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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/05/2017 11h43 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Messieurs dames bonjour.

Je me lance dans un premier investissement à vocation locative, meublée je suppose.

Voici un peu plus d’infos de tout ça :

PROFIL :

- 31 ans, célibataire, indépendant (autoentrepreneur depuis 2011) 30K€ de CA environ, j’estime mes revenus à 1700€net /mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE


- Comptables : Moyennes : je fais la compta simple de mon activité
- Fiscales : moyennes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bonnes, je refait des appartements en rénovation au complet.
- Sociales : moyennes
- Temps disponible : je me libère assez facilement, donc assez de temps.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 1 lot de 2 studios (ou plutôt des F1)
- Année de construction : vieille bâtisse entierrement rénovée (façade, toit, intérieurs) en 2000, pratiquement pas habitée depuis.
- Étage : RDC. la bâtisse a 3 étages en tout.

studio#1 : 23m² orienté Est/Sud,
studio#2 : 25m² orienté Ouest / Sud

- Inhabités depuis quelques années
- Pas de syndic, pas de charges.
- Chauffage  individuel électrique neuf
- Volets persiennes
- Espaces verts dans la copropriété ? Oui, dont 15m² attribués au studio#2
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels.
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes)
- Concierge  ? non
- Décoration : vieillotte  (mais de qualité et "neuve")
- 1 place de stationnement attribué à chaque appartement

LOCALISATION DU BIEN

- Haute Savoie, Saint Jorioz
- 500m du centre ville : zone résidentielle très calme
- 15km d’Annecy, zone touristique estivale, voire hivernale.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas forcément.

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 205 000 €
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 450/500€ par studio
A noter que l’emplacement étant possiblement touristique, l’idéal serait une location étudiante, et une location saisonnière l’été, difficilement calculable pour le moment, donc je pars sur mes calculs avec une location "à l’année"
- Taux de vacance envisagé : 4% me semble un maximum
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : aucun

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : aucun
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : aucun

- Taxe foncière hors TEOM : 500€ pour le lot
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : aucune idée
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5.6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 4.5% ??

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 35000€ (à valider)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : pour le moment 1.98% sans assurance, je débute mes recherches
- Durée du crédit : 25ans ??
- Frais de tenue de compte : ??
- Épargne de précaution : 7000€
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée (BIC réel ou  LMNP ) … pas encore fixé

Voilà tout. J’ai donc choisi ce bien par opportunité, pas mal de choses font que je le trouve pas mal (pas de charges, rénovation vieillotte mais de qualité (wc suspendu, carrelages sol jusqu’au plafond, etc…), emplacement, calme, …
J’ai visité quelques autres appartements auparavant, dans des quartiers vraiment mal famés, ou avec beaucoup de travaux pour un prix exorbitant… 
Je suis conscient que c’est une rentabilité toute relative, et loin des 10/15% de certains… mais est ce toutefois une "norme" ?
Je ne me fais pas non plus d’illusion, c’est pas une super affaire, c’est dans la fourchette basse du marché.
Pour un premier investissement qui s’autofinance, est ce cependant grave ? J’ai fait une petite étude de marché duboncoincoin, et j’ai obtenue 9 demandes de location en 5 jours, ce qui me conforte dans l’idée que c’est viable…

Ma question est donc déjà d’avoir votre avis sur ça, et ensuite de savoir si je dois mettre un maximum d’apport (35K max), ou prendre un maximum de crédit

> baisser son cashflow, et avoir de l’argent à dispo
> engraisser le banquier, et avoir une rentrée d’argent régulière…

That’s the question !

Merci smile

Dernière modification par 64hoz (02/05/2017 12h00)

Mots-clés : apport, haute-savoie, immobilier, prêt

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#2 02/05/2017 12h09 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,
Une question : avez vous déjà contacté une banque ?
Car de souvenir, rare sont les banques fans des auto-entrepreneurs.
Donc à mon avis, voyez le côté emprunt en urgence, c’est ce point qui me semble compliqué.

Seconde remarque : 25 ans pour du locatif, c’est très rare.
Les banques limitent à 20 ans, voir 15 (ma banque actuel, Banque pop et Fortunéo, je crois également) pour du locatif.

Ensuite, évitez l’apport en immobilier de rendement, l’emprunt est mieux (avec la déduction des intérêts, ça fait un coût d’emprunt faible).

