gentil de se moquer, mais les deux phrases que j’ai reprises en début de message sont drôles. Quand on a un peu de bouteille, ça sonne comme :
"le diable et l’enfer ?  J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement."
Le problème, c’est que ce genre de travaux et de décision d’AG ne laisse pas définir par un tableau de financement. Il y a une part d’impondérable…

Laisser la façade et la toiture aux futurs acheteurs, dans une copro en panne… Les marchands de biens peuvent être taquins quand même. wink

Bon, j’avais dit que j’arrêtais, adieu et bonne chance.

Dernière modification par Bernard2K (04/08/2020 17h32)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#19 04/08/2020 19h05

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Bernard2K a écrit :

SylvainB44 a écrit :

Le ravalement sera à refaire, la toiture aussi. J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement.

Ca fait une autre chose à vérifier dans le règlement de copropriété :
- qui vote et qui finance ces travaux ?

La copropriété peut être divisée en plusieurs "immeubles" ou "volumes" et les charges spécifiques à un immeuble peuvent être votées et financées par seulement l’immeuble, ou bien par tout le monde. Il faut lire très attentivement, ce n’est pas toujours facile à comprendre.

"premier et dernier étage" et "toiture à refaire". Vous ne voyez pas de problème dans la juxtaposition de ces deux expressions ?

Si vous ne voyez pas le problème, c’est encore le signe de votre inexpérience. J’explique. Il pleut chez vous, pas chez les autres. Donc, les autres copropriétaires n’ont pas l’intérêt de rénover la toiture. Donc, le vote de la toiture à refaire peut être bloqué pendant des années.

Vous vous dites sans doute : "il existe forcément une solution pour obliger les autres copropriétaires à voter la réfection de toiture, on ne peut quand même pas laisser pleuvoir chez moi sans qu’il existe une solution".

Elle existe. elle consiste à forcer l’exécution de travaux nécessaires à la "sauvegarde de l’immeuble", au besoin en portant l’affaire devant la justice. Je vous laisse découvrir à quel point c’est long et compliqué (et, souvent, une excellente solution pour se fâcher avec tous ses voisins).

Et enfin, même à supposer que les copropriétaires soient d’accord pour voter  ; encore faut-il qu’ils en aient les moyens. Les gros chantiers de cette sorte-là sont de grands pourvoyeurs d’impayés de charge, quand un ou plusieurs copropriétaire(s) ne veulent pas/peuvent pas payer.

Vous savez ce qui se passe quand un copropriétaire ne paie plus ses charges ? Je vous laisse découvrir aussi.

L’autre chose qu’il faut savoir, c’est que dans une copro, tout est rythmé par les AG annuelles. Du coup, le rythme des décisions et des travaux est très lent. Le temps se compte en années. On y entend des choses comme "ah non, je vous rappelle qu’en 2017 vous m’avez demandé de chiffrer le changement des portes, et puis en 2018 tout le monde a voté contre, et maintenant vous me demandez de les chiffrer à nouveau ?". C’est un autre rythme, un autre monde. Donc, pour refaire une toiture…

Ce n’est vraiment pas gentil de se moquer, mais les deux phrases que j’ai reprises en début de message sont drôles. Quand on a un peu de bouteille, ça sonne comme :
"le diable et l’enfer ?  J’ai déjà chiffré ça et en tiens compte dans mon plan de financement."
Le problème, c’est que ce genre de travaux et de décision d’AG ne laisse pas définir par un tableau de financement. Il y a une part d’impondérable…

Laisser la façade et la toiture aux futurs acheteurs, dans une copro en panne… Les marchands de biens peuvent être taquins quand même. wink

Bon, j’avais dit que j’arrêtais, adieu et bonne chance.

Oui ça n’est pas bien de se moquer ^^ c’est en pratiquant qu’on devient expérimenté wink
Concernant la toiture, j’en ai tenu compte dans mon plan de financement, pour voir si ça passe, mais en aucun cas je ne vais motiver la décision de la refaire. Sauf s’il pleut chez moi ^^
Ca avance, la notaire demande les docs de copro existants…
Merci pour vos pistes et pics de réflexion wink

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