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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/11/2019 21h42

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VOTRE PROFIL

- Cadre, 24 ans, 14% de TMI cette année (mais surement 30 l’année prochaine), 2100€ net/m, premier investissement

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible
- Fiscales : faible
- Artisanales : moyenne
- Sociales : bonne
- Temps disponible : je sais me libérer pas mal de temps

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement dans résidence
- Année de construction : 1970
- 2ème étage sur 4, bonne luminosité, 93m², ascenseur
- Actuellement occupé par le frère du proprio
- syndic professionnel
- Chauffage collectif gaz
- Simple vitrage avec persiennes
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Commun il me semble, sur le relevés de charges il y a une quote part appliqué sur le total
- Études de la copropriété : ?
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- Métropole Lilloise
- Centre-ville
- Proche écoles/métro
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 75000+6000 = 8100
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé = coloc 3 * 350 = 1050
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de délégation

- Travaux imprévus par mois pour le calcul du net : 50€
- Travaux immédiats = ~15000€ (cuisine, sdb, chambre)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Facade et double vitrage =34000€

- Taxe foncière hors TEOM = 800€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = loyer annuel * 1,5% = 189
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés = loyer annuel * 4% = 504

- Rentabilité brute : 12600/130750 = 9,64%
- Rendement opérationnel brut : 6,75%

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport : Les meubles
- Taux du crédit avec assurance : 1,56% (estimation)
- Durée du crédit : 20 ans (tenté d’obtenir du 25 pour baisser mes mensualités)
- Frais de tenue de compte : ?
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 35,000€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- locaton meublée (LMNP)

CASH FLOW

- Cash flow 229€

Je me demandais, est-ce que je peux inclure dans ma demande de prêt le montant des travaux de copropriété ?

Sinon, que pensez-vous de ce cas ? Je vais tenter une offre à 65,000 mais j’ai mis mon max dans l’étude qui sera de 75,000. J’ai également mis 350€ en location meublée mais je pense pouvoir l’augmenter après travaux car les charges locatires devrait baisser avec la baisse de consommation énergétique.

Merci,
gLpy

Dernière modification par gLpy (28/11/2019 08h19)

Mots-clés : copropriété, immobilier, lille, travaux

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#2 27/11/2019 23h08

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Attention, si vous louez aux étudiants, tous ne louent pas 12 mois par an.

L’occupant actuel va-t-il avec certitude quitter les lieux?

Dernière modification par Trahcoh (27/11/2019 23h10)

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#3 28/11/2019 08h18

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En effet, je vais augmenter le pourcentage de vacance locative. Si je passe sur ~17% cela correspond à une location sur 10 mois, c’est je pense un scénario pessimiste mais ça me permet d’être confiant sur les calculs.

Pour l’occupant actuel, je vais mettre une réserve pour que le locataire est quitté les lieux à la signature de l’acte.

Avec le nouveau % de vacance locative, je passe à 5,4% de renta net et un cashflow mensuel de 85€.

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#4 28/11/2019 09h10

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Si je ne m’abuse, il vous faut aussi penser à rajouter la CFE ainsi que les frais correspondant à votre expert comptable dans votre calcul de rentabilité et de CF…

Dernière modification par loljokeman (28/11/2019 09h11)

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#5 28/11/2019 11h01

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Yes je vais inclure les frais comptables également, CFE c’est seulement en LMP non ? LMNP réel ne sont pas concernés il me semble.

Est-ce que les travaux de copropriété sont déductibles des impôts comme les travaux locatifs ?

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#6 28/11/2019 11h41

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La CFE concerne la location meublée.

Les travaux ne sont pas déductibles si imposition au micro-BIC. Au réel, ils sont amortissables.

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#7 28/11/2019 11h52

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gLpy a écrit :

CFE c’est seulement en LMP non ? LMNP réel ne sont pas concernés il me semble.

Bien sûr que si

gLpy a écrit :

Est-ce que les travaux de copropriété sont déductibles des impôts comme les travaux locatifs ?