Sinon, le bien en lui même, rendement de 5,6% brut ?!
Pour comparaison, les SCPI donne du 4,5% net, avec un risque mutualisé et aucune effort de gestion!

Ensuite, un autre point qui me chagrine, mais là, c’est plus psychologique :
votre salaire par rapport au bien. (pour le patrimoine, je n’en trouve pas d’évocation, donc difficile à analyser)
Acheter un bien à 200k€ avec un salaire de 1,7k€ me semble risqué.
Ca donne des échéances à 1k sur 20 ans et 1,3k sur 15.
Si à un moment, vous n’avez plus de loyer entrant (travaux, vacances locative, impayé, …), vous risquez d’avoir la corde au cou.

Edit : désolé pour le côté un tantinet pessimiste de mon message, je commence à être en hypoglycémie (excuse valable après les 6 gâteaux de la matinée ?)

Dernière modification par gunday (02/05/2017 12h09)

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#3 02/05/2017 12h38 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour, merci pour cette première analyse…

J’ai déjà contacté ma banque qui m’a donné un accord de principe si le bien valait 10K€ de plus… pour 25ans
C’est ce pourquoi j’ai "lancé la machine"

L’autoentrepreneur n’est qu’un nom donné à un régime fiscal, mais c’est la même chose qu’une micro entreprise au forfait (mais on est bien d’accord, c’est jouer sur les mots)
Je suis à mon compte depuis 6 ans, j’ai un peu plus de passif que lorsque j’ai fait mon premier prêt de RP.

Pour le rendement, je savais que ça allait tiquer… ce n’est pas excellent… je mise un peu sur une location saisonnière qui pourrait améliorer ça, mais dans le doute, je prends le coté pessimiste.
est ce toutefois une "mauvaise affaire" ? pour me faire la main dans le domaine…?

mon patrimoine est composé de ma demi résidence principale, donc environ 90K€ qui sera fini de payer dans 4ans
Concernant mon salaire, qui n’est pas élevé non plus j’en conviens, j’ai un peu de liquidité pour gérer quelques mois, voire un an d’impayés. et le fait que le bien est séparé en 2 me conforte dans l’idée que 2 locataires véreux ou qui s’en vont en même temps, ce serait vraiment pas de chance (mais ça peut arriver on est d’accord yikes )

Je préfère le pessimisme plutôt que de me sentir pousser des ailes et faire une bêtise.
Bon’ap !

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#4 02/05/2017 14h19 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Merci !

Juste pour répondre sur le rendement.
De mon point de vue je dirais mauvaise affaire, mais je n’ai pas le bien sous les yeux, ni votre plan de construction patrimoniale, donc je ne peux pas tirer les conclusions à votre place. wink

Dernière modification par gunday (02/05/2017 14h19)

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#5 02/05/2017 14h24 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

vous n’avez prévu aucun travaux ? Je ne l’ai pas vu dans le chiffrage.

Il devrait y avoir une copro, et il devrait y avoir des charges de copro, même minimales. Renseignez-vous pour comprendre la situation. Si votre lot est le premier vendu, il est possible que la copro n’ait pas encore été créée. Mais s’il y a déjà plusieurs propriétaires, il y a forcément une copro. Dans ce cas, est-ce qu’elle fonctionne ? Est-ce qu’il y au moins une AG par an ?
A minima, il faut  un règlement de copropriété, une AG par an et un syndic bénévole. C’est le minimum. En dessous de ça, elle ne fonctionne pas correctement. Si c’était le cas, la faire fonctionner à nouveau peut s’avérer laborieux.

Est-ce que les T1 sont chacun un lot au cadastre ? Est-ce qu’ils ont chacun un compteur électrique ? Si le bâtiment n’a pas été divisé dans les règles, cela peut vous poser des problèmes par la suite.

La rentabilité est basse, mais il faut reconnaître que les prix sont très chers dans votre zone. Avec cet achat, vous serez déjà fortement endetté, pas sûr de pouvoir faire une seconde opération. Ne vaudrait-il pas mieux attendre une meilleure affaire ? De par votre métier, vous pourriez avoir des infos préférentielles sur des appartements à vendre, avec travaux. L’idéal est de les "capter" avant qu’ils soient confiés à un AI et/ou avant que l’annonce ne soit publiée.

