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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/06/2017 19h03 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour à tous,

Je me lance après plusieurs jours de prise de notes !

Présentations :


Grand débutant, je suis encours de rachat de 2 biens, les travaux :

- Changement chaudières gaz de chaque bien (Fait par un pro)
- Ouverture de murs ainsi que de murs porteurs dans chaque bien (Fait par un pro)
- Pose de carrelages sur toute la surface du rez-de-chaussée dans un seul bien. (Fait par un pro)
- Rénovation entière du jardin avec création d’une terrasse (Fait par moi-même)
- Pose d’une baie vitrée dans l’une et une porte vitrée dans l’autre. (Fait par moi-même)
- Pose d’une cuisine équipée dans chaque bien (Fait par moi-même)
- Rénovation de la SDB dans chaque bien avec agrandissement pour l’une (Fait par moi-même)
- Quelques peintures, changement de quelques placo, nettoyage façade, etc…. (Fait par moi-même)

Prix les 2 biens 100k€ Frais de notaire inclus.

60k€ sur 15 ans + 70-80k d’apport

Estimations avec les devis déjà reçu entre 30-40k€ dont à peu près 15 000€ fait par un pro.

D’après les agences, les biens sont louables entre 650-700€ non meublées.

Voici mon problème actuel, ce sont 2 maisons de 3 chambres chacune, je ne pense pas pouvoir les loué meublé au vue du marché qui ne semble pas avoir de demandes sur ce type de bien.

Calcul location nue:


Micro foncier :


Location maximum 1250€ + 20€ de charges (entretiens chaudières) pour ne pas dépasser les 15 000€ annuels et ainsi bénéficier d’une réduction de 30% d’imposition sur mes loyers.

Pour un revenu de 15 000€ annuel – 30% d’abattement = 10 500€ à déclarer

Ce qui donne (Comparé à mes revenus 2016 TMI : 14% proche des 30% env : 1000€) : + 2 803€ impôts sur le revenu et + 1 628€ de prélèvements sociaux (15,5%).

Total + 4431€ d’impôts, je double donc mon impôt sur le revenu.

Cashflow : 298€ / mois

Frais réel pour les 2 biens :


Sur une base de locations de 1400 € + 20€ de charges (entretiens chaudières), 16 800€ annuels

Taxe foncière : 1600€ / an
Assurances : 292,58€ / an
Assurances des loyers : 460,17€ / an
Assurance emprunteur : 132€ / an
Frais Gestion admis par les impôts : 40€ /an
Intérêts emprunt : Environ 800€ les 4 premières années.

Totales charges : 3324€ / an sur 4 ans

Pour un revenu de 16 800€ annuels – 3324€ = 13 476€ à déclarer

Ce qui donne : + 3 696€ impôts sur le revenu et + 2089€ de prélèvements sociaux (15,5%).

Total sur les 4 premières années +5 785€ d’impôts.

Pour une augmentation de 1800€ de loyer annuel, j’ai donc une imposition de 1354€ supplémentaires qui ira en augmentant du fait des intérêts de moins en moins conséquents… Soit un gain annuel de 446€ sur les 4 premières années.

Cashflow 336€ /mois

Questions :


Donc d’après mes calculs, il est plus intéressant pour moi de rester sur le régime du Micro-Foncier avec 2 loyers de 625€ que d’augmenter de 75€ les loyers pour un gain 38€, sachant qu’il diminuera d’année en année du fait des intérêts de moins en moins conséquent… Qu’en pensez-vous ?

Sinon :
- Emprunter plus, donc moins d’apports, sur une plus grande durée (20ans) ? Génère plus d’intérêts (Ex : 100k sur 20 ans + 30-40k apports pour les travaux)
- Augmenter le nombre de travaux faits par un artisan pour générer du déficit foncier ? Sachant que dans ma liste de travaux, les ouvertures de murs ne peuvent être prises en compte car agrandissement ?
- Prendre les frais réel et donc avoir ce gain de 38€/mois ?
- Où bien rester sur la base standard du micro-foncier en louant en dessous du marcher ?

Mots-clés : emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier

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#2 16/06/2017 06h40 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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On attend toujours que vous vous présentiez vraiment.

