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Forums des investisseurs heureux

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#1 02/04/2017 14h07 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, lot de deux T2) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour tout le monde,

Voici un projet d’investissement locatif dans lequel mon épouse et moi-même souhaiterions nous lancer.

Le bien:
localité:Grenoble
Vente dans le cadre d’une succession.
Ancien local commercial (RDC) transformé par l’ancien propriétaire (décédé) en 2 petit T2 constitués chacun d’une Cuisine+piece à vivre et d’une petite pièce sèparèe servant de chambre.
Le lot est situé dans une rue proche du tram et d’ecoles (BTS, Ecole de commerce).
Actuellement loués mais les locataires partent en avril (fin d’études pour l’un et demenagement vers une colocation avec un parent pour l’autre.)
N’étant pas a proximité (je reside à 1h30 des biens) je devrais faire gerer les biens par une agence.
La copro a donné son accord initiale pour le changement d’affection du bien, de local commercial à habitation. Les heritiers du propriétaires sont en train de demander l’autorisation de la commune.

Chiffres:
Prix: 120 000€, negocié à 110 000€
TF: 1300€
Charges: 1080€
Loyer: 760€ (380+380).

Objectif et problematique:
Les appartements sont actuellement loués en nu mais je souhaiterais beneficier des avantages fiscaux liés au LMNP et eventuellement louer un peu plus cher (approx 420€ chacun).
Au niveau du financement, ma banque a donné son accord pour le credit mais demande le financement des frais de notaire.
Auriez vous des conseils pour negocier un financement à 110 000€.
Les mensualités de credit communiquées par ma banque seront de 534€ (110 000€ sur 18ans).
En comptant les charges (TF, Charges de copro, gestion par agences…) j’obtiendrai un cashflow relativement faible, environ 28€ par mois.

Au vue des éléments, pensez vous qu’il s’agit d’une bonne affaire?
Auriez vous des conseils ou suggestion pour optimiser l’investissment?

Merci d’avance.

Mots-clés : immobilier, investissement, location

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#2 02/04/2017 18h40 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, lot de deux T2) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour,

Attention aux divisions barbares , voir au niveau cadastre si bien diviser , ca sent l’usine a gaz …
Ce qui m’interroge au niveau des compteurs electriques , y en-a-t-il 2 ?

Le meuble effectivement permet d’effacer les impots un peu de temps mais la cash flow est trop faible pour moi ,
avez vous une epargne de securite car les petites surfaces donnent du turn over et donc vacance locative , il faut assurer les mensualites ….
Pour les frais de notaire demandez un acte en mains au vendeur , la banque ne verra rien comme ca et les financera … a vous de trouver une excuse pour expliquer le montant changeant ….

Sinon l’histoire du changement de destination a la derniere minute , ca ne me plait pas et meme si vous avez un bon vendeur , je ne me serait pas attarder sur ce bien …
des risques pour pas grand chose et le peu de cash part en gestion voir impots si vous restez en location nue (pas le profil de locatiare pour meuble)

Ce ne sont que mes impressions mais il manque peut etre des details qui font que vous vous lancez ….

A++

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#3 02/04/2017 19h41 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, lot de deux T2) (immobilier, investissement, location)

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+1 sur le changement de destination tardif ; ça fait "mauvaise impression" d’autant que le rendement n’est pas faramineux. A voir le PLU sur l’intranet pour déjà savoir en quelques minutes si ce changement de destination est autorisé à cet emplacement :
http://infos.grenoble.fr/plu/Sommaire_PLU.pdf

Hors, vous résidez à 1h30 : n’y a t’il pas mieux éventuellement plus près ?
Enfin, c’est une erreur de penser que si vous déléguez à une agence vous serez tranquille ; les travaux décidés sans que vous soyez consulté par exemple, les conflits gérés (ou non gérés) : tout cela risque de vous faire l’effet d’une douche froide si de temps en temps vous n’êtes pas sur place pour pallier les insuffisances de l’agence qui risque d’en prendre vite à son aise.
Vous aurez peut être de la chance et peut être le bien a t’il des atouts que vous n’avez pas évoqué ; mais encore une fois avec une rentabilité moyenne le jeu en vaut il la chandelle ?

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#4 04/04/2017 20h28 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, lot de deux T2) (immobilier, investissement, location)

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Je vous remercis pour vos retours
le lot est situé à proximité du centre ville et pres de plusieurs grandes ecoles.
Je vise principalement des etudiants (afin de beneficier de la caution des parents et avec eventuellement la possibilite de recevoir les virements CAF en direct).

Les appartements sont vraiment en bon etat. Je suis conscient de la rentabilité limité (surtout en comparaison de ce que je peux lire sur ce forum), je pense en realité pouvoir les louer aux alentours de 500€ chacun HC au vue des prix pratiqués en location sur les F2 à proximité.
L’autre aspect qui m’interessait etait justement qu’il s’agit de 2 F2, 55 000€ chacun alors qu’il est meme difficile de trouver des biens de cet état dans ces prix (studios en moyenne aux alentour de 60 000€).

Hors, vous résidez à 1h30 : n’y a t’il pas mieux éventuellement plus près ?
Enfin, c’est une erreur de penser que si vous déléguez à une agence vous serez tranquille ; les travaux décidés sans que vous soyez consulté par exemple, les conflits gérés (ou non gérés) : tout cela risque de vous faire l’effet d’une douche froide si de temps en temps vous n’êtes pas sur place pour pallier les insuffisances de l’agence qui risque d’en prendre vite à son aise.
Vous aurez peut être de la chance et peut être le bien a t’il des atouts que vous n’avez pas évoqué ; mais encore une fois avec une rentabilité moyenne le jeu en vaut il la chandelle ?

Je reside en haute savoie et les prix et taxes foncières sont exorbitants (moyenne de 3000€ le m2) laissant peu d’occasion d’investir à proximité directe de mon domicile.

Dernière modification par Soma247 (04/04/2017 20h39)

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#5 04/04/2017 20h39 → Soma247 [74] : étude de cas immobilier (1er investissement locatif, lot de deux T2) (immobilier, investissement, location)

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Bonjour Soma,
Au sujet du financement (c’est la seul chose ou je pense pouvoir vous donner des info pertinente) je vous conseil de prendre rendez-vous avec un courtier afin de faire une demande sur 25 ans en but d’en faire une résidence principale je rencontre actuellement ce problème et il s’avère que l’appartement que j’achete est occupé je ne suis donc pas éligible à cette "ristourne" cela dit, dans votre cas les locataires quitte au mois d’avril et donc, je ne connais pas votre profil exacte mais le financement à 110% sur 25/20ans et fort envisageable. À vous de voir si vous êtes prêt à changer de banque

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