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#6 02/05/2017 15h06 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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L’immeuble est en cours de division foncière, les 4 lots sont en cours de vente.
Donc il n’y a pas de copro (encore)
Tout a été fait dans les règles pour qu’il n’y ai aucune charge de copropriété. (seule la haie vers les parking est à tailler). L’électricité des caves des autres lots par exemple, a été rattachée respectivement aux lots.

Les  2 T1 sont regroupés dans 1 lot. établi par un géomètre. chacun aura 1 compteur électrique.

Les 2 T1 sont très propres, aucun travaux ne sont nécessaires. Éventuellement changer une ampoule, passer un petit coup de blanc sur une tapisserie, ou changer un siphon, ce que je peux aisément faire moi même, et porter ces 2/300€ hors de l’investissement.

C’est justement mon métier qui m’a fait trouver ce bien… Les prix sont très chers c’est une évidence ! Cela fait pas mal de temps que je cherche et zieute (pas quotidiennement donc peut être pas assez mais je ne peux pas prendre plus de temps…)

Tout tourne autour de ces prix pour les petits biens, 100K€ achat > 500€ loyer . Avec plus ou moins d’avantages ou inconvénients notamment sur les travaux à faire, les charges de copro énormes, etc…
Je doute énormément de trouver LA bonne affaire. Je ne cherche pas non plus à être rentier à 32ans (mais qu’est ce que je fais sur ce site ?? smile )ou devenir riche… juste assurer mes arrières tranquilou.
Aussi, certes la rentabilité brute n’est pas élevée, mais je n’ai "pas" de charges, donc la rentabilité nette est donc autour de 5% à priori…(il me reste quelques points à fixer) ce qui reste potable non ?

J’avais quelques points dans mon cahier des charges :

> Proche de chez moi, que je puisse m’en occuper facilement.
> Pas d’investissement immo je ne sais ou, ou tout est dématérialisé, autant boursicoter…!
> Le "sentir" big_smile

J’ai eu cette opportunité là, c’est un peu comme 2 investissements (vu qu’il y a 2 appartements…)
Et non 1 gros plus risqué (car 2 rentrées d’argent au lieu d’une)
(mais plus de turn over… j’en suis conscient)

Dernière modification par 64hoz (02/05/2017 15h12)

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#7 02/05/2017 16h07 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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gunday a écrit :

Merci !

Juste pour répondre sur le rendement.
De mon point de vue je dirais mauvaise affaire, mais je n’ai pas le bien sous les yeux, ni votre plan de construction patrimoniale, donc je ne peux pas tirer les conclusions à votre place. wink

mauvaise affaire à quel niveau ? rendement trop faible ?

qu’est ce qu’un plan de construction patrimonial ?

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#8 02/05/2017 16h09 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

64hoz a écrit :

Tout a été fait dans les règles pour qu’il n’y ai aucune charge de copropriété. (seule la haie vers les parking est à tailler). L’électricité des caves des autres lots par exemple, a été rattachée respectivement aux lots.

Je comprends donc qu’il n’y a pas besoin d’électricité pour les parties communes (pas facile à faire pour un immeuble…). L’entretien sera-t-il réalisé par un des propriétaires ? Bénévolement ?

Je reviens sur l’électricité : un compteur dédié aux parties communes est-il bien présent ?

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#9 02/05/2017 16h22 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

Effectivement, je dois clarifier juste ce point avec le vendeur, car le lot envisagé comprend le couloir d’accès aux caves et à l’appartement supérieur… Il n’y aura donc qu’une ou 2 ampoules servant à allumer ce couloir. L’entretien doit effectivement être prévu. Cela peut faire partie d’un bénévolat de ma part sans trop de soucis…

C’est une ancienne bâtisse partagée en 4 lots en 2000 par les anciens propriétaires au niveau travaux, et par le vendeur (marchand de bien) légalement en règle en ce moment.

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#10 02/05/2017 19h11 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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100k€ par logement pour du loyer à 450-500€ par mois c’est pas terrible, même pour commencer (surtout pour commencer ?).
J’imagine que dans la région d’Annecy les prix sont élevés, mais je pense, et c’est pas facile quand on veut franchir le pas, qu’il va falloir encre être patient afin de trouver la perle rare.

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#11 03/05/2017 09h52 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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64hoz a écrit :

mauvaise affaire à quel niveau ? rendement trop faible ?

qu’est ce qu’un plan de construction patrimonial ?