Votre projet est bien analysé, sauf une grosse erreur : au réel vous pouvez déduire les travaux en charges. Si certains travaux sont inéligibles (ouverture des murs), eh bien ne déduisez pas cette facture. Cela n’empêche pas de déduire le reste.

En général il vaut mieux emprunter plus et sur plus longtemps, vu les taux bas actuels. Mais comme on n’a aucune idée de votre épargne, vos revenus et vos objectifs (puisque vous ne vous êtes pas présenté), c’est difficile à dire.

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2017 06h43)

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#3 16/06/2017 08h41 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour Bernard,

J’ai pourtant bien modifié ma présentation comme demandé : Info - Forums des investisseurs heureux
Peu être y manque t’il des indications ?

Pour les travaux, je vais donc analyser ça de prêt, pour peu être effectuer d’autres travaux par un pro, avec une TVA à 10% plus une déduction d’impôts, il est parfois plus intéressant de passer par un pro.

Pour l’emprunt sur une plus longue durée, j’ai bien remarqué que tout le monde est d’accord sur cette solution, le banquier ma d’ailleurs dit d’emprunter la totalité, je me rassure donc dans ce sens.

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#4 16/06/2017 08h51 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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A peine arrivé, et cela commence par un clash. :-)

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#5 16/06/2017 13h29 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour,

Attention, avec ces revenus fonciers vous aller passer a un TMI de 30%

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.

A+

Ohe

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#6 16/06/2017 13h32 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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FastHand a écrit :

A peine arrivé, et cela commence par un clash. :-)

Et pas n’importe lequel !
The Clash  I Fought The Law - YouTube


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#7 16/06/2017 14h09 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin a écrit :

Bonjour,

Attention, avec ces revenus fonciers vous aller passer a un TMI de 30%

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.

A+

Ohe

Bonjour,

1) Oui avec nos revenus 2017 nous le passerons dans tous les cas, nous sommes à 1000€ de la TMI 30%, je l’ai pris en compte dans mes calculs.
La seule chose que je n’ai pas prise en compte dans mes calculs de frais réel sont les travaux pour le moment, j’ai du mal à comprendre les choses prises en compte ou non…
- Faire tomber 1 mur porteur pour agrandir le séjour : non.
- Créer deux ouvertures dans les murs extérieurs : Apparemment non.
- Refaire tout le carrelage du rez-de-chaussée : j’ai vu oui et non…

Nous sommes bien d’accord sur le fait que les travaux doivent être réalisés par un pro, si par exemple, je monte la cuisine moi-même, je ne peux pas l’inclure dans mes frais réels ?

Pour la prise en compte par les impôts, ils mentionnent de ce fier au taux de TVA à 10%, la création de mon ouverture a bien une TVA à 10%, cette indication n’est donc pas fiable ?
Je cite :

Les autres travaux, c’est à dire les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles. Mais attention, parfois la frontière entre travaux d’entretien, réparation surtout d’amélioration, déductibles des revenus fonciers et travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, non déductibles des revenus fonciers est mince.

2) Pour le crédit, je vais réfléchir à emprunter 100 000€ (Totalité des 2 biens) sur 20 ans, quand j’avais demandé les taux 60k€ sur 15 ans, nous étions à 1,60% sur 15 ans sans négociations, j’imagine que sur 20 ans cela doit tourner autour de 1,85%.
Je comprends bien que d’allonger le crédit augmente la Cashflow de départ, mais en prenant en compte la globalité de l’investissement cela le réduit, du fait des intérêts plus conséquents.

Dernière modification par Clashe (16/06/2017 14h10)

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#8 16/06/2017 15h29 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour,

Tous les travaux d’aménagement, embellissement, remise aux normes sont déductibles.
Si c’est fait par un pro, il suffit de déduire le montant en bas de la facture.

Si c’est fait par vous même, il faut déduire les achats (carrelage, peinture, échelle, pinceau, …) avec facture (pour les justifications). Ne sont pas déductible le temps passé par vous même pour la réalisation.

Pour le crédit, plus vous empruntez et plus la durée est longue, plus la négo taux/frais de dossier est facile.
A vous par la suite de faire un remboursement anticipé si vous le pouvez.