Rien n’est directement déductible des impôts.
Au réel, tous les frais engendrés par le bien -dont les travaux de copropriété- sont pris en compte dans le bilan et impactent le résultat.

Je vais encore faire le rabat joie de service. A mon opinion le rendement est bien insuffisant pour une colocation, le travail supplémentaire provoqué par sa gestion plus complexe n’est pas ici rémunéré.

Vous ne comptez pas le coût des meubles dans votre calcul (ni donc CFE, ni Comptable, ni CGA…)

Attention aux copropriétés des années ’70, de plus avec chauffage collectif. Ce sont souvent dans les plus coûteuses. J’espère que vous avez bien épluché en détail et compris tout ce qui était lisible (y compris au delà des lignes) dans les 3 dernières AG.

Si les travaux sont déjà voté, vous n’avez pas à les financer, c’est légalement au propriétaire vendeur de le faire !


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#8 28/11/2019 11h55

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D’accord merci pour les infos, voila mes calculs actuels.. je vais essayer de calculer le net net ce soir, ça permettra de me former sur le sujet.

Il n’y a pas de soucis pour faire financer des travaux de copro par la banque du coup ? Pour eux c’est la même chose ?

https://zupimages.net/up/19/48/4g7l.png

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#9 28/11/2019 12h07

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DDtee a écrit :

Si les travaux sont déjà voté, vous n’avez pas à les financer, c’est légalement au propriétaire vendeur de le faire !

gLpy a écrit :

Il n’y a pas de soucis pour faire financer des travaux de copro par la banque du coup ? Pour eux c’est la même chose ?

Si vous posez une question à laquelle on vous à déjà répondu, on va pas être nombreux à continuer à vous répondre… vous affirmez dans votre premier message que les travaux sont déjà votés.

Bonne continuation…


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#10 28/11/2019 14h24

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J’ai cliquer sur répondre avant que votre message ne soit publié, je n’ai donc pas vu la réponse avant de répondre à la précédente.

Les travaux de copro ont été votés mais les appels de fonds n’ont pas encore effectués, les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Après, je sais qu’il est possible de s’arranger dans le compromis avec le vendeur, mais nous n’en avons pas discuté.

DDtee a écrit :

Je vais encore faire le rabat joie de service. A mon opinion le rendement est bien insuffisant pour une colocation, le travail supplémentaire provoqué par sa gestion plus complexe n’est pas ici rémunéré.

Je suis justement venu chercher des critiques, donc pas de soucis. En effet, après avoir ajouté les différents éléments que vous m’avez communiqué le résultat n’est plus le même.. Je vais prendre en compte toutes vos réponses pour refaire les calculs et pouvoir prendre une bonne décision.

DDtee a écrit :

Vous ne comptez pas le coût des meubles dans votre calcul (ni donc CFE, ni Comptable, ni CGA…)

J’avais prévu de payer les meubles avec mon apport, CGA ça correspond à quoi ?

Merci !
gLpy

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#11 28/11/2019 15h21

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Centre de gestion agréé:

Dois-je obligatoirement m’inscrire à un Centre de Gestion Agréé (CGA) ? | impots.gouv.fr

Attention, pas de compromis sur la rentabilité si c’est à Roubaix. Je ne connais pas la demande locative en colocation, mais ce ne sont pas les logements pas chers qui manquent. L’offre de prix doit être agressive.

Les charges me paraissent faibles pour du chauffage collectif. Si il y a un appareil de mesure individuel de consommation, le logement n’était peut-être pas chauffé.

Il me semble que vous vous cachez la vérité sur la rentabilité de ce projet: vous indiquez 50 € de charges d’entretien par mois, mais vous savez déjà qu’il faudra sortir 34 000 € bientôt, soit 113 €/mois pendant 25 ans.

Perso, au même prix à Roubaix je prends une maison avec 3 chambres.

Avez-vous envisagé l’achat d’un T2 ou d’un immeuble autour de chez vous dans la campagne? La rentabilité peut aussi y être intéressante, et la demande présente aussi près de Lille et de la Belgique.