Oui pour moi rendement trop faible.
Faites le calcul en net et comparez avec des SCPI.
SCPI de rendement : environ 4,5% net avant impôt.
SCPI fiscal (d’habitation) : environ 2% net avant impôt et avantage fiscal.

Par contre pour le pas de charge, il va falloir m’expliquer!
Moi en charge, j’ai la taxe foncière, les assurances (PNO, obligatoire en copropriété), les vacances locatives, l’entretien courant (usure, peinture & co), …
Si meublé, faut compter le renouvellement des meubles (car c’est quand même assez fragile).
Donc comptez quand même un peu de frais.

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#12 03/05/2017 10h56 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Oui, que les charges passent par une copro ou non, elles existent !

le lot envisagé comprend le couloir d’accès aux caves et à l’appartement supérieur…

Ca c’est très étrange !
1) Est-ce que ce couloir fait vraiment partie de votre lot (allez-vous être propriétaire de ce couloir ?).
2) Ou bien parlez-vous seulement du branchement électrique de ce couloir, qui serait raccordé à votre lot ?

Si la réponse est 1) : Le géomètre et le notaire auraient dû diviser l’immeuble entre des parties privatives et des parties communes. Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires. Les charges des parties communes sont réparties au pro-rata des tantièmes. Tout cela est mentionné noir sur blanc dans le règlement de copropriété. C’est l’essence même d’une copropriété. Vous n’avez pas à être propriétaire d’une partie commune : à mon avis il faut fuir si c’est bien cela qui est prévu.

Si la réponse est 2) : c’est une solution bâtarde. Votre locataire vous dira avec raison qu’il n’a pas à payer l’électricité des parties communes. M’enfin, si c’est seulement un raccordement électrique, et que le couloir ne fait pas partie de votre lot, c’est un moindre mal.
A ce sujet "Il n’y aura donc qu’une ou 2 ampoules servant à allumer ce couloir." : vraiment ? N’y a-t-il pas de prise électrique, qu’un des occupants pourrait utiliser pour chauffer sa cave ou autre utilisation énergivore ?

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2017 11h07)

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#13 03/05/2017 14h42 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Je suis d’accord sur le principe des charges que vous avancez…

quand je disais "pas de charge" je voulais dire : Pas de charge de copro

Il est évident que tout le reste (foncière, usure, etc… ) rentre dans les charges.
Sauf que je gère l’usure et les travaux  moi même, donc je limite les coûts (sauf les matériaux, évidemment et les meubles (bien que là, je sois assez débrouillard smile )

Je suis d’accord pour le rendement trop faible, par rapport à vos "coups de fusil"
Qu’est ce que je risque en définitif , à part "moins" gagner d’argent qu’un autre bien…

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#14 03/05/2017 15h16 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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J’habite en Haute Savoie.
Il est tres très difficile de trouver un bien dont le rendement est intéressant . Difficile d’avoir un cash-flow positif
Vous risquerez d’avoir une rentabilité nulle et d’espérer simplement une plus value à la revente, ce qui est deja pas mal, mais c’est pas forcement ce que l’on attend d’un bien.
Vous risquez des contraintes sans contre partie.
Quand on habite en Haute Savoie, le plus simple c’est de regarder vers les SCPI, si on tient à faire de l’immo.

Dernière modification par frame (03/05/2017 15h29)

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#15 03/05/2017 15h27 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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d’après mes premières simulations,

emprunt sur 25 ans : prêt à 2.04% > Cashflow de 116€
Enprunt sur 20 ans : prêt à 1.94 % > Cashflow nul voire légèrement négatif.

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#16 03/05/2017 17h12 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

vous risquez de devoir mettre de votre poche chaque mois une fois toutes les charges décomptées,
donc augmenter votre taux d’endettement et démontrer au banquier que votre investissement n’est pas extraordinaire (même si on est d’accord c’est largement mieux que le livret a).
                               
Par conséquent, si vous vous arrêtez à 1 lot et que vous attendez la fin du crédit pour profitez de cette rentrée d’argent (ou pour une transmission plus tard à vos enfants), ok pourquoi pas.
Si vous voulez multiplier les lots et au vu de votre salaire qui n’est pas énorme, soyez patient et attendez une meilleure affaire pour minimiser l’impact sur votre taux d’endettement  via la règle coutumière de 70% des loyers prise en compte par les banques.