A+

Ohe

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#9 16/06/2017 15h45 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin a écrit :

Si c’est fait par vous même, il faut déduire les achats (carrelage, peinture, échelle, pinceau, …) avec facture (pour les justifications).

Bonjour,

Pour moi, les outillages ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais inclus dans le forfait de 20€ par local, même si je n’ai pas pris le temps de retrouver la justification officielle de ce que j’avance.

Si il s’agit d’un pinceau, au milieu d’une grande liste de courses, ça ne sera probablement pas problématique. Mais pour un gros outil, c’est plus voyant…

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#10 16/06/2017 15h57 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour,

Il me semble que petit outillage pouvant être considéré comme jetable est déductible (pinceaux).

Par contre, le gros outillage qui serait l’équivalent du fond de commerce d’un ouvrier ne l’est pas (tracteur, tondeuse, perceuse, carreleuse,  …).

La déduction de 20€ correspond plus aux frais de gestion (accès internet, appels téléphonique, timbres, …)

A+

Ohe

Dernière modification par ohennequin (16/06/2017 15h58)

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#11 16/06/2017 16h07 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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FastHand a écrit :

A peine arrivé, et cela commence par un clash. :-)

Dans un fil voisin, j’étais tenté d’écrire : "Il est préférable de louer nu, Nush". Mais je me suis retenu, moi Mossieur ! wink

@Clashe

pour votre présentation, je n’avais pas vu qu’elle était beaucoup plus développée ! Très bien.

Pour ce qui est déductible ou pas, il n’y a pas de règle écrite dans le marbre. Le Bofip explique ce qu’ils considèrent déductible, avec exemples de jurisprudence à l’appui :
Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Notez que l’extension de telle pièce, ils s’en foutent. Leur critère d’agrandissement est : augmentation de la surface habitable. Par exemple, faire passer un garage ou un grenier en pièce habitable.

Ce qui vous fait "basculer" en construction, reconstruction, agrandissement, c’est notamment :
- modifier le gros oeuvre de façon importante et notamment la modification des ouvertures sur l’extérieur (création ou agrandissement de portes et fenêtres). En revanche changer les menuiseries sans modifier la taille des ouvertures, c’est bon.
- agrandissement de la surface habitable.

Par contre, votre carrelage, c’est tout bon.

Dans une certaine mesure, vous pouvez vous en sortir en évitant simplement de présenter en déduction les factures qui relèvent de construction, reconstruction, agrandissement. Exemple créer une porte dans le mur extérieur. Par contre, si la surface habitable augmente, ça risque de se voir (déclaration de surfaces pour la TH par exemple). Je vous laisse lire soigneusement le bofip, je ne vais pas prendre la responsabilité de vous dire précisément ce qui est déductible ou non, je ne suis pas conseiller fiscaliste.

Ce qui est sûr : les matériaux pour les travaux faits soi-même sont admissibles.
D’accord avec jaa : matériaux oui, outillage, non. Le consommable destiné à être intégré au bâti (clous, vis, etc.), ça passe aussi.
Pour la cuisine équipée, il y a une subtilité : il faut qu’elle soit reliée au bâti (électroménager encastré) et que le bail la mentionne. Le relié au bâti est valable pour tout : équipement d’un placard, oui, achat d’une armoire, non.

Idéalement, quand vous arrivez à la caisse du magasin de bricolage, vous faites deux tas : celui de l’outillage, et celui des matériaux. Vous payez chacun séparément.
Pour les matériaux, vous demandez une facture, et vous la mettez à votre nom, mais à l’adresse du bien. Le bien doit être identifié. Dans le cas de vos deux maisons, ça veut dire qu’il faut une facture au 7 rue de la pompe, et une autre pour le 7 bis rue de la pompe (ou s’il n’y a pas de numéro de rue, trouvez une autre façon de les identifier).

Je comprends bien que d’allonger le crédit augmente la Cashflow de départ, mais en prenant en compte la globalité de l’investissement cela le réduit, du fait des intérêts plus conséquents.