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#12 28/11/2019 16h13

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Trahcoh a écrit :

Les charges me paraissent faibles pour du chauffage collectif. Si il y a un appareil de mesure individuel de consommation, le logement n’était peut-être pas chauffé.

Pour les calculs j’ai pris les charges copropriétaires - les charges locataires. Et j’ai pris le loyer HC. Les charges de chauffage collectif sont donc dans les charges locataires et sont de 800€, ça devrait diminuer considérablement après le ravalement de facade et le double vitrage.

Trahcoh a écrit :

Il me semble que vous vous cachez la vérité sur la rentabilité de ce projet: vous indiquez 50 € de charges d’entretien par mois, mais vous savez déjà qu’il faudra sortir 34 000 € bientôt, soit 113 €/mois pendant 25 ans.

Les 50€ de charges d’entretien sont pour les imprévus, les 34000€ sont prévus et sont donc intégrés dans le coût des travaux (les 49000€).

Trahcoh a écrit :

Perso, au même prix à Roubaix je prends une maison avec 3 chambres.

Avez-vous envisagé l’achat d’un T2 ou d’un immeuble autour de chez vous dans la campagne? La rentabilité peut aussi y être intéressante, et la demande présente aussi près de Lille et de la Belgique.

Oui j’ai déjà regarder les maisons à Roubaix, mais c’est compliqué de trouver des maisons en hypercentre.
Concernant la campagne, je regarde également mais je ne trouve rien de rentable, les prix sont très élevés !

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#13 28/11/2019 16h38

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Vu. Je me suis embrouillé avec vos travaux car la rentabilité brute affichée dans votre tableau est erronée. 350*3*12*0.83/125300, ça ne fait pas 10.06% mais 8.4% de rentabilité brute.

Ma conclusion est la même, la rentabilité semble surestimée.

Faire des travaux, c’est excellent pour la rentabilité et la défiscalisation, mais il faut un prix d’achat en rapport.

Dernière modification par Trahcoh (28/11/2019 16h38)

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#14 28/11/2019 16h59

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Comme sur le modèle de demande d’avis locatif, la rentabilité brut n’inclut pas la vacance locative. En y réfléchissant, cette renta brut ne veut pas dire grand chose, l’indicateur brut opérationnel est déjà plus intéressant.

Je vais modifier mon tableau pour prendre ça en compte.. mon tableau devient au fûr et à mesure de plus en plus précis, merci !

Je me rends compte que dans ma proposition d’achat j’avais inclut les 34000€ dans ma négociation alors que ce n’est pas de l’argent gagné car je vais devoir les débourser. Au final j’avais baissé le prix de pas grand choses.. merci de m’avoir éclairé sur ce point, ça m’a surement évité de faire une mauvaise affaire !

Est-ce valable d’avoir une condition suspensive dans l’offre d’achat pour la prise en charge des travaux par le propriétaire actuel ou de proposer de prendre en charge mais de le déduire du prix d’achat proposé ?

Dernière modification par gLpy (28/11/2019 17h01)

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#15 28/11/2019 17h23

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L’indiquer en condition suspensive, peut-être, mais je doute que le propriétaire accepte de séquestrer 34 000 € à la signature.

Pour le prix d’achat, vous proposez ce que vous voulez, le marché est libre, tant que les communistes n’ont pas le pouvoir.

DDtee avait rédigé une superbe synthèse sur la façon de faire une offre basse sur le forum, mais je ne pense pas savoir la retrouver. Peut-être dans sa présentation. L’idée principale était que toute baisse par rapport au prix proposé doit être argumentée. Cela a toujours fonctionné pour moi jusqu’ici.

Dernière modification par Trahcoh (28/11/2019 17h23)

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#16 28/11/2019 19h39

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D’accord, je vais essayer de trouver ça dans les entrailles du forum smile

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#17 28/11/2019 22h23

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Bonsoir

Petite recherche avec les mots clefs : Ddtee offre négociation et on tombe sur une file dédiée au sujet

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