64hoz a écrit :

Je suis d’accord sur le principe des charges que vous avancez…

quand je disais "pas de charge" je voulais dire : Pas de charge de copro

Il est évident que tout le reste (foncière, usure, etc… ) rentre dans les charges.
Sauf que je gère l’usure et les travaux  moi même, donc je limite les coûts (sauf les matériaux, évidemment et les meubles (bien que là, je sois assez débrouillard smile )

Je suis d’accord pour le rendement trop faible, par rapport à vos "coups de fusil"
Qu’est ce que je risque en définitif , à part "moins" gagner d’argent qu’un autre bien…


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#17 03/05/2017 17h48 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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64hoz a écrit :

Les prix sont très chers c’est une évidence ! Cela fait pas mal de temps que je cherche et zieute (pas quotidiennement donc peut être pas assez mais je ne peux pas prendre plus de temps…)

Tout tourne autour de ces prix pour les petits biens, 100K€ achat > 500€ loyer .

Permettez moi d’être direct.

Si vous ne faites pas plus que lire les petites annonces, pratiquer quelques visites et considérer que c’est le prix affiché est celui du marché vous faites une vraie erreur qui vous permettra seulement de trouver un bien avec un rendement médiocre !

Lisez le parcours de tous les investisseurs qui ont des rendements >10% et qui pratiquent tous de la même façon :
- Connaissance des vrais prix du marché (pas des prix d’affiche)
- Négociation importante des prix
- Valorisation du bien (travaux, décoration…)
- Optimisation de la fiscalité

Si vous ne voulez/pouvez pas plus vous impliquer, mieux vaut investir (et de loin) dans de la pierre papier !


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#18 03/05/2017 19h38 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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ça a le mérite d’être direct ! smile

Si jamais je fais l’énorme erreur de prendre ce bien, et que je souhaite revendre au bout de 10 ans par exemple, car autre projet ou ma vie qui change…

Je n’arrive pas à bien voir ce qu’il en serait, si on estime que la valeur du bien reste identique ?

Encore une fois, je ne suis pas un investisseur fou, je ne cherche pas à m’enrichir en 12mois,
assurer mes arrières et ma retraite (peut être un jour)

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#19 04/05/2017 08h09 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

je pense que vous n’avez pas suffisamment approfondi l’exploitation :
- le cashflow que vous indiquez me semble optimiste. Il me semble que vous persistez à ne pas intégrer toutes les charges.
- vous écriviez "BIC réel ou  LMNP" ce qui montre que vous ne comprenez pas la fiscalité de la location meublée.
Quand vous louez en meublé sans être professionnel, vous êtes forcément LMNP.
Ensuite, deux régimes sont possibles :
- micro-BIC, où le BIC imposable est égal à 50 % des recettes
- réel simplifié, où vous devez tenir une comptabilité d’entreprise, ce qui permet d’amortir le bien. L’amortissement permet en gros d’annuler le BIC donc de ne pas payer d’impôt sur cette activité pendant au moins 10 ans, mais en contrepartie vous devez payer un expert-comptable pour faire votre comptabilité et payer la CFE.

Le réel est clairement plus avantageux, mais n’oubliez pas le coût de l’expert-comptable et de la CFE (encore des charges que vous oubliez).

Sur une détention de 10 ans puis revente, on ne va pas faire le calcul complet à votre place. Mais ce que je peux vous dire, c’est qu’il ne faut pas oublier les différents frais.

Exemple :
Prix de vente : 190 000 €
avec frais de notaire : 205 000 €
avec frais de dossier bancaire : 207 000 €

Revente :
Prix de vente : disons 200 000 €
IRA (indemnités de remboursement anticipé du prêt) : disons 1500 €
1) Sans agence :
Votre acheteur paie 216 k€ (avec frais de notaire)
vous percevez 198500 € nets (IRA déduite).
Moins-value réelle (incluant les frais) : 207000 - 198500 = 8500 €
Il s’est vendu 10 000 € plus cher, et pourtant vous perdez 8500 € sur l’opération d’achat revente, par l’empilement des différents frais.