Forcément, des intérêts plus élevés pendant plus longtemps coûtent plus cher, sur la globalité. Les déduire permet d’en récupérer 45 % environ, mais quand X>Y, 55% de X, c’est toujours plus cher que 55 % de Y, donc au total, y’a pas photo, ça coûte plus cher.

L’avantage d’emprunter sur plus longtemps est d’augmenter le cashflow annuel (= votre trésorerie). C’est aussi de baisser votre taux d’endettement. Avec une LOA et un crédit sur la RP, vous risquez de saturer en taux d’endettement (peut-être pas dès cet achat, mais pour le suivant…). Donc autant abaisser les mensualités.

Dernière modification par Bernard2K (16/06/2017 16h17)

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#12 16/06/2017 20h22 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Notez que l’extension de telle pièce, ils s’en foutent. Leur critère d’agrandissement est : augmentation de la surface habitable. Par exemple, faire passer un garage ou un grenier en pièce habitable.

Ce qui vous fait "basculer" en construction, reconstruction, agrandissement, c’est notamment :
- modifier le gros oeuvre de façon importante et notamment la modification des ouvertures sur l’extérieur (création ou agrandissement de portes et fenêtres). En revanche changer les menuiseries sans modifier la taille des ouvertures, c’est bon.
- agrandissement de la surface habitable.

Par contre, votre carrelage, c’est tout bon.

Oui, dans mes travaux il ni a aucun agrandissement, je fais tomber sur sa longueur la moitié d’un mur porteur pour avoir la cuisine ouverte tout simplement, et cela dans chaque biens.

D’Après votre lien l’agrandissement des fenêtres semblent être une dépense d’amélioration donc déductible.

Pour le carrelage parfait ;-)

Pour la cuisine, il est noté hors dépenses des appareils électroménagers, mais comme vous le dites et qui est noté sur votre lien

l’a paru possible d’admettre que les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée soient globalement considérées, lorsqu’elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d’amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l’acquisition d’équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation.
Cette faculté est toutefois subordonnée au fait que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement loué.
Cette mesure ne contredit pas les précisions mentionnées au I-D § 50 qui excluent des dépenses de réparation déductibles des revenus fonciers les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d’une cuisine aménagée existante, lesquelles sont considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou de la réparation de l’immeuble nu, Enfin, de telles dépenses ne constituent pas non plus des dépenses d’amélioration déductibles.


Quand il cite « cette mesure ne contredit pas… » Cela devient réellement compliqué de savoir si oui ou non, il y a possibilité de déduction…

Savez-vous qui peut nous donner les renseignements sur la déductibilité, sans en faire sa propre interprétation ?

Ce qui est sûr : les matériaux pour les travaux faits soi-même sont admissibles.
D’accord avec jaa : matériaux oui, outillage, non. Le consommable destiné à être intégré au bâti (clous, vis, etc.), ça passe aussi.

C’est une bonne nouvelle, je vais pouvoir inclure ça dans mes frais réel donc, ce qui va faire un gros changement au vu des travaux que j’ai à faire, je vais pouvoir même viser un déficit foncier au moins sur la 1er année.

L’avantage d’emprunter sur plus longtemps est d’augmenter le cashflow annuel (= votre trésorerie). C’est aussi de baisser votre taux d’endettement. Avec une LOA et un crédit sur la RP, vous risquez de saturer en taux d’endettement (peut-être pas dès cet achat, mais pour le suivant…). Donc autant abaisser les mensualités

Effectivement, en fait vous envisagez l’avenir en faisant de la sorte. Il est vrai que j’en suis à mon 1er investissement donc j’ai du mal à imaginer un second pour le moment, mais je comprends bien votre raisonnement, augmentation du Cashflow + réduire le taux d’endettement pour un futur investissement.

Si je suis le raisonnemen,t le Cashflow est vraiment là pour les dépenses imprévues qu’il pourrait y avoir (chaudière, casse, etc…), comme ça vous ne touchez jamais à votre épargne personnelle, le bien s’autofinance entièrement. Bon, je comprends bien qu’en général le cashflow est plus élevé que les imprévus mais c’est un peu l’idée ?

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#13 19/06/2017 07h31 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Clashe a écrit :

Quand il cite « cette mesure ne contredit pas… » Cela devient réellement compliqué de savoir si oui ou non, il y a possibilité de déduction…

Ca veut dire qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’une cuisine équipée ; et qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’électroménager existant.
Création d’une cuisine équipée : éligible. Remplacement d’une cuisine équipée déjà présente : non éligible.

Ce qu’il faut comprendre c’est que les Impôts, pour un contrôle, travaillent essentiellement sur documents. Ce qui compte, c’est ce qui est écrit. Supposons par exemple que vous fassiez appel à un cuisiniste.
Si la facture mentionne "création d’une cuisine équipée (…) électroménager encastré (…)" : c’est éligible puisque création et puisque l’équipement est lié au bâti.
Si la facture mentionne au contraire "rénovation d’une cuisine équipée (…) évacuation des anciens appareils et mise en décheterie de : frigo, cuisinière, machine à laver" : c’est pas bon puisque la facture donne la preuve que c’était du remplacement d’appareils existants.
Donc : s’il y a déjà des placards et des appareils, démontez-les et jettez-les vous-même, n’en laissez pas de trace écrite, et ça devrait passer.

Savez-vous qui peut nous donner les renseignements sur la déductibilité, sans en faire sa propre interprétation ?

Il y a forcément interprétation.

La loi qui s’applique, c’est l’article 31 du CGI :

I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent :

1° Pour les propriétés urbaines :

a) Les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
(…)
b) Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt sur le revenu prévu à l’article 200 quater ou de celui prévu à l’article 200 quater A ;

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo … 0022493377

A partir de là, le Bofip interprète l’article 31 en donnant des explications en se basant notamment sur des jurisprudences ultimes (celles du Conseil d’Etat) et sur des réponses ministérielles.

Vous trouverez sur internet des explications et des vulgarisations à ce sujet, mais il y a toujours une part d’interprétation. En effet, la loi est relativement succincte (cf citation ci-dessus), après on est forcément dans le domaine de l’interprétation de la loi. Eh non, ce n’est pas simple, en France rien n’est simple.

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2017 11h02)

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#14 19/06/2017 11h59 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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C’est simple : ça veut dire qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’une cuisine équipée ; et qu’il ne faut pas que ça soit le remplacement d’électroménager existant.
Création d’une cuisine équipée : éligible. Remplacement d’une cuisine équipée déjà présente : non éligible.

Ce qu’il faut comprendre c’est que les Impôts, pour un contrôle, travaillent essentiellement sur documents. Ce qui compte, c’est ce qui est écrit. Supposons par exemple que vous fassiez appel à un cuisiniste.
Si la facture mentionne "création d’une cuisine équipée (…) électroménager encastré (…)" : c’est éligible puisque création et puisque l’équipement est lié au bâti.
Si la facture mentionne au contraire "rénovation d’une cuisine équipée (…) évacuation des anciens appareils et mise en décheterie de : frigo, cuisinière, machine à laver" : c’est pas bon puisque la facture donne la preuve que c’était du remplacement d’appareils existants.
Donc : s’il y a déjà des placards et des appareils, démontez-les et jettez-les vous-même, n’en laissez pas de trace écrite, et ça devrait passer.

Oui dans mon cas, je vais la monter moi-même, je ne pourrais donc pas avoir de preuve réellement sur la facture, mais j’imagine que si non mentionné dans l’acte de vente cela pourra servir de justification.

Dans tous les cas maintenant que je sais que les travaux déductibles peuvent être réalisés par moi-même cela m’ouvre pas mal de possibilités et d’économie ! Merci pour toutes ces informations !

Calculs durée crédits:

J’ai fait quelques « rapides » calculs, forcément, je n’ai pas pu prendre en compte des variables que je ne connais pas. (Inclus : TF, assurances, impôts, crédit)

-    60 000€ sur 15 ans (loyer 700€ crédit 386,15 €)  = 58 395€ de cashflow 76 717€ sur 20 ans.
-    60 000€ sur 20 ans (loyer 700€ crédit 310,29 €)  = 96 873€ de cashflow. (Avec augmentation de 1,7% de CSG 92 224€ ;-))

J’ai inclus la baisse des intérêts chaque année ce qui augmente les impôts et réduits forcement le cashflow, sur 20 ans, je démarre avec 423€/mois de cashflow pour finir à 383€/mois

Je n’ai pas inclus mes travaux dans mes frais réel pour le moment mais il ni a pas de réelles incidences sur mes calculs puisque que le crédit soit sur 15 ou 20 ans les travaux reste les mêmes, mais aura pour effet d’augmenter le cashflow, surtout les 2 premières années.