2) avec agence immobilière.
Votre acheteur paie 216 k€ (avec frais de notaire)
Vous recevez 200000 - 7 % de commission d’agence = 186 000 €
Moins IRA = 184 500 €
Moins-value réelle (incluant les frais) : 207 000 - 184 500 = 22 500 €
Il s’est vendu 10 000 € plus cher, et pourtant vous perdez 22 500 €  sur l’opération d’achat revente, par l’empilement des différents frais.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 08h13)

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#20 04/05/2017 08h27 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Pour la revente attention si vous êtes au Bic réel car au moment de la vente, vous devrez déduire la partie déjà amortie du bien, ce qui fera une plus value fiscale (même si vous le vendez au même prix d’achat)

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#21 04/05/2017 08h28 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Pas du tout, en LMNP au réel c’est la plus-value des particuliers qui s’applique.

Ce que vous écrivez, Bigbil, ne s’applique qu’aux LMP et aux sociétés imposées à l’IS.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 08h30)

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#22 04/05/2017 08h36 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour 64hoz ! Étant moi même originaire d’ Annecy, il y a quelques belles opportunités du côté de la Savoie après le bout du lac ! Je suis sur l’une d’entre elle (voir mon sujet immobilier) et j’ai récemment vu une super offre sur Albertville… (Mais je vais déjà finir celui sur lequel je suis avant d’en attaquer un autre aha).

Donc si, des opportunités par chez nous il y en a ! pas dans Annecy même, mais à 30-35km autour !


Un tu l'as vaut mieux que deux tu l'auras. Blog : http://rentier30.blogspot.fr/

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#23 04/05/2017 09h20 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Bonjour,

Effectivement, le rendement est assez faible, je pense qu’il faut que vous vous laissiez plus de temps afin d’être capable d’une recherche plus efficace. Que vous connaissiez les vrai prix du marché afin de trouver les vrais bonnes affaires.

Bernard2K j’ai une question pour vous, quel est le problème si les parties communes sont découpés dans le lot que l’on vous vend?
Vous dites de fuir, mais j’aimerais savoir quels sont les raisons? Est-ce illégal?

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#24 04/05/2017 11h01 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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arkamoon a écrit :

Bernard2K j’ai une question pour vous, quel est le problème si les parties communes sont découpés dans le lot que l’on vous vend?
Vous dites de fuir, mais j’aimerais savoir quels sont les raisons? Est-ce illégal?

Bonjour,

et moi je ne peux pas répondre à votre question. Trop vague, mal formulée. Trop de cas potentiels possibles. Trop de situations différentes (selon la taille de la copro, la réaction du syndic et des copropriétaires, etc).

A la base, réfléchissez deux secondes : s’il y a un couloir dans mon lot, c’est que ce couloir m’appartient. Je peux donc poser une cloison et l’intégrer à mon appartement. Ah mais non, parce qu’il mène aux caves. Mais alors qu’est-ce qu’il fout dans mon lot ? Pourquoi j’irais payer des taxes, des charges et que sais-je encore, pour une partie de mon lot qui en fait un couloir emprunté par tout le monde ?

Si vous y réfléchissez un peu, vous verrez que ça n’a pas de sens commun. Ce qui est privatif est privatif, ce qui est commun est commun, et les vaches seront bien gardées. Si ce Ba-A-BA de la copropriété n’est pas là, ça veut dire que la division a été faite avec les pieds, et ça veut dire que divers problèmes vont en découler.

Cela étant dit, j’ai donné mon opinion personnelle sur le cas de 64hoz, parce que les études de cas servent à ça, et je m’en tiendrai là.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2017 12h40)

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#25 04/05/2017 13h36 → 64hoz [74] : étude de cas immobilier (gros prêt ou apport ?) (apport, haute-savoie, immobilier, prêt)

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Pardon pour mon manque de clareté pour mon message.
Il ne concernait pas le cas de 64hoz, mais plutôt en lien avec une situation me concernant.

Dans le cas de la vente d’un immeuble indépendant (sauf qu’il est situé sur des garages qui ne sont pas vendu avec). Celui-ci doit donc faire parti d’une copro du fait qu’il n’est pas dissociable du reste.
L’immeuble dispose de 4 étage actuellement non séparé en plusieurs bien.
Le marchand de bien se propose de vendre donc l’immeuble et ses parties communes qui ne permettent d’accéder uniquement aux étages qui sont vendu. Quels sont les risques et les consequences pour moi en tant qu’acheteur qui souhaite diviser ce petit immeuble en 6 lots?
J’avoue que le concept me parai étrange… Et je ne comprends pas bien les tenant et aboutissants.

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