Je n’ai pas inclus l’augmentation de mon IR dû à l’augmentation des salaires, mais même chose que précédemment étant à une TMI 30% et encore très loin des 41% (commençant à peine dans les 30%…) il ni a pas non plus d’incidence réel sur mes calculs.

Tous cela pour dire que vos conseils sont précieux puisque je m’aperçois bien que l’emprunt sur 20 ans est réellement un atout tant dans la baisse du pourcentage d’endettement que dans l’augmentation du cashflow, tout cela malgré une augmentation des intérêts… Peut-être que mon calcul est beaucoup trop simple, mais je pense qu’il reflète l’intérêt des emprunts plus long. Pour aller plus loin, j’aurais pu par exemple prendre en compte le placement du cashflow sur des livrets, mais cela ne fera que confirmer les avantages de l’emprunt plus long.

Dernière modification par Clashe (19/06/2017 23h09)

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#15 19/06/2017 12h24 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin a écrit :

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.
[…]

Pour le crédit, plus vous empruntez et plus la durée est longue, plus la négo taux/frais de dossier est facile.

Je ne sais pas si vous êtes en France mais il sera difficile d’obtenir 3 ou 4 points sur un taux qui n’atteint pas cette valeur…
Je ne suis pas vraiment d’accord sur votre affirmation. Sur un petit crédit,
c’est plus simple de lâcher du leste pour le banquier car le manque à gagner en valeur
absolu est nécessairement plus faible quand dans le même temps il pourra obtenir les
même contreparties de votre part que pour un "gros crédit".

@Clashe
Sur le choix de la durée du crédit, est-ce que vous comptez refaire un investissement (Rp/locatif) à moyen terme ? Si oui vous avez d’autant plus d’argument pour partir sur 20 ans plutôt que 15.


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#16 19/06/2017 13h28 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Nek a écrit :

@Clashe
Sur le choix de la durée du crédit, est-ce que vous comptez refaire un investissement (Rp/locatif) à moyen terme ? Si oui vous avez d’autant plus d’argument pour partir sur 20 ans plutôt que 15.

Pour ma RP : Non, j’ai déjà un crédit sur ma RP, où il me reste un peu moins de 15 ans maintenant.

Pour ce qui est d’un investissement locatif supplémentaire je parcours le forum depuis quelques semaines donc je vais vous répondre aujourd’hui pourquoi pas, une fois mon premier projet finalisé et loué.

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#17 19/06/2017 13h44 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Nek a écrit :

ohennequin a écrit :

Concernant le crédit, plus la somme est petite, moins vous pourrez négocier le taux…
Mieux vaut prendre un gros crédit quitte a rembourser plutôt qu’un petit crédit de suite. Vous pouvez ainsi gagner 3 ou 4 points sur le taux.
[…]

Pour le crédit, plus vous empruntez et plus la durée est longue, plus la négo taux/frais de dossier est facile.

Je ne sais pas si vous êtes en France mais il sera difficile d’obtenir 3 ou 4 points sur un taux qui n’atteint pas cette valeur…
Je ne suis pas vraiment d’accord sur votre affirmation. Sur un petit crédit,
c’est plus simple de lâcher du leste pour le banquier car le manque à gagner en valeur
absolu est nécessairement plus faible quand dans le même temps il pourra obtenir les
même contreparties de votre part que pour un "gros crédit".

Bonjour,

Ce n’est pas si simple.
Vu les taux bas, les banques ne se font que très peu d’argent sur un crédit. Alors pour un petit montant, le gain final pour eux est quasi nul. D’où des négociations (taux, frais de dossiers) très limitées.
Je suis bien en France, et c’est ce qui m’est arrivé l’année dernière pour mon crédit: emprunt trop faible (51.000€), gain pour eux trop bas donc aucune nego possible. J’ai fait le tour des banques, et j’ai eu le même discours.
Pour un montant plus important (150.000 voir 200.000€) j’aurais pu avoir 0€ de frais de dossier et un taux bien moindre (j’ai eu 1.90%, j’aurais pus avoir 1.60 voir un 1.50% sur 15 ans).
1 point ne correspond pas a 1% mais bien 0.1%.

A+

Ohe

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#18 19/06/2017 19h19 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin a écrit :

1 point ne correspond pas a 1% mais bien 0.1%.

C’est nouveau ?

Une différence d’un "point", sans autre précision, signifie une différence de 1 unité sur un pourcentage. Par exemple, un taux qui passe de 1 à 2 % augmente d’un point. Le terme encore plus précis est "point de pourcentage".
Dans le domaine boursier, taux directeurs et autres, on parle de "points de base" qui sont alors du centième de pourcent. Un taux qui passe de 1 à 1,1% a augmenté de 10 points de base.

Mais le point défini à 0,1 %, inconnu au bataillon !

Essayons de parler avec le même langage, ça aide à se comprendre !

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#19 19/06/2017 19h26 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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je rejoint Bernard2K et complète son exemple.
La variation de 2 à 3 % correspond à une augmentation de 50% ou de 1 point.
Lors que l’augmentation est donnée en pourcentage elle est sous entendu en pourcentage de la valeur de départ. Faites attention aux médiats et vous allez souvent avoir cette confusion entre point et pourcent.

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#20 19/06/2017 19h34 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Bonjour,

Vos définitions sont effectivement exact, mais dans le monde du crédit bancaire j’ai toujours entendu parlé d’un point comme étant 0.1%.
Abus de langage? Peut-être.

Bref, pour mieux se comprendre je rectifie mon message plus au en disant qu’on peut facilement gagner 30 a 40 points de base.

@Bernard2K Mais par pitié, si vous pouviez arrêter d’être aussi hautin dans vos réponses, ce forum s’en porterais tout aussi bien.
Vous intervenez sur beaucoup de sujets ici, et vos connaissances sont très appréciables. Mais votre façon de répondre l’est beaucoup moins, et altére en partie la qualité de ce forum.

Vous pouvez très bien dire la même chose de façon plus agréable, pour le bonheur de chacun.

Merci.

Cordialement,

Ohe

Dernière modification par ohennequin (19/06/2017 19h34)

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#21 19/06/2017 20h14 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin a écrit :

@Bernard2K Mais par pitié, si vous pouviez arrêter d’être aussi hautin dans vos réponses, ce forum s’en porterais tout aussi bien.
Vous intervenez sur beaucoup de sujets ici, et vos connaissances sont très appréciables. Mais votre façon de répondre l’est beaucoup moins, et altére en partie la qualité de ce forum.

Vous avez bien raison, et je vais soulager pour un temps le forum de l’altération causée par mes réponses hautaines.

Je sature un peu de voir revenir souvent les mêmes questions, mais aussi du fait que les gens préfèrent souvent demander qu’on leur serve l’information toute cuite plutôt que de faire une recherche basique qui ne leur prendrait que quelques minutes. Et de plus, mon boulot me prend la tête tout particulièrement en ce moment. Un peu de vacances me fera du bien.

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2017 20h17)

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#22 19/06/2017 23h09 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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Je suis désolé que vous le preniez ainsi…

Cordialement,

Ohe

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#23 20/06/2017 13h30 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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ohennequin : rien à voir avec vous. Ca faisait un moment que ça couvait. Je m’en suis expliqué plus longuement dans le fil de ma présentation.

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#24 20/06/2017 17h20 → Clashe [80] : étude de cas immobilier (loyers et mprunts) (emprunt, frais réel, immobilier, loyers, micro-foncier)

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La lassitude est un des sentiments le plus humain qu’il soit (avec la souffrance)
En ce moment j’ai une phrase qui me remonte le moral "L’éternité c’est maintenant".

Gérard,


Embrassez tous ceux que vous aimez

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